modul grundlagen der finanzierung - mba studium · 2020. 9. 28. · grundlagen der finanzierung dr....

Modul Grundlagen der Finanzierung Unternehmensfinanzierung

Dr. Markus Gramann |Bank- und Immobilienmanagement| [email protected]

Themenüberblick Dr. Markus Gramann

Modul Grundlagen der Finanzierung

A

B

Grundsätzliche Fragen zur Unternehmensfinanzierung

Finanzwirtschaftliche Ziele

D

C Finanzwirtschaftliche Kennzahlen

Finanzierungsformen: Außen- und Innenfinanzierung

2

D Betriebliche Finanzierungsstrategie & Finanzplanung

E Verfahren der Investitionsrechnung

Im folgenden Kapitel lernen Sie:

Grundsätzliche Fragen, die man sich zur Unternehmensfinanzierung

stellen sollte

Die Bedeutung des Leverage-Effektes

Wichtige Begriffsabgrenzungen: Investition versus Finanzierung

Unterschied zwischen Eigen- und Fremdkapital

3

Lernziele Dr. Markus Gramann




A

B



D



4



Grundlagen der Finanzierung

Dr. Markus Gramann 5


• Sind die Unternehmens- und Finanzierungsstrategie aufeinander abgestimmt? Wurde eine Finanzierungsstrategie definiert?

• Wurde zur Erreichung der Unternehmensziele ausreichend Eigenkapital eingeplant?

• Besteht die Möglichkeit Refinanzierungskosten durch interne Ressourcengeneration (Reduktion von Aktiva) oder durch Erhöhung zinsloser Passiva zu reduzieren?

• 3 Fragen zur Schuldenstruktur:

– Wird ein „optimaler“ Leverage erreicht?

– Werden Zinskosten minimiert?

– Werden alle erforderlichen Investments

fristenkongruent finanziert?




• Welche Finanzrisiken sind relevant und wie wird mit diesem umgegangen (z.B.

Fremdwährungsrisiken)?

• Inwieweit können Finanzrisiken die operativen Ergebnisse bedrohen?

• Welches sind die optimalen Instrumente der Kapitalbeschaffung?

• Welche Informations- und Kontrollsysteme sind erforderlich?

• Welche Bankenpolitik wird verfolgt?

– Wie wird das Finanzmarketing gestaltet?

– Wie erfolgt die Finanzkommunikation?




Eigen- und/oder Fremdkapital….? Was versteht man unter Leverage-Effekt?

Als Leverage wird die Hebelwirkung der Finanzierungskosten

des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalverzinsung verstanden.

Durch Einsatz von Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite

einer Investition gesteigert werden.

Dies ist allerdings nur dann möglich, wenn ein Anleger Fremdkapital zu günstigeren

Konditionen aufnehmen kann als die Investition an Gesamtkapitalrentabilität erzielt.




Leverage-Effekt und Risiko?

Die Folge eines erhöhten Verschuldungsgrades ist ein Anstieg des Risikos.

Bei ansteigender Verschuldung („leverage“) können auch geringe Änderungen

der Fremdkapitalzinsen oder der geplanten Gesamtrentabilität eines Projektes

starke Schwankungen bei der Eigenkapitalrentabilität generieren.

Falls die Gesamtkapitalrendite kleiner wäre als der Zinssatz für Fremdkapital,

wäre es sinnvoller die Investition zu unterlassen und das Eigenkapital zu

Fremdkapitalzins anzulegen (z.B. durch Kauf eines Wertpapiers).

Eigen- und/oder

Fremdkapital….?




Beispiel für Leverage-Effekt?

Das Unternehmen Max Mustermann kann bei einem Projekt auf das

eingesetzte Kapital eine Rendite von 20% erzielen.

Das gesamte eingesetzte Kapital beträgt EUR 100.000 und wurde

Jeweils zur Hälfte durch Eigenkapital und Fremdkapital (d.h. zu je EUR 50.000) finanziert.

Der Gewinn vor Zinsen beläuft sich daher auf EUR 20.000. Der Fremdkapitalzinssatz,

den das Unternehmen dem Fremdkapitalgeber zahlen muss, beträgt bei einem

Zinssatz von 5% EUR 2.500.

Den Gewinn in Höhe von EUR 17.500 (Differenz zwischen EUR 20.000 und EUR 2.500)

erhält das Unternehmen.

Die Eigenkapitalrendite beläuft sich daher auf 35% (EUR 17.500/EUR 50.000).

Der Leverage-Effekt ist die Differenz aus Rendite und Zinsaufwand bezogen

auf das eingesetzte Eigenkapital.




Was versteht

man unter „Leverage-

Effekt“?

Beispiel für Leverage-Effekt (Fortsetzung):

Die Firma Max Mustermann beabsichtigt nun EUR 25.000 ihres Kapitals aus dem

Unternehmen zu entnehmen und dafür

a) einen weiteren Kredit zu einem Zinssatz in Höhe von 8% aufzunehmen.

b) die Projektrentabilität wird aufgrund einer neuen Wettbewerbersituation mit 7% neu geplant.

Wie verändert sich die Eigenkapitalrentabilität?

Ausganglage a) mit Kreditaufnahme b) mit Kreditaufnahme und Änderung Projektrentabilität

Gesamtkapital EUR 100.000 EUR 100.000 EUR 100.000

Eigenkapital EUR 50.000 EUR 25.000 EUR 25.000

Fremdkapital EUR 50.000 EUR 75.000 EUR 75.000

Gewinn vor Zinsen EUR 20.000 EUR 20.000 EUR 7.000

Zinsen auf Fremdkapital EUR 2.500 EUR 6.000 EUR 6.000

Eigenkapitalrentabilität 35% 56% 4%



Wichtige Begriffsabgrenzungen – Die Investition

Investition: Darunter versteht man im allgemeinen die Kapitalverwendung. Man unterscheidet: • Sachinvestition: geht direkt in den Leistungsprozess ein (z.B. Kauf einer Maschine) • Finanzinvestition: beziehen sich auf Forderungsrechte (z.B. Kundenforderungen) oder Beteiligungsrechte (z.B. Aktien) • Immaterielle Investitionen: beziehen sich z.B. auf die Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit (Auswirkung auf Firmenwert) • Nettoinvestitionen: Erstmalige Anschaffung von Investitionsgüter im Rahmen der Gründungs- und Erweiterungsinvestition • Reinvestition: Bezieht sich auf Ersatzinvestitionen (z.B. Anschaffung einer neuen Maschine aufgrund Verschleiß) • Bruttoinvestition: Darunter versteht man die Summe aus Netto- und Reinvestition



Wichtige Begriffsabgrenzungen – Die Finanzierung

Finanzierung: Darunter versteht man im allgemeinen die Kapitalbeschaffung. Man unterscheidet:

• Neufinanzierungen: Finanzierung von neuen Gütern und Rechten.

• Umfinanzierung: Bereitstellung von Kapital für finanzierungseigene Zwecke

• Prolongation: Verlängerung einer bestehenden Kreditvereinbarung

• Transformation: Umwandlung der Kapitalform (z.B. kurzfristiger Kontokorrentkredit,

der zur Vorfinanzierung einer Investition beansprucht wurde wird in einen

Abstattungskredit umgewandelt)



Unterschied zwischen Eigen- und Fremdkapital

Eigenkapital Fremdkapital

Rechtsverhältnis • Beteiligungsverhältnis • Schuldverhältnis

Haftung • Abhängig von Rechtsform, mindestens in Höhe der Einlage, eventuell auch mit seinem Privatvermögen

• Keine Haftung aus der unternehmerischen Tätigkeit

Vermögen • Anteil am Unternehmenswert, soweit der Liquidationserlös die Verbindlichkeiten des Unternehmens übersteigen

• Anspruch auf Rückzahlung und Verzinsung des eingesetzten Kapitals

Entgelt • Anteilig am Gewinn bzw. Verlust beteiligt • Hat in der Regel einen Zinsanspruch

Mitbestimmung • Grundsätzliche Mitbestimmungsrechte; Begrenzungen möglich

• In der Regel keine Mitbestimmungsrechte

Verfügbarkeit • Zeitlich unbegrenzt verfügbar; teilweise kündbar

• Zeitlich begrenzt verfügbar

Umfang • Ist durch das Leistungsvermögen der Kapitalgeber begrenzt.

• Abhängig von vertretbaren Risiken und verfügbarer Sicherheiten unbegrenzt verfügbar

Fokus • Erhalt des Unternehmens • Erhalt des eingesetzten Kapitals

Themenüberblick Dr. Markus Gramann Modul Grundlagen der Finanzierung

A

B


Finanzwirtschaftliche Ziele und Ermittlung des Kapitalbedarfs

D



14




Überblick über finanzwirtschaftliche Ziele

Die Bedeutung der betrieblichen Liquidität

Ermittlung des Kapitalbedarfs im Zusammenhang mit

Leistungs- und Zahlungsströmen

Der Liquiditätsprozess im betrieblichen Alltag

Modul Immobilienfinanzierung 15






Fokus:

Wertorientierte Unternehmens-

führung

Unabhängigkeit

und

Flexibilität

Rentabilität

Liquidität

Sicherheit

Sicherstellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit

Zeitnaher Finanzierungsspielraum zur Nutzung unternehmerischer Chancen.

Kostenminimale Finanzierung Erhaltung des Investierten Kapitals



Sicherstellung ausreichender Liquidität

Zur Erhaltung des finanziellen Gleichgewichtes ist eine gute geplante Liquiditätspolitik erforderlich. Die (drohende) Zahlungsunfähigkeit eines Unternehmens führt häufig zur Eröffnung eines Insolvenzverfahrens.

§ 66 Insolvenzordnung:

(1) Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens setzt voraus, dass der Schuldner zahlungsunfähig ist.

(2) Zahlungsunfähigkeit ist insbesondere anzunehmen, wenn der Schuldner seine Zahlungen

einstellt.

(3) Zahlungsunfähigkeit setzt nicht voraus, dass Gläubiger andrängen. Der Umstand, dass der

Schuldner Forderungen einzelner Gläubiger ganz oder teilweise befriedigt hat oder noch

befriedigen kann, begründet für sich allein nicht die Annahme, dass er zahlungsfähig ist.



Leistungs- und Zahlungsströme

Man unterscheidet: • Einzahlungen und Auszahlungen: Einzahlungen führen zu einem Zufluss von Geldmitteln (z.B. Erhöhung des Kassenbestandes), Auszahlungen zu einem Abgang von Geldmitteln (z.B. bei Tilgung eines Kredites). Dabei kommt es immer zu einer Veränderung der Bestandsgröße „Bestand an liquiden Mitteln“ (= Bargeld und Sichtguthaben).

• Einnahmen und Ausgaben: Durch das Begründen einer Forderung (z.B. aus dem Verkauf einer Ware) entstehen Einnahmen, durch das Eingehen von Verbindlichkeiten entstehen Ausgaben (z.B. Kauf von Waren). Dies führt immer zu einer Veränderung der Bestandsgröße „Geldvermögen“ (= Kassenbestand + Forderungen – Verbindlichkeiten).

• Ertrag und Aufwand: Erfassen erfolgswirksame betriebliche Vorgänge im Rahmen der Finanzbuchhaltung und führen immer zu einer Veränderung der Bestandsgröße „Gesamtvermögen“ (= Geld- und Sachvermögen).



Zeitverlauf

Kapitalbedarf: Leistungs- und Zahlungsbereiche

Beschaffung und Investition

Lagerhaltung Leistungs-erstellung

(Produktion) Lagerhaltung

Leistungs-verwertung

(Absatz)

Ziel des LEISTUNGSBEREICHS: Erzielung eines Gewinnes/Gewinnmaximierung

Ziel des ZAHLUNGSBEREICHS: Sicherstellung der Liquidität

Finanzierungsbedarf während der gesamten Wertschöpfungskette



Kapitalbedarf

Definition: Unter Kapitalbedarf versteht man die Erfordernisse von geldwertmäßigen Sach- und Finanzmitteln die zur Erfüllung betrieblicher Ziele notwendig sind.

Formen des Kapitalbedarfs:

• Beschaffung von Produktionsfaktoren (z.B. für Anlage- und Umlaufvermögen,

Personal, Maschinen, etc.)

• Laufende Bedienung von Fremd- und Eigenkapital (z.B. Zinszahlungen,

Gewinnausschüttungen)

• Laufende Rückführung von Fremd- und Eigenkapital (z.B. Kredittilgung)

• Zahlung von Steuern



Ermittlung des Kapitalbedarfs

Zur Ermittlung des „idealen“ Kapitalbedarfs ist unter anderem die Planung der Kapitalbindungszeiträume erforderlich. Zu den Phasen der Kapitalbindungszeiträumen zählen z.B.:

• Materialeinkauf

• Lagerung Fertigungsmaterial

• Lieferantenziel

• Produktionszeit

• Lagerdauer Fertigprodukt

• Zeitraum für Produktverkauf

• Zahlungsziel Kunde



Fallbeispiel: Ermittlung des Kapitalbedarfs

Beispiel: Max Sole Produkt GmbH Im Rahmen einer betrieblichen Erweiterung geht die Firma Max Sole GmbH von nachstehenden Angaben (1.-3.) aus:

1. ) Bruttokapitalbedarf Anlagevermögen

• Anschaffung eines Grundstückes: EUR 300.000

• Errichtung einer Produktionshalle: EUR 400.000

• Anschaffung Maschinen und Werkzeuge: EUR 200.000




Beispiel: Max Sole Produkt GmbH

2.) Bruttokapitalbedarf Umlaufvermögen Durchschnittliche Bindungsdauer:

• Durchschnittliche Lagerdauer für Fertigungsmaterialien: 12 Tage

• Durchschnittliche Produktionsdauer für eine Maschine: 18 Tage

• Durchschnittliche Lagerdauer der Maschinen im Werk: 15 Tage

• Zahlungsziel, das die Lieferanten gewähren: 20 Tage

• Zahlungsziel, das den Kunden gewährt wird: 30 Tage





3.) Weiters stehen folgende Informationen zur Verfügung: • Täglich anfallende Fertigungslöhne: EUR 2.000 • Fertigungsgemeinkosten: EUR 2.500 • Tägliche Kosten für Fertigungsmaterial: EUR 5.000 • Materialgemeinkosten (z.B. Beschaffungskosten): EUR 2.000 • Kosten Verwaltung und Vertrieb: EUR 60.000

Wie hoch ist der Gesamtkapitalbedarf?





C) Weiters stehen folgende Informationen zur Verfügung: • Täglich anfallende Fertigungslöhne: EUR 2.000 • Fertigungsgemeinkosten: EUR 2.500 • Tägliche Kosten für Fertigungsmaterial: EUR 5.000 • Materialgemeinkosten (z.B. Beschaffungskosten): EUR 2.000 • Kosten Verwaltung und Vertrieb: EUR 60.000

Wie hoch ist der Gesamtkapitalbedarf?





Lösung: Ermittlung des Gesamtkapitalbedarfs:

1. Ermittlung des Kapitalbedarfes für das Anlagevermögen

2. Ermittlung des Kapitalbedarfes für das Umlaufvermögen

• Kapitalbedarf für Fertigungsmaterial

• Kapitalbedarf für Materialgemeinkosten

• Kapitalbedarf für Fertigungslöhne

• Kapitalbedarf für Fertigungsgemeinkosten

• Kosten für Verwaltung und Vertrieb





Lösung: A) Bruttokapitalbedarf Anlagevermögen

• Anschaffung eines Grundstückes: EUR 300.000

• Errichtung einer Produktionshalle: EUR 400.000

• Anschaffung Maschinen und Werkzeuge: EUR 200.000

= Kapitalbedarf für das Anlagevermögen: EUR 900.000

B) Umlaufvermögen - Fertigungsmaterial: Berechnung der Kapitalbindungsdauer

+ Durchschnittliche Lagerdauer des Fertigungsmaterials 12 Tage + Durchschnittliche Produktionsdauer für eine Maschine 18 Tage + Durchschnittliche Lagerdauer der Maschine im Werk 15 Tage + Durchschnittliches Zahlungsziel der Kunden 30 Tage - Durchschnittliches Zahlungsziel der Lieferanten 20 Tage = Kapitalbindungsdauer 55 Tage Kapitalbedarf für Fertigungsmaterial: EUR 5.000 x 55 Tage = EUR 275.000 (tägliche Kosten x Bindungsdauer)





Lösung:

D) Umlaufvermögen – Fertigungslöhne: Berechnung der Kapitalbindungsdauer

+ Durchschnittliche Produktionsdauer für eine Maschine 18 Tage + Durchschnittliche Lagerdauer der Maschine im Werk 15 Tage + Durchschnittliches Zahlungsziel der Kunden 30 Tage = Kapitalbindungsdauer 63 Tage Kapitalbedarf für Fertigungslöhne: EUR 2.000 x 63 Tage = EUR 126.000

C) Umlaufvermögen – Materialgemeinkosten: Berechnung der Kapitalbindungsdauer

+ Durchschnittliche Lagerdauer des Fertigungsmaterials 12 Tage + Durchschnittliche Produktionsdauer für eine Maschine 18 Tage + Durchschnittliche Lagerdauer der Maschine im Werk 15 Tage + Durchschnittliches Zahlungsziel der Kunden 30 Tage = Kapitalbindungsdauer 75 Tage Kapitalbedarf für Materialgemeinkosten: EUR 2.000 x 75 Tage = EUR 150.000





Lösung:

D) Umlaufvermögen - Zusammenfassung Fertigungsmaterial EUR 275.000 + Materialgemeinkosten EUR 150.000 + Fertigungslöhne EUR 126.000 + Fertigungsgemeinkosten EUR 157.500 = ausgabewirksame Herstellungskosten EUR 708.500 + Kosten für Verwaltung und Vertrieb EUR 60.000 Kapitalbedarf für das Umlaufvermögen EUR 768.500

E) Umlaufvermögen – Fertigungsgemeinkosten: Berechnung der Kapitalbindungsdauer

+ Durchschnittliche Produktionsdauer für eine Maschine 18 Tage + Durchschnittliche Lagerdauer der Maschine im Werk 15 Tage + Durchschnittliches Zahlungsziel der Kunden 30 Tage = Kapitalbindungsdauer 63 Tage Kapitalbedarf für Fertigungsgemeinkosten: EUR 2.500 x 63 Tage = EUR 157.500





Lösung: Ermittlung des Gesamtkapitalbedarfs: Kapitalbedarf für das Anlagevermögen EUR 900.000 + Kapitalbedarf für das Umlaufvermögen EUR 768.500 = Gesamtkapitalbedarf EUR 1.668.500

FAZIT: Zur Umsetzung des geplanten Vorhabens ist ein Gesamtkapitalbedarf in Höhe von EUR 1.668.500 erforderlich. Achtung: • Der Gesamtkapitalbedarf schwankt in Abhängigkeit von den getroffenen Prämissen bzw. Planparameter (= statische Betrachtung) und ist mit entsprechenden Unsicherheiten verbunden • Die Festlegung des kurz-, mittel-, bzw. langfristigen Kapitalbedarfs hängt von den jeweiligen Bindungsfristen ab.



Der Liquiditätsprozess - Zusammenfassung

Zeitverlauf und Liquiditätsprozess zwischen Auszahlung und Einzahlung



A

B



D



32




Überblick über finanzwirtschaftliche Kennzahlen

Die Bedeutung der Analyse von Finanzkennzahlen

Grundlagen der Cashflow-Rechnung

Mögliche Auswirkungen einer mangelhaften

Eigenkapitalausstattung

33





Finanzwirtschaftliche Kennzahlen

Liquiditätskennzahlen

Horizontale und vertikale Strukturkennzahlen

Rentabilitätskennzahlen

Umschlagskennzahlen

Verschuldungskennzahlen

Liquiditätskennzahlen messen und bewerten die „flüssigen Mittel“ (Liquidität) und sind ein objektiver Maßstab zur Ermittlung der Zahlungsfähigkeit.

Horizontale Finanzkennzahlen setzen die Aktiv- und Passivseite einer Bilanz in Beziehung. Vertikale Finanzkennzahlen beziehen sich ausschließlich auf eine Bilanzseite. Sie treffen eine Aussage über die Art und Zusammensetzung des Vermögens oder Kapitals.

Rentabilitätskennzahlen geben Auskunft über den finanziellen Erfolg/die Ertragskraft eines Unternehmens.

Umschlagskennzahlen geben an, wie oft sich in welchem Zeitraum einzelne Vermögenspositionen und Schulden erneuern. Eine hohe Umschlagshäufigkeit der Vorräte bedeutet geringe Lagerbestände und somit eine kürzere Kapitalbindung. Eine kurze Umschlagsdauer der Forderungen zeigt z.B. dass das Unternehmen kurzfristige Zahlungsziele vergibt, über ein gutes Mahnwesen verfügt oder Zahlungsfähige Kunden hat.

Gibt Auskunft über die Finanzierungsstruktur eines Unternehmens.



Finanzwirtschaftliche Kennzahlen

Liquiditätskennzahlen

Horizontale und vertikale Strukturkennzahlen

Rentabilitätskennzahlen

Umschlagskennzahlen

Verschuldungskennzahlen

• Cash Ratio (Liquiditätsgrad 1) • Quick Ratio (Liquiditätsgrad 2) • Current Ratio (Liquiditätsgrad 3)

• Eigenkapitalquote • Fremdkapitalquote • Anlagendeckungsgrad

• Umsatzrendite (Return on Sales, ROS) • Gesamtkapitalrendite (Return on Investment, ROI) • Eigenkapitalrendite (Return on Equity, ROE)

• Verschuldungsgrad (Gearing ratio) • Schuldentilgungsfähigkeit • Verschuldungsfähigkeit

• Kapitalumschlagshäufigkeit • Lagerumschlagshäufigkeit

Beispiele



Finanzwirtschaftliche Kennzahlen - Beispiele

• Cash Ratio (Liquiditätsgrad 1) = (Flüssige Mittel/kurzfristiges Fremdkapital) * 100%

• Quick Ratio (Liquiditätsgrad 2) = ((Flüssige Mittel + Forderungen)/(kurzfristiges Fremdkapital)) * 100%

• Current Ratio (Liquiditätsgrad 3) = (Umlaufvermögen/kurzfristiges Fremdkapital) * 100%

• Eigenkapitalquote = (Eigenkapital/Gesamtkapital) * 100%

• Fremdkapitalquote = (Fremdkapital/Gesamtkapital) * 100%

• Anlagendeckungsgrad = (Eigenkapital + langfristiges Fremdkapital/Anlagevermögen) * 100%

• Umsatzrendite (Return on Sales, ROS) = (Gewinn vor Zinsen)/Verkaufsumsatz * 100%

• Gesamtkapitalrendite (Return on Investment, ROI) = (Gewinn vor Zinsen)/Gesamtkapital * 100%

• Eigenkapitalrendite (Return on Equity, ROE) = (Reingewinn/Eigenkapital) * 100%



Exkurs: Finanzwirtschaftliche Kennzahlen - Beispiele

• Verschuldungsgrad (Gearing ratio) = (Fremdkapital/Eigenkapital) * 100%

• Schuldentilgungsfähigkeit = (Verbindlichkeiten/Cashflow) * 100%

• Verschuldungsfähigkeit = EBIT/Zinsen

• Kapitalumschlagshäufigkeit = Verkaufsumsatz/Gesamtkapital

• Lagerumschlagshäufigkeit = Einstandswert der verkauften Waren/durchschnittl. Lagerbestand



Wozu dient die Analyse von Finanzkennzahlen?

• Branchenvergleich:

Das untersuchte Unternehmen kann mit ähnlich strukturierten Unternehmen verglichen werden und eventuelle stark auftretende Abweichungen können näher analysiert werden (z.B. 40% Personalaufwand im eigenen Unternehmen versus 25% Personalaufwand im Branchenschnitt)

• Zeitvergleiche:

Aufzeigen von Trendentwicklungen über mehrere Zeiträume, interne Vergleichsmöglichkeiten, z.B. Entwicklung der Eigenkapitalquote im Zeitverlauf 2013-2015

• Soll-Ist-Vergleiche:

Abgleich der intern getroffenen Vorgabe- und Planparameter mit tatsächlich erreichten Ergebnissen



Welchen Zweck erfüllt die Cashflow-Rechnung?

Zusammen mit den Informationen, die der Jahresabschluss liefert, soll eine

Cashflow Rechnung eine bessere Beurteilung des Unternehmens über

– die Fähigkeit, Zahlungsüberschüsse zu erwirtschaften,

– die Fähigkeit, die Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen und das

Eigenkapital zu bedienen,

– die Auswirkungen von lnvestitions- und Finanzierungsvorgängen auf

die Finanzlage sowie

– die Gründe für die Divergenz zwischen Jahresergebnis und

Netto-Geldfluß aus laufender Geschäftstätigkeit

sicherstellen.



Die Cash-flow-Rechnung (= Geldflussrechnung)

Jahresüberschuss +/- Abschreibungen/Zuschreibungen +/- Zuführungen/Auflösungen von Rückstellungen -/+ nicht betriebl. Erträge/Aufwendungen, insb. Buchgewinne aus dem Verkauf von Anlagen -/+ außerordentliche Erträge/Aufwendungen -/+ Erhöhung/Verminderung des Umlaufvermögens +/- Erhöhung/Verminderung des kurzfristigen betriebsbedingten Fremdkapitals

= OPERATIVER Cash Flow +/- Verkauf/Erwerb von Sachanlagen und immat. Anlagen +/- Verkauf/Erwerb von Beteiligungen/Finanzanlagen +/- Verkauf/Erwerb von kurzfristigen Finanzanlagen

= CASH FLOW aus Investitionstätigkeit +/- Kapitalerhöhung/-rückzahlungen/Dividendenausschüttungen +/- Aufnahme/Rückzahlung von Anleihen und Bankkrediten

= CASH FLOW aus Finanzierungstätigkeit

TOTAL Cash Flow (= Summe Cashflows aus operativer, Investitions- und Finanzierungstätigkeit): +/- Wechselkursbedingte Veränderungen der liquiden Mittel + Liquide Mittel am Jahresbeginn

= Liquide Mittel am Jahresende

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit

Cashflow aus Außenfinanzierung

Cashflow aus Investitions- und Desinvestitionsprozessen



Mögliche Auswirkungen mangelhafter Eigenkapitalausstattung

1. Unternehmen mit geringer

Eigenkapitalaus-stattung

2. Überbrückung Finanzierungs-bedarf durch Fremdkapital

3. Atypische Verschlechterung

der Bilanz

4. Verschlechterung des Ratings

5. Erhöhung der

Finanzierungs-kosten und damit der

Stückkosten

6. Verschlechterung der Wettbewerbsfähigkeit

Beispiel Szenario 1



Mögliche Auswirkungen mangelhafter Eigenkapitalausstattung

1. Unternehmen mit geringer

Eigenkapitalaus-stattung

2. Interne Finanzierung

größerer Investitionen oft

nicht möglich

3. Aufnahme zusätzlicher Fremdmittel erforderlich

4. Mit jeder neuen Verschuldung steigt

Komplexität der Kreditverträge

5. Anzahl potentieller Kreditgeber

sinkt

6. Das extern (noch) verfügbare Kapital

verteuert sich weiter

Beispiel Szenario 2



A

B



D



44




Überblick über unterschiedliche Finanzierungsformen

Möglichkeiten der Innenfinanzierung

Zuordnung der Finanzierungsformen in der Bilanz

Bedeutung von Kapitalkosten






Finanzierungsformen

Fin

anzi

eru

ngs

form

en

Außenfinanzierung

Einlagenfinanzierung

(Beteiligungs-finanzierung)

Fremdfinanzierung (Kreditfinanzierung)

Innenfinanzierung

Finanzierung aus Abschreibungen

Finanzierung aus Rückstellungen

Selbstfinanzierung (offen/still),

Finanzierung aus Gewinnen

Finanzierung aus Vermögens-umschichtung/Kapitalfreisetzung



Die Innenfinanzierung

Innenfinanzierung

Finanzierung aus Abschreibungen

Finanzierung aus Rückstellungen

z.B. Pensionsrückstellungen, Rückstellungen aus

Garantieansprüchen

Selbstfinanzierung (offen/still),

Finanzierung aus Gewinnen

Finanzierung aus Vermögensumschichtung/

Kapitalfreisetzung

z.B. Verbesserung der Überwachung und Verkürzung

von Zahlungszielen, Veräußerung nicht betrieblich genutzter

Grundstücke



Die Innenfinanzierung - Selbstfinanzierung

Fragen zur Selbstfinanzierung: • Was versteht man unter Selbstfinanzierung?

• Was versteht man unter Gewinnthesaurierung? • Was ist der Unterschied zwischen offener und stiller Selbstfinanzierung?

Die Finanzierung aus zurückbehaltenen Gewinnen.

Bei Erzielung von Gewinnen wird kein Gewinn ausgeschüttet. Dieser wird im Unternehmen einbehalten.

Eine offene Selbstfinanzierung bedeutet, dass der Gewinn in der Bilanz offengelegt wird. Die stille Selbstfinanzierung erfolgt über die Bildung von stillen Reserven.



Die Innenfinanzierung

Die offene Selbstfinanzierung

Die Möglichkeiten zur offenen Selbstfinanzierung werden aus dem

Jahresabschluss ersichtlich. Dabei wird nicht der gesamte Gewinn ausgeschüttet,

sondern eine Gewinnrücklage gebildet.

Die Fragen zur Ausschüttungs- und Dividendenpolitik werden häufig

von „Value-Management-Gedanken“ getragen und unter des Blickwinkels

des „Residualprinzips“ entschieden.

Unter Residuum wird im Zusammenhang mit Überlegungen zur Ausschüttungen

jener Rest verstanden, der nach Durchführung rentabler Investitionen

zur Verfügung steht.



Die Innenfinanzierung – offene Selbstfinanzierung

Ein Beispiel für die Anwendung des Residualprinzips

Max und Herbert Mustermann freuen sich über einen Gewinn von EUR 200.000 und stehen vor der Entscheidung ob und wieviel davon ausgeschüttet werden soll. Ihre Renditeerwartung für eingesetztes Kapital beläuft sich auf mindestens 10%. Im Moment besteht die Möglichkeit eine Investition in Höhe von EUR 150.000 mit einer prognostizierten Rendite von 12% zu tätigen, der restliche Gewinn kann zu einem Zinssatz in Höhe von 6% angelegt werden.

Unter Berücksichtigung des Residualprinzips werden Max und Herbert Mustermann EUR 150.000 thesaurieren (d.h. den Gewinn im Unternehmen behalten) und die Investition vornehmen, da die Rendite (12%) größer ist als die geforderte Kapitalrentabilität (= 10%). Der restliche Betrag in Höhe von EUR 50.000 wird ausgeschüttet, da die geforderte Rendite nicht erzielbar ist.



Die Innenfinanzierung – Finanzierung aus Kapitalfreisetzung

Rationalisierung

Freisetzung bisher gebundenen Kapitals durch

Verringerung des Kapitaleinsatzes bei gleichem Produktions-/Umsatzvolumen

Beispiele:

Verbesserung der Materialdisposition,

Verminderung der Lagerdauer von Fertigprodukten

Vermögensumschichtung

Überführung von Vermögenswerten in

Liquidität (z.B. Verkauf Grundstück)

Beispiel:

Wertpapierverkauf,

Factoring (= Absatzfinanzierung durch

vorzeitigen Verkauf von Forderungen)



Überblick: Bilanz gemäß § 224 UGB

AKTIVA PASSIVA

A. Anlagevermögen A. Eigenkapital

I. Immaterielle Vermögensgegenstände (z.B. Lizenzen, Firmenwert)

II. Sachanlagen (z.B. Grundstücke) III. Finanzanlagen (z.B. Wertpapiere des

Anlagevermögens)

I. Nennkapital II. Kapitalrücklagen III. Gewinnrücklagen IV. Bilanzgewinn/-Verlust

B. Umlaufvermögen B. Rückstellungen

I. Vorräte II. Forderungen und sonstige

Vermögensgegenstände III. Wertpapiere IV. Kassenbestand

I. Rückstellungen für Abfertigungen II. Rückstellungen für Pensionen III. Steuerrückstellungen IV. Sonstige Rückstellungen

C. Rechnungsabgrenzungsposten C. Verbindlichkeiten (z.B. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen)

D. Rechnungsabgrenzungsposten



Zuordnung der Finanzierungsformen in der Bilanz

AKTIVA PASSIVA

A. Anlagevermögen A. Eigenkapital

I. Immaterielle Vermögensgegenstände (z.B. Lizenzen, Firmenwert)

II. Sachanlagen (z.B. Grundstücke) III. Finanzanlagen (z.B.

Wertpapiere des Anlagevermögens)

I. Nennkapital II. Kapitalrücklagen III. Gewinnrücklagen IV. Bilanzgewinn/-Verlust

B. Umlaufvermögen B. Rückstellungen

I. Vorräte II. Forderungen und sonstige

Vermögensgegenstände III. Wertpapiere IV. Kassenbestand

I. Rückstellungen für Abfertigungen II. Rückstellungen für Pensionen III. Steuerrückstellungen IV. Sonstige Rückstellungen

C. Rechnungsabgrenzungsposten C. Verbindlichkeiten (z.B. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen)

D. Rechnungsabgrenzungsposten

Innenfinanzierung Außenfinanzierung

Kapitalverwendung = Investition

Kapitalherkunft = Finanzierung

Eigenkapital-/ Beteiligungs- finanzierung

Mezzanine Finanzierung

Fremd-finanzierung/ Kredit-finanzierung

Selbstfinanzierung durch Gewinnthesaurierung

Finanzierung durch Vermögens- umschichtung



Die Kapitalkosten - WACC

Wird im Rahmen der Unternehmensbewertung (Discounted-Cash-Flow-Verfahren) angesetzt, um die Mindestrendite für Investitionsprojekte zu bestimmen Der Kapitalkostensatz berücksichtigt die Kapitalstruktur und die Verzinsungs- erwartungen der Kapitalgeber Der durchschnittliche Kapitalkostensatz wird zur Ermittlung des Unternehmensgesamtwertes herangezogen.

WA

CC

Fremdkapitalanteil

x

Fremdkapitalkosten

Eigenkapitalanteil

x

Erwartete Eigenkapitalverzinsung

WACC = Weighted Average Cost of Capital („gewichteter durchschnittlicher Kapitalkostensatz)



Die Kapitalkosten – Weighted Average Cost of Capital

WACC = Weighted Average Cost of Capital („gewichteter durchschnittlicher Kapitalkostensatz)

Beispiel: Die Max Mustermann GmbH hat folgende Kapitalstruktur: • Eigenkapital: EUR 3.000.000 • Fremdkapital: EUR 2.000.000 Die Eigenkapitalkosten belaufen sich auf 12%, der Fremdkapitalgeber fordert eine durchschnittliche Verzinsung in Höhe von 6%.

WACC = FK/GK x FK-Kosten + EK/GK x EK-Kosten

WACC = 2.000.000/5.000.000 x 6% + 3.000.000/5.000.000 x 12% = 9,60%

Ergebnis: Die Gesamtkapitalkosten der Firma Max Mustermann GmbH belaufen sich auf 9,60%.



A

B



D



56




Finanzplanung als integraler Bestandteil der

Unternehmensplanung

Formen der Finanzplanung

Die Entwicklung einer Finanzierungsstrategie

Financial Covenants






Die Finanzplanung als integraler Bestandteil der Unternehmensplanung

Unternehmensplanung als Basis für die Finanzplanung

Teilpläne • Umsatzplan • Personalplan • Materialplan • Investitionsplan

Finanz- und Rechnungswesen • Bilanz/GuV-Rechnung • Geldflussdaten • Betriebs-

wirtschaftliche Auswertungen/ Analysen/

Saldenlisten

Cash Management Liquiditätsplanung

Operative Liquiditäts- und Finanzplanung

Strategische Finanzplanung

Feinjustierung der Ein- und Auszahlungen (währungsbezogen)

Monats-, quartals- und jahresgenaue Ermittlung von:

Mehrjährige Ermittlung von

Liquiditäts- • Vorausschau • Kontrolle • Planung

• Liquidität • Erfolg • Kapital • Bilanz

• Liquidität • Erfolg • Kapital • Bilanz

kurzfristig Kurz-/mittelfristig langfristig

Finanzmanagement





kurzfristig

Cash-Management 0-30 Tage

mittelfristig

Rollierende Liquiditätsplanung 1-12

Monate

Kapitalbedarfsplanung

1-5 Jahre

langfristig

Strategische Finanzplanung > 5 Jahre



Gliederung der Finanzplanung:

• Kurzfristige Finanzplanung:

Darunter versteht man eine Planung auf Wochenbasis mit Ziel die

tägliche Zahlungsbereitschaft sicherzustellen.

• Mittelfristige Finanzplanung:

„Klassische“ Finanzplanungslogik. Die Orientierung erfolgt monatlich

oder quartalsweise. Dadurch sollten erwartete Zahlungsverpflichtungen optimiert

werden und eine Grundlage für finanzielle Unterdeckungen oder Überliquiditäten

geschaffen werden.

• Langfristige Finanzplanung:

Hierbei handelt es sich um halbjährliche oder jährlicher Planungen mit einem Zeithorizont von bis zu maximal 5 Jahren. Die Jahresabschlussplanung und die Planung der zukünftigen Jahre stehen dabei in einem engen Zusammenhang. Es erfolgt eine Verflechtung der unterschiedlichen Cashflow-Rechnungen (operativer CF, CF aus Investitionstätigkeit, CF aus Finanzierungstätigkeit)

Die betriebliche Finanzplanung




Beispiel: Mittelfristiger Finanzplan der Max Mustermann GmbH (in Tausend Euro)

Jänner Februar März …... Dezember

I. Zahlungsmittelbestand am Monatsanfang bzw. Fehlbetrag

100 60 -110

II. Einzahlungen Umsatzbereich Mieteinnahmen Finanzbereich (z.B. Kreditaufnahme) ……….. SUMME

250 20 100 370

300 20 320

…. …. ….

III. Auszahlungen Materialauszahlungen Personalauszahlungen Steuerauszahlung (ESt, Ust, etc.) Investition Fahrzeuge Kredittilgung Zinsaufwand …………. SUMME

150 50 50 80 70 10 410

250 50 20 0 100 10 430

IV. Überschuss bzw. Fehlbetrag (I + II + III) 60 -110

V. Kontokorrentlinie (mit Bank vereinbart) 100 100

VI. Freie Kontokorrentlinie (IV+I-V, max. V) 100 50




Beispiel: Langfristiger Finanzplan der Max Mustermann GmbH (in Tausend Euro)

Jahr 1 Jahr 2 Jahr 3 Jahr 4

I. Zahlungsmittelbstand am Jahresanfang (Überschuss oder Fehlbetrag)

II. Operative Einzahlungen

III. Operative Auszahlungen

IV. Investition(en)

V. Finanzierungsaktivitäten Kreditaufnahme Kredittilgung Kapitalerhöhung …….. Summe

VI. Überschuss bzw. Fehlbetrag

VII. Kontokorrentlinie

VIII. Freie Kontokorrentlinie

Verdichtung der mittelfristigen Finanzplanung (Jahresplanung) auf eine Mehrjahresplanung



Die Entwicklung einer Finanzierungsstrategie

• Ausgangslage: GuV-, Bilanz- und Liquiditätsplanung • Sensitivitäts- und Risikoanalyse

• GuV-Optimierung • Asset-Management • Working Capital-Management

• Vertragsbedingungen, Tilgungsplan • Sicherheiten und ihre Rangfolge

*) z.B. durch Kostensenkung **) z.B. durch Verkauf von nicht betriebsnotwendigem Anlagevermögen ***) Working Capital = Umlaufvermögen-kurzfristige Verbindlichkeiten

• Höhe und Volatilität Netto-Cash Flow • Benchmarking Wettbewerber • Rating- und Kapitalkostenziele

• Bewertung der Vor- und Nachteile der Finanzierungsoptionen • Definition Anforderungsprofil an Finanzpartner



Working Capital ist die Differenz zwischen kurzfristig in Geld wandelbare Vermögensgegenstände (z.B. Rohstoffe, kurzfristige Veranlagungen) und kurzfristigen Schulden (z.B. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen).

Unter „kurzfristig“ versteht man einen Zeithorizont von bis zu einem Jahr.

Es gibt unterschiedliche Working-Capital-Strategien, wie z.B.:

• Geringe Bindung von liquiden Mitteln in Vorräten und in unfertigen bzw. fertigen Gegenständen („Lagerbestandsoptimierung“)

• Engmaschige Beobachtung der Forderungen

• Erhöhung der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen („Verbesserung der Zahlungsbedingungen)

Achtung: zu aggressives Working-Capital-Management kann auch zu

höherem Risiko führen (Insolvenzrisiko)

Working-Capital-Management



Der Finanzierungsstatus

Grundsatz: Der Finanzierungsstatus beinhaltet die vollständige Transparenz über die gegenwärtigen Verbindlichkeiten bei allen Gläubigern

Analysefelder Vorgehensweise

Kreditübersicht Analyse und Zusammenfassung aller aktuellen Kreditverträge nach festgelegten Kriterien und Bewertung

Eigen- und Fremdkapitalgeber Analyse von Eigenkapital, Finanzierungen, Kundenkredite, Förderkrediten und außerbilanziellen Finanzierungen (z.B. Leasing)

Tilgungsplanung Erstellung Tilgungsplanung zur Einbindung in Liquiditätsplanung

Sicherheitenstruktur Darstellung aller Sicherheiten und Zuordnung zu jeweiligen Verbindlichkeiten. Analyse der Aktiva auf noch verwertbare Assets bzw. sonstige Besicherungsmöglichkeiten (z.B. Bürgschaften)

Bedienbarkeit Darstellung der Fähigkeit, alle Verbindlichkeiten vertragsgerecht bei aktuellem oder auch fiktiv höherem Zinssatz zu bedienen.

Bilanzstrukturanalyse Analyse der Passiva auf Fristigkeiten und Darstellung der Finanzierung der Aktiva (z.B. wurde das Betriebsgebäude fristenkonform, d.h. langfristig finanziert?)



Überblick Finanzierungsinstrumente

Eigenkapital

Hybrides Kapital, Mezzaninkapital (= Mischform zwischen

Eigen- und Fremdkapital)

Fremdkapital

• Seed Capital (bereitgestelltes Eigenkapital, z.B. für Gründungsphase

durch Beteiligungsgesellschaft oder vermögende Privatpersonen („business angels“) • Venture Capital (außerbörsliches Beteiligungskapital, z.B. Private Equity) • Initial Public Offering (Börsegang)

• Genussschein (Anlageform zwischen Aktie und Anleihe)

• Stille Beteiligung

• Nachrangdarlehen

• Kredite/strukturierte Kredite

• Anleihen/Kapitalmarktprodukte

• Off-Balance Sheet-Finanzierung (z.B. Leasing)

Beispiele:



Das Geschäftsmodell von Beteiligungsfonds

Pensionsfonds

Stiftungen

Versicherungen

Banken

Vermögende Familien

Veranlagen Geld in Beteiligungsfonds

Beteiligungsfonds Investieren in

Unternehmen

Konzernteile

Unternehmens- gründungen



Unterschiedliche Phasen einer Risikokapitalbeteiligung

Frühe Phase Expansionsphase

Übergang zum

etablierten

Unternehmen

Wann?

Wozu?

Unternehmens- risiko

Seed Start-up Growth stage Bridge stage Exit

Vor Gründung Bei oder kurz nach Gründung

Bei erstem/zweiten Wachstumsschub, Börsengang noch nicht bevorstehend

6-12 Monate vor Börsengang

5-8 Jahre nach Gründung (in der Regel)

Forschung bzw. Weiter-entwicklung des Geschäfts-konzeptes

Gründung des Unternehmens und Aufbau der Organisation

Zur Finanzierung des Wachstums

Zur Überbrückung des Finanzbedarfs bis Börsengang

Rückgewinnung des investierten Venture Capitals

Am Höchsten

Sehr hoch

Hoch

Hoch

Hoch



Fallbeispiel: Investitionskriterien eines Private Equity Investors

Quelle: http://www.auctus.com/de/unsere-investmentstrategien.html, 24.11.2015

http://www.auctus.com/de/unsere-investmentstrategien.html






Ablauf einer Beteiligungsfinanzierung (Beispiel)

1.

• ERSTKONTAKT/GROBANALYSE:

• Business Plan

• Management-Präsentation

• Firmenbesichtigung

2.

• VORPRÜFUNG/STRUKTURIERUNG:

• Analyse Unternehmen, Markt, Wettbewerb

• Entwicklung grobe Finanzierungs- und Transaktionsstruktur

• Indikative Unternehmensbewertung

3.

• DETAILPRÜFUNG/VERTRÄGE:

• Due Diligence (financial, legal, tax)

• Festlegung Struktur

• Erstellung und Verhandlung Verträge (Beteiligungs-, Gesellschaftsvertrag, weitere Verträge)

4.

• BETEILIGUNGSMANAGEMENT:

• Implementierung Controllinginstrumente (regelmäßiges Reporting)

• Mitsprache bei strategischen Entscheidungen

• Unterstützung in betriebswirtschaftlichen Belangen

• Übernahme Beirats-/Aufsichtsratsfunktion

5. • EXIT:

• Abschichtung oder Anteilsverkauf

Phase der Grundsatzentscheidung

(„Go/No Go“)

Erstellung Letter of Intent (= Absichtserklärung)

Unterfertigung Verträge



Beteiligungsfinanzierung

Beispiele für Beteiligungsfinanzierung: • Unternehmensnachfolge: Übernahme des Unternehmens durch externen Nachfolger („Management Buy In“) • Unternehmensnachfolge: Übernahme des Anteils durch bestehende Gesellschafter („Owner Buy Out“) • Expansionsfinanzierung: Unternehmen plant eine Expansion (z.B. ins Ausland) • Investitionsfinanzierung: Unternehmen plant die Errichtung eines neuen und erweiterten Firmenstandortes • Mitarbeiterbeteiligungsmodell: Umsetzung eines Partnermodells zur langfristigen Bindung bestehender/neuer Mitarbeiter



Erscheinungsformen von Covenants

Financial Covenants sind z.B. zusätzliche Vertragsklauseln oder Nebenabreden in Kreditverträgen mit Unternehmen. Mit Vereinbarungen über Covenants werden den Kreditnehmern bzw. Schuldnern bestimmte Verpflichtungen auferlegt. Abhängig von der jeweiligen Verpflichtung wird folgendermaßen differenziert:

Erscheinungsformen von

Covenants

General Covenants Information Covenants

Financial Covenants



Erscheinungsformen von Covenants

Covenant Beispiel

General Covenants Allgemeine Bestimmungen, z.B. Zustimmungspflicht des Kreditgebers, wenn das Unternehmen wesentliche Vermögensteile verkaufen möchte

Information Covenants Verpflichtung zur regelmäßigen Information, z.B. in Form von Quartalsberichten

Financial Covenants Verpflichtung zur Einhaltung festgelegter finanzieller Anforderungen, z.B. Messung der maximalen Verschuldung an der Leverage Ratio Kreditnehmer kann verpflichtet werden, regelmäßig an den Kreditgeber zu berichten (z.B. Finanzkennzahlen)



Financial Covenants – Konsequenzen der Nichteinhaltung

Was passiert, wenn der Kreditnehmer die Covenants nicht einhält?

Bei Verschlechterung der vereinbarten Kennzahlen im Zeitverlauf kann sich der

Kreditgeber vorbehalten, die Kreditbedingungen an die geänderte Risikosituation

anzupassen, wie z.B.:

• Erhöhung des Risikoaufschlages beim Zinssatz

• Einforderung zusätzlicher Sicherheiten

• Verpflichtung zur Erhöhung des Eigenkapitals

• Auszahlungssperre

• Im Extremfall – Kündigung des Kreditvertrages



Financial Covenants – Beispiel

Quelle: http://www.rolandberger.com/media/pdf/rb_press/RB_Bedeutung_und_Management_von_Financial_Covenants_20080429.pdf, 23.11.2015)

http://www.rolandberger.com/media/pdf/rb_press/RB_Bedeutung_und_Management_von_Financial_Covenants_20080429.pdf

http://www.rolandberger.com/media/pdf/rb_press/RB_Bedeutung_und_Management_von_Financial_Covenants_20080429.pdf



A

B



D



76




Die Verfahren der Investitionsrechnung im Überblick

Die Merkmale statischer Verfahren

Die Merkmale dynamischer Verfahren

Die statischen und dynamischen Verfahren im Überblick

Beispiel einer Rentabilitätsrechnung

77





Rentabilitätsrechnung

• ist z.B. relevant bei Anschaffung einer neuen Maschine oder einer gewerblichen Liegenschaft bzw. eines gewerblich genützten Objektes

• zur Berechnung von Renditen eignen sich Methoden aus der betriebswirtschaftlichen Investitionsrechnung (Unterscheidung zw. statischen u. dynamischen Verfahren);

• Ziel ist Vergleichbarkeit einer Immobilie als Kapitalanlage u. einer alternativen Kapitalveranlagung herzustellen.



Verfahren der Investitionsrechnung

Verfahren

der

Investitionsrechnung

Statische Verfahren:

Bezieht sich nur auf eine Periode

Keine Berücksichtigung von

Zinseszinsen

Dynamische Verfahren:

Bezieht sich auf mehrere

Perioden

Einbezug der Zeitpunkte der

Ein-und Auszahlung

Gewinnvergleichsrechnung

Rentabilitätsrechnung

Amortisationsrechnung

Kostenvergleichsrechnung

Annuitätenmethode

Interne Zinsfußmethode

Kapitalwertmethode

Unterschied zwischen

statischem und dynamischen Verfahren?



Statische Verfahren der Investitionsrechnung

• Gewinnvergleichsrechnung: Bestimmung der Investitionsmöglichkeit mit maximalem Gewinn

• Kostenvergleichsrechnung: Bestimmung der kostenminimalsten Investition

• Rentabilitätsvergleichsrechnung: Vergleich der Investitionsmöglichkeiten anhand geforderter Mindestverzinsung u. Bestimmung der Investition mit maximaler Rentabilität

• Amortisationsrechnung: Bestimmung des Zeitraumes, in dem das eingesetzte Kapital durch Erlöse rückgeführt wird; es wird auf jene Investition abgezielt, welche die schnellste Kapitalfreisetzung sicherstellt



Dynamische Verfahren der Investitionsrechnung

• zeichnen sich durch ihre Zahlenreihen, die aus Ein- und Auszahlungen bestehen, aus

• basieren auf verschiedenen Prämissen wie z. B. vollkommener Kapitalmarkt, wiederkehrende Veranlagung der Rückflüsse; Prämissen werden stets ergänzt

• kritische Beurteilung dieser Verfahren



Prämissen der dynamischen Investitionsverfahren

Rendite einer Immobilienveranlagung hängt von vielen Faktoren ab, dazu zählen Festlegung von Prämissen wie z.B.:

• zukünftigen Wertzuwachses

• steuerliche Rahmenbedingungen

• Höhe u. Entwicklung der durchschnittlichen Ausschüttungen

• Fremdkapitalkosten u.

• Berücksichtigung der Risiken



Beispiel: Risiken bei Immobilieninvestments

Festlegung der „richtigen“ Prämissen:

• Einschätzung der zukünftigen Wertentwicklung des Mietzinses

• Haftung bei Wohnungseigentumsanlagen

• „Qualität“ der Mieter und damit verbundenes Ausfallswagnis

• steuerliche und rechtliche Risiken

• Kosten der Finanzierung (z.B. Zinssatzänderung bei variabler Verzinsung)

• laufende Instandhaltungskosten

• Verwertbarkeit der Immobilie (= Fungibilität)

• zukünftige Entwicklung des Immobilienmarktes (z.B. Risiko des Preisverfalls)



Fallbeispiel Rentabilitätsrechnung

Von einem Immobilienmakler wird in guter Lage eine 2-Zimmer-Anlegerwohnung zu

einem Preis von EUR 225.000 angeboten. Die Immobilie besteht aus zwei separaten

Zimmern und einer kleinen Wohnküche und eignet sich daher auch für die Vermietung

an Studenten. Die Nutzfläche beläuft sich auf 60 m² und wurde 1956 erbaut. Der

ortsübliche Mietzins beläuft sich auf EUR 8,50/m². Die Wohnung ist bezugsfertig und

es sind keine Adaptierungsarbeiten zu leisten. Für den Erwerb werden ausschließlich

Eigenmittel verwendet.

Mit welcher Anfangsbruttorendite kann gerechnet werden?

Wie verändert sich die Anfangsbruttorendite (= Bruttorendite 1), wenn der Kaufpreis

mit EUR 175.0000 (Fall B) bzw. EUR 250.000 (Fall C) festgelegt wird?

Wie verändert sich die Anfangsbruttorendite (= Bruttorendite 2), wenn bei allen drei

Fällen der Mietzins auf EUR 10,00/m² Nutzfläche erhöht wird?

Wie verändert sich die Anfangsbruttorendite (= Bruttorendite 3), wenn bei allen drei

Fällen der Mietzins mit EUR 5,50/m2 beschränkt ist?

Mit welcher Bruttorendite

kann der Anleger

rechnen ….?



Berechnung von Anfangsbruttorenditen (Anlegerwohnung)



Erläuterung zu Beispiel Anfangsbruttorenditen

• Bsp. A: Hier wird Bruttorendite von 2,47% p. a. ausgewiesen; Wert

ergibt sich aus Division von jährlichem Bruttomietzins (€ 6.120)

durch die gesamten Anschaffungskosten (€ 247.325).

• Von Bruttoergebnissen ist (je nach Einkommenssituation) die

Einkommenssteuer zu ermitteln u. Rücklage für zukünftige

Instandhaltungsarbeiten zu bilden, auch Mietausfälle sind bei der

Renditeermittlung zu berücksichtigen.



Annahmen für Rentabilitätsrechnung

Unterstellt man beim ersten Beispiel

• Abschreibung von 1,50% p.a. (vom Gebäudewert von € 125.000),

• eine 50%ige Einkommenssteuerbelastung u.

• 15%igen Abzug für Instandhaltungsreserven u. etwaige Mietausfälle

ergibt sich nachfolgendes Ergebnis (siehe nächste Folie)

Was ist bei der Renditeberechnung

noch zu berücksichtigen…?



Beispiel für Berechnung von Renditen nach Steuern

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Bilderverzeichnis (Stand: 29.04.2015) http://pixabay.com/de/service/terms/#download_terms

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Rechtliche Hinweise Dr. Markus Gramann Modul Grundlagen der Finanzierung

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