nutzungsänderung kirchlicher immobilien konsequenzen aus dem bau- und planungsrecht
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Nutzungsänderung kirchlicher Immobilien
Konsequenzen aus dem Bau- und Planungsrecht
Nutzungsänderung kirchlicher Immobilien- Vortrag Gudrun Gotthardt 19. Januar 2008
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1. Nutzungsänderung kirchlicher Gebäude
„Bevorzugung“ von Kirchen im Baurecht:
Beispiel Versammlungsstättenverordnung
Beispiel Nachweis von Stellplätzen nach Landesbauordnung
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Versammlungsstättenverordnung
Def.: „…bauliche Anlagen, die für die gleichzeitige Anwesenheit vieler (ab 200) Menschen (…) bestimmt sind.“
> besondere Anforderungen zur Gefahrenabwehr, z.B. Brandschutz
Kirchen und Räume für den Gottesdienst sind keine Versammlungsstätten
Wohl aber: Konzertsaal, Gaststätte, o.ä. !
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Nachweis von Stellplätzen
Nach LBO sind bei der Errichtung von baulichen Anlagen Stellplätze herzustellen
Bei wesentlichen Änderungen oder Änderungen der Benutzung, ist eine Neuberechnung erforderlich!
>> Richtzahlen: Bsp.: Kirche – 1 Stpl. je 10-30
Sitzplätze Vers.stätte -- 1 Stpl. je 5-10
Sitzplätze
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2. Nutzungsänderung kirchlicher Grundstücke
Meist planungsrechtliche Einschränkung der
Nutzung auf kirchl. Zwecke>> (kleiner) Exkurs PlanungsrechtWie kann ich Planungsrecht ändern?Wie gehe ich dabei geschickt vor?Wo bekomme ich Informationen und
Beratung?
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Exkurs Planungsrecht
Zulässigkeit von (Bau-)Vorhaben:Außenbereich (§ 35 BauGB) > Regel:
Bauen ist unzulässig! Aber: Ausnahmen
Unbeplanter Innenbereich (§ 34 BauGB) > Regel: Einfügen in die umgebende Bebauung nach Art und Maß der baulichen Nutzung
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Exkurs Planungsrecht
Beplanter Innenbereich (§ 30 BauGB) > Regel: Zulässigkeit richtet sich nach den Festsetzungen des Bebauungsplans
Festsetzungen können sein: Art der Nutzung, Bebauungsdichte, Bebauungshöhe, gestalterische Vorgaben, etc.
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Beispiel eines Bebauungsplans :
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Ablauf eines B-Planverfahrens (gleich Änderungsverfahren)
Planungs- oder Änderungserfordernis Aufstellungsbeschluss Erstellung Planentwurf Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit Beteiligung der Träger öff. Belange Überarbeitung/ Detaillierung Planentwurf Beschluss der öffentlichen Auslegung Öffentliche Auslegung (1 Monat) Prüfung der vorgebrachten Anregungen Überarbeitung des Plans Satzungsbeschluss/ Bekanntmachung/ Rechtskraft
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Wie kann ich Planungsrecht ändern?
Formaler Weg: Antrag an das Planungsamt auf Planänderung
Risiken:Zeitfaktor (Dauer des Verfahrens 1,5 -2
Jahre)Beteiligung vieler InteressengruppenPolitische Unsicherheiten
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Wie gehe ich dabei geschickt vor?
Planungshoheit liegt bei der Stadt/ Gemeinde > es besteht kein Anspruch auf Änderung!
Politische Vorklärung ist wichtigKontakte frühzeitig nutzenAuf „Notlage“ der Kirchengemeinde
hinweisen > ÖffentlichkeitsarbeitGemeinsam mit Kommunalgemeinde an
Zukunftskonzepten arbeiten
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Wie gehe ich dabei geschickt vor?
Alternative:Abgabe des Verfahrens an einen Vorhaben- und Erschließungsträger
Dieser arbeitet der Verwaltung zu und erstellt die Planunterlagen
Weg durch die politischen Gremien bleibtVerfahren wird beschleunigt
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Wie gehe ich dabei geschickt vor?
Abwägung bei Verkauf des Grundstücks, welches Verfahren günstiger erscheint :
> früher Verkauf, geringerer Grundstücks-preis, aber kein Planungsrisiko
> später Verkauf als Bauland, höherer Grundstückswert, zeitliches und politisches Planungsrisiko
Personelle Ressourcen beachten
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Wo bekomme ich Informationen und Beratung?
Information zum geltenden Planungsrecht erteilt das Planungsamt der Stadt/ Gemeinde
Auszug aus dem Bebauungsplan kann dort kopiert werden (Gebühr)
Eventuell Bauvoranfrage stellen, wenn Unklarheit besteht oder rechtliche Position gesichert werden soll
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Wo bekomme ich Informationen oder Beratung?
Für die Begleitung aller in diesem Zusammenhang auftretenden Fragen steht die Bauberatung des Landeskirchenamtes gerne zur Verfügung!
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
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Bauberatung des LandeskirchenamtesLiegenschaftsverwaltung
Hans-Böckler-Str. 740476 Düsseldorf
Tel.: 0211 4562 660Mail: [email protected]
www.ekir.de/bauberatung