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PERSPEKTIVENDER IMMOBILIENWIRTSCHAFT Eine Publikation des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.

Leitfaden zur Einführung von Nachhaltigkeits messungen im Immobilienportfolio

Technologisch-ökologische Aspekte

In Zusammenarbeit mit:

Stand: Oktober 2013

Herausgeber: in Kooperation mit:

Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. Drees & SommerWallstr. 16 Advanced Building 10179 Berlin Technologies GmbH Obere Waldplätze 11 70 569 Stuttgart

V.i.S.d.P.: Denis McGee Verfasser: Dr.-Ing. Peter MösleProjektbetreuung: Thies Grothe

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1 Vorwort des Herausgebers .......................................................................................................................................2

2 Standpunkt des Verfassers .......................................................................................................................................4

3 Einführung .................................................................................................................................................................6 3.1 Nachhaltigkeitsmessung als Teil des ZIA-Kodex ...................................................................................................6 3.2 Unterschied zwischen Neubau und Bestand ........................................................................................................7 3.3 Ebenen des Nachhaltigkeitsmanagements für Bestandsimmobilien .....................................................................8 3.4 Ziele und Aufgaben der Nachhaltigkeitsmessung .................................................................................................9

4 Nachhaltigkeitsindikatoren für Immobilienportfolios ...........................................................................................11 4.1 Einführung ........................................................................................................................................................11 4.1.1 Berichtswesen von Unternehmen............................................................................................................12 4.1.2 Zertifizierungssysteme für Gebäude ........................................................................................................12 4.1.3 Bewertungssysteme/-kataloge ...............................................................................................................12 4.1.4 Verfahren zur Immobilienwertermittlung .................................................................................................14 4.1.5 Rating-Verfahren ....................................................................................................................................15 4.1.6 Gesetzgebung und Normung zum Nachhaltigen Bauen ...........................................................................15 4.2 Anwendung für Immobilienportfolios .................................................................................................................16

5 Das Benchmarking bei der Nachhaltigkeitsmessung ...........................................................................................18 5.1 Die drei Ebenen des Benchmarkings .................................................................................................................18 5.2 Grundlagen des Benchmarkings ........................................................................................................................19 5.3 Datenerhebung und -qualität .............................................................................................................................20 5.4 Datenbereinigung ..............................................................................................................................................22 5.5 Bezugswerte .....................................................................................................................................................22 5.6 Umrechnungsfaktoren für CO

2-Emissionen ........................................................................................................22 5.7 Datenbankquellen .............................................................................................................................................23

6 Neue Prozesse im Nachhaltigkeitsmanagement ...................................................................................................24 6.1 Portfolioebene ...................................................................................................................................................24 6.2 Gebäude-, Element- und Anlagenebene .............................................................................................................25

7 Anleitung zur Einführung der Nachhaltigkeitsmessung im Immobilienportfolio .................................................26

8 Literaturverzeichnis ................................................................................................................................................28

Inhalt

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Standpunkt Einführung NachhaltigkeitsindikatorenVorwort

Sehr geehrte Damen und Herren,

der Nachhaltigkeitsanspruch der Immobilienwirtschaft ist eine gesellschaftliche Herausforderung für jedes einzelne Unternehmen, das sich dieser Aufgabe als Verpflichtung bewusst sein sollte. Nachhaltiges Handeln ist nicht nur die einsei-tige Fokussierung auf ökologische Aspekte. Auch die wirtschaftliche Nachhal-tigkeit (ökonomische Aspekte) und die gesellschaftliche Verantwortung (soziale Aspekte), sind entscheidende Parameter für den dauerhaften Erfolg eines Unter-nehmens in einer modernen und aufgeklärten Gesellschaftsordnung. Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft wird im ZIA in seiner gesamten Brei-te und Vielfalt theoretisch fundiert aus dem Blickwinkel der Praxis bearbeitet, Der ZIA sieht das Thema Nachhaltigkeit in seinen verschiedenen Dimensionen als zentrales Anliegen für die Immobilienwirtschaft. Er hat sich das Ziel gesetzt, die Nachhaltigkeitsperformance der Branche beständig fortzuentwickeln und weiter zu verbessern. Dieses Ziel wird nur mit Transparenz und einheitlichen, vergleichbaren Daten aus den Immobilienportfolios erreichbar sein.Diese gesamtgesellschaftliche Aufgabe stellt die Immobilienwirtschaft vor eine große Herausforderung. Geklärt werden muss, welchen Beitrag Eigentümer, Nutzer und die Politik beim Gebäudebestand zur Erreichung der Klimaschutzzie-le in einem bestimmten, langfristig-orientierten Zeitrahmen zu welchen Kosten leisten können. Kurzfristig oder ad hoc kann diese große Aufgabe nicht bewältigt werden.

Der ZIA-Ausschuss Nachhaltigkeit, Energie, Umwelt (NEU) hat in den vergan-genen Jahren u.a. die Themen ,Technisch-ökologisches Benchmarking‘ und ,Reporting‘ intensiv diskutiert. Ausgehend von gesamtgesellschaftlichen Me-gatrends wie dem Klimawandel oder dem demografischen Wandel wird beim Reporting konkret zu den drei Dimensionen der Nachhaltigkeit (Ökonomie, Öko-logie und Soziales) im Hinblick auf Chancen, Risiken sowie im Verhältnis dazu von Bedürfnissen und Erwartungshaltungen aus Unternehmenssicht berichtet. Das Reporting stellt außerdem den ersten Schritt zu einem Benchmarking un-ter den verschiedenen Immobilientypen und Immobilienportfolios dar. Um dem Anspruch an Vergleichbarkeit der nachhaltigen Qualitäten von Unternehmen der Immobilienwirtschaft gerecht zu werden, hat der ZIA 2013 erstmals eine Emp-fehlung für ein brancheneinheitliches Reporting veröffentlicht, die sich an dem international gebräuchlichen GRI-Standard orientiert.

Aufbauend auf dem Reporting soll zukünftig ein Benchmarking möglich werden. Der ZIA-Ausschuss NEU hat bereits erste Vorschläge zu einem branchenein-

1 Vorwort des Herausgebers

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Benchmarking Neue Prozesse Anleitung Literaturverzeichnis

heitlichen technisch-ökologischen Benchmarkingansatz diskutiert. Es wurde anfangs anhand von Beispielen dargestellt, wie konkret entwickelte Bench-marks und ihre Anwendung zu Kosten-Einsparungen und Verbesserungen der Performance von Immobilien führen. Bedacht werden müssen dabei auch die Ressourcenzusammensetzung bei Gebäuden sowie die heutigen und zukünf-tigen gesetzlichen Anforderungen. Grundlage des Benchmarkings ist ein Ener-gie-Datenmanagement, d.h. das Erfassen und Prüfen von Verbrauchsdaten. Zu beachten sind ebenso einzelne Kriterien beim Bedarf (Planung) und Verbrauch (Ist). Durch das Auswerten von Benchmarks werden Optimierungsbedarfe wie auch -potentiale identifiziert. Anschließend werden die Optimierungspotentiale regelmäßig durch Betriebsoptimierung und Verbrauchsreduzierung realisiert. Zu diskutieren sind aus geschäftlicher Sicht die internen und zur Veröffentlichung vorgesehenen Informationen der jeweiligen Firmen zu den Benchmarks. Im Er-gebnis überwiegen eindeutig die Vorteile des ökologisch-technischen Bench-markings, da Transparenz und Wettbewerb geschaffen werden, eine erheblich bessere Überwachung und Beurteilung der Verbrauchswerte möglich ist, Eigen-tümer und Nutzer besser informiert sind sowie Kosten und Ressourcenver-brauch reduziert werden.

Die Ideen zur Entwicklung eines ökologisch-technischen Benchmarkingansat-zes werden in diesem „Leitfaden zur Einführung einer technologisch-ökologi-schen Nachhaltigkeitsmessung im Immobilienportfolio“ erstmals vorgestellt. Der Leitfaden ist als Anregung gedacht, sich mit Benchmarking als spezifischem Aspekt der Nachhaltigkeit auseinanderzusetzen, um in den Unternehmen selber einen einheitlichen Überblick zu bekommen. Er stellt eine Konkretisierung von Handlungsempfehlungen des ZIA-Nachhaltigkeitsleitfadens und des darin ent-haltenen Branchenkodexes dar. Dem ZIA ist bewusst, dass die Einführung eines Benchmarkings ein langfristiger Prozess ist, bei dem das Machbare in Relation zu den hohen Anforderungen betrachtet werden muss. Dennoch soll mit dem vorliegenden Leitfaden der erste Schritt in diesem Prozess gemacht werden.Unser besonderer Dank gilt der Firma Drees & Sommer und Herrn Dr.-Ing. Peter Mösle für die engagierte fachliche Unterstützung bei der Erstellung dieses Leit-fadens.

Klaus-Peter Hesse Matthias Böning Geschäftsführer des ZIA Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Nachhaltigkeit, Energie, Umwelt

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Vorwort Einführung NachhaltigkeitsindikatorenStandpunkt

Der vorliegende Leitfaden zur Einführung von technologisch-ökologischen Nach-haltigkeitsmessungen im Immobilienportfolio ist im Rahmen der Arbeiten des ZIA-Ausschusses Nachhaltigkeit, Energie, Umwelt (NEU) entstanden und stellt im Bereich Benchmarking einen ergänzenden Beitrag zur Weiterentwicklung und Kon-kretisierung des in der Reihe Perspektiven der Immobilienwirtschaft erschienenen ZIA-Leitfadens „Nachhaltigkeit – Kodex, Berichte und Compliance –“ dar. Er soll eine Arbeitshilfe für die Mitglieder des ZIA sein und dient vor allem dazu, dass die Kommunikation und das Verständnis im Hinblick auf technisch-ökologische Nach-haltigkeitsmessungen von bestehenden Immobilien in der Branche vereinheitlicht werden. Nachhaltiges Bauen und Betreiben hat in den vergangenen 10 Jahren neue Perspek-tiven erhalten. Grund hierfür sind zum einen sich veränderte Rahmenbedingungen aus der Umwelt, der Politik, dem Markt und der Gesellschaft – beispielhaft hierfür sind der Klimawandel, die Energiewende und die demographische Entwicklung. Zum anderen wurden Bewertungs- und Messverfahren neu geschaffen, um die nachhal-tige Marktfähigkeit von Gebäuden belastbarer und eindeutiger zu beschreiben. Das bisherige Portfoliomanagement von Immobilien entwickelt sich somit zum Nachhal-tigkeitsmanagement, in dem zusätzliche ökologische, ökonomische und soziale Indi-katoren integriert und für die Strategieentwicklung verwendet werden.Üblicherweise werden neue Gesetze und Verfahren zuerst für Neubauten einge-führt, da sie dort sehr viel einfacher in die vorhandenen Prozesse von Entwicklun-gen integriert werden können. Eine spürbare Steigerung der Nachhaltigkeitsper-formance in der Immobilienwirtschaft ist jedoch nur mit der Anwendung auf das bestehende Immobilienportfolio möglich, da ca. 75% unserer heutigen Immobilien in Deutschland vor 1979 errichtet wurden [1]. Zugleich beträgt die mittlere Sanie-rungsrate heute ca. 1%. Sie ist bei weitem nicht ausreichend, um die globalen An-forderungen an einen CO

2-neutralen Gebäudebestand im Jahr 2050 zu erreichen. Eine Erhöhung der Nachhaltigkeitsperformance im Bestand wird demnach eine der vordergründigen, gesamtgesellschaftlichen Aufgaben für die Immobilienwirtschaft. Im bestehenden Marktumfeld kann dies jedoch ausschließlich durch eine gleich-zeitige Wertsteigerung des Immobilienportfolios erfolgen. Hierfür sind Investitionen in nachhaltige Sanierungen sowie neue Prozesse und Aufgaben für das Nachhaltig-keitsmanagement notwendig, um den geplanten Werterhalt und ihre -optimierung im wahrsten Sinne des Wortes „nachhaltig“ zu etablieren.

Dr. Peter MösleDrees & Sommer

2 Standpunkt des Verfassers

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Der „Leitfaden zur Einführung einer Nachhaltigkeitsmessung im Immobilien-portfolio – Technisch-ökologische Aspekte“ wird durch den Zentralen Immo-bilien Ausschuss e.V. (ZIA) herausgegeben und von den folgenden Mit gliedern des ZIA unterstützt:

®

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Vorwort Standpunkt Nachhaltigkeitsindikatoren

Die vergangene Dekade kann man als Findungsjahre zur Neu-Definition und Anwendung des Begriffs „Nachhaltigkeit“ in unserer Gesellschaft und Industrie bezeichnen. In der aktuellen Dekade finden die geschaffenen Grundlagen ihre Anwendung. Damit wird die Bedeutung vom Nachhaltigen Wirtschaften stark anwachsen, so dass sich im Umkehrschluss daraus für Unternehmen eine Ver-pflichtung hieraus ableitet lässt, wenn man auch zukünftig am Markt bestehen möchte.

Der ZIA hat im Jahr 2011 mit seinem Nachhaltigkeitskodex die Grundlagen für Nachhaltiges Wirtschaften in der Immobilienwirtschaft gelegt. Dabei ist die Nachhaltigkeitsmessung als eines von fünf Themenfeldern identifiziert worden, das in der Branche zukünftig stärker beachtet werden muss (Abbildung 3.1).

Abbildung 3.1: Der Nachhaltigkeitskodex des ZIA und dessen Bezug zum vor-liegenden Leitfaden.

Einführung

3 Einführung3.1 Nachhaltigkeitsmessung als Teil des ZIA-Kodex

ZIA- Kodex

Branchen-Kodex

CSRCorporate Social Responsibility

Branchen- Reporting

Corporate Governance/Responsibility

Nachhaltigkeitsmessung

Leitfaden zur Einführung von NACHHALTIGKEITSMESSUNGEN im Immobilienportfolio

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3.2 Unterschied zwischen Neubau und Bestand

Bei der Einführung von Nachhaltigkeitsanforderungen und -bewertungen von Immobilien sind Neubauten von Bestandsbauten zu differenzieren. Speziell für die Nachhaltigkeitsmessung liegen grundsätzliche Unterschiede in der Heran-gehensweise vor (siehe Tabelle 3.2). Während Neubauten mit Hilfe von Planwer-ten entwickelt werden, nutzt man bei Bestandsbauten die vorhandenen Mess-werte aus dem Betrieb.

Tabelle 3.2: Unterschiedliche Ansätze für Neubau und Bestand

Es zeigt sich, dass die Anforderungen für den Neubau neben den Marktbedin-gungen im Wesentlichen vom Gesetzgeber erfolgen. In den vergangenen Jahren wurden zudem freiwillige Zertifizierungssysteme genutzt, um höhere Anforde-rungen umzusetzen, z.B. DGNB, BREEAM oder LEED. Für den Bestand hingegen liegen nahezu keine konkreten Zielwerte für ein Benchmarking vor, mit dem die Gebäudeperformance über verschiedene Klimazonen hinweg verglichen und bewertet werden kann. Der vorliegende Leitfaden soll gerade in dieser Hinsicht eine Unterstützung bieten.

THEMENFELD NEUBAU BESTAND

Prozesse Projektentwicklung, Planung und Bau

Vermietung, Nutzung und Bewirtschaftung

Bewertung Planung und Abnahme Nutzerkommunikation und Messwerte aus Betrieb

Anforderung gesetzlicher Standard oder Überfüllung

marktüblicher Benchmark oder Überfüllung; Werterhalt und -steigerung

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Vorwort Standpunkt NachhaltigkeitsindikatorenEinführung

Es gibt drei Ebenen des Nachhaltigkeitsmanagements von Bestandsimmobili-en: Portfolio-, Gebäude sowie Element- und Anlagenebene. Jede Ebene besitzt hierbei eigene Zielsetzungen und Anforderungen an zu integrierende Prozesse, Werkzeuge und Benchmarks (Abbildung 3.3).

Abbildung 3.3: Die 3 Ebenen des Nachhaltigkeitsmanagements

In der Regel wird die Nachhaltigkeitsmessung aus der Portfolioebene eingeführt. Dabei ist zu beachten, dass die eingeführten Prozesse so flexibel gestaltet sind, dass ein Informationsaustausch zwischen den Ebenen jederzeit erweiterbar ist.

3.3 Ebenen des Nachhaltigkeitsmanagements für Bestandsimmobilien

EBENEN DES NACHHALTIGKEITSMANAGEMENTS

ASPEKT PORTFOLIO GEBÄUDE ELEMENT-/ANLAGE

Nachhaltigkeits- kriterien

• Key Performance Indicators (KPI’s)

• Unternehmens-Reporting (GRI, …)

• Green Building Zertifizierungs-systeme (DGNB, BREEAM, LEED)

• Unternehmenseigene Bewertungssysteme/-kataloge

individuelle technische Qualität

Zielsetzung Identifikation guter/schlechter Performer

Ganzheitliche Objektbewertung Analyse und Verbesserungsmaßnahmen

Strategie übergeordnet (Portfolio, Fonds) objektbezogen

Benchmarking International und/oder marktbezogen

marktbezogen und/oder objektbezogen

objektbezogen

Steigerung von Transparenz und WissenVerbesserung der Gebäudestrategie

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Die Nachhaltigkeitsmessung hat zum Ziel, Grundlagen für die Bestandsimmo-bilien zu liefern, um diese unter Einbeziehung von ökologischen, ökonomischen und sozialen Kriterien werthaltiger weiter zu entwickeln. Dieser Prozess wird re-gelmäßig zu einem höheren Kosten- und evtl. auch Personalaufwand führen. Er muss daher langfristig geplant und umgesetzt werden. Ebenso müssen sich die Beteiligten über die Tragung der entstehenden Kosten einigen. Bei diesem Pro-zess müssen neue Aufgaben in allen Ebenen der Portfolio- und Objektbetreuung eingeführt werden (Abbildung 3.4). Aufgrund der strategischen Bedeutung der Nachhaltigkeitsperformance ergibt sich dabei die Notwendigkeit, dass mehr technische Informationen, wie z.B. Energieverbrauch, aus der Gebäudeebene in die Portfolioebene überführt werden. Das Fonds- und Asset-Management

3.4 Ziele und Aufgaben der Nachhaltigkeitsmessung

Neue Prozesse und Aufgaben

Geschäftsleitung, Eigentümer, Fondsmanager

Immobilien Asset Management

Operatives Gebäude-

management

Kosten Zustände Leistungen

Daten

Flächen Preise Verbrauch

PORTFOLIO-/GEBÄUDEEBENE– Beitrag zum Unternehmensreporting– Zieldefinition für Nachhaltigkeitsperformance– Veranlassung von Nachhaltigkeitsanalysen– Entwicklung einer nachhaltigen Instandhaltungsstrategie– Qualitätssicherung des Nachhaltigkeitsmonitorings

GEBÄUDE- UND ELEMENT-/ANLAGENEBENE– Dokumentation und Monitoring

des Ist-Zustandes– Umsetzung von Maßnahmen

Nachhaltigkeitsmanagementerfordert eine Informationssteigerung i

vom Gebäudemanagement in die Strategieebene

Property Management

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Abbildung 3.4: Neue Prozesse und Aufgaben für die Nachhaltigkeitsmessung

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Vorwort Standpunkt NachhaltigkeitsindikatorenEinführung

kann zukünftig nur dann seiner Verantwortung gerecht werden, wenn dort mehr Nachhaltigkeitsindikatoren als bisher über das Immobilienportfolio vorliegen. Zudem liegt die Aufgabe der Datenpflege und erfolgreichen Instandhaltungs-strategie der Objekte im Sinne einer nachhaltigen Werterhaltung ebenfalls beim Fonds- und Asset-Management. Dies bedeutet einen erheblichen technischen und administrativen Aufwand, der einen mehrjährigen Übergangsprozess erfor-dert. Ziel ist es durch die erhöhte Transparenz, mögliche Wertoptimierungspo-tentiale aufzuzeigen und somit ökologische Zielsetzungen mit ökonomischen Maßnahmen umzusetzen.

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Für die Immobilienwirtschaft wurden in den vergangenen 10 Jahren Nachhal-tigkeitsindikatoren durch verschiedene Aktivitäten entwickelt (Abbildung 4.1). Dabei liegt je nach Ersteller und Wissensträger eine entsprechende Zielrich-tung zugrunde. Im Berichtswesen und in der Immobilienwertermittlung stehen verfahrenstypisch die augenscheinlichen und aktuellen, messbaren Leistungs-daten der Immobilien im Vordergrund. Die Zertifizierungssysteme und Nor-mungsblätter versuchen mit sehr viel mehr Indikatoren, die Nachhaltigkeitsper-formance zu beschreiben. Dabei sollen auch zukünftige, potentielle Wirkungen mit einbezogen werden. Die regelmäßig beim Neubau verwendeten Indikatoren können oftmals nicht ad hoc auf alle Bestandsimmobilien angewendet wer-den. Um die Erfassung im Bestand flächendeckend möglich zu machen, wird daher regelmäßig ein erheblicher Zeitraum für die Schaffung einer Möglichkeit der systematischen Erfassung der Indikatoren einzuplanen sein. Hierzu ist ggf. eine Einbindung der Mieter erforderlich. Ebenso wird es auch langfristig kaum möglich sein, bestimmte Indikatoren, wie z.B. die Lebenszykluskosten, exakt darzustellen und zu veröffentlichen.

Abbildung 4.1: Nachhaltigkeitsindikatoren aus unterschiedlichen Quellen

4 Nachhaltigkeitsindikatoren für Immobilienportfolios4.1 Einführung

Reporting/ Berichtswesen

Zertifizierungssysteme für Gebäude

Bewertungssysteme/ -Kataloge

Endenergieverbrauch Anteil erneuerbarer EnergieCO2-EmissionenWasserverbrauchAbfallverbrauch*Lebenszykluskosten*Komfort*

Gesetzgebung und Normung

Immobilien- wertermittlung

Rating

KPI

* optional

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Vorwort Standpunkt Einführung Nachhaltigkeitsindikatoren

4.1.1 Berichtswesen von UnternehmenUnternehmen aus der Immobilienwirtschaft berichten immer häufiger in Ihren Geschäftsberichten auch über die Nachhaltigkeitsperformance Ihrer Immobili-en. Als Grundlage hierzu hat sich der GRI-Standard [2] zu großen Teilen etabliert. Für den Immobiliensektor stehen dabei zudem spezielle Indikatoren im Bereich Ökologie zur Verfügung. Darin sind z.B. Verbrauchswerte von Ressourcen (Ener-gie, Wasser, Abfall) aus dem Gebäudebetrieb aufgeführt.

4.1.2 Zertifizierungssysteme für GebäudeInnerhalb des Dachverbandes des World Green Building Councils (WGBC) ha-ben sich weltweit nationale Organisationen etabliert, die das nachhaltige Bauen voran bringen wollen. Als Instrument dienen hierbei Zertifizierungssysteme, die jeweils national und zum Teil auch international anwendbar sind. Diese Zertifi-zierungssysteme können ergänzend zum GRI-Standard zur Bestimmung von In-dikatoren herangezogen werden, sie sind aber nicht zwingend anzuwenden. Die ersten Systemvarianten der Zertifizierungssysteme bezogen sich ausschließlich auf Neubauten, seit wenigen Jahren erst stehen auch Systemvarianten für Be-standsbauten zur Verfügung. Als geeignet für die Anwendung in Portfolios wer-den aufgrund ihrer internationalen Einsetzbarkeit hierbei angesehen:• DGNB: BBV2013 [3]• BREEAM In Use, Version 2012 [4]• LEED EB, Version 3.0 [5]

Alle drei Systeme besitzen einen ausführlichen Kriterienkatalog zur Bewertung und Zertifizierung von Bestandsbauten. Neben der Gebäudeperformance wer-den bei allen Systemen auch die Bewirtschaftungsprozesse bewertet.

4.1.3 Bewertungssysteme / -katalogeIm Unterschied zu den Zertifizierungssystemen verfügen die Bewertungssys-teme / -kataloge nicht über ein anerkanntes, von einer akkreditierten Zertifi-zierungsstelle ausgestelltes Zertifikat. Gemeinsam haben sie jedoch, dass sie auch umfassende Kriterien mit Indikatoren zur Bewertung der Nachhaltigkeit von Gebäuden enthalten. Dennoch ist bei der Nutzung der Bewertungssysteme / -kataloge zu beachten, dass diese sehr unterschiedlich und in sich kaum ver-gleichbar sind.

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Folgende Bewertungssysteme / -kataloge haben sich am Markt etabliert (Aus-wahl):Non profit:• Green Rating Alliance (GRA): Die Green Rating Vereinigung verwendet sechs

Indikatoren zur Bewertung von Nachhaltigkeit von Bestandsgebäuden. Der Fokus der Anwendung liegt auf dem Einsatz für europäische Immobilienport-folien [6]

• Sustainable Building Alliance (SBA): Die SB Alliance ist eine internationale Non-Profit-Organisation (NGO) die sich zum Ziel gesetzt hat, eine Vereinheit-lichung von Kernindikatoren und ihre Bewertung für nachhaltige Gebäude zur erreichen [7].

• United Nations Environment Programme (UNEP) Sustainable Buildings & Construction Initiative / Finance Initiative: UNEP hat in Ihrem Reviewreport 2009 die bis dato am Markt verwendeten Indikatoren für die Bewertung von Nachhaltigen Gebäuden zusammengeführt und daraus ein Satz an Kernindi-katoren abgeleitet [8].

• Better Buildings Partnership: Diese Initiative zielt auf die Steigerung der Nachhaltigkeit der Stadt London und hat ein Konzept zum Nachhaltigkeits-benchmarking für Gewerbebauten entwickelt [9].

• Firmeneigene Bewertungssysteme: Auf Basis von vorliegenden Zertifizie-rungssystemen für Neubauten haben verschiedene Firmen ihren eigenen Kriterienkatalog für die Bewertung des Gebäudebestandes erstellt. Die Kri-terienkataloge werden für die Bewertung und Ausrichtung des Portfolios als auch häufig für die Ankaufsprüfung eingesetzt [10, 11]

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4.1.4 Verfahren zur ImmobilienwertermittlungFür die Wertermittlung von Immobilien existieren markt- und praxiserprobte Be-wertungsverfahren, die in den einschlägigen Standards beschrieben und – je nach Bewertungsanlass – auch in Verordnungen und Richtlinien verankert sind. Das Konzept der Nachhaltigkeit ist in diesen Verfahren bereits implizit enthalten. Deutlich wird dies z.B. beim Abgleich von den Bewertungskriterien der DGNB mit den jeweiligen Parametern der Bewertungsmodelle. So findet in der Bewer-tung schon jetzt die Frage der Drittverwendungsmöglichkeit Berücksichtigung. Eine der zentralen Größen für die Bewertung ist die Miete, für die im Bewer-tungsmodell eine Annahme getroffen wird. Deshalb sollten im Wesentlichen die Auswirkungen auf die Entwicklung der Miete entscheidend sein. Zudem wurden von verschiedenen Organisationen detaillierte Vorschläge erarbeitet, wie Nach-haltigkeitsindikatoren in die Wertermittlung integriert werden können. Der Idee, dass mit dem Ausfüllen einer Checkliste pauschale Prämien oder Discounts ver-bunden wären, ist jedoch abschlägig beschieden worden. Der ZIA unterstützt deshalb den Formulierungsvorschlag „Nachhaltigkeitsaspekte“ der RICS, weil dieser kurz und prägnant die wesentlichen Aspekte im Gutachten beleuchtet, ohne eine direkte Einbindung in das Bewertungsmodell vorzunehmen. Wichtig ist auch, dass neben den ökologischen Aspekten auch Angaben zur ökonomi-schen Nachhaltigkeit nicht ins Hintertreffen geraten.Dies wird aus den einschlägigen Standards neben dem RICS-Formulierungsvor-schlag deutlich:• Information Paper Sustainability and Valuation, in den European Valuation

Standards (EVS 2012) der TEGOVA[13]• Praxisbericht der ZIA-Arbeitsgruppe „Nachhaltigkeit und Immobilienbewer-

tung”, insbesondere Kapitel 4, in dem untersucht wird, wie die Nachhal-tigkeitskriterien des DGNB-Standards in das Bewertungsmodell integriert werden kann.

• Economic Sustainability Indicator (ESI): Das Center für Corporate Responsi-bility and Sustainability (CCRS) an der Universität Zürich hat den ESI-Indika-tor entwickelt, der im wesentlichen das Risiko einer Immobilie bewerten soll, inwieweit sich ihr Wert unter den zukünftigen Entwicklungen verändert. Er ist eingebettet in ein komplexes Verfahren zur Immobilienbewertung (siehe Abschnitt 3.2.4) [12].

• Untersuchung der HypZert e.V.: Studie über die „Nachhaltigkeit von Immobi-lien und die Berücksichtigung in der Wertermittlung“ [14].

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4.1.5 Rating-VerfahrenDie International Organization of Securities Commissions (IOSCO) hat in ihrem „Statement of Principles Regarding the Activities of Credit Rating Agencies“ Vorgaben für unabhängige Rating-Agenturen formuliert. Neben der Analyse der Kreditwürdigkeit von Unternehmen und der Ausfallwahrscheinlichkeit von An-leihen erfolgen solche Ratings ebenfalls für die Immobilienportfolios und deren Vermögenswerte. Die Kriterien heutiger Rating-Agenturen umfassen zuneh-mend auch Indikatoren, die eine nachhaltige Entwicklung des Portfoliovermö-gens berücksichtigen bzw. auf Aspekte der Nachhaltigkeit eingehen [15, 16].

Beispiel:IOSCO-Statement of Principles Regarding the Activities of Credit Rating Agencies (CRA):„3. CRAs should make disclosure and transparency an objective in their ra-tings activities. 3.3 CRAs should publish sufficient information about their procedures and methodologies so that outside parties can understand how a rating was arrived at by the CRA. […]”

4.1.6 Gesetzgebung und Normung zum Nachhaltigen BauenDie Gesetzgebung in Deutschland führt mit der Umsetzung der EU-Richtlinie 2002/ 91/ EG das Energieausweisverfahren für Neubauten und Sanierungen ein. Für öffentliche Bestandsbauten (> 1.000 m2 und regelmäßigem Publikums-verkehr) muss ebenfalls ein Ausweis erstellt werden. Zudem besitzt der Mieter oder Käufer einer Immobilie das Recht, einen Energieausweis beim Vermieter oder Verkäufer einzufordern.Die europäische und internationale Normung zum Nachhaltigen Bauen hat sich erst seit ca. 10 Jahren etabliert. Als wesentliche Normwerke dienen für die Nachhaltigkeitsbewertung von Gebäuden EN 15643 und ISO 15392. In diesen Werken sind Kriterien und Indikatoren benannt, ohne jedoch Benchmarks für die Anwendung vorzugeben.

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Für die Anwendung von Immobilienportfolios empfiehlt es sich, die aus den verschiedenen Aktivitäten entstehende Schnittmenge an Indikatoren als wün-schenswerte, grundlegende Key Performance Indicators (KPI‘s) anzuwenden (Tabelle 4.2). Damit ist sichergestellt, dass diese Indikatoren vom Markt akzep-tiert sind und auch langfristig verwendet werden können. Für die Implementie-rung von KPIs muss sich die Branche ausreichend Zeit nehmen. Des Weiteren ist bei der Einführung von Indikatoren auf der Portfolioebene zu beachten, dass die Datenerhebung und -bereitstellung hierfür auch im Rahmen von mehreren Hunderten von Gebäuden wirtschaftlich durchführbar und praktisch umsetzbar ist. Je nach Art der Bestandsgebäude können, unter Umständen erst im Rahmen einer mehrjährigen Umstellungsphase, Lösungen gefunden werden können.

Tabelle 4.2: Grundlegende Nachhaltigkeitsindikatoren (KPI’s).

Langfristig sollen sich alle grundlegenden KPI’s direkt oder indirekt aus dem Gebäudebetrieb messen lassen und auf das Gesamtgebäude inklusive der Mietflächen beziehen. Hierfür ist zunächst ein umfangreicher Integrations- und Umstellungsprozess notwendig, da bei Teilen des Immobilienbestands zunächst die Mieter/Nutzer verstärkt für die Problematik des ökologisch-technologischen Benchmarkings sensibilisiert werden müssen. Zudem gibt es keine gesetzliche Verpflichtung für Mieter, ihre Verbrauchs- und Nutzerdaten offenzulegen. Auch in bestehenden Mietverträgen sind Mieter flächendeckend nicht verpflichtet, ihre Verbrauchsdaten dem Vermieter/Eigentümer zu überlassen. Hier wird es eine große Herausforderung für die Branche sein, zukünftig technische, admi-

4.2 Anwendung für Immobilienportfolios

INDIKATOR EINHEIT BEMERKUNG

Endenergieverbrauch kWh/m2 pro Jahr getrennt nach Wärme und Strom sowie den Primärenergieträgern

Anteil erneuerbarer Energie % pro kWh getrennt nach Wärme und Strom, Bezug ist der gesamte Energieverbrauch

CO2-Emissionen kg/m2 pro Jahr –

Wasserverbrauch m3/m2 pro Jahr getrennt nach Trinkwasser, Regenwassernutzung, Grauwassernutzung

Abfallverbrauch* kg/m2 pro Jahr getrennt nach Restmüll, Papier, Biomüll, Recycling/Kunststoffe

Lebenszykluskosten* Euro/m2 pro Jahr getrennt in Anlehnung an DIN 18960

Komfort* Kategorien I-IV nach EN 15251 Messung oder Berechnung

m2 konditionierte Nettogrundfläche* optional

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nistrative und kostenverträgliche Lösungen zu entwickeln. Eine getrennte Be-wertung von „Gebäudestrukturperformance“ und „Nutzungsperformance“ ist aufgrund der vielfältigen Überschneidungen von • Verträgen (z.B. Nebenkostenabrechnung), • Verantwortlichkeiten (z.B. Beleuchtungsart und -steuerung liegt bei der Ge-

bäudeerstellung in der Verpflichtung des Bauherrn, in der Betriebsführung beim Eigentümer, Betreiber und Mieter) sowie

• physikalischen Effekten (z.B. weniger Stromverbrauch des Mieters führt zu höherem Wärmeverbrauch und geringerem Kühlenergieverbrauch des Ge-bäudes)

auf Basis der Messwerte nicht möglich. Die Nachhaltigkeitsmessung hat dem-nach zum Ziel, die technologisch-ökologische Gebäudeperformance zu bewer-ten und mit entsprechenden Prozessen (z.B. Green Lease, Monitoring) dauerhaft sicherzustellen.

Weiterentwicklung der PortfoliobewertungNach Einführung und Verwendung der grundlegenden KPI’s auf der Portfolioebe-ne wird der Anwender weitere Kriterien und Indikatoren aus der Gebäude- sowie Element-/Anlagenebene nutzen wollen, um seine Strategien zu verfeinern. Für diese erweiterte Bewertung bietet es sich an, dass neben den verwendeten KPI’s ein individueller Satz an Kriterien und Indikatoren angewandt wird, der auf das Kerngeschäft des Anwenders angepasst ist. Dies kann demnach ein unternehmensbezogener Firmenstandard sein oder ein Zertifizierungssystem für Gebäude.

Abbildung 4.2: Weiterentwicklung der Portfoliobewertung

Heute Zukünftig

Gebäudeebene Portfolioebene weitere Indikatoren grundlegende KPI‘s

separate Bewertung z. B. als Zertifizierung oder unternehmens-bezogener Standard (firmeneigener Score)

KPI KPI +

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Der Begriff Benchmarking bezeichnet die vergleichende Analyse von Ergebnis-sen oder Prozessen mit einem festgelegten Bezugswert oder Vergleichsprozess [17]. Dabei ist entscheidend, welche Maßstäbe man für den Vergleich verwen-det und wie sich dieser Maßstab zusammensetzt.Das Nachhaltigkeitsbenchmarking besitzt drei Ebenen: Portfolio-, Gebäude so-wie Element- und Anlagenebene (Abbildung 5.1). Die Portfolioebene dient als übergeordnete Ebene zur Identifikation von Objekten mit geringer Nachhal-tigkeitsperformance. Auf der Gebäudeebene werden mit Hilfe von objektbe-zogenen Grobanalysen die Verbesserungspotentiale ermittelt. Hierbei sind die ökologischen Maßnahmen verbunden mit Wirtschaftlichkeitsberechnungen dar-zustellen. Auf der Element- und Anlagenebene finden Feinanalysen von weite-ren Optimierungspotentialen sowie ein detailliertes Monitoring von technischen Kennwerten und Nutzungsgraden statt.

Abbildung 5.1: Die 3 Ebenen des Nachhaltigkeitsbenchmarkings.

Alle drei Ebenen werden für ein erfolgreiches Nachhaltigkeitsmanagement be-dient werden müssen. Ihre Ausprägung wird jedoch bedarfsabhängig erfolgen. Der Einstieg erfolgt in der Regel über die Portfolioebene.

5 Das Benchmarking bei der Nachhaltigkeitsmessung5.1 Die drei Ebenen des Benchmarkings



Wertetyp Mittelwerte,Marktwerte

objektbezogene Kennwerte,Teilflächenkennwerte

technische Kennwerte, Nutzungsgrade

Methode des Benchmarkings

Vergleich mit Marktwerten (sofern die erforderlichen Bereinigungs-funktionen berücksichtigt sind)

Grobanalyse individueller Benchmark über Teilflächenkennwerte

Feinanalyse Nutzungsangepasste Simulation

Werkzeuge für Datenerfassung und Benchmarking

PortfolioManagement

Software

Energiemonitoringsoftware, Gebäudesimulation

Ansatz für Werterhalt und -steigerung

Top-Down-Ansatzzur Identifikation

der Potenziale

Bottom-Up-Ansatz zur Erarbeitung von Verbesserungs- maßnahmen

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Neue Prozesse Anleitung LiteraturverzeichnisBenchmarking



Wertetyp Mittelwerte,Marktwerte

objektbezogene Kennwerte,Teilflächenkennwerte

technische Kennwerte, Nutzungsgrade

Methode des Benchmarkings

Vergleich mit Marktwerten (sofern die erforderlichen Bereinigungs-funktionen berücksichtigt sind)

Grobanalyse individueller Benchmark über Teilflächenkennwerte

Feinanalyse Nutzungsangepasste Simulation

Werkzeuge für Datenerfassung und Benchmarking

PortfolioManagement

Software

Energiemonitoringsoftware, Gebäudesimulation

Ansatz für Werterhalt und -steigerung

Top-Down-Ansatzzur Identifikation

der Potenziale

Bottom-Up-Ansatz zur Erarbeitung von Verbesserungs- maßnahmen

Nach EN 15643/1 (Nachhaltigkeit von Bauwerken) ist eine Bewertung zwischen Gebäuden unter anderem nur dann sinnvoll, wenn es sich um denselben Nut-zungstyp, dieselben klimatischen Bedingungen und denselben Markt handelt. Damit wäre ein Vergleich von bestehenden Immobilien streng genommen nicht möglich. Um ein Benchmarking von Gebäuden dennoch einführen zu können, müssen die gemessenen Daten und Randbedingungen auf ein möglichst ein-heitliches Maß bereinigt werden (Abbildung 5.2). Dabei sind folgende Parameter für die Einteilung in die entsprechende Gebäudekategorie und für die Messwert-bereinigung zu beachten:

Einteilung der Kategorie:• Nutzungstyp• Marktsegment / Standort• Optional: Gebäudegröße

Bereinigung der Messwerte („Normalisierung“):• Klima • Leerstandsrate• Betriebs- und Nutzungszeit• Personen und Nutzungsausstattung• Sonderverbraucher

Abbildung 5.2: Prinzip zur Bildung von Benchmarks

5.2 Grundlagen des Benchmarkings

Bereinigungsfunktion Bezugswert

Ist-Verbrauchswerte pro Kategorie

bereinigte Verbrauchswerte pro Kategorie

Benchmark pro Kategorie

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Die KPI’s für die Portfolio-Ebene enthalten ausschließlich Messdaten, die für die Objekte periodisch erfasst werden können. Heutige Prozesse im Asset-Manage-ment stellen jedoch noch nicht sicher, dass alle hierfür erforderlichen Grundla-gen für die Datenerfassung geschaffen sind. Damit ist bei der Einführung einer Nachhaltigkeitsmessung in der Regel klar, dass es zu Beginn keine vollständige Datenerfassung gemäß Tabelle 5.3 geben kann. Die Vervollständigung der Da-ten kann beim Einstieg in die Nachhaltigkeitsmessung durchaus mit typischen Teil-Benchmarks erfolgen, sie müssen jedoch transparent ausgewiesen werden.

5.3 Datenerhebung und -qualität

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DATENERFASSUNG ANFORDERUNG EINHEIT

Rahmenparameter

Erfassungszyklus Mindestens jährlich, besser monatlich [a][Monat]

Erfassungszeitraum* ≥ 3 Jahre zur Nutzbarkeit als interner Maßstab [a]

Datenqualität Direkte Messdatenerfassung, falls nicht möglich, Herleitung aus anderen Quellen (z. B. Energieverbrauchsdaten aus Kostenabrechnung) mit Angabe in der Dokumen-tation

–

Leerstandsrate Monatlich oder im Jahresmittel nach Mietbereich [%]

Betriebs- und Nutzungszeit Monatlich oder im Jahresmittel nach Nutzungsbereich Mittelwert: Uhrzeit pro Tag und Woche

Personendichte und Nutzer-aufstellung

Monatlich oder im Jahresmittel nach Nutzungsbereich Mittelwert: pro Tag und Woche

Indikatoren

Wärmeenergieverbrauch • aufgeteilt nach Primärenergieträger• separate Erfassung von Abwärmenutzung oder erneuerbare Wärmenutzung

(z. B. Solarenergie)

[kWh]

Stromverbrauch • aufgeteilt nach Primärenergieträger• aufgeteilt nach Vermieter-/Mieter-Verantwortung• separate Erfassung von Eigenstromerzeugung oder erneuerbarer Stromerzeugung

(z. B. PV)• separate Erfassung von Sonderverbrauch (z. B. Rechenzentrum)

[kWh]

Wasserverbrauch • aufgeteilt nach Vermieter-/Mieter-Verantwortung• separate Erfassung von Grauwassernutzung

[m3]

Abfallverbrauch • aufgeteilt nach Vermieter-/Mieter-Verantwortung• eingeteilt nach Sorten

[kg][%]

Lebenszykluskosten, davon Betriebskosten*

• mindestens aufgeteilt in folgende Unterteilungen:– Versorgen– Entsorgen– Reinigung und Pflege– Bedienen, Inspektion, Wartung– Instandsetzung

• aufgeteilt nach Vermieter-/Mieter-Verantwortung

[Euro]

* optional

Tabelle 5.3: Datenerfassung für die Portfolio-Ebene

22


5.4 Datenbereinigung

Die Datenbereinigung der gemessenen Ist-Verbrauchsdaten ist notwendig, um ein Benchmarking überhaupt durchführen zu können. Die Immobilienwirtschaft verfügt bisher über keine einheitlichen Bereinigungsfunktionen. Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) erarbeitet im Rahmen Ihrer Aktivi-täten im World Green Building Council (WGBC) hierzu zur Zeit ein Protokoll, für das eine allgemeine Gültigkeit angestrebt wird. Das Erscheinen des Protokolls bleibt jedoch abzuwarten. Solange es nicht verabschiedet ist und auch keine allgemeine Gültigkeit erfährt, können ergänzend die Bereinigungsfunktionen aus dem DGNB-Zertifizierungssystem für den Bestand BBV13 [3] verwendet werden.

5.5 Bezugswerte

Die gemessenen und bereinigten Verbrauchswerte müssen auf einen geeigne-ten Wert bezogen werden, um sie als Benchmark verwenden zu können. Hierbei stehen typischerweise folgende Bezugsgrößen zur Verfügung:• Grundflächen des Gebäudes• Anzahl Personen im Gebäude

Da die Personenanzahl für viele Nutzungen zu volatil ist, wird üblicherweise der Flächenbezug gewählt. Hierbei ist es für die Vergleichbarkeit wichtig, dass eine sogenannte Energiebezugsfläche gewählt wird. Die Energiebezugsfläche ist die beheizte/ gekühlte Nettogrundfläche (NGF) abzüglich der Flächen Tiefgarage und Flächen mit Sondernutzung.

5.6 Umrechnungsfaktoren für CO2-Emissionen

Für die Ermittlung der CO2-Emissionen stehen unterschiedliche Datenbankwer-te zur Verfügung. Der Energieverbrauch je Primärenergieträger wird mit einem Umrechnungsfaktor multipliziert, daraus werden die CO

2-Emissionen berechnet. Die CO2-Emissionen werden somit nicht direkt gemessen.Je nach Primärenergiebezug ergeben sich somit unterschiedliche CO

2-Umrech-nungsfaktoren. Diese können somit abhängig sein vom gebäudebezogenen Energiekonzept und von der regionalen oder nationalen Energieversorgung. Zu-dem ändern sich die Werte mit der Entwicklung der Energieversorgung.

23


Damit die CO2-Emissionen pro Flächenbezug ebenfalls als Benchmark verwen-det werden können, ist für Portfolien über mehrere Länder hinweg ein einheit-licher Datensatz sinnvoll. Internationale Anwendung findet hierfür das Green-house Gas Protocol (GHG) [18].

5.7 Datenbankquellen

Am Markt haben sich diverse Träger von Datenbanken etabliert, die gebäude-relevante Daten aus Nachhaltigkeitsmessungen sammeln und aufbereiten, u.a.: • Green Rating Alliance [19]• Investment Property Databank (IPD) [20]• International Sustainable Alliance (ISA) 21]• Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) [22]• Greenprint Foundation (GPF) [23]

Die Datenbanken sind nicht öffentlich zugänglich. Da zudem die Bereinigungs-funktionen zur Aufbereitung der Istwerte (noch) nicht vereinheitlicht sind, sind die Datenbankwerte für das Benchmarking im Rahmen der Nachhaltigkeits-messung in der Regel nicht geeignet. Nach Ansicht des ZIA sind daher langfris-tig international einheitliche Bereinigungsfunktionen zur Aufbereitung der Werte anzustreben.Nach Verabschiedung des Protokolls zur Bereinigung der Ist-Daten durch den WGBC werden die als Grundlage für ein Benchmarking in der Immobilienwirt-schaft notwendigen Funktionen zur Verfügung stehen. Diese Funktionen müs-sen aber noch anschließend von den Trägern der Datenbanken in diese integ-riert werden, um eine möglicherweise bessere Vergleichbarkeit der Daten zu erreichen.

24


Die Einführung eines Nachhaltigkeitsmanagements mit Messungen der KPI’s und perspektivisch weiteren Indikatoren führt zu einer höheren Transparenz auf Portfolioebene. Diese zusätzliche Information wird für die strategische Ausrich-tung des jeweiligen Portfolios verwendet werden. Die erforderlichen Prozesse sind in Tabelle 6.1 aufgeführt.

Tabelle 6.1: Prozesse im Nachhaltigkeitsmanagement – Portfolioebene

6 Neue Prozesse im Nachhaltigkeitsmanagement6.1 Portfolioebene

Zuständigkeiten und Aufgaben

• Federführung durch Vorstand/Geschäftsführung• Branchenreporting

Reporting • Unternehmen berichtet zur Nachhaltigkeitsperformance an seine Stakeholder

• Assetmanagement berichtet an Vorstand/Geschäfts führung

Prozesse • Aufsetzen des Nachhaltigkeitsmanagements im Unter-nehmen durch Vorstand/Geschäftsführung

• Analyse der Nachhaltigkeitsperformance auf Portfolio-ebene durch die GF/das AM

• Durchsprache der Nachhaltigkeitsperformance durch das AM im Rahmen der Instandhaltungsplanung

• Objektabhängiges Durchführen von Grobanalysen*• Schulung von Mitarbeitern

Anforderungen an die Dokumentation

• Mindestens jährliche Erfassung der KPI’s• Information zu den Datenqualitäten ermöglichen• Verfolgung von Maßnahmen und Soll-/Ist-Abgleich*• Bereinigungsfunktionen für die Istwerte*• Eigenes und externes Benchmarking• konform zu ISO 9001, ISO 14001, ISO 50001*• auditsicher zu extern geprüftem Unternehmensreporting

(z. B. GRI A+, B+, C+)*

* nach Einstieg in die Nachhaltigkeitsmessung in den Folgejahren

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Benchmarking Anleitung LiteraturverzeichnisNeue Prozesse

Auf der Ebene des Gebäudes mit seinen Bauelementen und technischen Anla-gen erfolgt zum einen die Umsetzung der Maßnahmen und zum anderen das Aufsetzen des Monitorings. In Tabelle 6.2 sind die wesentlichen Prozesse auf-geführt.

Tabelle 6.2: Prozesse im Nachhaltigkeitsmanagement – Gebäude-, Element- und Anlagenebene.

6.2 Gebäude-, Element- und Anlagenebene

Zuständigkeiten und Aufgaben

• Federführung durch Property Management• Unterstützung durch Facility Management

Reporting • PM/FM berichtet an das Asset Management

Prozesse und Aufgaben • Aufbau und Durchführung von Monitoring (Energieverbräuche, Nutzerzufriedenheit, usw.)

• Unterstützung von Green Lease Agreements• Umsetzung der baulichen und prozessualen

Verbesserungsmaßnahmen• Schulung von Mitarbeitern

Anforderungen an die Dokumentation

• Siehe Anforderungen aus der Portfolioebene• Einführung eines Energie- und Umweltmanagement-

systems• Aufbau eines Monitoringsystems für die Element- und

Anlagenebene

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Um die Einführung einer Nachhaltigkeitsmessung und ihre Integration in die bestehenden Prozesse zu erleichtern, sind die in den vorangegangenen Kapiteln beschriebenen Themen in der folgenden Abbildung nochmals zusammengefasst dargestellt. Dabei sind sechs Schritte aufgeführt, die analog einem kontinuier-lichen Verbesserungsprozess periodisch immer wieder aufs Neue durchlaufen werden sollten. Je nach Ausgangssituation des Unternehmens sollte der Um-fang zur Einführung und die damit verbundene Terminschiene für die vollständi-ge Aktivierung eigenverantwortlich gewählt werden. Eine Erweiterung im Sinne von bereits bekannten Themen oder zukünftig zu erwartenden Kriterien ist im vorliegenden Prozessablauf jederzeit möglich.

Abbildung 7: Kontinuierlicher Verbesserungsprozess bei der Nachhaltigkeits-messung

7 Anleitung zur Einführung der Nachhaltigkeitsmessung im Immobilienportfolio

Nachhaltigkeitsmanagement integrieren

Identifikation des Ist-Standes

Prozessziele festlegen

Objektbezogene Grob- und Feinanalysen durchführen

Portfolioziele:Werterhalt und -steigerung umsetzen

Objektbezogenes Monitoring und Reporting

Erweiterung prüfen

Umfang wählen

0

1

34

5 2

27

Benchmarking Neue Prozesse LiteraturverzeichnisAnleitung

Die Aufgaben im Nachhaltigkeitsmanagement sollten idealerweise in Abstim-mung mit bestehenden Prozessen wie• Unternehmensreporting• Green Lease Vereinbarungen• Green Building Zertifizierungen• Instandhaltungsplanungen und -strategieentwicklung• Ankaufs- und Verkaufsprüfungen• usw.verstanden werden.

Tabelle 7: Aufgaben im kontinuierlichen Verbesserungsprozess im Nachhaltig-keitsmanagement

PROZESSSTUFE AKTIVITÄT DER GF/DES AM

Step 0Nachhaltigkeitsmanagement aufsetzen, Umfang wählen

• Verantwortungsbereich für das Nachhaltigkeitsmanagement definieren• Auswahl der KPI’s• Aufsetzen des übergeordneten Prozesses (Termine, Softwareunterstützung, etc)Ab der 2. Periode:• Überprüfung der KPI’s auf Eignung und Klärung der Erweiterung

Step 1Identifikation des Ist-Standes

• Übersicht generieren über das Portfolio• Analyse welche zusätzlichen Infrastrukturmaßnahmen für die Datenbeschaffung ggf.

erforderlich werden.• Ggf. Blick auf Einzelobjekte

Step 2Festlegung der Prozessziele

Einstieg: • Definition der Prozessziele (z. B. Erhöhung der Datenerfassung auf > 80 % der Immobilien)Ab der 2. Periode:• Konkretisierung von Prozesszielen (z. B. Erweiterung des Umfangs- und Detailierungsgrades)

Step 3Objektbezogene Analysen durchführen

• Durchführen von Grob- und Feinanalysen zur Verbesserung der Nachhaltigkeit für kritische Objekte

• Festlegung und Priorisierung der Maßnahmen

Step 4Portfolioziele: Wert erhalt und -steigerung umsetzen

• Umsetzung der Maßnahmen (Detailplanung, Instandsetzung, Baudurchführung, Betriebsveränderung, etc)

Step 5Monitoring und Reporting

• Aufsetzen eines objektbezogenen Monitoringsystems• Soll-/Ist-Abgleich pro Maßnahme (Investition, Einsparung, Mehrwert)• Übergabe der Ergebnisse in das Portfolio- und Unternehmensreporting

0

1

2

3

4

5

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[1] Das Energiekonzept der Bundesregierung (September 2011)

[2] Global Reporting Initiative (GRI) https://www.globalreporting.org (Stand April 2013)

[3] DGNB http://www.dgnb.de (Stand April 2013)

[4] BRE Environmental Assessment Method (BREEAM) http://www.breeam.org (Stand April 2013)

[5] LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) http://www.usgbc.org/leed (Stand April 2013)

[6] Green Rating Alliance http://www.green-rating.com (Stand April 2013)

[7] Sustainable Building Alliance (SBA) http://sballiance.org (Stand April 2013)

[8[ United Nations Environment Programme (UNEP) http://www.unep.org (Stand April 2013)

[9] BetterBuildings Partnership http://www.betterbuildingspartnership.co.uk (Stand April 2013)

[10] Union Investment Real Estate http://www.nachhaltige-immobilien-investments.de/de/wissen/aktivita-

eten-union-investment-real-estate/sustainable-investment-check/ (Stand April 2013)

[11] CA lmmo http://www.caimmo.com/unternehmen/corporate_social_responsibility/

nachhaltigkeit/cast_das_ca_immo_tool_zur_bestandsbewertung/#c51 (Stand April 2013)

[12] Economic Sustainability Indicator (ESI) http://www.ccrs.uzh.ch/services-1/nachhaltigeimmobilien/forschung/

esi.html (Stand April 2013)

8 Literaturverzeichnis

29


[13] Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) http://www.rics.org (Stand April 2013)

[14] HypZert e. V. http://www.hypzert.de/nc/service/hypzert-shop (Stand April 2013)

[15] Scope http://www.scope-group.com (Stand April 2013)

[16] Atmosgrad. http://www.atmosgrad.com (Stand April 2013)

[17] http://de.wikipedia.org/wiki/Benchmarking

[18] Greenhouse Gas Protocol http://www.ghgprotocol.org (Stand April 2013)

[19] Green Rating Alliance http://www.green-rating.com (Stand April 2013)

[20] Investment Property Databank (IPD) http://www.ipd.com (Stand April 2013)

[21] International Sustainable Alliance (ISA) http://www.internationalsustainabilityalliance.org (Stand April 2013)

[22] Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) http://gresb.com (Stand April 2013)

[23] Greenprint Foundation (GPF) http://www.greenprintfoundation.org (Stand April 2013)

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ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.

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Tel.: +49 30 20 21 585-0 · Fax: +49 30 20 21 585-29

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Das Nachhaltigkeitsverständnis des ZIADer ZIA sieht das Thema Nachhaltigkeit in seinen ver-schiedenen Dimensionen als zentrales Anliegen für die Immobilienwirtschaft. Nachhaltigkeit in der Immobili-enwirtschaft wird im ZIA in seiner gesamten Breite und Vielfalt theoretisch fundiert aus dem Blickwinkel der Pra-xis bearbeitet. Der ZIA hat sich das Ziel gesetzt, seine Nachhaltigkeitspolitik beständig fortzuentwickeln und weiter auszubauen. Der ZIA berücksichtigt alle Aspekte der Nachhaltigkeit, die ökonomischen, die ökologischen und die sozialen Aspekte und verfolgt somit einen ganz-heitlichen Nachhaltigkeitsansatz.

Der Nachhaltigkeitsanspruch der Immobilienwirtschaft ist eine gesellschaftliche Herausforderung für jedes einzelne Unternehmen, das sich dieser Aufgabe als Ver-pflichtung bewusst sein sollte. Nachhaltiges Handeln ist nicht nur die einseitige Fokussierung auf ökologische As-pekte. Auch die wirtschaftliche Nachhaltigkeit (ökonomi-sche Aspekte) und die gesellschaftliche Verantwortung (soziale Aspekte), sind entscheidende Parameter für den dauerhaften Erfolg eines Unternehmens in einer moder-nen und aufgeklärten Gesellschaftsordnung.

Diese gesamtgesellschaftliche Aufgabe stellt die Immo-bilienwirtschaft vor eine große Herausforderung. Geklärt werden muss, welchen Beitrag Eigentümer, Nutzer und die Politik beim Gebäudebestand und beim Neubau zur Erreichung der Klimaschutzziele in einem bestimmten, langfristig-orientierten Zeitrahmen zu welchen Kosten leisten können.

Der HerausgeberDer Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) gehört zu den bedeutendsten Interessensvertretungen der Branche. Er vertritt rund 175 direkte Mitglieder, darunter zahlreiche namhafte Unternehmen der Immobilien- und Finanzwelt sowie 21 Verbände mit insgesamt 37.000 Mitgliedern. Der ZIA hat sich zum Ziel gesetzt, der Immobilienwirtschaft in ihrer ganzen Vielfältigkeit eine umfassende und einheit-liche Interessenvertretung zu geben, die ihrer Bedeutung für die Volkswirtschaft entspricht. Als Unternehmer- und Verbändeverband verleiht er der gesamten Immobilien-wirtschaft eine Stimme auf nationaler und europäischer Ebene – und im Bundesverband der Deutschen Industrie (BDI). Präsident des Verbandes ist Dr. Andreas Mattner.

Der PartnerDrees & Sommer begleitet Bauherren sowie Investoren seit über 40 Jahren bei allen Fragen rund um die Immobilie. Das Leistungsportfolio umfasst Entwicklungsberatung, Projektmanagement, Engineering, Immobilienberatung, Infrastrukturberatung und Strategische Prozessberatung. Das Unternehmen erbringt alle Leistungen unter der Prä-misse, Ökonomie, Funktionalität und Prozessqualität ebenso zu berücksichtigen wie Ökologie, Architektur und Wohlfühlfaktoren. Diese ganzheitliche und nachhaltige Her-angehensweise heißt bei Drees & Sommer „the blue way“. Über 1.500 Mitarbeitern arbeiten dabei an 17 deutschen und 18 internationalen Standorten für den Erfolg der Kun-den und setzten im Jahr 2012 172,5 Millionen Euro um.

www.zia-deutschland.de

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