stadtumbaustrategie guben 2030

Ernst Basler + Partner STADT GUBEN

Endfassung [Bearbeitungsstand: 15. Mai 2014]

Stadtentwicklung Guben

»Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030«

»Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 2

Gliederung / Inhaltsverzeichnis

Teil 1: Der Rahmen

1.1 Anlass der Fortschreibung und Anforderungen1.2 Methodik und Form der Fortschreibung

Teil 2: Standortbestimmung: Wo steht Guben? Was kommt?

2.1 Bevölkerungsentwicklung und Bevölkerungsprognose2.2 Wohnungsmarktentwicklung und Wohnungsmarktprognose2.3 Effekte durch den bisherigen Stadtumbauprozess2.4 Handlungsspielräume der Wohnungsunternehmen

Teil 3: Szenarien: Was passiert, wenn…?

Seite 4

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Gliederung / Inhaltsverzeichnis

Teil 4: Strategie: Was will Guben erreichen?

4.1 Gesamtstädtische Stadtumbaustrategie4.2 Teilräumliche Stadtumbaustrategien

Teil 6: Finanzierung und Zeitschiene

6.1 Finanzierung6.2 Zeitschiene

Teil 5: Der Weg: Umsetzungsstrategie

5.1 Rahmenbedingungen5.2 Akteurs- und Kooperationsstrukturen

Seite 43

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Impressum Seite 111


Teil 1:

Anlass und Anforderungen; Methodik und Form

Der Rahmen


1.1 Anlass der Fortschreibungn Grundlage des bisherigen Stadtumbaus sind das Integrierte

Stadtentwicklungskonzept (INSEK, Stand: 2007) »GubenStrategie 2020 – Stadt im Aufbruch« sowie die Fort-schreibung der Stadtumbaustrategie aus dem Jahr 2009.

n Warum ist eine Fortschreibung der Stadtumbaustrategieerforderlich geworden?

n Die aktuelle Bevölkerungsentwicklung, die Entwicklung derWohnungsbe- und -leerstände sowie die verschiedenenerfolgreichen Stadtentwicklungsprojekte zeigen, dass vieleder Ansätze der Stadtumbaustrategie greifen. So führte z. B.die Aufwertung der Innenstadt (Altstadt Ost) zu einerStabilisierung der Einwohnerzahlen in diesem Quartier.Auch der gesamtstädtische Wohnungsleerstand konnte aufeinem stabilen Niveau gehalten werden.

n Trotz dieser positiven Entwicklungen konnte bislang nochkeine nachhaltige Stabilisierung der Einwohnerzahlenerreicht werden. Guben hat seit 2009 rd. 1.400 Einwohnerverloren, Ende 2013 lebten 17.847 Menschen in Guben. ProJahr verliert die Stadt zwischen 300 und 400 Einwohnern –eine Zahl, die zu weiterem Handeln aufruft.

n Aus diesem Grund schreibt die Stadt Guben ihre Stadtum-baustrategie – fünf Jahre nach der letzten Fortschreibung –fort.

n Der Stadtumbau hat in Guben einerseits den Rückbau nichtmehr benötigter Wohnungen und Infrastrukturen im Fokus.Andererseits steht insbesondere auch die Fortführung derAufwertung mit dem Schwerpunkt Innenstadt (Altstadt Ost)im Zentrum der strategischen Überlegungen.

n Basis für die Fortschreibung der Stadtumbaustrategie sinddie Stadtumbaustrategie 2009, das INSEK 2007, dieaktuellen integrierten Umsetzungspläne, die Soziale Stadtund weitere Fachkonzepte. Die grundsätzliche Strategie

Rückbau von außen nach innenAufwertung von innen nach außen

wird beibehalten und weiter vertieft, da sich dieser Ansatzbewährt hat.

n Für die Stadt Guben wird es in den kommenden Jahren da-rauf ankommen, den Stadtumbau konsequent fortzuführen.Dabei ist spürbar, dass der Stadtumbau komplexer undkleinteiliger wird. Auch die Abstimmung mit und zwischenden Wohnungsunternehmen, der Verwaltung, der Politikund vor allem der Menschen in den Quartieren wird immerwichtiger.

n Der Stadtumbau in Guben ist zu einer dauerhaften Aufgabegeworden – ein langfristiger Prozess der Stadtentwicklung.


20162015

1.1 Anlass der Fortschreibungn Seit der letzten Fortschreibung der Stadtumbaustrategie im

Jahr 2009 wurde eine weitere inhaltliche Untersetzung undVertiefung vorgenommen. Dies erfolgte im Rahmen vonAbstimmungen mit dem Ministerium für Infrastruktur undLandwirtschaft (MIL) und dem Landesamt für Bauen undVerkehr (LBV) sowie im Rahmen verschiedener Projekt-gruppensitzungen mit den Wohnungs- und Versorgungs-unternehmen.

2009 2010 2011 2012 2013 2014

FortschreibungStadtumbau-

strategie

Abstimmung mitdem MIL

Aufnahme inStadtumbaupro-

gramm II (STUB II)

Umsetzung Stadtumbau

Gesamtberatung mitdem MIL/LBV

Evaluierung Stadtumbau-prozess

> Fortschreibung derStadtumbaustrategie

erforderlich

Fortschreibung derStadtumbaustrategie

Abstimmungen im Rahmenvon Projektgruppensitzungen undWorkshops mit Wohnungs- undVersorgungsunternehmen, Politik,Öffentlichkeit

n Die aktuelle Bevölkerungsprognose bis 2030 verdeutlicht,dass das favorisierte »Leitbildszenario« nicht erreicht wird.

n Die auf Basis dieses »Leitbildszenarios« ermittelten Rück-bauziele sind nicht ausreichend, eine Erhöhung der Rück-bauziele ist unumgänglich.

n Der Stadtumbau muss von allen Wohnungsmarktakteurengetragen und umgesetzt werden. Auf diese Weise kann sichein langfristig tragfähiger Wohnungsmarkt in Gubenentwickeln.


1.1 Anlass der Fortschreibungn Welche Aufgabe hat die Stadtumbaustrategie?

» Die Stadtumbaustrategie (STUBS) beleuchtet auf derGrundlage der Bevölkerungsentwicklung notwendigeAnpassungsmaßnahmen auf dem Wohnungsmarkt. Sieberücksichtigt dabei stadtstrukturelle und infrastruk-turelle Rahmenbedingungen.

» Sie prognostiziert, wie sich Bevölkerung undWohnungsmarkt bis 2030 entwickeln werden. Sie ziehtSchlüsse aus dem weiteren Rückgang der Bevölkerung,so dass der Wohnungsmarkt und die Stadtteile auch2030 funktionieren, Wohnen bezahlbar bleibt und dieStadt Guben nicht an Attraktivität verliert.

n Wie ordnet sich die Stadtumbaustrategie in die weiterenstrategischen Planungen der Stadt ein?» Das INSEK bildet den Rahmen der gesamtstädtischen

Stadtentwicklung. Es fungiert als zentrales Steuerungs-instrument, ist Leitprogramm für alle Entwicklungsvor-haben der Stadtentwicklung. Es dient als Fördergrund-lage und als politischer Wegweiser.

» Die Stadtumbaustrategie ist ein Fachkonzept, dass dieZiele des INSEKs fachlich weiter untersetzt und dasHauptaugenmerk auf den Stadtumbauprozess legt.

» Neben der Stadtumbaustrategie wurde eine Reiheweiterer Fachkonzepte entwickelt, z. B. zur SozialenStadt, die Altbauerhaltungsstrategie, das Einzelhandels-und Zentrenkonzept, die Energiestrategie 2020 und dasintegrierte energetische Quartierskonzept "KlimaquartierHegelstraße“.

» Ergänzende Informationen liefern z. B. das kommunaleMonitoring und die Sozialraumberichterstattung.

n Was kann die Stadtumbaustrategie?» Sie entwickelt einen „Fahrplan“, wie Guben mit dem

Rückgang der Bevölkerung umgehen kann (und muss).» Sie ist ein Instrument, das Guben nutzt, um eine gemein-

same Strategie zu entwickeln und um die Strategie zukommunizieren.

» Sie hat einen klaren Fokus auf Bevölkerungsentwicklung,Wohnungsmarkt und städtische Infrastruktur.

» Sie zeigt Perspektiven auf, wie die Stadt – trotz sinkenderEinwohnerzahlen – sich weiterentwickeln und attraktivbleiben kann.


1.2 Methodik und Form der Fortschreibungn Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept (INSEK, Stand:

2007) »Guben Strategie 2020 – Stadt im Aufbruch« wurdeals zentrales Steuerungsinstrument und als Leitprogrammfür die Gubener Stadtentwicklung erarbeitet. Das INSEK istBasis für die Inanspruchnahme von Fördermitteln aus denverschiedenen Programmen der Städtebauförderung(Sanierung, Stadtumbau (mit den entsprechendenTeilprogrammen Rückbau, Aufwertung, Rückbau städtischerInfrastruktkur), Soziale Stadt und Aktive Stadtzentren).

n Zwischenzeitlich sind verschiedene räumliche und inhalt-liche Vertiefungen (z. B. das Einzelhandels- und Zentrenkon-zept, der erste Basisbericht Sozialberichterstattung oder dieIntegrierte Energiestrategie 2020) entstanden.

n Für die Fortschreibung der STUBS, die auf dem INSEK sowieden Kernaussagen der Stadtumbaustrategie von 2009 ba-siert, sind diese Fachkonzepte wichtige Grundlagen. Gleich-zeitig gibt die STUBS wichtige Rahmenbedingungen fürsektoral notwendige Vertiefungen vor. Parallel zu diesenGrundlagen wurden die aktuellen Daten der Bevölkerungs-entwicklung sowie des Wohnungsmarktes herangezogenund ausgewertet. Das kontinuierliche Stadtentwicklungs-monitoring liefert darüber hinaus weitere wichtige Erkennt-nisse zur Entwicklung der Stadt.

n Die Fortschreibung der Stadtumbaustratgie ist in intensiverAbstimmung mit den beiden Wohnungsunternehmen, denkommunalen Infrastrukturträgern, der Verwaltung und derPolitik entstanden.

n Die Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlungerfolgte am 14. Mai 2014.

n Die Stadtumbaustrategie besteht aus vier „Bausteinen“:

n Die einzelnen Bausteine sind in den nachfolgenden Kapitelnerläutert.

UMSETZUNG

Wo steht Guben?Was kommt?

Was passiert,wenn …?

Was will Gubenerreichen?

Wie will Gubendie Ziele

erreichen?

§ Bevölkerungs-entwicklung

§ Prognose§ Wohnungsmarkt§ Handlungsspiel-

räume

§ drei Entwick-lungsszena-rien

§ Gesamtstadt§ Teilräume

§ strategie§ Rahmen-

bedingungen§ Akteure und

Kooperationen§ Kosten und

Finanzierung§ Zeit

STANDORT-BESTIMMUNG SZENARIEN STRATEGIE


Standortbestimmung:Wo steht Guben? Was kommt?

Teil 2:

Analysen und Prognosen der Bevölkerungs- undWohnungsmarktentwicklung


2.1 Bevölkerungsentwicklungn Basis der Betrachtung der Bevölkerungsentwicklung sind die

kommunalen Daten. Die Entwicklung seit 2001 zeigt einenEinwohnerrückgang von 23.816 Einwohnern (2001) auf17.847 Einwohner (2013) (je 31.12., Einwohner mitHauptwohnsitz in Guben).

n Im Zeitraum von 2002 bis 2009 verlor Guben rd. 530Einwohner pro Jahr. Seit 2009 hat sich diese Entwicklungleicht stabilisiert: Der Rückgang beträgt rd. 370 Einwohnerpro Jahr.

n Das »Leitbildszenario« der Stadtumbaustrategie von 2009hat eine Einwohnerzahl von rd. 19.000 Einwohner für 2013angenommen, d. h. die tatsächliche Entwicklung hat diesesZiel nicht erreicht.

n Im »Stagnationsszenario« der Stadtumbaustrategie von2009 wurden für 2013 rd. 17.750 Einwohner prognostiziert.Die reale Entwicklung liegt somit dichter an diesemSzenario.

n Seit 2010 sind die natürlichen Verluste (Differenz ausGeburten und Sterbefällen) und die Migrationsverluste(Differenz aus Zuzug und Fortzug) zu etwa gleichen Teilenfür den Bevölkerungsrückgang verantwortlich.

n Die Abwanderung (s. folgende Abbildung „Wanderungs-saldo“) hat sich in den vergangenen Jahren deutlich

stabilisiert.n Der natürliche Saldo hat leicht zugenommen, hier wird die

zunehmende Alterung der Stadtgesellschaft sichtbar.

Exkurs Zensus 2011n Zum Stichtag 9. Mai 2011 wurde in der Bundesrepublik

Deutschland eine Volkszählung (Zensus) durchgeführt.n Diese erfolgt nicht über eine Vollerhebung, sondern über

eine registergestützte Methode. Hierzu wurden Daten vonMelderegistern ausgewertet und in verschiedenenBereichen durch Voll- oder Stichprobenerhebungen ergänzt.

n Für das Land Brandenburg bedeutete das Ergebnis, dass zum31.12.2011 rd. 42.500 Menschen weniger im Land gezähltwurden, als vor dem Zensus.

n Auch für die Kommunen wurden – zur kommunalen Statistik– abweichende Einwohnerzahlen ermittelt. In Gubenbesagte die kommunale Statistik zum 31.12.2011 18.931Einwohner, nach der „Zensuskorrektur“ sind dies noch18.323 Einwohner.

n Da die Zensusdaten nicht auf kleinräumiger Ebene vorliegen,werden für alle nachfolgenden Darstellungen diekommunalen Daten herangezogen.


Gesamtstadt: BevölkerungsentwicklungBevölkerungsrückgang seit 2009 nur leicht gebremst

23.8

16

22.8

85

22.0

78

21.4

42

20.9

58

20.5

39

20.0

90

19.6

96

19.2

91

18.9

58

18.5

60

18.1

66

17.8

47

15.000

16.250

17.500

18.750

20.000

21.250

22.500

23.750

25.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Einw

ohne

r

Entwicklung 2009-2013:- 1.850 EW [-9,3%]

- 370 EW/a

angestrebtes Ziel(Leitbildszenario 2009):

ca. 19.000 EW

Entwicklung 2003-2008:- 2.380 EW [-10,8%]

- 475 EW/a


-1000

-900

-800

-700

-600

-500

-400

-300

-200

-100

02002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Einw

ohne

r

natürliche Entwicklung

Wanderungssaldo

Gesamtsaldo

Gesamtstadt: Komponenten der BevölkerungsentwicklungWanderungssaldo stabilisiert, natürlicher Saldo leicht zunehmend


2.1 Bevölkerungsentwicklungn Der größte Teil der Fortzügler (ca. 52 %) der vergangenen

Jahre entfällt auf die Altersgruppe der 16- bis 24-Jährigen.Knapp jeder dritte Fortzügler ist zwischen 25 und 44 Jahrealt. Als Wanderungsmotive sind demzufolge die Ausbil-dungsplatz- bzw. Arbeitsplatzsuche vorrangig.

n Als Hauptzielgebiete der abwandernden Bevölkerungsgrup-pen sind in erster Linie Berlin und Cottbus zu nennen. Mitdeutlichem Abstand folgen die Bundesländer Sachsen,Baden-Württemberg, Bayern, Niedersachsen und weitere.

n Der Altersdurchschnitt der Bevölkerung ist seit 2003 (43Jahre) auf rd. 53 Jahre (2013) gestiegen.

n Heute ist jeder dritte Einwohner 65 Jahre oder älter.n Die Altersgruppe der Menschen 65+ ist in den vergangenen

Jahren am deutlichsten angewachsen. Seit 2001 hat sichdiese Altersgruppe um 1.560 Menschen vergrößert.

n Am deutlichsten ging die Einwohnerzahl bei den jungenErwachsenen (16 bis 24 Jahre) zurück: Hier lebten Ende2013 rd. 1.500 Menschen weniger in Guben als noch 2003.

n Auch die Anzahl von Kindern und Jugendlichen (0 bis 15Jahre) hat sich um rd. 1.130 Personen verringert.

n Mit dem anhaltenden Bevölkerungsrückgang gehen somitfolgende Entwicklungen einher:» die Anzahl an Kindern und Jugendlichen nimmt weiterhin

ab,» das Erwerbspersonenpotenzial (15 bis 65 Jahre) hat sich

deutlich verringert,» am stärksten wächst die Altersgruppe der Senioren (65

Jahre und älter).


Gesamtstadt: Veränderung der Altersstrukturdeutlicher Rückgang des Erwerbspersonenpotenzials, Anstieg der Anzahl der Senioren

männlich weiblich

-1.134(41%)

-4.829 (-30%)

1.449 (34%)

-4.514 (-20%)

-6.000 -5.000 -4.000 -3.000 -2.000 -1.000 0 1.000 2.000

0 bis <16 J.

16 bis <65 J.

65 u. ä.

Gesamt

Veränderung der Altersgruppen zwischen 2002 und 2012


2.1 Bevölkerungsentwicklungn Die Altstadt Ost hat bis 2008 zwar in geringem Umfang

Einwohner gewinnen können [100 EW bzw. +7 %], hatdiesen Zuwachs aber nicht halten können.

n Die Altstadt West hatte einen Einwohnerverlust von rd.16 % seit 2002 hinzunehmen. Die Entwicklung zeigt jedochauch hier eine leichte Stabilisierung.

n Im Vergleich zur Gesamtstadt entwickelt sich die Innenstadt(Altstadt Ost und West) vergleichsweise stabil, kann aberkaum neue Einwohner an sich binden.

n Stärkere Verluste als auf Gesamtstadtebene zeigen sich inden WK I, II und IV.

n Der Einwohnerrückgang im WK I hat sich seit 2008 deutlichverlangsamt.

n Die Einwohnerentwicklung im WK II verlief bis 2008vergleichsweise stabil, hat jedoch ab 2009 deutlicheVerluste zu verzeichnen. Hier zeigen sich die Folgen derüberalterten Bevölkerung.

n Die höchsten Einwohnerverluste zeigen sich im WK IV –dieser WK hat fast die Hälfte seiner Einwohner seit 2002verloren. Diese Entwicklung spiegelt die bisherige Stadtum-baustrategie deutlich wider, der WK IV ist der bisherigeRückbauschwerpunkt.

n »Gewinner« der Entwicklung in Stadt- und Ortsteilen sinddie Altstadt Ost und der Stadtteil Altsprucke – beide Stadt-teile haben zwischen 2002 und 2013 Einwohner gewonnen.

n Die quantitativ größten Verluste zeigen sich in den WK I, IIund IV., aber auch in der Altstadt West.

n Die Entwicklung in den Ortsteilen zeigt ebenfalls Einwohner-verluste. Im Vergleich zu den gesamtstädtischen Einwohner-verlusten fallen diese jedoch quantitativ sehr gering aus.


Stadtteile: BevölkerungsentwicklungAltstadt Ost stabil, Altstadt West leicht rückläufig, WK mit deutlichen Verlusten

102%105%

102%

87%84%

87%

74%

95%

76%

70%

78%

64%

57%

77%

95%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

110%

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Altstadt OstAltstadt WestWK IWK IIWK IVGesamtstadtAndere


106

-634

-465

-534

-1.323

274

-28

-40

-17

13

-80

-33

-82

-279

-201

-705

-648

-129

-26

-42

-8

-46

-88

15

-2.500 -2.000 -1.500 -1.000 -500 0 500

Altstadt Ost

Altstadt West

WK I

WK II

WK IV - Reichenbacher Berg

Altsprucke

Kaltenborn

Reichenbach

Bresinchen

Deulowitz

Groß Breesen

Schlagsdorf2002-2008

2009-2013

Stadt- und Ortsteile: BevölkerungsentwicklungBevölkerungsentwicklung zwischen 2002-2008 und 2009-2013


2.1 Bevölkerungsprognosen Die Bevölkerungsprognose aus dem Jahr 2009 ging für das

Jahr 2013 von einem Prognosefächer von ca. 17.700(»Stagnationsszenario«) bis 19.000 Einwohnern(»Leitbildszenario«) aus. Das Land prognostizierte 2006 fürdas Jahr 2013 insgesamt 18.355 Einwohner. Tatsächlichhatte die Stadt am 31.12.2013 insgesamt 17.847 Einwohner.Die Entwicklung der Stadt orientiert sich amStagnationsszenario. Ursächlich sind die anhaltend hohenMigrationsverluste.

n Mit der Fortschreibung der Stadtumbaustrategie wird auchdie Bevölkerungsprognose aktualisiert (Basisjahr 2012) undbis zum Jahr 2030 fortgeschrieben.

n Der Bevölkerungsprognose des Landes liegen – gegenüberder Landesprognose von 2008 – veränderte Annahmen zurGeburtenziffer (Erhöhung) und zur Lebenserwartung(länger) zugrunde. Während sich im Ergebnis dieser neuenPrognose in vielen anderen Städten im Land Brandenburgder Bevölkerungsrückgang verlangsamt, wirken sich dieseVeränderungen in Guben nicht aus.

n Die Fortschreibung der kommunalen Bevölkerungsprognoseübernimmt diese Annahmen zur Geburtenziffer und zurLebenserwartung, die das Land getroffen hat.

n Aufgrund der hohen Wanderungsverluste in Guben in denletzten Jahren hat das Land im Rahmen seiner Prognose-fortschreibung auch die Annahmen zur Migrationsentwick-lung angepasst. Im Vergleich zur Landesprognose von 2008wurden die Annahmen zu Wanderungsverlusten um mehrals das Dreifache angehoben. So wird für den Zeitraum von2014 bis 2020 von einem Wanderungssaldo von rd. -1.100Menschen ausgegangen. Die Prognose des Landes von 2008ging im gleichen Zeitraum von einem Minus von rd. 315Menschen aus.

n Die Migrationsannahmen der Landesprognose 2012 werdenebenso wie die Annahmen zur natürlichen Bevölkerungs-entwicklung in die Fortschreibung der kommunalenPrognose übernommen.

n Auf eine Differenzierung der kommunalen Bevölkerungs-prognose in ein Stagnationsszenario und ein Leitbild-szenario wird im Rahmen dieser Fortschreibung verzichtet.

n Hintergrund ist, dass die o. g. Wanderungsverluste bereitsdas »Stagnationsszenario« darstellen.

n 2030 werden noch rd. 12.700 Menschen in Guben leben.Dies entspricht einem Rückgang von rd. 5.150 Einwohnernoder knapp 29 % (von 2013 bis 2030).


17.000

15.400

12.700

10.000

12.000

14.000

16.000

18.000

20.000

2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030

LBV_2012 = »Stagnation« 2013LBV_2008Leitbild_2007Stagnation_2007

Gesamtstadt: Bevölkerungsprognose 2030Bevölkerungsrückgang setzt sich fort, Trend: Stagnationsszenario

Entwicklung 2013-2020:

- 2.450 EW [-13,7%]

ca. - 350 EW/a

Entwicklung 2021-2030:

- 2.700 EW [-17,5%]

- 270 EW/a


-300 -200 -100 0 100 200 300

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

2012 2030

männlich weiblich

Gesamtstadt: Bevölkerungsprognose 2030Altersdurchschnitt steigt auf 57 Jahre, jeder 2. Einwohner ist älter als 65 Jahre, Erwerbspersonenpotenzial sinkt

n 25 % Wanderungsverluste

n 75 % natürliche Verluste

n das Erwerbspersonenpotenzial(15 bis 65 Jahre) geht um rd.5.000 Menschen zurück


2.1 Bevölkerungsprognosen Die gesamtstädtischen Bevölkerungsrückgänge werden sich

aufgrund der dominierenden natürlichen Bevölkerungsent-wicklung etwa gleichmäßig auf die Schwerpunktstadtteileverteilen. Dies ist nicht nur für den Wohnungsmarkt,sondern auch für alle Infrastrukturbereiche von hoherBedeutung. Die Methodik der Bevölkerungsprognose aufder Ebene der Stadt- und Ortsteile zielt daher insbesonderedarauf ab,Ø die zur Verfügung stehende gesamtstädtische

Bevölkerung auf Teilräume „herunterzubrechen“ undØ Entwicklungsperspektiven und Handlungsbedarfe in den

einzelnen Stadtteilen aufzuzeigen.n Bei der Erstellung der Stadtteilprognose wurden folgende

Aspekte berücksichtigtØ bisherige Bevölkerungsentwicklung,Ø Prognose der „autonomen“ natürlichen Bevölkerungs-

entwicklung (analog zur gesamtstädtischen Entwicklung),Ø Abschätzung der künftigen Stadtteilattraktivität auf Basis

einer integrierten Bewertung hinsichtlich Lagegunst,Infrastruktur- und Wohnangebote sowie Baupotenziale,

Ø Annahmen zur Aktivierung von vorhandenen Altbau-sowie Neubau-Potenzialen im Wohnungsmarkt

n Dabei wird davon ausgegangen – entsprechend derFortschreibung der Stadtumbaustrategie 2009 –, dass dieStadtteile Altstadt Ost und Altstadt West eine leichteZuwanderung erfahren. Diese Annahme basiert auf demstrategischen Ziel, die Altstadt auch weiterhin zu stärken,attraktiv zu gestalten und zu stabilisieren.

n Entsprechend der teilräumlichen Bevölkerungsprognosewerden die WK I, II und IV bis 2030 weiterhin Einwohnerverlieren (WK I rd. 30 %, WK II rd. 40 % und WK IV rd. 55 %).

n Auch die Altstadt Ost und die Altstadt West werden leichteEinwohnerverluste erfahren. Diese resultieren vor allem ausder natürlichen Entwicklung, die auch durch einen leichtpositiven Wanderungssaldo nicht aufgefangen werden kann.

n Nur wenn es gelingt, das Sanierungstempo in derInnenstadt zu erhöhen und dabei nachfragegerechten,zugleich aber auch bezahlbaren Wohnraum anzubieten,kann die Innenstadt künftig eine insg. stabile bzw. sogarleicht positive Bevölkerungsentwicklung aufweisen (sieheDarstellungen in Teil 4). Dies würde im Umkehrschluss aberauch bedeuten, dass die anderen Stadtteile nochdeutlichere Einwohnerverluste verzeichnen würden, alsbereits aufgezeigt!


2.850

2.650

4.500

4.8001.500

1.550

WK IVWK II

„Andere“

Altstadt OstAltstadt West

WK I

(-40%)

1.700-1.150(-40%)

-1.450(-55%)

1.200

-1.450(-55%)

3.200

-1.300(-28%)

4.150

-650(13%)

(-6%)

1.400-100(-6%)

-450(-29%)

1.100-450

(-29%)

Einwohner 2013

Einwohner 2030

im WK II und WK IV sindüberproportional hohe Rückgängezu erwarten

Zahlen gerundet!

Stadtteile: Bevölkerungsprognose (2013ð 2030)

Gesamtstadt:2013: 17.850 EW2030: 12.750 EW

-5.100 (-29%)

Ziel für die Innenstadt ist einestabile Bevölkerungsentwicklung(ohne Verluste); dies hängt abervon den genannten Faktoren ab


Stadtteile: Bevölkerungsprognose 2030Maßgeblich sind die natürlichen Verluste, nur im WK IV dominieren Wanderungsverluste

natürlicher SaldoWanderungssaldo – positiv

-22%-15%

-23% -24% -29%-18%

-24%-16%

-21% -18%-28%

-20%-13%

9% 8%

-7% -6%

-11% -38%

-4%-13%

-2% -21%

-19%

-9%-12%

-60%

-50%

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

Gesa

mts

tadt

Alts

tadt

Ost

Alts

tadt

Wes

t

WK

I

WK

II

WK

IV

Alts

pruc

ke

Kalte

nbor

n

Reic

henb

ach

Bres

inch

en

Deul

owitz

Groß

Bree

sen

Schl

agsd

orf

Wanderungssaldo – negativ


2.2 Wohnungsmarktentwicklungn Der gesamtstädtische Wohnungsbestand in Guben hat sich

gegenüber der Stadtumbaustrategie 2009 kaum verändert.n Er besteht nach kommunaler Datenbasis aus 10.900

Wohneinheiten (WE).n Davon befinden sich ca. 3.000 WE in Altbauten und 5.621

WE (+ WK III) in sog. Plattenbauten, die zwischen 1949 und1990 errichtet worden sind.

n Insgesamt standen 2012 rd. 1.750 WE leer. Dies entsprichteiner Leerstandsquote von 16 %.

n Die Rückbauquote ist seit 2005 in etwa konstant bei rd. 100WE pro Jahr.

n Die Leerstandsquote hat sich – trotz Rückbau – konstantentwickelt.

n Die „Brennpunkte“ des Wohnungsleerstands sind nach wievor im WK IV und in der Altstadt Ost zu finden. Trotz desintensiven Rückbaus im WK IV ist hier keine nachhaltigeStabilisierung erkennbar.

n Im WK II sowie in der Altstadt West sind leicht steigendeLeerstände zu verzeichnen.

n Der Leerstand im WK I hat sich in den vergangenen Jahrenstabilisiert. Zurückzuführen ist dies auf die erfolgtenRückbaumaßnahmen.

n Wohnungsbestand 2012: ca. 10.900 WE(Quelle: kommunales Stadtumbaumonitoring)

n Wohnungsleerstand 2012: ca. 1.750 WE(Quelle: kommunales Stadtumbaumonitoring)

n Wohnungsrückbau bis 2013: rund 2.700 WE(davon ca. 74 % im WK IV)

n Rückbauquote seit 2005konstant: ca. 100 WE/Jahr

n Leerstandsquote konstant: 16 %

37%

11%

18%

11%

44%

33%

13%

12%

15%

26%

0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0%

Altstadt Ost

Altstadt West

WK I

WK II

WK IV

Leerstandsquote in den Stadtteilen in den Jahren 2002, 2009 und 2012

Leerstandsquote2012Leerstandsquote2009Leerstandsquote2002


90

1.147

527

120 98153

106 111 105 90 108

58

1

4039

27 34 87

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1998 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Rückbauverlauf zwischen 2002 und 2013

Rückbau Stilllegungen

Summe 1998: 90 WESumme 2002-2013: 2.915 WE

Ø rd. 265 WE/Jahr

Gesamtstadt: Wohnungsmarktentwicklung – Rückbau/StilllegungInsgesamt wurden 2.915 Wohnungen zurückgebaut und stillgelegt


Wohnungsbestands- und -leerstandsverteilung 2012 Teilräumen 60% des gesamtstädtischen

Leerstands ist in denWohnkomplexen verortet.

n Dies entspricht 1.000 WE derinsg. in der Stadtleerstehenden 1.700 WE.

n Die Hälfte des GubenerWohnungsbestands ist in denWohnkomplexen (I, II, IV)verortet. In diesen Beständenleben rd. 40% der GubenerBevölkerung.


Wohnungsbestands- und -leerstandsverteilung 2012 Eigentümern 2/3 des gesamtstädtischen

Leerstands bei GuWoverortet

n 2/3 des GuWo-Bestandsbefindet sich in derObersprucke

n GWG hat rd. die Hälfte ihresBestands in der Innenstadt

250

860 827

1.517

1.262

1416

904

277

824

487

0

553

1.169

5 8

427

1.503

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

AltstadtOst

AltstadtWest

WK I WK II WK IV Sonstige

WE

Verteilung des WE-Bestands nach Eigentümer undStadtteilen

GuWo GWG Privat

108

272

116

291

351

15 20 12

63 70

0

161

92

1 0

150

13

0

50

100

150

200

250

300

350

400

Altstadt Ost AltstadtWest

WK I WK II WK IV Sonstige

Verteilung des WE-Leerstands nach Eigentümernund Stadtteilen

GuWo GWG Privat


Wohnungsgrößenn Die beiden Wohnungsunternehmen GuWo und GWG haben

in ihrem Bestand einen relativ geringen Anteil an kleinenWohnungen (1- und 2-Raum-Wohnungen). Dieser liegt beird. 40 % des Bestandes beider Unternehmen.

n Der Anteil von 3- und 4-Raum-Wohnungen liegt bei rd. 59 %des Bestandes beider Unternehmen.

n Angesichts der älter werdenden Bevölkerungwird sich die Nachfrage nach kleinen Wohnungen(1 bis 2 Räume) verändern. Zudem wird der Bedarfan barrierefreien Wohnungen, möglichst im Erd-geschoss oder im ersten Obergeschoss steigen.

22 68 69314 431

116

508 370

747240

88

1.023

519

1.090

885

28

135

133

184

127

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

Altstadt Ost Altstadt West WK I WK II WK IV

WE

Verteilung des WE-Bestands nach Schwerpunktstadtteilenund WE-Größe (GuWo, GWG)

1-Raum 2-Raum 3-Raum 4-Raum 5+x-Raum


2.2 Wohnungsmarktprognosen Mit Blick auf die Bevölkerungsprognose – gesamtstädtisch

und teilräumlich – wird sich auch der Wohnungsmarkt bis2030 verändern.

n Würde der Stadtumbauprozess in Guben nicht fortgeführtwerden, steht im Jahr 2030 jede dritte Wohnung leer. In derSumme wären dies rd. 4.100 leerstehende Wohnungen(2030).

n Besonders vom Leerstand betroffen wäre der WK IV (miteiner Leerstandsquote im Jahr 2030 von fast 70 %).

n Auch der WK II würde eine merkliche Leerstandserhöhungerfahren: von aktuell rd. 15% auf rd. 57% im Jahr 2030.

n Der Leerstand im WK I würde sich von aktuell rd. 12% auf rd.40% im Jahr 2030 erhöhen.

n In der Altstadt West würde sich der Leerstand von aktuellrd. 13% auf rd. 22% im Jahr 2030 erhöhen.

n Diesen Berechnungen stellen ein Entwicklungsszenario dar,in dem kein weiterer Rückbau bzw. Stilllegungen vonWohnungen erfolgen.

n Der Wohnungsbedarf im Jahr 2030 beträgt rd. 6.800Wohneinheiten – angesichts einer Bevölkerungszahl von rd.12.700 Menschen.

n Hierbei wurde berücksichtigt, dass sich die Haushaltsgröße(Anzahl Einwohner pro Wohneinheit) von heute rd. 2,0Einwohner pro Wohneinheit auf rd. 1,9 Einwohner proWohneinheit im Jahr 2030 verringert.

n Aus einem Wohnungsbedarf von rd. 6.800 WE im Jahr 2030ergibt sich ein Gesamtrückbaubedarf von rd. 5.000Wohneinheiten (im Zeitraum 2002 bis 2030) bzw. einRückbaubedarf von rd. 3.300 WE (im Zeitraum 2013 bis2030). Auch dann würde die Leerstandsquote im Jahr 2030noch 10 % betragen.

n Wird dabei berücksichtigt, dass bis Ende 2013 bereits 2.800Wohnungen zurückgebaut wurden und bis 2022 –entsprechend der Planungen der Wohnungsunternehmen –noch einmal 1.050 Wohnungen zurückgebaut werden,verbleibt ein weiterer Rückbaubedarf von 1.150Wohnungen bis zum Jahr 2030.


Gesamtstadt: Wohnungsbestand 2012 und -bedarf 2030Im WK II und WK IV besteht deutlicher Handlungsbedarf zur WE-Anpassung

2.350

2.200

1.500

2.950800

1.100

WK IV

WK II

„Andere“

Altstadt OstAltstadt West

WK I

1.000

700

1.400

2.300 750

650 WE-Bestand 2012

WE-Bedarf 2030

Zahlen gerundet!


350550

<50

400

250

150150

WK IV

WK II

„Andere“

Altstadt Ost

Altstadt West

WK I

1.3501.500

100

650

50

450WE-Leerstand 2012

WE-Leerstand 2030

Gesamtstadt: Wohnungsleerstand 2012 und 2030ohne Fortsetzung Stadtumbau – im WK II und WK IV steigt der Leerstand deutlich an

Zahlen gerundet!


2.3 Effekte durch den bisherigen Stadtumbauprozessn Um die bisher erzielen Effekte des Stadtumbauprozesses in

Guben zu bewerten, werden quantitative Daten undqualitative Einschätzungen zugrunde gelegt.

n Bis Ende 2013 wurden insgesamt 2.915 Wohnungen vomMarkt genommen. Davon wurden 260 Wohnungen still-gelegt und 2.655 Wohnungen zurückgebaut.

n Die Stadtumbaustrategie 2009 wies bis 2013 einen Rückbau-und Stilllegungsbedarf von insgesamt 3.080 Wohneinheitenaus. Demnach wäre eine Leerstandsquote von knapp unter10 % erreicht.

n Bis Ende 2013 wurden 95 % des geplanten Volumenstatsächlich umgesetzt. Demzufolge wurden die wohnungs-wirtschaftlichen Ziele der Stadtumbaustrategie von 2009nahezu erreicht.

n Der größte Teil des Rückbaus fand bis 2005 statt. Ab 2005wurden im Durchschnitt pro Jahr rd. 265 Wohnungen vomMarkt genommen.

n Die beiden Akteure, die den Stadtumbau nahezu komplettumsetzen, sind die kommunale Gubener Wohnungsgesell-schaft mbH (GuWo) sowie die Gubener Wohnungsbauge-nossenschaft eG (GWG).

n Die GuWo hat mehr als 70 % des Rückbauvolumensumgesetzt, die GWG hat knapp ein Viertel zumRückbauvolumen beigetragen.

n Aufgrund des „verlangsamten“ Rückbautempos ab 2005sind die Effekte im Hinblick auf die Reduzierung desWohnungsleerstands zwar stabil, haben jedoch nicht zueinem nachhaltigen Rückgang der Leerstandsquote geführt.

n Die Leerstandsquote beträgt seit 2005 konstant rd. 16 %.n Räumlicher Schwerpunkt des bisherigen Rückbauprozesses

ist mit rd. 1.850 zurückgebaute Wohneinheiten der WK IV.Hier wurden rd. 70 % des gesamten Rückbauvolumensrealisiert.

n WK I und WK II tragen jeweils rd. 10 % desRückbauvolumens. In der Altstadt West und der Altstadt Ostsind es je rd. 4 bis 5 %.


Gesamtstadt: Wohnungsrückbau bis 20131.200

300

WK IV

WK II

AltstadtOst

AltstadtWest

WK I Rückbau GuWo

Rückbau GWG

560

15065

−

−90

50 25


2.3 Effekte durch den bisherigen Stadtumbauprozessn Die Stadtumbaustrategie 2009 definierte folgende Leitlinien

für die Aufwertungsschwerpunkte:» Fokus auf Stärkung bzw. Aufwertung öffentlicher Räume

und Infrastrukturen» räumliche Konzentration auf die Innenstadt (Altstadt

Ost)» Priorität haben Maßnahmen mit gesamtstädtischer

Bedeutung» integrierter konzeptioneller Ansatz und Kombination von

Finanzierungsmittelnn Diese Ansätze wurden konsequent umgesetzt. So sind

schwerpunktmäßig folgende Maßnahmen realisiert:Altstadt Ost» Gestaltung öffentlicher Räume (Hauptachsen, z. B.

Frankfurter Straße, Berliner Straße, Rathausplatz)» Instandsetzung historischer Gebäude (Schwerpunkte

Frankfurter Straße und Berliner Straße)» Bündelung gesamtstädtischer Funktionen am

Rathausplatz (Stadtverwaltung, Musikschule,Stadtbibliothek etc.)

» Aufwertung sozialer Infrastruktureinrichtungen (KitaPoetensteig, Jugend- und BegegnungszentrumMittelstraße)

» Verbesserung der touristischen Infrastruktur (z.B.Schaffung von Steganlagen für Wasserwanderer)

» Beräumung von Brachflächen (insb. Alte Poststraße)» Basis für die Aufwertungsmaßnahmen ist der

Strukturplan Altstadt Ost.WK IV» umfangreiche Aufwertungsmaßnahmen im öffentlichen

Raum und an Infrastruktureinrichtungen umgesetztn Mit Blick auf die erfolgten Aufwertungsmaßnahmen lässt

sich heute feststellen, dass die Innenstadt funktionell undan Attraktivität gewonnen hat. Auch die Freiflächen- undGrünbezüge zur Neiße sowie nach Gubin haben wichtigeEntwicklungsimpulse erhalten.

n Für die Zukunft wird jedoch für die Innenstadt wesentlichsein, sie weiterhin konsequent in ihren Funktionen zustärken, die Attraktivität des öffentlichen Raumes zustärken, Brachflächen bzw. Leerstände zu beseitigen undauch die Bezüge Richtung Gubin und Neiße stärker zu„spielen“.


2.3 Effekte durch den bisherigen Stadtumbauprozessn Die Stadt Guben treibt seit mehr als 10 Jahren den

Stadtumbau konsequent voran. Quantitative Effekte desStadtumbaus zeigen sich im umgesetzten Rückbauvolumen,das den Planungen der Stadtumbaustrategie 2009weitgehend entspricht.

n Im Ergebnis dessen zeigt sich jedoch eine nahezu konstanteLeerstandsquote von rd. 16 %, die seit 2005 fast unverändert ist. Ohne Rückbau- und Stilllegungsmaßnahmen wärediese Quote jedoch um viele Prozentpunkte höher.

Schlussfolgerungen für den weiteren Stadtumbauprozessn Der Stadtumbauprozess in Guben muss auch in den

kommenden Jahren (und darüber hinaus) konsequentfortgeführt werden. Die Bevölkerungsprognose zeigt denHandlungsbedarf. Zudem dürfen die bisher erzielten Erfolgenicht „verpuffen“, damit der gesamtstädtische Wohnungs-markt eine wirkliche Konsolidierung erfahren kann.

n Der Rückbau wird größtenteils vom kommunalenWohnungsunternehmen GuWo getragen. Für die Zukunftwird es darauf ankommen, den Stadtumbauprozess auf„breitere“ Schultern zu verteilen, d. h. auch die GWGstärker in die Rückbauprozesse einzubeziehen.

n Der erforderliche Rückbau muss weiter konkret untersetztwerden. Dabei wird der Fokus auf einem flächenhaftenRückbau liegen. Ein punktueller, kleinteiliger Rückbau wirdnicht zum Ziel führen.

n Räumlicher Schwerpunkt wird der WK IV bleiben. Aber auchder WK II wird in den Fokus rücken.

n Ein stärkeres strategisches Leerziehen ist notwendig. Einlangfristig angelegtes Umzugsmanagement wird anBedeutung gewinnen.

n Parallel zum Rückbau wird die Fortführung der Aufwertungmit dem Schwerpunkt Altstadt Ost von Bedeutung für dasGelingen des Stadtumbauprozesses werden.

n Wichtig ist ebenfalls, dass die Stadtumbaustrategie dielangfristige Perspektive bis 2030 aufzeigt undVerbindlichkeit erreicht.

n Information und Transparenz müssen dieStadtumbaustrategie begleiten.

n Die Strategie muss gemeinsam von allen Akteuren getragenwerden, gemeinsam umgesetzt und gemeinsamkommuniziert werden.


2.4 Handlungsspielräume der Wohnungsunternehmenn Mit rd. 7.250 Wohnungen (2012) sind insgesamt zwei Drittel

des gesamtstädtischen Wohnungsbestands der StadtGuben Eigentum der Wohnungsunternehmen GuWo mbHund GWG e.G. Dabei entfällt der gesamtstädtischeLeerstand zu drei Viertel auf die beidenWohnungsunternehmen (rd. 1.300 WE).

n Während die Leerstandsquote der GWG mit rd. 8% deutlichunter dem gesamtstädtischen Durchschnitt von rd. 16%liegt, ist die Leerstandsquote der GuWo mit rd. 24%überdurchschnittlich hoch.

n Die aktuell unterschiedliche Leerstandsbetroffenheit derUnternehmen hat differenzierte Mitwirkungsmöglichkeitenim Stadtumbau zur Folge.

n Gleichwohl ist davon auszugehen, dass die demografischenEffekte aufgrund der Genossenschaftsstruktur insbesonderedie GWG treffen werden und sich der Handlungsdruck inden kommenden Jahren erhöhen wird.


2.4 Handlungsspielräume der WohnungsunternehmenØ Die durch stadtumbaubedingte Umzüge entstehenden

Kosten (auch zur Herrichtung der neuen WE) könnennicht in den notwendigen Größenordnungen getragenwerden.

Ø Ein Teil der in den Umstrukturierungsgebietengelegenen Bestände umfasst die aktuell und insb. auchkünftig verstärkt nachgefragten 2-Raum-Wohnungenund stehen daher für einen potenziellen Rückbau in denkommenden Jahren faktisch nicht zur Verfügung.

Ø Für die Aufwertung langfristig sicherer Bestände(beispielsweise in der Altstadt) stehen derzeit nurbedingt Finanzen zur Verfügung. „Mengeneffekte“, diezu stadtumbaurelevanten Umzügen führen, könnennicht erzielt werden.

n Grundsätzlich stellen sich die Herausforderungen für denkünftigen Stadtumbauprozess für beide Unternehmen wiefolgt dar:Ø Der Rückbau einzelner Gebäude wird erschwert durch

die zunehmend disperse Verteilung des Leerstands inKombination mit einer zunehmend begrenzten Anzahlan Ersatzwohnungen (Stichworte: obere Geschosse ohneFahrstuhl nicht mehr vermietbar; Nachfrage insb. nach 2-Raum-WE mit Balkon im 1. oder 2. OG).

Ø Die durch den Leerstand entstehenden Kosten nehmenzu.

Ø Auf vielen Objekten in den definiertenUmstrukturierungsgebieten liegen aufgrund vonvorgenommenen Sanierungs- bzw.Modernisierungsmaßnahmen förderrechtlicheBindungen bzw. Kredite, die einen Rückbau derbetreffenden Gebäude erschweren (beispielsweisenotwendige Umschuldungen) oder zeitlich ausschließen.

Ø Der Anbau von Fahrstühlen rechnet sich in den in denWK überwiegend vorhandenen Gebäudetypen(Lübbenau und P2) nicht (Stichworte: nur barrierearmaufgrund zu überwindender „halber Treppe“, max. 4Geschosse, zu hohe Betriebskosten).


2.4.1 Handlungsspielräume der GubenerWohnungsgesellschaft mbH (GuWo)n Die GuWo hat in den vergangenen Jahren umfangreiche

Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen in den WK-Beständen vorgenommen. Dabei wurde das Portfolio durchWohnungszusammenlegungen, vereinzelteFahrstuhlanbauten (Würfelhäuser mit 24 WE) und dieRealisierung von Mieterwünschen erweitert.

n Die Bestandsaufwertungen in der Innenstadt (Altstadt)werden durch die GuWo sukzessive, aber vorrangigkleinteilig fortgesetzt. Die finanziellen Möglichkeiten für dieModernisierung größerer Bestände (beispielsweise imDenkmalbereich in der Altstadt West) bestehen derzeitnicht. Somit bestehen derzeit kaum Möglichkeiten einesgezielten Umzugs aus potenziellen Rückbaubeständen derWKs in die Altstadtbestände.

n Die GuWo hat bisher insg. über 2.000 Wohnungen durchRückbau (rd. 1.890 WE), Stilllegung (rd. 120 WE) undvereinzelt Wohnungszusammenlegungen vom Marktgenommen.

n Der Leerstand ist mit rd. 24% weiterhin hoch und bedarfweiterer Maßnahmen zur Bestandsreduzierung.

n Das Potenzial an unsanierten und somit nicht mitNeuschulden belasteten Beständen ist erschöpft.

n Der weitere Rückbau von Gebäuden wird daher maßgeblichdavon abhängig sein, ob und wie ein Freizug der Gebäuderealisiert werden kann (Kosten, Verfügbarkeit vonWohnungen) und ob eine Umschuldung auf andere Objektein Abstimmung mit den Banken möglich ist.

n Vor diesem Hintergrund gewinnt die Stilllegung obererGeschosse zur Bestandsreduzierung künftig an Bedeutung.


2.4.2 Handlungsspielräume der GubenerWohnungsgenossenschaft (GWG)n Der Bestand der GWG ist umfassend saniert. Künftig werden

nur noch kleinteilige Ergänzungsmaßnahmen bzw. spezielleMieterwünsche innerhalb der Wohnungen umgesetzt.

n In der Altstadt Ost plant die GWG den Neubau vonMehrgenerationenhäusern mit 36 Wohnungen (mitFahrstuhl) – Baubeginn 2014.

n Der Leerstand ist mit rd. 8% weiterhin auf einemvergleichsweise niedrigen Niveau. Es gibt kaum Objekte, dieeinen Leerstand von 20 % bzw. mehr aufweisen.

n Die GWG hat bisher insg. rd. 700 Wohnungen durchRückbau (650 WE) und Stilllegungen (rd. 50 WE) vom Marktgenommen.

n Künftig entstehende Leerstände sollen zunächstinsbesondere durch Stilllegungen einzelner Wohnungenbzw. Geschosse reduziert werden.

n Förderrechtliche Bestimmungen bzw. Kreditbestimmungenauf den modernisierten Gebäuden ermöglichen einenRückbau von einigen Gebäuden im Zeitraum bis 2030 nicht.


Szenarien:Was passiert, wenn …?

Teil 3:

Darstellung von Entwicklungsszenarien


3 Entwicklungsszenarienn Die vorausgegangenen Darstellungen verdeutlichen in ihrer

Dimension des auch weiterhin zu erwartenden drastischenBevölkerungsrückgangs und entsprechenderWohnungsleerstände, dass weiterer Handlungsbedarf zurWohnungsmarktkonsolidierung und Anpassung städtischer(Infra-)Strukturen an die sich reduzierenden undverändernden Nachfragen besteht.

n Um nachhaltige Effekte erzielen zu können, d.h. denWohnungsleerstand deutlich zu reduzieren und gleichzeitigdie Innenstadt (Altstadt Ost und West) als infrastrukturellesZentrum und wichtigen Wohnstandort zu stärken, ist dieWeiterführung eines stringenten Stadtumbaus unerlässlich.Nur durch eine bedarfsgerechteWohnungsbestandsanpassung (Rückbau der langfristigenÜberhänge und Aufwertung und Anpassung der langfristigsicheren Bestände) sowie einen konsequenten Mitteleinsatzin langfristig stabile Quartiere bzw. Infrastrukturen mitgesamtstädtischen Funktionen lassen sich Effekte im Sinneeiner nachhaltigen Stadtentwicklung schaffen.

n Weder das »Laissez faire«-Szenario noch ein »Stadtumbaulight« können als Ziel der künftigen Stadtentwicklungangesehen werden, da – wie in nachfolgender Darstellungverdeutlicht – die Problemlagen nicht behoben werdenkönnen.


Entwicklungsszenarien „Was passiert, wenn …“»Laissez faire«(„einfach laufen lassen“)

»Stadtumbaulight«

»stringenterStadtumbau«

n drastisch steigender Leerstand,drohende Verwahrlosung, Verfallund Vandalismus

n „Fördermittelentzug“

n wohnungswirtschaftlicher„Existenzgefährdung“

n Auseinanderbrechen sozialerQuartiersgefüge

n Imageschadenð „hier will keinerwohnen“

n Leerstand bleibt hoch, da nur„Auffangen“ der zusätzlichenLeerstände

n Fördermittelbegrenzung

n „Kaschieren“ der eigentlichenProbleme

n durch stadtstrukturelle Ausdünnungentstehen große finanzielleProbleme (techn. Infrastrukturen,ÖV etc.)

n Finanzmittel „versickern“ in derFläche

n bedarfsgerechteWohnungsbestandsanpassungundWohnungsmarktkonsolidierung

n Fördermittel effektiv nutzen

n funktionierendeStadt(infra)strukturen

n Mitteleinsatz in langfristigstabilen Quartieren mitAufwertungseffekt

n klarer Fokus auf nachhaltigeStadtentwicklung

Attraktives und lebenswertes Guben 2030ff


Strategie:Was will Guben erreichen?

Teil 4:

Gesamtstädtische und teilräumlicheEntwicklungsziele, Handlungsansätze undMaßnahmen


Gliederung Teil 4 »Strategie«

4.1 Gesamtstädtische Stadtumbaustrategie

4.1.1 Aufwertungsstrategie4.1.2 Rückbaubedarfe und Rückbaustrategie4.1.3 Infrastrukturelle Schwerpunktsetzung4.1.4 Schwerpunkträume und Gebietskategorien des Stadtumbau

4.2 Teilräumliche Stadtumbaustrategien

4.2.1 Altstadt Ost4.2.2 Altstadt West4.2.3 WK I4.2.4 WK II4.2.5 WK IV


4.1 Gesamtstädtische Stadtumbaustrategien Der gesamtstädtischen Zielstellung einer Entwicklung

Gubens zu einer attraktiven und lebenswerten Stadt ordnetsich auch die Stadtumbaustrategie unter.

n Ein wesentliches Ziel stadtumbaubezogenerEntwicklungsstrategien und Handlungsansätze besteht ineiner nachhaltigen Wohnungsmarktkonsolidierung, d.h.einer Reduzierung des Wohnungsleerstands und Sicherunglangfristig tragfähiger Wohnungsbestände undInfrastrukturen. Dies wiederum erfordert die Anpassung derStadtstruktur und Stadtinfrastrukturen an die sichverändernden Bedarfe entsprechend der aufgezeigtenBevölkerungs- und Wohnungsmarktentwicklung sowie-prognosen.

n Der Rückbau von Wohnungen und Infrastrukturen wird sichdabei maßgeblich „von außen nach innen“ vollziehen, d.h.schwerpunktmäßig in den WK IV und II, künftig auch im WK Isowie vereinzelt auch nicht entwicklungsfähige Altbauten inder Innenstadt (Altstadt Ost und West) umfassen.

n Die weitere Aufwertung wiederum soll sich „von innen nachaußen“ vollziehen, d.h. mit dem Schwerpunkt weiterhin aufder Innenstadt liegen. Zur nachhaltigen Stärkung derObersprucke und zur Verknüpfung der Wohnkomplexe ander Schnittstelle WK IV und WK II sind auch hierMaßnahmen denkbar.

n Ziel ist die Schaffung eines stabilen, attraktivenStadtzentrums sowie einer kompakten Obersprucke.

n Demzufolge gilt es, in der Innenstadt dieAufwertungsprozesse weiter voranzutreiben und Anreizezum Umzug in innerstädtische Bestände zu schaffen.Demgegenüber sind in der Obersprucke der Rückzug ausder Fläche konsequent durch großflächigen Rückbauumzusetzen sowie die zukunftsfähigen Beständenachfragegerecht anzupassen. Nur mit einer angepasstenObersprucke wird die gesamtstädtischeWohnraumversorgung auch langfristig gesichert sein.


Aufwerten!Wohnraum anpassen

Anreize schaffen

VereinzeltRückzug

Handlungsansatz zur Wohnungsmarktkonsolidierung

Interne Umzüge

Interne Umzüge

Rückzugaus der Fläche

Anpassungzukunftsfähige Bestände

großflächiger Rückbau,Anpassung

zukunftsfähige Bestände


4.1.1 AufwertungsstrategieDie künftige Aufwertungsstrategie im Rahmen des Stadtumbau-bzw. Stadtentwicklungsprozesses umfasst grundsätzlichfolgende Handlungsschwerpunkte:n Qualitative Anpassung Wohnungsbestände an künftige

BedarfeØ Generationengerechten Wohnraum schaffen

2030 werden 50% der Einwohner Gubens 65 Jahre undälter sein! Barrierearme* bzw. generationengerechteAngebote sowie serviceorientierte Wohnangebotegewinnen deutlich an Bedeutung ebenso wie 2-Raum-Wohnungen. Anpassungs- und Erweiterungsbedarfebestehen sowohl in den innerstädtischen Beständen alsauch den WK-Beständen

Ø Attraktiver, aber bezahlbarer WohnraumKünftig wird die Nachfrage nach Wohnungen imNiedrigpreissegment steigen (Stichwort zunehmendeAnzahl der Haushalte mit Transfereinkommen undniedrigen Renten); Mietpreisniveau muss stabil bleibenbzw. nur geringe Mieterhöhungen möglich; investiveMaßnahmen müssen dies berücksichtigen (Beispiel:Treppenlift anstatt Aufzug)

n Sanierung Altbaubestände und kleinteiliger Neubau in derInnenstadtØ Altbausanierung in der Innenstadt muss konsequent

fortgesetzt werden, insb. Sicherung stadtbildprägenderGebäude

Ø Portfolioerweiterung: für die Entwicklung „neuer“ bzw.alternativer, aber zugleich auch nachfrageorientierterWohnformen, die mit dem bisherigen Bestand nichtabgedeckt werden, sind kleinteilige Wohnungsneubautenauf innerstädtischen Brachflächen denkbar (ggf. auchBaukastensysteme mit flexiblenGrundrissgestaltungsmöglichkeiten)

n Gestaltung attraktiver, „funktionierender“ Quartiere mitIdentifikationsfunktionØ Quartiere als Identifikationsorte und Nachbarschaften

gewinnen künftig wieder an Bedeutung (siehe auchVeröffentlichung »Wohntrends 2030« des GdW). DieStadtteile sind so zu gestalten, dass sie kurze Wege,Erreichbarkeit von Freizeit- und Versorgungsangeboten undKommunikationsangebote im öffentlichen Raum nebendem Rückzugsraum Wohnung ermöglichen. Die jeweiligenlokalen Versorgungssysteme sind entsprechend derNachfrageentwicklung anzupassen.

Ø Über die Wohnungsmarktanpassung hinaus werden auchsozialräumliche Veränderungen über die Sozialbericht-erstattung im weiteren Stadtumbauprozess berücksichtigt.

*Im Zusammenhang mit der Schaffung seniorengerechter Wohn- und Lebensräume wird an dieserStelle grundsätzlich der Begriff »Barrierearmut« verwendet. »Barrierefreie« Angeboteentsprechend der Definition nach §4 Behindertengleichstellungsgesetz werden nur punktuell undbedarfsweise und nicht flächendeckend umzusetzen sein (insb. aus baulichen, finanziellen undNachfragegründen).“


4.1.1 AufwertungsstrategieFür die Umsetzung der Aufwertungsstrategie sind folgendeLeitlinien zugrunde zu legen:n Aufwertungsmittel gezielt in langfristig tragbare Strukturen

einsetzen – das Funktionieren des Stadtteils bzw. Quartiersim Auge behalten

n Aufwertungsmaßnahmen im öffentlichen Raum werden –wie im bisherigen Stadtumbauprozess – einen Schwerpunktdes finanziellen Mitteleinsatzes darstellen. Priorität habenweithin Maßnahmen entlang wichtiger Eingangssituationenzur Innenstadt, Maßnahmen zur Attraktivitätssteigerungfußläufiger Wegeverbindungen und Maßnahmen, die aufwesentliche Anstoßwirkungen für private Folgeinvestitionenabzielen.

n Sanierung und Aktivierung der Altbaubestände in derInnenstadt muss weiterhin unter dem Gesichtspunkt derPrioritätensetzung erfolgen. Der Sicherungstadtbildprägender Gebäude kommt dabei eine besondereBedeutung zu.

n Die Wohnstandortförderung Innenstadt gewinnt – auch imZuge des notwendigen Rückbaus in den Wohnkomplexen –künftig an Bedeutung. Durch entsprechende Angebote sindAnreize zum Umzug in Innenstadtbestände zu schaffen.Gleichzeitig für Ansprache von potenziellen Zuziehendenwichtig.

Für die Umsetzung können folgende Rahmenbedingungen undAnsätze zur Vorgehensweise und Instrumenten formuliertwerden (siehe auch Teil 5):n Konsequente Nutzung der Fördermöglichkeiten aus dem

Programm Stadtumbau Ost (Teil Aufwertung), insb. füröffentliche Räume und Infrastrukturen

n Nutzung der Fördermöglichkeiten und Instrumente zurAltbaumobilisierung, zur Bestandssicherung bzw. zuraktivierenden Konservierung erhaltenswerter,stadtbildprägender Gebäude in der Innenstadt(Wohnraumförderung, Spitzenförderung überStädtebauförderung, SSE-Programm Stadtumbau Ost)

n Umsetzung der strategischen Zielstellungen derAltbauerhaltungsstrategie (u.a. Einsatz eines „Kümmerers“zur Mobilisierung der Eigentümer und Ansprache vonInvestoren, zielgruppenspezifische Öffentlichkeitsarbeit mitdem Ziel der Vermittlung der Gebäude an zahlungskräftigeInvestoren) – Details im Fachkonzept enthalten

n Unterstützung potenzieller Investoren (WU etc.) bei derEntwicklung innerstädtischer Sanierungsmaßnahmen durchdie Stadtverwaltung („Vermittlerfunktion“)


4.1.2 Rückbaubedarfe und Rückbaustrategien Entsprechend des Entwicklungsszenarios eines

»konsequenten Stadtumbaus«, der maßgeblich zurWohnungsmarktkonsolidierung bis 2030 beiträgt, bestehtdas Ziel, den gesamtstädtischen Wohnungsleerstand auf rd.10% zu reduzieren (aktuell rd. 16%).

n Auf Basis der in Teil 2 dargestellten Bevölkerungs- undWohnungsmarktprognose kann ein rechnerischerWohnungsüberhang ermittelt werden, aus dem sich einRückbau- bzw. Stilllegungsvolumen ableiten lässt(Erläuterung siehe Abbildung nachfolgende Seite).Ø Zur Reduzierung des Wohnungsleerstands auf rd. 10%

besteht ein gesamtstädtischer Rückbau-/Stilllegungbedarf von insg. rd. 3.300 WE (Zeitraum 2012bis 2030).

n Zur Stärkung der Innenstadt soll der weitereWohnungsrückbau sich weiterhin vorrangig auf dieObersprucke, d.h. WK IV und WK II konzentrieren. Im WK Ierfolgt ein vergleichsweise eher kleinteiliger Rückbau inAbhängigkeit von der künftigen Einwohnerentwicklung.

n In der Innenstadt (Altstadt Ost und Altstadt West)beschränkt sich die Wohnungsmarktkonsolidierungidealerweise auf kleinteilige Maßnahmen, d.h. auf nichtentwicklungsfähige Altbauten und mittel- bis langfristig aufpunktuelle Anpassungsmaßnahmen im WK III.

Ø Der für die Altstadt West ermittelte rechnerischeRückbaubedarf ist als „Platzhalter“ zu verstehen, derverdeutlichen soll, dass auch in der Altstadt WestAnpassungsbedarfe bestehen, die aufgrund der Strukturdes Wohnungsmarkts aber nur zu Rückbauten bzw.Stilllegungen in kleinteiligem Umfang führen kann.

n Bezug nehmend auf die Darstellungen in Teil 2.4 bestehendiverse Herausforderungen bei der Umsetzung deskünftigen Rückbauprozesses, die ein schnelles Definierenvon Rückbauobjekten verhindern (Stichworte: disperseLeerstandsverteilung, Modernisierungsstand undNeuschulden, Eigentümerstruktur).

n Die dauerhafte Stilllegung von Wohnungen (insb. in oberenGeschossen) wird als Instrument derWohnungsbestandsreduzierung insb. in der aktuellenZeitspanne (bis 2020) an Bedeutung gewinnen, da derLeerzug ganzer Gebäude sich als sehr schwierig gestaltet(Stichworte: fehlende Ersatzwohnungen in unterenGeschosslagen bzw. barrierearm, Umzugskosten)

n Der Feinsteuerungsbedarf wird zunehmen und dieErmittlung und Abstimmung von potenziellenRückbauobjekten zwischen Stadt, Eigentümer undletztendlich auch Fördermittelgeber erheblich kleinteiligerund kurzfristiger erfolgen (müssen).


10.900WE

Umsetzung stringenter Stadtumbau Gesamtstadt:Zahlengerüst zur Bestandsanpassung

Wohnungsbestand 2012

7.600WE

Rückbau/Stilllegung bis 2030


3.300WE

9.180HH

18.166 EWHH-Größe: 2,0 6.800

HH

12.700 EWHH-Größe: 1,9

-30%

n Gesamtstadt wird bis 2030 rd. 5.500Einwohner verlieren(ggü. 2012)

n der Rückbau-/Stilllegungsbedarfbeläuft sich – unterBerücksichtigung einerLeerstandsquote von rd. 10% – aufrd. 3.300 WE


1.200

1.360

380

360

WK IV

WK II

Altstadt Ost

Altstadt West

WK I

Rückbau/Stilllegung[Anzahl WE]

Umsetzung stringenter Stadtumbau:stadträumliche Verteilung Rückbau-/Stilllegungsbedarf


Untersetzung des Rückbau-/Stilllegungsvolumensn Die im Rahmen der Stadtumbaustrategie dargestellte

Rückbaustrategie umfasst Festlegungen zur Verortung(zeitlich, räumlich, Anzahl WE) von Rückbau- bzw.Stilllegungsvorhaben. An dieser Stelle werdenstadtteilbezogene, z.T. gebäudescharfe Aussagen,differenziert nach den zeitlichen Phasen (bis 2020, 2021 bis2030) getroffen. Eine kontinuierliche Untersetzung dereinzelnen Volumen und verbindliche Festlegung (zeitlich inJahresscheiben, räumlich auf Gebäudeebene) erfolgt imRahmen der Fachplanungen (Stadtumbauplan, IntegrierterUmsetzungsplan).

n Die Stadtverwaltung erarbeitet die Rückbau- undStilllegungsplanungen in enger Abstimmung mit denWohnungsunternehmen GuWo und GWG, da diese auchkünftig die Hauptlast des Rückbauprozesses tragen werden(müssen). Die nachfolgenden Darstellungen zu Rückbau-und Stilllegungsquanten beruhen aufunternehmensbezogenen Angaben (Stand April 2014).

n Entsprechend des eingangs dargestellten zunehmendenFeinsteuerungsbedarfs umfasst der Zeitraum bis 2020 einenhöheren Anteil an bereits definierten Rückbau- undStilllegungsobjekten als der Zeitraum 2021 bis 2030.

n Wurde die Bestandsreduzierung in den vergangenen Jahrenüberwiegend durch den Rückbau ganzer Gebäudeumgesetzt, nimmt künftig die Stilllegung von Wohnungen(insb. in oberen Geschossen) an Bedeutung zu.Geschossrückbauvorhaben sind im bisherigenStadtumbauprozess nur vereinzelt durchgeführt worden.Insbesondere aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten rechnetsich eine Fortführung dieser Maßnahmen nach Einschätzungder Wohnungsunternehmen nicht. Um weiterhin Gebäudefür einen Komplettrückbau zu „generieren“, ist einstrategisches Leerzugsmanagement künftig vonentscheidender Bedeutung. Aktuell haben nur wenigeObjekte einen Leerstand von 30% oder mehr.


Untersetzung des Rückbau-/StilllegungsvolumensUnternehmensbezogene Darstellungen (bis 2020):n Die GuWo plant im Zeitraum 2014 bis 2020 den Rückbau

von insg. rd. 595 Wohnungen sowie die Stilllegung von rd.230 Wohnungen. Insgesamt ist eine Bestandsreduzierungdurch Rückbau und Stilllegung von rd. 825 WE bis 2020vorgesehen. Dies umfasst rd. 18% desGesamtwohnungsbestands der GuWo, bzw. knapp 1/4 desWohnungsbestands in den Wohnkomplexen. Aktuell stehenrd. 750 WE der GuWo in den WKs leer. Dies verdeutlicht,dass mit dem dargestellten Rückbau-/Stilllegungsvolumendeutliche Effekte zur Wohnungsleerstandsreduzierungerzielt werden können.

n Die GWG plant im Zeitraum bis 2020 die Stilllegung voninsg. rd. 270 WE. Der Unternehmensbestand wird damit umrd. 10% bzw. der Bestand in den Wohnkomplexen um rd.17% reduziert. Aktuell stehen in den WKs rd. 150 WE derGWG leer. Auch die GWG trägt damit zurLeerstandsreduzierung bei. Rückbauvorhaben sind aufgrundder aktuellen Leerstandssituation (Unternehmensleerstandin den WKs von rd. 9%) und -verteilung (alle Blöcke zu mind.80% vermietet) – und im Zusammenhang mit den hohenUmzugskosten („Freilenkungskosten“) – nicht vorgesehen.

Zeitliche Darstellungen:n bis 2020 rd. die Hälfte des Gesamtvolumens untersetzt

Entsprechend der Darstellung auf nachfolgender Seiteumfasst das Rückbau-/Stilllegungsvolumen bis 2020 (unterEinbeziehung eines noch zu untersetzenden Volumens vonrd. 435 WE) insg. 1.530 WE. Zuzüglich der bereits 2013durchgeführten Bestandsreduzierungen von 108 WEumfasst das Volumen bis 2020 damit rd. die Hälfte desinsgesamt ermittelten Rückbau-/Stilllegungsbedarfs bis2030.

n Untersetzung des verbleibenden Volumens für denZeitraum 2021 bis 2030 noch weitestgehend offenDer verbleibende Rückbau-/Stilllegungsbedarf von rd. 1.660ist weitestgehend noch nicht gebäude- undeigentümerbezogen untersetzt (bis auf 60 WE Stilllegungbeider Unternehmen). Eine Aufteilung auf die Stadtteile istin Teil 4.2 dargestellt.

n Einen zusammenfassenden Überblick enthält nachfolgendeÜbersicht.


Rückbau-/Stilllegung von Wohnungen Gesamtstadt (Anzahl WE)

ð WU-Planungen (Stand: April 2014)

3.300

GesamtbedarfRückbau/Stilllegung(2012-2030) 2014 bis 2020 2021 bis 2030

1.530

825

270270

1.660

435

GuWo GWG offen

3030 3030

1.600

GuWo GWG offen

darunter:- Rückbau: 595 WE- Stilllegung: 500 WE


108108

realisiert 2013

Summe

Summe


4.1.3 Infrastrukturelle Schwerpunktsetzungn Im Bereich der sozialen Infrastrukturen sind in den

vergangenen Jahren umfangreiche Anpassungsmaßnahmenvorgenommen worden. Auch im Hinblick auf die künftigenEntwicklungsprognosen kann der derzeitige Bestand anKindertagesstätten und Schulen (unter Berücksichtigung derSchließung der Diesterweg-Grundschule zum Schuljahr2014/2015) als konsolidiert bzw. angepasst eingeschätztwerden; wird im Rahmen der fortzuschreibendenFachplanungen aber weiter zu prüfen bzw. zu beobachtensein. Die Nachnutzung bzw. der Rückbau leerstehenderEinrichtungen wird in den kommenden Jahren fortgesetzt.

n Auf Ebene der Verkehrsinfrastruktur werden in denkommenden Jahren kontinuierlich Evaluierungenerforderlich sein. Im Bereich des ÖPNV sind Haltestellenhinsichtlich ihrer Lage zu prüfen sowie innovative bzw.nachfrageorientierte und finanzierbare Bedienungskonzeptezu entwickeln. Anpassungsmaßnahmen im öffentlichenStraßenraum haben zudem das Ziel, die Verkehrssicherheit(Stichwort generationenegerechte Anpassung) und dieAufenthaltsqualität (Stichwort shared spaces) zu verbessern(räumliche Prioritätensetzung: Innenstadt, konsolidierteGebiete bzw. Stadtteilzentren). Im Rahmen des sukzessivenRückzugs aus der Fläche (nach Aufgabe der Wohnfunktion)sollen auch Verkehrsflächen langfristig zurückgebautwerden (u.a. um Instandhaltungskosten zu reduzieren).

n Im Bereich der technischen Infrastruktur wird es imErgebnis der »Energiestrategie 2020« und im Zuge desStadtumbauprozesses sowie der künftigenNachfrageentwicklungen Anpassungen an derEnergieinfrastruktur geben (u.a. Prüfung Bestand bzw.Anpassung Primär- und Sekundärnetze in denWohnkomplexen; Entwicklung von Nahwärmekonzepten).

n Konkretisierungen in Form von spezifischen Planungen undMaßnahmen erfolgen im Rahmen von Fachplanungen. AlsGrundlage für fachspezifische Planungen werden die indiesem Konzept beschriebenen grundsätzlichenEntwicklungsabsichten (räumliche Schwerpunktsetzungen)herangezogen. Im weiteren Stadtumbauprozess und damiteinhergehender Evaluationen und Fortschreibungen sowieKonkretisierungen von Rückbau- undAufwertungsmaßnahmen sind entsprechendeinfrastrukturelle Planungen zu berücksichtigen und zudetaillieren.


4.1.4 Schwerpunkträume und Gebietskategorien desStadtumbausn Schwerpunkträume des künftigen Stadtumbauprozesses

werden die bereits im »Stadtumbaukonzept 2002«definierten Stadtteile sein:Ø Altstadt OstØ Altstadt WestØ WK IØ WK IIØ WK IV

n Die gesamtstädtische räumliche Schwerpunktsetzung istbereits unter Punkt 4.1 dargestellt worden. Für dieeinzelnen Schwerpunkträume sind Gebietskategorien desStadtumbaus (siehe nachfolgende Darstellungen) formuliertworden. Teilräumliche Entwicklungsperspektiven undZielstellungen werden in Punkt 4.2 dargestellt.


Gebietskategorien des Stadtumbausn Die Gebietskategorien des Stadtumbaus aus der

»Stadtumbaustrategie 2009« wurden überprüft undfortgeschrieben. Berücksichtigung fanden dabei dieermittelten Rückbau-/Stilllegungsbedarfe und derstrategische Ansatz eines flächenhaften Rückbaus sowieeines Rückbaus „von außen nach innen“.

n Kartografisch dargestellt werden „nur“ allestadtumbaurelevanten Stadtteile.

n Folgende Gebietskategorien finden Anwendung:Ø Konsolidierte Gebiete

Gebiete, die vergleichsweise stabil sind und bei denen voneiner stabilen Entwicklungsperspektive auszugehen ist.Aufwertungs- und Rückbaumaßnahmen nur, insoweit siezur nahhaltigen Stabilisierung notwendig und/oder auswohnungswirtschaftlichen Gründen geboten sind.

Ø ErhaltungsgebieteGebiete in funktionierenden Stadtteilen und gesicherterEntwicklungsperspektive mit erhaltenswerter Baustrukturund stadtumbaurelevantem Erhaltungs-, Gestaltungs- undSanierungsbedarf. Aufwertungsmaßnahmen nur zumErhalt oder Ausbau der Gebietsqualität und -funktion.Rückbau nur im Einzelfall sowie zur Stabilisierung dringlichund der städtebaulichen Struktur nicht abträglich.

Ø UmstrukturierungsgebieteGebiete mit deutlicher oder sich abzeichnenderStrukturschwäche und bereits hohem bzw. wachsendemLeerstand. Gebiete weisen negative oder gefährdetePerspektive auf. Rückbau zur Entdichtung bzw. Rückzugaus der Fläche. Aufwertung nur für Quartiere, in denennachhaltige Stabilisierung der Wohnfunktion zu erwartenist.

Ø AktivierungsgebieteGebiete mit dominierenden Brachen und/oderUnternutzungen mit hoher Lagegunst, die für Entwicklungder Innenstadt (Altstadt Ost) von hoher Bedeutung sind.Funktionale und/oder gestalterische Defizite wirken sichnegativ auf das Umfeld aus. Aufwertungs- undRückbaumaßnahmen zur Inwertsetzung, Aktivierung undImpulseffekte für die umgebenden Strukturen.

n Die Altstadt Ost wird weiterhin (analog»Stadtumbaustrategie 2009«) in seiner Prioritätensetzungdifferenziert dargestellt, insofern das Stadtzentrum alsAktivierungsgebiet abgegrenzt wird.


Gebietskategorien des Stadtumbausn Im Ergebnis der notwendigen Rückbau-/Stilllegungsbedarfe

sind im WK II und WK IV folgende Anpassungen derbisherigen Gebietskategorien (gegenüber der»Stadtumbaustrategie 2009«) vorgenommen worden:Ø WK II: notwendige Erweiterung des

Umstrukturierungsgebiets, um den künftigen Rückbau-/Stilllegungsbedarf an den Stadtteilrandlagen umsetzenzu können (Ziel des Rückzugs aus der Fläche bleibtbestehen); Einbeziehung der Bestände entlang derGerhardt-Hauptmann-Straße

Ø WK IV: Änderung der Areale entlang der Klaus-Hermann-Straße vom Umstrukturierungsgebiet in konsolidiertesGebiet (Hintergrund: Sicherung der Verbindungsachsezum WK II und den infrastrukturellen Schwerpunkten);Erweiterungen der Umstrukturierungsgebiete(Aufnahme einzelner Gebäude im jeweiligenstrukturellen Kontext)

n Detaildarstellungen zu den einzelnen Stadtteilen finden sichin den stadtteilbezogenen Berichtsteilen (Teil 4.2).

Plandarstellung Gebietskategorien Stadtumbau für WK II undWK IV aus »Stadtumbaustrategie 2009« mit Kennzeichnung derÄnderungsareale (rot umrandet)


Gebietskategoriendes Stadtumbaus


4.2 Teilräumliche Stadtumbaustrategienn Bezug nehmend auf die in Teil 4.1 dargestellten

gesamtstädtischen Entwicklungsziele und die hierbeigetroffenen Aussagen zu räumlichenEntwicklungsschwerpunkten erfolgt an dieser Stelle eineUntersetzung der Entwicklungszeile und Handlungsansätzefür die Schwerpunktstadtteile des Stadtumbaus. Dargestelltwerden Stadtteilperspektiven und -strategien. Dies umfasstim Einzelnen:Ø Darstellung Stadtteilstruktur und -status

Ø Entwicklungsperspektiven und -ziele, Benennungkonkreter Aufwertungs- und Anpassungsmaßnahmen

Ø Zahlengerüst zur Bestandsanpassung (notwendigerRückbau-/Stilllegungsbedarf)

Ø Definition Gebietskategorien Stadtumbau(Prüfung/Fortschreibung)

Ø Perspektivplan 2030ff (gesicherte Bestände, Bestände mitBeobachtungsstatus, Bestände mit kurzfristiger undmittelfristiger Rückbauabsicht)

n Für die Altstadt Ost und West werden rückbaubezogeneDarstellungen nicht vorgenommen, da hier keinumfassender Rückbau vorgesehen ist. Ebenso wirdentsprechend auf den »Perspektivplan 2030ff«, derrückbaubezogene Aussagen enthält, verzichtet.Demgegenüber werden im Rahmen eines »Strukturplans«jeweilige Entwicklungsschwerpunkte undHandlungsansätze/Maßnahmen dargestellt.


4.2 Teilräumliche Stadtumbaustrategienn Die einzelnen Kategorien sind wie folgt definiert:

Ø gesicherte BeständeBestände im konsolidierten Gebiet, die grundsätzlichinsb. lagebedingt als gesicherte Bestände eingestuftwerden. Auch in diesen können Stilllegungen obererGeschosse und Rückbauten in geringen Mengendurchgeführt werden

Ø Bestände im BeobachtungsstatusBestände im Umstrukturierungsgebiet, die grundsätzlichlangfristig dem Ziel eines flächenhaften Rückbauszugeordnet werden, aber teilweise auch für dieWohnraumversorgung rechnerisch erforderlich sind(siehe Darstellungen zu den Wohnkomplexen) ; einekontinuierliche Fortschreibung unter Berücksichtigungtatsächlicher Entwicklungen und sich daraus ggf.ändernder Zuordnungen ist maßgeblich

Ø Bestände mit mittelfristiger RückbauabsichtBestände für die bereits ein Rückbau im Zeitraum bis 2020in Betracht gezogen wird

Ø Bestände mit kurzfristiger RückbauabsichtBestände, die innerhalb der nächsten 3 Jahre abgerissenwerden sollen

Erläuterungen zum »Perspektivplan 2030ff«:n Ziel der Darstellung eines Perspektivplans ist das Aufzeigen

von Stadtteilstrukturen und Wohnungsbeständen, die vordem Hintergrund der Bevölkerungs- undWohnungsmarktprognosen im Zeithorizont 2030 alsgesichert, aber auch als „Überhang“ und damit im Sinne derdefinierten Umstrukturierungsgebiete als potenzielleRückbauobjekte mittel- bis langfristig zur Verfügung stehen.

n Jedem Perspektivplan ist eine Übersicht nachgestellt, auswelcher das rechnerische Mengengerüst und die Zuordnungder Bestände zum „Wohnungsbedarf 2030“ sowie zum„Rückbau-/Stilllegungsbedarf“ ersichtlich wird. Diesem kannentnommen werden, dass zum aktuellen Zeitpunkt keine„finalen“ Festlegungen, sondern Rahmensetzungen möglichsind und es in einzelnen Bereichen Verschiebungen gebenkann (abhängig von tatsächlichem Entwicklungsverlauf undfortschreitender Untersetzung der Rückbauplanung).


4.2.1 Altstadt Ost


Stadtteilstruktur und -status Altstadt Ostn Der Stadtteil Altstadt Ost kann folgendermaßen

charakterisiert werden:Ø historischer Stadtteil (ehemalige Industrievorstadt, grenzt

unmittelbar an historische Mitte in Gubin)Ø seit 2002 stabile Bevölkerungsentwicklung mit leichten

Einwohnerzuwächsen; vergleichsweise jungeBevölkerungsstruktur (Altersdurchschnitt von 46 Jahren)

Ø Stadtzentrum mit hoher gesamtstädtischer Bedeutung –wichtige Einrichtungen angesiedelt; teilweise aber auchInfrastrukturdefiziten (z.B. Lebensmittelversorgung nurüber Altstadt West möglich)

Ø wichtiger Identifikationsort für die Gubener Bevölkerungund Imageträger „nach außen“

Ø bisheriger und künftiger Aufwertungsschwerpunktn Die Wohnungsmarktsituation kann folgendermaßen

eingeschätzt werden:Ø hoher Anteil privater Eigentümer; GuWo-Bestände

umfassen Anteil von rd. 30%, GWG nur rd. 2%Ø trotz Sanierungsfortschritt hoher Wohnungsleerstand (rd.

33%), der sich aber vorwiegend auf unsanierteAltbaubestände konzentriert

n Bisheriger Stadtumbau- und Stadtsanierungsprozess:In den als prioritär definierten Handlungsbereichen ist dieöffentliche Hand in der Vergangenheit mit vielfältigenMaßnahmen in Vorleistung gegangen, so insb. durchØ Gestaltung öffentlicher Räume (Hauptachsen, z.B.

Frankfurter Straße, Berliner Straße, Rathausplatz,Renaturierung Egelneiße, Gestaltung Neißeufer)

Ø Instandsetzung historischer Gebäude (mit SchwerpunktFrankfurter Straße und Berliner Straße)

Ø Bündelung gesamtstädtischer Funktionen amRathausplatz (Stadtverwaltung, Musikschule,Stadtbibliothek etc.)

Ø Aufwertung sozialer Infrastruktureinrichtungen (KitaPoetensteig, Jugend- und BegegnungszentrumMittelstraße)

Ø Verbesserung der touristischen Infrastruktur (z.B.Schaffung von Steganlagen für Wasserwanderer)

Ø Beräumung von Brachflächen (insb. Alte Poststraße)n Eine Fortsetzung der begonnenen Aufwertungsprozesse ist

unerlässlich, um nachhaltig bzw. langfristig zur Stabilisierungdes Stadtteils und der Gesamtstadt beizutragen und weitereUmzüge in die Altstadt Ost zu fördern.


Entwicklungsperspektiven und -ziele Altstadt Ostn Die Altstadt Ost ist der administrative und kulturelle

Mittelpunkt der Stadt. Sie ist als Stadtkern an der Neiße mitden Funktionen Wohnen, Arbeiten, Handel, Kultur undTourismus weiter zu entwickeln und zu stärken.

n Die Altstadt Ost wird zwar weiterhin quantitativ einuntergeordneter Wohnstandort bleiben (derzeit rd. 7% desgesamtstädtischen Wohnungsbestands), wird aber für dieBereitstellung qualitativ hochwertiger sowie individuellerWohnungsangebote eine herausgehobene Bedeutunghaben.

n Die weitere Stärkung der Wohnfunktion mit dem Ziel,Zuzug in die Altstadt zu fördern; umfasst folgendeHandlungsansätze:Ø Fortsetzung Sanierung Altbauten sowie dabei Umsetzung

notwendiger Bestandsanpassung zur Entwicklungnachfragegerechter Wohnformen

Ø kleinteilig Rückbau nicht mehr nachfragegerechter undstadtstrukturell nachrangiger Wohngebäude

Ø kleinteilig Neubau von Wohnungen zur Erweiterung desWohnungsangebots (wie z.B. GWG-Projekt an der BerlinerStraße – Neubau von 36 WE inMehrgenerationenhäusern)

n Als Herausforderung bei der Altbausanierung könnenfolgende Aspekte benannt werden, die deutlich machen,dass die weitere Aktivierung des Altbaubestands nurschrittweise über einen mittel- bis langfristigen Zeitraum(= geringes Sanierungstempo) erfolgen kann, weiterhingezielt städtebauliche Impulse mit Fördermitteln gesetztwerden müssen und ein Fördermittelmix zum Einsatzkommen muss.Ø Typische altbauaffine Nachfragegruppen sind junge

Haushaltsgründer, junge Familien und andere kleinereHaushalte mit einem Bedürfnis nach urbanem Leben. InGuben dominieren derzeit aberWohnungsnachfragegruppen, die eine sehr starkeBindung an die Wohnkomplexe aufweisen.ð neuePotenziale erschließen und/oder Altbauten auch für dievorherrschenden Nachfragegruppen attraktivieren

Ø Dominierend ist zudem der Aspekt der Finanzierung undWirtschaftlichkeit von Altbausanierungen (aber auchNeubauten). Dies umfasst die Problematik derRentierlichkeit von Investitionen im Verhältnis zumMietpreisniveau, welche in Guben als vermarktbaranzusehen ist.

n Detaillierte Ausführungen hierzu finden sich in der»Altbauerhaltungsstrategie« (März 2014)


Strukturplan Altstadt Ostn Der in der Stadtumbaustrategie 2009 enthaltene »Strukturplan«

behält weiterhin grundsätzlich Gültigkeit.n Künftige räumliche Handlungsschwerpunkte:

Ø Tuchmacherviertel mit der Alten Poststraße und dem Neißeufer(hoher Anteil repräsentativer, unsanierter Altbauten, hohesNeubaupotenzial an der Egelneiße durch Beräumung vonIndustriebrachen und wichtige Verbindungsfunktion zwischenGubin und Bahnhof Guben; hier hoher Anteil an GuWo-Beständen = potenzieller Entwicklungsimpulsträger, aberderzeit geringer Investitionsspielraum)

Ø Bahnhofsquartier(Neustrukturierung der nördlich der Berliner Straße gelegenenBereiche; Neuordnung Straßennetz; parkähnliche Gestaltung;mittel- bis langfristiges Siedlungsflächenpotenzial)

n Vorgesehene Aufwertungsmaßnahmen:(im Stadtumbauplan sowie Integrierten Umsetzungsplanverankert; teilweise Nachrückerprojekte)Ø ModInst-Maßnahmen und Sicherungsmaßnahmen einzelner,

stadtbildprägender, erhaltenswerter AltbaubeständeØ Rückbauten, Umbauten, Sanierungen Gebäude Alte PoststraßeØ Sicherungsmaßnahmen Gebäude D NeißeterrassenØ Umbau Gebäude Schulstraße 6 zum Hort der »Friedensschule«Ø Umgestaltung Bahnhofsstraße / BahnhofsbergØ Freiflächengestaltung am Gasometer


FortschreibungGebietskategorienStadtumbau Altstadt Ostn Die in der Stadtumbaustrategie 2009 enthaltene

Festlegung der Gebietskategorien bleibt bestehenn Der nördliche Bereich sowie der südliche Bereich werden

als Umstrukturierungsgebiet definiert.n Der zentrale Bereich wird als Umstrukturierungsgebiet

mit höchster Priorität ausgewiesen. Darin enthalten istein Aktivierungsgebiet, welches sich zwischen Neiße,Bahn, Gasstraße und Bahnhof befindet.


4.2.2 Altstadt West


Stadtteilstruktur und -status Altstadt Westn Der Stadtteil Altstadt West kann folgendermaßen

charakterisiert werden:Ø Die Altstadt West umfasst unterschiedliche

Quartiersstrukturen (Altbaubestände zentrumsnah zurAltstadt Ost sowie im südwestlichen Teil; im Westenkleinteiliges DDR-Neubaugebiet, Denkmalensemblezwischen Friedrich-Engels- und Karl-Marx-Straße)

Ø größter Stadtteil, aber vergleichsweise nur geringerAnteil an Infrastruktureinrichtungen (Gymnasium,1 Kita); demgegenüber vergleichsweise gute Ausstattungmit Einzelhandelseinrichtungen(Ansiedlungsschwerpunkt)

Ø Die Einwohnerverluste fielen bislang vergleichsweisemoderat aus. Es ist eine leichte Stabilisierung zuverzeichnen. Die Altersstruktur der Bewohner entsprichtmit einem Altersdurchschnitt von rd. 51 Jahren demgesamtstädtischen Durchschnitt.

n Die Wohnungsmarktsituation kann folgendermaßeneingeschätzt werden:Ø hoher Anteil privater Eigentümer (60%); GuWo-Bestände

umfassen Anteil von rd. 30%, GWG ebenso rd. 30%Ø 1/4 des gesamtstädtischen Wohnungsbestands hier

verortet, davon rd. die Hälfte in AltbautenØ Leerstand mit rd. 13% vergleichsweise gering; auf

unsanierte Altbauten sowie Blockbauten mitModernisierungsdefiziten (u.a. im Denkmalensemble)konzentriert

n Bisheriger Stadtumbau- und Stadtsanierungsprozess:Ø In der Altstadt West sind mit Ausnahme der Sanierung des

Gymnasiums und einer Kita durch die öffentliche Handbislang keine Investitionen vorgenommen worden.Investitionen in städtebaulich bedeutsame Objekte sindbislang nicht erfolgt.

Ø Kleinteilig sind zudem Rückbauten von Wohngebäudenund Infrastruktureinrichtungen umgesetzt worden.

n Mit dem »Integrierten energetischen QuartierskonzeptHegelstraße« liegen zudem Grundlagen für die künftigezielgerichtete energetische Sanierung des Quartiers vor.


Entwicklungsperspektiven und -ziele Altstadt Westn Die Altstadt West weist aufgrund ihrer innenstadtnahen

Lage eine vergleichsweise positiveEntwicklungsperspektive auf, wenngleich auch hier – trotzprognostiziertem positiven Wanderungssaldo – vonBevölkerungsrückgängen auszugehen ist. Ziel ist dieStärkung des Stadtteils in seiner Funktion als zentrumsnaherWohnstandort.

n Aufgrund der heterogenen Baustruktur ist der Stadtteilteilräumlich differenziert zu betrachten. Die einzelnenQuartiere müssen in ihren Qualitäten und Potenzialenweiterentwickelt werden und ein „eigenes Gesicht“erhalten. Hier bieten sich vielfältige Wohnungsangebote,von standardsanierten Altbauten bis hin zu Blockbauweisen.Die Marktchancen für eine kurz- bis mittelfristigeUmsetzung umfassender Sanierungsmaßnahmen werden alsgering eingeschätzt (siehe »Wohnraumentwicklungs-konzept« im Auftrag der GuWo 2009).

n Analog zur Altstadt Ost ist eine Aktivierung vonAltbaubeständen, z.B. über Privatisierung, Entwicklung vonEinzelprojekten und Pilotprojekten, Bestandssicherungenüber SSE, von großer Bedeutung. Parallel müssen die imDenkmalensemble gelegenen Bestände im verfügbarenRahmen weiterentwickelt werden (z.T.Modernisierungsmaßnahmen erforderlich).

n Wichtige Ziele sind der Erhalt und die Inwertsetzungausgewählter Objekte mit stadträumlicher Bedeutungsowie unsanierter Wohngebäude im Denkmalbereich.

n Ein weiteres Ziel, das zugleich eine Anstoßwirkung fürprivate Folgeinvestitionen haben soll, besteht in derAufwertung des öffentlichen Raums, d.h. Umgestaltung derKaltenborner Straße und der Karl-Marx-Straße.

n Der im Zuge der gesamt- und teilräumlichenWohnungsmarktprognose für die Altstadt West ermittelterechnerische Rückbau-/Stilllegungsbedarf von rd. 380 WEveranschaulicht, dass um die aktuellen und künftig zuerwartenden Leerstände zu reduzieren, auch in der AltstadtWest Anpassungen vorgenommen werden müssen.Inwieweit dies konkret durch Rückbau- undStilllegungsmaßnahmen untersetzt werden kann, gilt es imweiteren Entwicklungsverlauf zu analysieren (beispielsweiseim Rahmen eines »Strukturkonzepts«. An dieser Stellewerden keine konkreten Rückbau- undStilllegungsmaßnahmen benannt. Konkretisierungenerfolgen im Zuge von Fortschreibungen und fachspezifischerPlanungsinstrumente (Stadtumbauplan, IntegrierterUmsetzungsplan).


Strukturplan Altstadt Westn Die für die Altstadt West definierten Entwicklungsziele können

wie folgt räumlich dargestellt werden.n Künftige räumliche Handlungsschwerpunkte:

Ø Der Schwerpunktbereich der Altbauaktivierung befindet sichrund um die Kreuzung Deulowitzer Straße / Friedrich Engels-Straße sowie angrenzender Straßenzüge

Ø Im Bereich des Denkmalensembles bzw. des »KlimaquartiersHegelstraße« besteht ein weiterer räumlicherEntwicklungsschwerpunkt mit verschiedenenMaßnahmenschwerpunkten (im Sinne einer integriertenQuartiersentwicklung)

n Vorgesehene Aufwertungsmaßnahmen:(im Stadtumbauplan sowie Integrierten Umsetzungsplanverankert; teilweise Nachrückerprojekte; teilweise privateVorhaben)Ø Sanierung ehem. Wilhelm-Pieck-Schule (Umnutzung betreutes

Wohnen)Ø ModInst ehem. UFA-KinoØ Rückbau ungenutzter Infrastruktureinrichtungen (z.B. ehem.

GBV-Wohnheim, Ausstellungszentrum Hegelstraße)Ø Sanierungsvorhaben im Altbaubestand der GuWo entlang der

PestalozzistraßeØ Umsetzung Maßnahmen (auch zur Gebäudemodernisierung) im

»Klimaquartier Hegelstraße«

KitaKinder-träume

SchwerpunktbereichAltbauaktivierung

Gymnasium

GuWo-Sanierungen

»KlimaquartierHegelstraße«Umgestaltungentsprechend

»EnergetischemQuartierskonzept«

Sanierungehem.

UFA-Kino

Sanierung undUmnutzung

ehem. Schule

VerbesserungAnbindungAltstadt Ost

Verbesserungöffentlicher

Raum


FortschreibungGebietskategorienStadtumbau Altstadt Westn Die in der Stadtumbaustrategie 2009 enthaltene

Festlegung der Gebietskategorien bleibt bestehenn Die Altstadt West ist überwiegend als Erhaltungsgebiet

eingestuft worden. Aufwertungspriorität haben dabeieinzelne Teilbereiche, z.B. Karl-Marx-Straße und QuartierNord (zwischen Pestalozzistraße, Bahn, Grünstraße undKarl-Marx-Straße)

n Der mittlerer Teil – nahezu identisch mitDenkmalensemble bzw. mit nur geringen Abweichungenhierzu – ist als konsolidiertes Gebiet eingestuft worden.


4.2.3 WK I


Stadtteilstruktur und -status WK In Der Stadtteil WK I kann folgendermaßen charakterisiert

werden:Ø eines der ersten DDR-Neubaugebiete (mit

Nachverdichtung), kleinster WK der StadtØ noch stabil (Altersdurchschnitt ähnlich

Gesamtstadtdurchschnitt; Leerstandsquote mit rd. 12%unter gesamtstädtischem Durchschnitt; wenngleich seit2008 verlangsamt, liegen die Einwohnerverluste übergesamtstädtischem Durchschnitt)

Ø sehr geringe Ausstattung an sozialer Infrastruktur (nachSchulschließung nur noch 1 Kindertagesstätte)

Ø Periphere Lage zum Stadtzentrum (Altstadt Ost) sowie zurObersprucke

Ø nordwestlich des WK I befinden sich mit Freizeitbad undSportzentrum wichtige gesamtstädtischeFreizeitschwerpunkte

n Die Wohnungsmarktsituation kann folgendermaßeneingeschätzt werden:Ø vergleichsweise monotone Architektur und

Wohnungsangebot(hohe Anzahl an Standard-3-Raum-WE-Gebäuden;Gebäude mit nachgefragten 2- und 4-Raum-WE liegen inStadtteilrandlagen)

Ø komplett modernisiertØ eigentümerbezogene Bestandsverteilung: 3/4 GuWo,

1/4 GWGØ Wohnungsleerstand mit rd. 12% unter

gesamtstädtischem Leerstand, aber (nach erfolgtemRückbau) wieder steigend

Ø Leerstand konzentriert sich in oberen Geschosslagen; nur1 Gebäude mit Leerstand >20%; viele Gebäude mitLeerstand <10%

n Bisheriger Stadtumbauprozess:Ø 6 Wohngebäude (rd. 330 WE) bereits abgerissen (die

Hälfte im konsolidierten Gebiet); weitere Reduzierungdurch Segmentrückbau erfolgt

Ø mehrere leerstehende soziale Infrastruktureinrichtungenabgerissen

Ø Rückbauflächen entlang der Kaltenborner Straßezwischenzeitlich mit Einfamilienhäusern bebaut


Eigentümersituation WK I

40

48

4832

31

32

48

40

4034

24

36

8

24

24

40

57

40

39

40

70

48

4848

KitaMontessoriKinderhaus

Nah-versorgungs-

zentrumHallenbad

Sportzentrum

64

Legenden GuWo-Bestände [761 WE]n GWG-Bestände [276 WE](Stand: 31.12.2013)

32


Bestandssituation WK I


Nah-versorgungs-

zentrumHallenbad

Sportzentrum

Legenden GuWo-Beständen GWG-Beständeq Stilllegung einzelner WE umgesetztl Leerstand 10-20%l Leerstand 20-30%l Leerstand >30%Leerstand <10% ohne Kennzeichnung

alle Bestände sind vollsaniert

Leerstand: 12%

l

l

l

l

ll

q24 WE

q16 WE

2 OG abgerissen

2 OG abgerissen

l

tw. Aufzug


Entwicklungsperspektiven und -ziele WK In Aufgrund peripherer Lage am südwestlichen Stadtrand und

anhaltender Bevölkerungsverluste wird der WK I anBedeutung verlieren.

n Das Stadtteilzentrum (mit seinen Versorgungsangeboten)gerät mit fortschreitendem Bevölkerungsrückgang unddurch Konkurrenz zu anderen nahe gelegenen Zentren undEinrichtungen in „Existenzgefährdung“. Es ist als wichtiger„Anker“ mit seinen gebündelten Angeboten im Stadtteil zusichern.

n Die prognostizierten Bevölkerungsentwicklungen machendie Anpassung des Stadtteilkörpers erforderlich. DerStadtteil muss insgesamt für weniger Einwohnerausgerichtet werden. Das südliche Quartier (siehe PlanGebietskategorien Stadtumbau) ist weiter zu entdichtenund langfristig flächenhaft zurückzubauen.

n Die Versorgungsinfrastruktur wird sich auch künftig auf einMinimum beschränken (müssen).

n Wegebeziehungen und ÖV-Verbindungen zur Innenstadtbzw. Infrastrukturangeboten in der Nähe des WK müssenattraktiv und nachfrage-/bedarfsgerecht (barrierearm)ausgerichtet sein.

n Das Wohnraumangebot ist hinsichtlich seines Portfolios(Größen, Mietpreise etc.) kontinuierlich zu prüfen. DieRealisierung individueller Wohnformen bzw.mieterbezogener Wünsche zur Sicherung attraktiver undvermarktungsfähiger Wohnungsangebote gewinnt im WK Ian Bedeutung.

n Auf Basis der Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognoselässt sich für den WK I ein Rückbau-/Stilllegungsbedarf vonrd. 360 WE ableiten. Dieser ist bereits zu 50% durchkonkrete Maßnahmen (Rückbau, Stilllegung) der WUuntersetzt.

n Berücksichtigung finden bei der Definition künftigerRückbauvorhaben muss die räumliche Lage dernachgefragten 2- und 4-Raum-Wohnungen im definiertenUmstrukturierungsgebiet.

n Die Rückbauflächen sind extensiv zu gestalten.n Mittel- bis langfristig sind kleinteilige

Anpassungsmaßnahmen in der Straßeninfrastrukturangedacht (bedarfsweiser Rückbau Verkehrsflächen in denRückzugsgebieten).


1.110WE

Umsetzung stringenter Stadtumbau im WK I:Zahlengerüst zur Bestandsanpassung


750WE


Wohnungsbestand 2030360WE980

HH1.634 EWHH-Größe: 1,7

650HH


-32%

n WK I wird bis 2030 rd. 500 Einwohner verlieren (ggü. 2012)n der Rückbau-/Stilllegungsbedarf beläuft sich – unter Berücksichtigung einer Leerstandsquote von rd. 13% – auf rd. 360

WEn Dies entspricht einer Bestandsreduzierung um rd. 1/3 des aktuellen Wohnungsbestands.


n Die Gebietskategorien können grundsätzlich beibehalten werden. Der ermittelte Rückbau-/Stilllegungsbedarf (360 WE)lässt sich im Umstrukturierungsgebiet realisieren.

n Im Umstrukturierungsgebiet liegen allerdings Gebäude mit 2- und 4-Raum-Wohnungen, die bereits jetzt und auchkünftig verstärkt nachgefragt werden. Diese Objekte sind unter besonderer Beobachtung (auch im Hinblick auf dasGesamtportfolio im Stadtteil) zu stellen.

Prüfung Gebietskategorien Stadtumbau WK I

rd. 425 WE


Fortschreibung Gebietskategorien Stadtumbau WK I


Rückbau-/Stilllegung von Wohnungen im WK I(Anzahl WE) – WU-Planungen

360

GesamtbedarfRückbau/Stilllegung(2012-2030)

2014 bis 2020 2021 bis 2030

11292

2020

180

GuWo GWG offen

77

173

GuWo GWG offen



68

realisiert 2013

Summe

Summe


Perspektivplan WK I 2030ff

q


Nah-versorgungs-

zentrumHallenbad

Sportzentrum

Legenden gesicherte Beständen Bestände im Beobachtungsstatusn Bestände mit mittelfristiger

Rückbauabsichtn Bestände mit kurzfristiger Rückbauabsichtq geplante Stilllegungen von WE

(obere Geschosse)Anmerkung: nur GuWo-Bestände; keinegebäudebezogenen Aussagen zuGWG-Beständen vorliegend

y Finanzielle Bindungendurch Förderung/Darlehen

q

q

y

y

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y

y

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y y

yy

y

y

yy

y

y

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y

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y


Wohnungsbestände nach Kategorien WK In Die Darstellung verdeutlicht, dass der WE-Bedarf 2030 nicht nur über die als gesicherte Bestände eingestuften

Wohngebäude gedeckt werden kann, sondern auch ein Teil der Bestände im Beobachtungsstatus für die künftigeWohnraumversorgung von Bedeutung sein wird. Vorzugsweise sollte dies die nachgefragten – und im Stadtteilansonsten selten vorhandenen – Gebäude mit 2- und 4-Raum-Wohnungen umfassen.

360

542

gesicherteBestände

70

0

423

650

WE-Bedarf 2030 notwendiges Rückbauvolumen bis 2030

4949

Bestände imBeobachtungs-

status

Bestände mit mittelfristigerRückbauoption

geplante Stilllegungen(Anzahl WE)

[links nicht rausgerechnet!]

Bestände mit kurzfristigerRückbauabsicht


4.2.4 WK II


Stadtteilstruktur und -status WK IIn Der Stadtteil WK II kann folgendermaßen charakterisiert

werden:Ø erstes DDR-Neubaugebiet, größter WK der StadtØ stark überalterte Bevölkerung (Altersdurchschnitt: 55

Jahre)Ø zunehmend instabil (Leerstandsquote mit rd. 15% auf

gesamtstädtischem Niveau; bis 2008 bessereEinwohnerentwicklung als Gesamtstadt, nunmehr aberdeutlich rückläufig und unter gesamtstädtischemDurchschnitt, niedrigste Haushaltsgröße mit 1,5Personen/Haushalt)

Ø wichtiger Teil der Obersprucke mit Schnittstelle zum WKIV

Ø vergleichsweise vielfältige soziale, kulturelle, freizeit- undbildungsbezogene Angebotsstrukturen

Ø „grüner“ Charakter, der aus den verbliebendenWaldbeständen resultiert

Ø Stadtraumgestalterische Defizite im Übergang zum WKIV


WohnungsangebotØ komplett modernisiertØ eigentümerbezogene Bestandsverteilung: rd. 2/3 GuWo,

1/3 GWGØ Wohnungsleerstand mit rd. 15% auf gesamtstädtischem

Niveau, aber steigendØ 12 Gebäude mit Leerstand >20%;

Leerstandskonzentration in den oberen Geschossen;disperse Leerstandsverteilung im Stadtteil

n Bisheriger Stadtumbauprozess:Ø 4 Wohngebäude (rd. 215 WE) bereits abgerissen (die

Hälfte im konsolidierten Gebiet); geringfügigeBestandsreduzierung durch Stilllegung


Ø kleinteilige Aufwertungsmaßnahmen im öffentlichenRaum umgesetzt (u.a. zur Barrierefreiheit/-armut)


Eigentümersituation WK II 4 4

7132 32

404064

484776

3232

39

40

4032323232

64 60 64

40

40

40

40

40

64

48 47

63

48

39

40

40

63

3232

32

80774848

39394040

32

32

Handel,Begegnungs-

stätte

Handel,Dienst-

leistungen

Tagesklinik

KitaRegenbogen

40

Haus derFamilie

KitaWaldhaus

80

Legenden GuWo-Bestände [1.477 WE]n GWG-Bestände [ 824 WE](Stand: 31.12.2013


Bestandssituation WK II

Handel,Begegnungs-

stätte

Handel,Dienst-

leistungen

Tagesklinik

KitaRegenbogen

Haus derFamilie

KitaWaldhaus

Legenden GuWo-Beständen GWG-Beständeq Stilllegung einzelner WE umgesetztl Leerstand 10-20%l Leerstand 20-30%l Leerstand >30%Leerstand <10% ohne Kennzeichnung

q

l

l

l

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llll

l l

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l

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l

lllll

l

ltw. Aufzug

l

ll

ll

alle Bestände sind vollsaniert

Leerstand: 15%


Entwicklungsperspektiven und -ziele WK IIn Der WK II muss sich in seiner Entwicklung den

Herausforderungen des Generationswechsels seinerEinwohner stellen. Dies umfasst zum einen die Sicherungbzw. Schaffung von Angeboten, die auf die Bedürfnisseälterer Bewohnerstrukturen ausgerichtet sind(Wohnraumanpassung, alternative Wohnformen,Serviceangebote, Gestaltung öffentlicher Räume,Verkehrsinfrastrukturen etc.). Zum anderen müssen dieAngebote im Stadtteil auch so gestaltet werden, dassjüngere Bevölkerungsgruppen angesprochen werden.Gezielte Aufwertungsmaßnahmen (beispielsweiseFortsetzung der Freiflächengestaltung »Haus der Familie«)sollen zur Stadtteilprofilierung beitragen.

n Insgesamt machen die prognostiziertenBevölkerungsentwicklungen die Anpassung desStadtteilkörpers erforderlich. Der Stadtteil muss für wenigerEinwohner ausgerichtet werden. Die Stadtteilrandlagensind kontinuierlich zu entdichten und langfristigflächenhaft zurückzubauen. Neben dem WK IV wird auchder WK II ein künftiger Rückbauschwerpunkt.

n Die vorhandenen stadtraumgestalterischen Defizite imÜbergangsbereich zwischen den WK II und IV müssen durchgezielte Anpassungsmaßnahmen im Wohnumfeld undöffentlichen Raum behoben werden.

n Das Wohnraumangebot ist hinsichtlich seines Portfolios(Größen, Mietpreise etc.) kontinuierlich zu prüfen. DieRealisierung individueller Wohnformen bzw.mieterbezogener Wünsche ist für die künftigeStadtteilentwicklung von hoher Bedeutung.

n Auf Basis der Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognoselässt sich für den WK II ein Rückbau-/Stilllegungsbedarf vonrd. 1.200 WE ableiten. Dieser ist zu 45% durch konkreteMaßnahmen (Rückbau, Stilllegung) der WU untersetzt.

n Einige der im Umstrukturierungsgebiet gelegenen Objekteder GWG weisen aufgrund durchgeführterModernisierungsmaßnahmen förderbezogene Bindungenauf, die eine Aufgabe der Wohnnutzung erst nach 2030ermöglichen. Aus stadt(infra)strukturellen Gründen wirddennoch an der langfristigen Aufgabe der Wohnnutzungenund entsprechender infrastrukturellerAnpassungsmaßnahmen (Rückbau Straßeninfrastruktur) indiesen Randbereichen festgehalten.

n Bis auf kleinteilige den weiteren Rückbau leerstehenderInfrastruktureinrichtungen sind im WK II aktuell keinekonkreten Aufwertungsmaßnahmen geplant. Hier ist dieErstellung eines »Strategieplans« sinnvoll, derKonkretisierungen zur Wohnungsmarktentwicklung, aberauch notwendiger anderer Maßnahmen zurStadtteilstabilisierung enthält.


2.350WE

Umsetzung stringenter Stadtumbau im WK II:Zahlengerüst zur Bestandsanpassung


1.150WE



1.200WE

2.000HH


1.000HH


-51%

n WK II wird bis 2030 rd. 1.250Einwohner verlieren (ggü. 2012)

n der Rückbau-/Stilllegungsbedarfbeläuft sich – unter Berücksichtigungeiner Leerstandsquote von rd. 13% –auf rd. 1.200 WE


n Der notwendige Rückbau-/Stilllegungsbedarf (1.200 WE) lässt sich nicht im Umstrukturierungsgebiet realisieren. DasUmstrukturierungsgebiet wird um Flächen entlang der Gerhardt-Hauptmann-Straße erweitert. Demzufolge ist eineAnpassung des Plans »Gebietskategorien Stadtumbau« erforderlich (siehe nachfolgende Seite).

Prüfung Gebietskategorien Stadtumbau WK II

rd. 700 WE

rd. 380 WE

ErweiterungUmstrukturierungsgebiet


Fortschreibung Gebietskategorien Stadtumbau WK II


Rückbau-/Stilllegung von Wohnungen im WK II(Anzahl WE) – WU-Planungen

1.200

GesamtbedarfRückbau/Stilllegung(2012-2030)

2014 bis 2020 2021 bis 2030

560

335

140

600

8585

GuWo GWG offen

2525

575

GuWo GWG offen



4040

realisiert 2013

Summe

Summe


Perspektivplan WK II 2030ff

q Handel,Begegnungs-

stätte

Handel,Dienst-

leistungen

Tagesklinik

KitaRegenbogen

Haus derFamilie

KitaWaldhaus

Legenden gesicherte Beständen Bestände im Beobachtungsstatusn Bestände mit mittelfristiger

Rückbauabsichtn Bestände mit kurzfristiger Rückbauabsichtq geplante Stilllegungen von WE

(obere Geschosse)Anmerkung: nur GuWo-Bestände; keinegebäudebezogenen Aussagen zuGWG-Beständen vorliegend

y Finanzielle Bindungendurch Förderung/Darlehen

q

qqq

q

q

q

q

q

q

q

q

q

y

y

y

y

y

y

y

y

y

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y

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y

y

yy

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y

y

y

y


Wohnungsbestände nach Kategorien WK IIn Die Darstellung verdeutlicht, dass es auch innerhalb der ausgewiesenen gesicherten Bestände im konsolidierten Gebiet

Bestandsreduzierungen geben müssen wird (z.B. durch Einzelrückbauten und Stilllegungen).

1.2001.214

gesicherteBestände 191

00

895

1.000


309


status Bestände mit mittelfristigerRückbauoption





4.2.5 WK IV


Stadtteilstruktur und -status WK IVn Der Stadtteil WK IV kann folgendermaßen charakterisiert

werden:Ø jüngstes DDR-NeubaugebietØ trotz umfangreicher Stadtumbaumaßnahmen (Rückbau

und Aufwertung) weiterhin sehr instabile Entwicklung(anhaltend höchste Bevölkerungsverluste und mit 26%höchste Leerstandsquote im WK-Vergleich)

Ø Infrastrukturschwerpunkt für die Obersprucke (Grund-und Oberschulstandort, Kita/Hort,Versorgungseinrichtungen)

Ø stadtstrukturelle Defizite aufgrund der umfangreichenRückbaumaßnahmen (im „Stadteilinneren“ umfassendeFreiflächen zwar mit „grünem“ Charakter, aber auchlangen Wegebeziehungen); Defizite zudem imÜbergangsbereich zwischen WK IV und WK II

Ø vielfältiges Angebot an kulturellen, freizeitbezogenen,sozialen und bildungsbezogenen Einrichtungen


WohnungsangebotØ eigentümerbezogene Bestandsverteilung: rd. 60% GuWo,

rd. 25% GWG, rd. 15% ein weiterer Vermieter (WSW)Ø Wohnungsleerstand mit rd. 26% weiterhin

überproportional hochØ heterogene Leerstandssituation: einerseits Gebäude mit

Leerständen unter 10% (= langfristig nachgefragt , u.a.Würfelhäuser mit Fahrstühlen, teilrückgebaute Gebäudemit Anpassung Wohnungsgrundrissen), andererseitsGebäude mit Leerständen von 50% und mehr

n Bisheriger Stadtumbauprozess:Ø über 20 Wohngebäude (rd. 1.800 WE) bereits abgerissen;

Geschoss- und Segmentrückbau durchgeführt, zusätzlichWohnungsstilllegungen (rd. 100 WE) durchgeführt


Ø umfangreiche Aufwertungsmaßnahmen im öffentlichenRaum und an Infrastruktureinrichtungen umgesetzt


Eigentümersituation WK IV

82

60

19

60

149 24 2424

19 18

72

87

24

24

21 20

80

6925

16

87

74180

90100

82

50

81

164

79

2424

OberschuleEuropaschule

Corona-Schröter-

Grundschule

Nahversorgung,Ärztehaus

Sportzentrum

SchließungDiesterweg-Grundschule2014/2015

KitaMusikspielhaus

HeilsarmeeFamilienzentrum

7125

Legenden GuWo-Bestände [1.207 WE]n GWG-Bestände [ 484 WE]n WSW* [ 353 WE](Stand: 31.12.2013

*WSW GmbH & Co. Wohnungsbau Guben KG


Bestandssituation WK IV

q48WE OberschuleEuropaschule

Corona-Schröter-

Grundschule


Sportzentrum

KitaMusikspielhaus


energ. san., tw. barrierearm

energ. san., Aufzug nachgerüstet,tw. barrierearm

energ. san., Grundrissänderungen,auf 3 Geschosse zurückgebaut,finanzielle Bindungen

teilsaniert

energ. san., Grundrissänderungen,Aufzug, tw. barrierearme Ausstattung

energ. saniert

energ. san., finanz. Bindungen

q22WE

energ. san.

energ. san.

energ. san.,Grundrissänderungen

q15WE

q12WE

q22WEenerg. san., finanz. Bindungen

energ. san., Aufzug

energ. san.

energ. san., Grundrissänderungen,auf 3 Geschosse zurückgebaut,finanzielle Bindungen

energ. san.

Legenden GuWo-Beständen GWG-Beständen WSWl Leerstand 10-20%l Leerstand 20-30%l Leerstand >30%Leerstand <10% ohne Kennzeichnungq Stilllegung einzelner WE umgesetzt

energ. san.,finanz. BindungenAufzug

energ. san., finanz. BindungenAufzug

energ. san., finanz. Bindungen

energ. san., finanz. Bindungen(bis 2035),tw. barrierearme Ausstattung

energ. san., finanz. Bindungen(Nr. 19-26: bis 2035)

Leerstand: 26%

l

ll

l

l

keine konkreten Angaben zum Leerstandder Bestände; Annahme: rd. 20%)

l

l l

l

l

l

l

l

l

l

ll

l


Entwicklungsperspektiven und -ziele WK IVn Der WK IV wird aufgrund der großvolumigen Gebäude

weiterhin in seiner Funktion als Wohnstandort anBedeutung verlieren (abnehmende Nachfrage nachbestehenden Angeboten veranschaulicht dies), wenn esnicht gelingt, Wohnangebote zu schaffen, die künftigverstärkt nachgefragt werden. Entsprechende Bewertungendes Portfolios und Anpassungsmaßnahmen sind daher vongroßer Bedeutung. Beispiele wie das GWG-Projekt in derKarl-Gander-Straße (Wohngemeinschaft mit ambulanterBetreuung) zeigen hier entsprechende Nischen. Aber auchfamilienorientierte Angebote gilt es vor dem Hintergrundder hier verorteten Kinderbetreuungseinrichtungen undSchulen zu entwickeln. Ebenso können Haushaltsgründerangesprochen werden.

n Im WK IV wird vor dem Hintergrund der durchgeführtenRückbau- und Aufwertungsmaßnahmen kein stringenterRückzug aus der Fläche möglich sein. Vielmehr soll dieaufgelockerte Bebauungsstruktur fortgesetzt werden.Dabei gilt es, die Bereiche entlang der Klaus-Hermann-Straße weiterhin zu konsolidieren, sodass die wichtigeninfrastrukturellen Achsen nachhaltig gesichert werdenkönnen.

n Auf Basis der Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognoselässt sich für den WK IV ein Rückbau-/Stilllegungsbedarfvon rd. 1.360 WE ableiten. Dieser ist zu 40% durch konkreteMaßnahmen (Rückbau, Stilllegung) der WU untersetzt.

n Auch im WK IV bestehen hinsichtlich der zeitlichenEinordnung von Rückbaumaßnahmen fördertechnischbezogene Bindungen an einzelnen Gebäuden, die es zuberücksichtigen gilt.

n Im WK IV wurden umfassende Aufwertungsmaßnahmendurchgeführt (insb. Aufwertung öffentlicher Räume undRückbauflächen, Verbesserung Verkehrsflächen). KünftigeAufwertungsmaßnahmen sollen die Stadtteilinfrastrukturen(mit gesamtstädtischer Bedeutung) weiter festigen und zueiner positiven Stadtteilentwicklung beitragen. Dies sind:Ø Anbau Horträume »Corona-Schröter-Grundschule«Ø Gestaltung Spielplatz »Familienzentrum Heilsarmee«Ø Neugestaltung des Handels- und Dienstleistungszentrums

Klaus-Herrmann-Str.


2.160WE

Umsetzung stringenter Stadtumbau im WK IV:Zahlengerüst zur Bestandsanpassung


800WE



1.360WE

1.600HH


700HH


-63%

n WK IV wird bis 2030 rd. 1.550Einwohner verlieren (ggü. 2012)

n der Rückbau-/Stilllegungsbedarfbeläuft sich – unter Berücksichtigungeiner Leerstandsquote von rd. 13% –auf rd. 1.360 WE


n Die Gebietskategorien werden angepasst. Die Bereiche entlang der Klaus-Hermann-Straße werden als konsolidiert(weil wichtig für die Stadtteilentwicklung) eingestuft. Kleinteilig werden demgegenüber einzelne Bestände inUmstrukturierungsgebiete einbezogen. Mit insg. rd. 1.335 WE ließe sich der ermittelte Rückbau-/Stilllegungsbedarf(1.360 WE) im Umstrukturierungsgebiet weitestgehend realisieren.

Prüfung Gebietskategorien Stadtumbau WK IV

rd. 265WE

rd. 425 WE

VerkleinerungUmstrukturierungsgebiet, d.h.Umwandlung in konsolidiertesGebiet

ErweiterungUmstrukturierungsgebiet

rd. 645 WE


Fortschreibung Gebietskategorien Stadtumbau WK IV


Rückbau-/Stilllegung von Wohnungen im WK IV(Anzahl WE) – WU-Planungen

1.360

GesamtbedarfRückbau/Stilllegung(2012-2030) 2014 bis 2020 2021 bis 2030

672

398

110110

688

GuWo GWG offen

3030

658

GuWo GWG offen



Summe

Summe

164


Perspektivplan WK IV 2030ff

Legende

q

q

q

q

OberschuleEuropaschule

Corona-Schröter-

Grundschule


Sportzentrum

KitaMusikspielhaus


q

n gesicherte Beständen Bestände im Beobachtungsstatusn Bestände mit mittelfristiger

Rückbauabsichtn Bestände mit kurzfristiger Rückbauabsichtq geplante Stilllegungen von WE (obere Geschosse)

Anmerkung: nur GuWo-Bestände; keine gebäude-bezogenen Aussagen zu GWG-Beständen vorliegend

y Finanzielle Bindungen durch Förderung/Darlehen

y

y

y

y

y

y

yy

y

y

y

y

y

yy

yyyy y

y

y

y

y

y

y

y


Wohnungsbestände nach Kategorien WK IVn Die Darstellung verdeutlicht, dass der WE-Bedarf 2030 nicht nur über die als gesicherte Bestände eingestuften

Wohngebäude gedeckt werden kann, sondern auch ein Teil der Bestände im Beobachtungsstatus für die künftigeWohnraumversorgung von Bedeutung sein wird.

1.360

652

gesicherteBestände

139

180

1.077

700


210


status

Bestände mit mittelfristigerRückbauoption





Der Weg:Umsetzungsstrategie

Teil 5:

Rahmenbedingungen sowie Akteurs- undKooperationsstrukturen


5.1 Rahmenbedingungen zur Umsetzungn Die vorausgehenden Darstellungen zeigen, dass der künftige

Stadtumbauprozess zunehmend komplexer undkleinteiliger wird. Zudem wird ein Großteil der konkretenMaßnahmen finanziell maßgeblich von derInanspruchnahme von Förderprogrammen bzw. -mittelnabhängen.

n Die Komplexität nimmt dabei sowohl in Rückbau- als auchAufwertungsprozessen zu und umfasst insb. nachfolgenddargestellte Rahmenbedingungen, die es bei der Umsetzungzu berücksichtigen gilt und zugleich als Herausforderungenfür den künftigen Stadtumbauprozess zu verstehen sind.

n RückbauprozessØ Die disperse Leerstandsverteilung erfordert höhere

Aufwände zur aktiven „Freilenkung“ potenziellerRückbauobjekte. Dies ist einerseits mit hohen Kosten (fürUmzug und Instandsetzung der Ausweichwohnungen)verbunden, für die es entsprechende finanzielleUnterstützungen seitens des Landes bedarf. Andererseitsmüssen auch attraktive Ersatzwohnungen gefunden bzw.bereitgestellt werden.

Ø Um das Ziel eines flächenhaften Rückbaus in dendefinierten Umstrukturierungsgebieten zu erreichen,müssen alle betroffenen Eigentümer entsprechendeMaßnahmen umsetzen. Nur durch ein gemeinsames,

abgestimmtes Vorgehen können zudemBenachteiligungen einzelner Wohnungsmarktakteureverhindert werden. Aktuell bestehen hier teilweiseunterschiedliche wohnungswirtschaftliche und finanzielleRahmenbedingen. Es bedarf eines kontinuierlichenAustausches und Vertiefung des Rückbauprozesses.

n AufwertungsprozessØ Die Aktivierung und Sanierung von Altbaubeständen

wird künftig maßgeblich von der Finanzierung undWirtschaftlichkeit der Maßnahmen (Stichwort:Rentierlichkeit von Investitionen im Zusammenhang mitdem möglichen Mietpreisniveau) sowie vom Finden vonInvestoren abhängig sein.

Ø Es ist zu erwarten, dass das Sanierungstempo weiterhinvergleichsweise gering bleiben wird. Vor diesemHintergrund gewinnt die Konservierung unsanierter,erhaltenswerter Altbaubestände an Bedeutung.

Ø Auch in den Wohnkomplexen (insb. WK II)Aufwertungsmaßnahmen zur Stadtteilstabilisierungwichtig – Untersetzung im Rahmen von»Strukturkonzepten« denkbar, die auch eine Betrachtungkünftiger Vermietungschancen der DDR-Neubaubeständeund notwendiger Anpassungsmaßnahmen auf demWohnungsmarkt umfassen.


5.2 Akteurs- und Kooperationsstrukturenn Die Umsetzung der Stadtumbaustrategie erfordert zum

einen die Fortsetzung und Intensivierung der bisherigenManagement-, Monitoring-, Kommunikations- undKooperationsstrukturen.

n Darüber hinaus sind aber auch neue Formen zu etablieren,um insb. der vorgesehenen stärkeren Aktivierung andererWohnungsmarktakteure und hierbei insb. der privatenEigentümer in der Innenstadt (Altstadt Ost und West) sowieweiterer Eigentümer für den Rückbau im WK IV.

n KooperationsstrukturenØ Der Abstimmung des weiteren Stadtumbauprozesses

zwischen den Wohnungsmarktakteuren und der Stadtwird künftig eine Schlüsselrolle zukommen. Hierbei sindein regelmäßiger Informationsaustausch undAbstimmungen zu verschiedenen Aspekten desStadtumbauprozesses kontinuierlich zu führen und zuvertiefen.

Ø Zur Verbesserung der stadtumbaubezogenenFinanzierungs- bzw. Förderbedingungen ist zu prüfen,inwieweit mit dem Land eine Kooperationsvereinbarungabgeschlossen werden kann.

n StadtumbaumanagementØ Die Notwendigkeit der Unterstützung und Begleitung des

Stadtumbauprozesses durch ein externesStadtumbaumanagement in den Folgejahren wirdgeprüft.

Ø Hierbei zeichnen sich folgende Arbeitsschwerpunkte ab:Feinsteuerung des Stadtumbaus, Intensivierung desDialogs mit den Eigentümern, laufende Analysen undEvaluationen, Öffentlichkeitsarbeit, Unterstützung bei derKommunikation mit dem Land und anderenStadtumbaukommunen

n Altbauaktivierung – Einsatz eines »Kümmerers«Ø Zur Mobilisierung der Eigentümer und Ansprache von

Investoren sowie einer zielgruppenspezifischenÖffentlichkeitsarbeit ist der Einsatz eines »Kümmerers«zur Aktivierung unsanierter Altbaubestände (siehe»Altbauerhaltungsstrategie«) wichtig.

n Partizipation im StadtumbauprozessØ Fortsetzung der regelmäßigen Information der Bürger

über den Stadtumbauprozess mittels verschiedenerInstrumente (Veröffentlichungen, Veranstaltungen)

Ø bei Bedarf bzw. wo sinnvoll Diskussionsforen undBeteiligungsmöglichkeiten (eher auf kleinräumiger Ebene)


Finanzierung und ZeitschieneTeil 6:

Finanzielle Rahmenbedingungen der Umsetzung undvorgesehener Umsetzungszeitraum


6.1 Finanzierungn Aufgrund eingeschränkter finanzieller Spielräume der Stadt

sowie der Wohnungsmarktakteure wird die Umsetzung derStadtumbaumaßnahmen auch künftig maßgeblich von derInanspruchnahme von Fördermitteln abhängig sein.

n In den Schwerpunktstadtteilen des Stadtumbaus wird diebewährte »Fördermittel-Mix-Strategie« weiterverfolgt. Hierkommen prioritär unten dargestellte städtebaulichrelevante Förderprogramme zum Einsatz:

n Auf eine Darstellung konkreter Gesamtbedarfe,notwendiger Förderanteile und kommunalerEigenleistungen – differenziert nach Fördergegenständenund Förderprogrammen – wird an dieser Stelle verzichtet.Dies erfolgt in nachgeordneten Planwerken und Tabellen(u.a. im regelmäßig fortzuschreibenden IntegrierterUmsetzungsplan – IUP).

n Sanierung und Entwicklung (S+E)n Wohnraumförderung des Landesn Stadtumbau Aufwertung (STUB AUF)n Stadtumbau Rückbau (STUB RB)n Stadtumbau Rückbau städt. Infrastrukturen (STUB RSI)n Sicherung-Sanierung-Erwerb (SSE)n Aktive Stadt- und Ortsteilzentren (ASZ)n Soziale Stadt (STEP)

Altstadt Ost Altstadt West WK I WK II WK IV

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6.2 Zeitschienen Die Fortschreibung der Stadtumbaustrategie betrachtet

grundsätzlich den Zeithorizont bis 2030. Differenziert wirddabei insb. bei rückbaubezogenen Maßnahmen, aber auchim Hinblick auf die Laufzeit des aktuellen FörderprogrammsStadtumbau Ost, in die Phasen »bis 2020« und »2021 bis2030«.

n Das Rückbautempo wird sich bis 2020 kaum erhöhen, wiedie vorausgegangenen Darstellungen belegen. Aufgrund derdispersen Leerstandsverteilung wird es in der Phase »bis2020« zu einem höheren Anteil an Stilllegungen vonWohnungen geben (die z.T. zu einem späteren Zeitpunkt inRückbauten münden).

n Die zeitliche Einordnung von Aufwertungsmaßnahmen wirdmaßgeblich von der Finanzierung (Eigenmittel,Fördermittel, private Investitionen) abhängen.»Nachrückerprojekte« sind im IUP benannt, die beiauftretenden Umsetzungsproblemen der vorrangigenProjekte oder zusätzlicher Finanzierungsmittel vorgezogenwerden könnten.

n Auch über den Zeithorizont 2030 hinaus werdenAnpassungsprozesse aufgrund von weiterhin zuerwartenden rückläufigen Bevölkerungsentwicklungenerforderlich sein. Diese können aktuell noch nicht mitbelastbaren konkreten Maßnahmen (insb. im BereichRückbau) untersetzt werden. Dies wird Gegenstandkünftiger Fortschreibungen der Stadtumbaustrategie sein.


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Redaktionsstand

s. Kopfzeile


Festlegung Gebietskategorien Stadtumbauð Alternativszenario für die Obersprucken Zur Umsetzung des sich aus den gesamtstädtischen und

teilräumlichen Prognosen abgeleiteten Rückbaubedarfs wirdan dieser Stelle ein Alternativszenario zur Festlegung vonflächenhaften Rückzugsflächen dargestellt, welches sichräumlich auf die Obersprucke (WK II und WK IV) bezieht.

n Dieses Szenario verfolgt folgende Zielstellungen:Ø Sicherung des WK IV in seiner derzeit bestehenden

Struktur mit Wohnungsbestand und Infrastrukturen(Hintergrund: durchgeführte umfangreiche Investitionenin den öffentlichen Raum und Infrastrukturen)

Ø konsequenter flächenhafter Rückbau – Ausweitung desUmstrukturierungsgebiets im WK II

n Im Rahmen der Festlegung der Gebietsstrukturen desStadtumbaus umfasst dies folgende Änderungen (gegenüberanderer Fassung im Bericht – Seite 59):Ø Das WK IV wird komplett als konsolidiertes Gebiet

dargestellt, d.h. Rückbauten finden nur noch vereinzeltstatt.

Ø Alle Bestände westlich der Friedrich-Schiller-Straßewerden dem Umstrukturierungsgebiet zugeordnet undsind somit potenzielle Rückbau-/Stilllegungsobjekte bzw.Objekte mit Beobachtungsstatus

n Daraus lässt sich folgendes Zahlengerüst für dieObersprucke ableiten:Ø Prognose Einwohner 2030: 2.900 EWØ Prognose Haushalte 2030: 1.700 HH = WohnungsbedarfØ Unter Einbeziehung eines Leerstands von rd. 10 % (für

Fluktuation etc.) ergibt sich für 2030 ein notwendiger WE-Bestand von rd. 1.900 WE

Ø WE-Bestand 2013 im definierten konsolidierten Gebiet:rd. 2.415 WE

Ø WE-Bestand 2013 insg. im WK II: rd. 2.300 WEØ Bei einer angenommenen Zielstellung Sicherung des

gesamten WK IV-Bestandes müsste der komplette WK II(konsolidiertes und Umstrukturierungsgebiet)rückgebaut werden. Selbst dann besteht noch einÜberhang.

59.1


Festlegung Gebietskategorien Stadtumbauð Alternativszenario für die Obersprucke

VorzugsvarianteAusschnitt Obersprucke

AlternativszenarioAusschnitt Obersprucke

59.2


Gebietskategorien des StadtumbausAlternativszenariofür die Obersprucke

59.3


Festlegung Gebietskategorien Stadtumbauð Alternativszenario für die Obersprucken Einschätzung der Umsetzungsbarkeit:

Ø Der WK IV weist – trotz der bisher durchgeführtenumfangreichen Aufwertungsmaßnahmen imWohnungsbestand, im öffentlichen Raum und densozialen Infrastrukturen – weiterhin überproportionalhohe Einwohnerverluste auf (2008 bis 2013 -609Einwohner [-19%], Gesamtstadt -9%). Dies resultiertwesentlich aus Wanderungsverlusten (Ausbildungs- undArbeitsplatzsuchende, die die Stadt insgesamt verlassen,aber auch Personen im Familiengründungsalter, die inandere Stadtteile ziehen)

Ø Der Wohnungsleerstand ist mit 26% weiterhingravierend hoch. Der Großteil dieser leerstehendenWohnungen lässt sich schon heute am Markt nicht mehrvermieten (obere Geschosslagen, großvolumigeBauweise, Wohnungsgrößen und -grundrisse). DieVermietungschancen sind auch künftig als schwierigeinzuschätzen bzw. erfordern Investitionsvolumen, dienicht geleistet werden können (Stichwort:Geschossrückbau in Mengen nicht finanzierbar).

n Insgesamt wird die Umsetzbarkeit dieses Szenarios daheraus städtebaulicher und wohnungswirtschaftlicher Sichtderzeit als nicht realisierbar eingeschätzt.

n Eine Festlegung des gesamten WK IV als konsolidiertesGebiet hätte zudem die Folge, dass eine landesseitigeRückbauförderung hier künftig nicht mehr bzw. nur inAusnahmefällen einsetzbar wäre.

n Aus den vorausgenannten Gründen wird dieses Szenariofür die aktuellen Überlegungen (z.B. teilräumlicheStrategien) nicht herangezogen.

59.4

stadtumbaustrategie guben 2030

News & Politics