smc17 presentatie hrw - het rotterdams woongenootschap · dat jongeren klein en flexibel willen...

Het Rotterdams Woongenootschap Stadmakerscongres 2017

Het Rotterdams Woongenootschap

stand van zaken


wie?• Ninke Happel, Peter Kuenzli:

initiatiefnemers

• Bestuur HHW:Peter Kuenzli, Arie LengkeekEls Le Large Stef Bahlmann

• Experts en expertise, netwerk

• En… …


waarom?• betaalbaar

• duurzame kwaliteit

• familie-appartementen

• sociale en functionele mening

• in de stad


meer dan wonen


10 Het Grote Verhaal

Wonen Het Wilde Wonen had de toekomst, wistenexperts. Recent onderzoek wijst op het tegendeel.Een rijtjeshuis blijft het ideaal. ‘Bakfiet sgezinnen’gaan toch de binnenstad uit. En ouderen naar eenkleinere woning? „De traplift – dat noem ik de echterevolutie in de recente Nederlandse woningbouw.”Door�Bernard�Hulsman�Fo�t�o’s Luuk�Kramer

Domela�Nieuwenhuisstraat,�Amsterdam�Nieuw-West

I n de nabije toekomst is veel minderbehoefte aan eengezinswoningen,voorspelde hoofddemograaf Jan Lat-ten van het Centraal Bureau voor

Statistiek (CBS) onlangs. Hoewel de re-cente vluchtelingenstroom de Neder-landse bevolking veel sneller op 17 mil-joen brengt dan het CBS tot voor kort ver-wachtte, moeten wegens de toenemendevergrijzing „veel meer drempelloze, klei-ne woningen die geschikt zijn voor oude-ren worden gebouwd”, vond Latten.

De vaststelling van Latten sluit aan opde voorspelling die Carel Weeber, de va-der van het Wilde Wonen, twee jaar gele-den al deed: „De tijd van het rijtjeshuis isvo o r b i j”, zei Weeber, vlak nadat bekendwas geworden dat de woningcorporatiesmet ingang van 2017 een verhuurdershef-fing van 1,7 miljard euro moeten betalen.Hierop hadden veel corporaties laten we-ten dat ze dan nauwelijks meer kondeninvesteren in nieuwe sociale-huurwonin-ge n .

Dit was goed nieuws, vond Weeber.Eindelijk was de tijd van het Wilde Wo-nen aangebroken, verwachtte hij. „Bin-nenkort kan iedereen die dit wil een eigenbetaalbaar huis bouwen. De woningcor-poraties gaan de komende jaren veel vanhun woningen verkopen. Er ontstaat eennieuwe, kleinschalige particuliere eigen-domsstructuur. Het bouwen van de goed-kope particuliere woning wordt ook inNederland standaard en daarmee dus ookhet Wilde Wonen: de tijd van de plannersen het rijtjeshuis is voorbij.”

Latten en Weeber hebben het faliekantmis, stelt Friso de Zeeuw vast in zijn re-cente onderzoek naar de ontwikkelingen

van de Nederlandse woningmarkt na decrisis. „Het Wilde Wonen is nog altijd nietd o o rge b ro ke n (1)”, zegt de praktijkhoog-leraar gebiedsontwikkeling TU Delft endirecteur Nieuwe Markten van gebieds-ontwikkelaar BPD (voorheen Bouw-fonds). „Het rijtjeshuis blijft dan ook ze-ker bestaan.” (2)

In De Zeeuws onderzoek sneuvelennog meer hedendaagse woonwijsheden.Zo heeft de trend dat ‘b a k f i e t sge z i n n e n’blijven wonen in de oude binnensteden,zich afgelopen twee jaar niet doorgezet(3). „En anders dan hoofddemograaf Lat-ten van het CBS denkt, leidt de vergrij-zing van Nederland niet tot een grotevraag naar kleine huurwoningen”, zegthij. Ook de veronderstelling dat alleen-staanden en jongeren allemaal veel klei-ner willen wonen, blijkt onjuist. (4)

Maar dit betekent allemaal niet dat decrisis niets heeft veranderd in de woning-b o u w.

De uitbreidingswijken, waar de komen-de decennia ongeveer de helft van de 1miljoen benodigde woningen terecht-komt, zullen lang niet zo grootschalig zijnals de vinexwijken voor de crisis. (5)

1Wild Wonen blijft marginaalHoewel de woningbouw na het begin

van de crisis in aantallen daalde van80.000 in 2007 naar 44.000 in 2014,bleef het aandeel van door particulierengebouwde huizen met 12 procent bijnaeven groot als in de jaren voor de crisis.„Dat betekent dus dat ook het aantal Wil-de Woningen bijna is gehalveerd”, aldusDe Zeeuw. „Dit komt niet alleen door hetgebrek aan locaties voor eigenbouw in

Zelfshipsterwil eenrijtjeshui s

G�ra�s�ko�p�s�t�ra�a�t�,�Den�Haag�Transvaal

N RC HANDEL SBLADD�I�N�S�DAG�19�JANUARI 2�0�16 11

Lang nietiedereen wilzijn eigen huisbouwen. Het isvaak een heelgedoe. Enzeker inRandstad ishet duurFriso�de�Zeeuw,p�ra�kt�i�j�k�h�o�o�g�l�e�ra�a�rg�e�b�i�e�d�s�o�n�t�w�i�k�ke�l�i�n�gTU�Delft

De meestejongeren zijn –na een‘vr ijgevochten’periode – netzoconser vatiefals hunou dersFriso�de�Zeeuw,h�o�o�g�l�e�ra�a�r

Nederland. Maar vooral doordat lang nietiedereen zijn eigen huis wil bouwen. Hetis vaak een heel gedoe. En zeker in deRandstad is eigenbouw ook duur.”

2Doorzonwoning blijft ideaalEen flink deel van de 80.000 wonin-

gen die de komende periode jaarlijksmoeten worden toegevoegd, zal weer be-staan uit rijtjeshuizen. „Het rijtjeshuis isen blijft een goed en betaalbaar alterna-tief voor de twee-onder-één-kappers envrijstaande huizen, die voor veel mensenonbereikbaar zijn”, zegt De Zeeuw. „Enhet grappige is dat die niet veel anders zalzijn dan de oer-Nederlandse doorzonwo-ning zoals we die al een halve eeuw ken-nen. De plattegrond van het Nederlandserijtjeshuis is uitgekristalliseerd: op de be-gane grond een halletje, een al dan nietopen keuken en een grote woon- en eet-kamer op de begane grond, drie slaapka-mers en een badkamer op de verdiepingen een zolder onder een kap. Hier vallenhoogstens nog details aan te verbeteren.”

3Gezinnen gaan binnenstad weer uitDe trend dat gezinnen in de binnen-

stad en de oude wijken blijven wonen,heeft de afgelopen twee jaar niet doorge-zet. „Je moet je niet blindstaren op degentrif ication die nu in grotestadswijkenals de Amsterdamse Baarsjes plaats-v indt”, zegt De Zeeuw. „Want sinds dewoningmarkt in 2013 opkrabbelde,neemt de trek van jonge gezinnen uit debinnensteden weer toe. Dat die trek vóór2013 minder was, kwam grotendeels doorde crisis. Iedereen bleef zitten waar diezat en verhuisde niet. Maar nu de wo-

ningmarkt weer in beweging is gekomen,is de trek van jonge gezinnen naar ruimopgezette, betaalbare uitbreidingswij-ken, binnen en buiten de gemeentegren-zen weer begonnen. De stad blijft popu-lair, maar dat geldt ook voor de omlig-gende plaatsen.”

4Ouderen verhuizen minderHoe ouder men wordt, hoe minder

de geneigdheid tot verhuizing, blijkt uitDe Zeeuws woononderzoek.

„Als de kinderen het huis uitgaan,komt er bij veel mensen een moment vanb e z i n n i ng ”, legt De Zeeuw uit. „Maar alsdat dan niet leidt tot een verhuizing, blij-ken ouderen superhonkvast. Ze kunnendankzij voorzieningen als de traplift ooklanger in hun huis blijven wonen. Detraplift – dat noem ik de echte revolutiein de recente Nederlandse woningbouw.”

Dat alleenstaanden kleine woningenwillen, blijkt ook een onjuiste veronder-stelling. „Hetzelfde geldt voor het ideedat jongeren klein en flexibel willen wo-nen in de stad en van moderne architec-tuur houden. De meeste jongeren zijn –vaak na een ’v r i j ge vo c hte n’ periode – netzo conservatief als hun ouders. 65 pro-cent van de mensen, ook de jongeren,heeft een voorkeur voor traditionele ar-chitectuur. Vooral de jarendertigstijlblijft onverminderd populair. Leukevoetnoot bij dit gegeven is dat liefheb-bers van moderne architectuur eventu-eel wel in een traditionalistisch huis wil-len wonen, maar omgekeerd niet.”

5Nieuwbouwwijken als tuinstadjesDoorzonwoningen, gezinnen die de

stad weer uit trekken, beperkt Wild Wo-nen, honkvaste ouders en conservatievejongeren – is het dan allemaal business asusual in de Nederlandse woningbouw nade crisis?

„O, zeker niet”, zegt De Zeeuw. „Zozullen de meeste van de nieuwbouw-woningen in een beperkt deel van Ne-derland worden gebouwd: hoofdzake-lijk de Randstad, plus delen van Bra-bant en Gelderland en enkele centrum-steden daarbuiten, zoals Groningen enMaastricht. Voor een klein deel, minderdan 10 procent, komen die in bestaandegebouwen, zoals kantoren die wordenomgebouwd tot woningen – daar zijnbouwers de laatste jaren behoorlijkhandig in geworden. Van de rest komtongeveer de helft in de bestaande ste-delijke gebieden. De andere helft komtdan in uitbreidingswijken. Maar die zul-len zeker niet zo grootschalig zijn als devinexwijken van voor de crisis. Het zalgaan om kleine overzichtelijke wijken,met voorzieningen voor onderwijs engezondheidszorg in de buurt. Want datis wat veel mensen willen: niet hoog-stedelijk wonen, maar wel met voorzie-n i nge n . Daarin passen ook kleine ap-partementsgebouwen. Ze willen wo n e nin herkenbare overzichtelijke buurtjesmet een eigen identiteit. Nieuwe tuin-stadjes maken – dat wordt een uitda-ging voor ontwerpers. Waarbij ik hoopdat ze ook met iets anders komen dandie eeuwige jarendertigwoningen. Inbuurten met een karakter en identiteitligt de sleutel; dat is belangrijker voorhet thuisgevoel dan de architectuur-s t i j l .”

Minckelersstraat,�Hilversum


commons; …Een gemeengoed,

…door een specifieke gemeenschap

zorgzaam beheerd,

…op basis van een duidelijke set regels.

(Dirk Holemans)

100 aantrekkelijke, duurzame en betaalbare gezinsappartementen, in of rond het centrum van Rotterdam… voor middeninkomens, met sociale en functionele menging in de complexen, in coöperatief eigendom, duurzaam onttrokken aan speculatie.


concreet!


om precies te zijn:• 100 woningen op één of twee locaties

• in gedeeld eigendom van de coöperatieve vereniging HRW

• leden kunnen woonrecht verwerven en leggen naar rato kapitaal in;

• grootte woning: #leden huishouden +1

• leden huren op kostprijsbasis, tussen €750 en €1150 per maand, voor een woning tussen 70 en 130m2;

• 30% onder markthuur voor kleinere woning

• kern doelgroep inkomens tussen €36.000 en €75.000 bruto,

• betaalbaar = max 30% netto inkomen naar kale huur


rekenmodel• 100 appartementen

• 10 app, 1-2p, 66m2 gbo 10 app, 2-3p, 86m2 gbo 35 app, 3-4p, 98m2 gbo 40 app, 4-5p, 110m2 gbo 5 app, 5-6p, 127m2 gbo 10 studio/gastkamers, 34m2 gbo

• gedeelde voorzieningen niet ingevuld, wel meegenomen in businesscase

• € 30 miljoen stichtingskosten

• kostprijsbasis: huren ca €10 - €11/m2, bijna 30% onder markthuur €13-€16/m2


financieringfinanciering coöperatieve vereniging:

• 30% eigen vermogen, 70% vreemd vermogen (hypotheek)

• eigen vermogen:

• ca 10% uit kapitaalinleg door leden

• tussen €260 en €300 per m2.

• dus 26.000 - 30.000 voor een woning van 100m2

• overige 20%: private equity, maatschappelijk kapitaal

• kapitaalinleg garandeert betaalbaarheid, exploitatie op kostprijsbasis laat op langere termijn een DALING van de huur zien.

20%

70%

10%



ontwikkelt een model, ontwikkelt een project


opleveren in 2021!

grond,leden,

financiering, project.


gemeente:

wethouder Simons:preferente uitgifte,

uitzondering gronduitgiftebeleid, 50 ipv 25 woningen,

vind een lokatie.

grondcorporaties:

Havensteder: Crooswijk, Oude Noorden, ZOHOWoonstad:Oude Westen


coöperatieve vereniging• Zodra er grond is:

• richt de stichting HHW de coöperatieve vereniging Het Rotterdams Woongenootschap op;

• dan inschrijven van leden, één participatie-aandeel a €1.000, plus €100 contributie (jaarlijks)

• leden werken mee aan het project: -via commissies die besluiten voorbereiden-de algemene ledenvergadering is besluitvormend voor twee belangrijkste besluiten

• inspraak leden niet over individuele woningen maar over collectieve kwaliteiten, voorzieningen en activiteiten

• woningen worden toegewezen door toewijzingscommissie op basis van vooraf vastgelegd statuut en verantwoording daarvan;

• in de eerste fase op volgorde van inschrijving, match woning/huishouden.


als dit, dan dat: • 3 nov. Stichting HHW opgericht: contractpartner;

• eind nov. IOK met maatschappelijke ontwikkelaar; handelingsvermogen;

• december raadsvergadering grond;

• met grond, concept en coöperatieve vereniging: aanvullen eigen vermogen (20%) en aantrekken vreemd vermogen (70%)

• ‘expeditie’ BZK met corporatie en gemeente: verbinding mogelijk tussen coop en corpo?



en nu u!

smc17 presentatie hrw - het rotterdams woongenootschap · dat jongeren klein en flexibel willen...

Documents