stärkung des kommunalen land managements in … · ein handbuch für die praxis dipl.-ing. ... aus...

Stärkung des kommunalen Land Managements in Serbien

Die Baulandumlegung in der Republik Serbien Ein Handbuch für die Praxis

Die Baulandumlegung

in der Republik Serbien

Ein Handbuch für die Praxis

Dipl.-Ing. Frank Diefenbach

Inhaltsverzeichnis

I. Vorwort

II. Die Baulandumlegung

1. Die Baulandumlegung, der erste Schritt zur Realisierung der

Bauleitplanung

2. Zweck, Voraussetzung und Anwendungsbereich des

Umlegungsverfahrens

3. Wesen und Grundsätze der Baulandumlegung

4. Die Umlegungsbeteiligten

5. Der Baulandumlegungsausschuss

6. Der nationale Baulandumlegungsausschuss

7. Das Baulandumlegungsverfahren

8. Die Wertermittlung im Umlegungsverfahren

9. Die Wertumlegung

10. Die Flächenumlegung

11. Mehr- und Minderzuteilung

12. Die tatsächliche Zuteilung

13. Argumente für eine Baulandumlegung

III. Anhang

D i e B a u l a n d u m l e g u n g i n d e r R e p u b l i k S e r b i e n __________________________________________________________________________________

S e i t e 5

I. Vorwort

Mit dem im Amtsblatt der Republik Serbien Nr. 132/2014 verkündeten Planungs- und

Baugesetz soll in Serbien die Baulandumlegung als Instrument zur Realisierung der

städtebaulichen Bauleitplanung neu eingeführt werden und zur Anwendung kommen.

Da es bislang keinerlei praktische Erfahrungen mit diesem neuen Instrument gibt, soll

mit diesem Handbuch zur Baulandumlegung insbesondere den Gemeinden,

Verwaltungen, den Mitgliedern der Umlegungsausschüsse, den Geschäftsführern

und Geschäftsstellen der Umlegungsausschüsse und des Weiteren allen mit den

Aufgaben der Baulandumlegung betrauten oder in Berührung kommenden Personen

und Ämtern ein praktischer und verständlicher Leitfaden für die Bearbeitung und

Abwicklung von Umlegungsverfahren an die Hand gegeben werden.

Grundlage für die Inhalte und Darstellungen in diesem Handbuch ist das im Amtsblatt

der Republik Serbien Nr. 132/2014 verkündete Gesetz zur Baulandumlegung sowie

der Verordnungsentwurf zur Durchführung der Baulandumlegung mit dem Stand vom

18.06.2015. Soweit es Änderungen in den gesetzlichen Grundlagen gibt oder sich

zur Durchführungsverordnung Änderungen aus dem Verordnungsgebungsverfahren

ergeben, sind diese in das Handbuch einzuarbeiten, um die Aktualität zu wahren.

Wünschenswert wäre, wenn dieses Handbuch zum Standardwerk der

Baulandumlegung in Serbien würde und die vielen Erfahrungen, die in den

zukünftigen Baulandumlegungsverfahren in der Republik Serbien gemacht werden,

auch dazu genutzt würden, um dieses Handbuch zu ergänzen und zu verbessern.

Blankenheim, Oktober 2015

Dipl.-Ing. Frank Diefenbach


S e i t e 6

II. Die Baulandumlegung

1. Die Baulandumlegung, der erste Schritt

zur Realisierung der Bauleitplanung

Eine moderne, wirtschaftlich ausgerichtete gesellschaftliche Entwicklung bedarf der

Versorgung mit zeit- und bedarfsgerechten Wohn- und Gewerbeflächen. Die

städtebauliche Entwicklung kann aber nicht vollständig dem Spiel

der freien Kräfte überlassen werden, sondern es erfordert der

Lenkung, Ordnung und Planung. Eine rechtlich verbindliche

Grundlage für eine geordnete Baulandentwicklung ist der

Bebauungsplan. Dieser wird überall dort aufgestellt, wo aus

kommunaler bzw. staatlicher Sicht eine geordnete, städtebauliche

Entwicklung erforderlich ist. Konzeptionell fließen in einen

Bebauungsplan moderne städtebauliche und sozioökonomische

Überlegungen sowie technische Aspekte und Regelwerke ein. Nur

von geringer und untergeordneter Bedeutung für die städtebauliche

Planung sind die im Bebauungsplangebiet vorhandenen Besitz- und

Eigentumsverhältnisse.

So führt die Aufstellung eines Bebauungsplanes in der Regel

wegen der vorhandenen Grundstücks- und Eigentumsstruktur

sowie der fehlenden oder nicht ausreichenden Erschließung nicht

zu einer unmittelbareren Umsetzung der Planung. Soll der

Bebauungsplan nun gerade nicht nur Papier bleiben, bedarf es zu

seiner Verwirklichung einer bodenordnenden Maßnahme, der

Baulandumlegung, die den Zuschnitt der Grundstücke so ändert,

dass eine plankonforme Bebauung und Erschließung möglich wird.

Erst durch die Baulandumlegung entstehen plankonforme

bebaubare oder in sonstiger Weise plangemäß nutzbare

Grundstücke, so dass die gewünschte Ordnungs- und

Entwicklungsaufgabe der Bauleitplanung ermöglicht wird.

Eben diese Kongruenz herzustellen und somit die Realisierung

einer durch einen Bebauungsplan beabsichtigten städtebauliche

Neu- und Umstrukturierung sicherzustellen, ist die

Aufgabenstellung der Bodenordnung. Die Baulandumlegung ist

der erste Schritt zur Realisierung der Planung, nämlich die

Beseitigung der Hindernisse, die sich aus der Grundstücksstruktur

und aus den bis dahin bestehenden Grundstücksgrenzen ergeben.

Die Baulandumlegung stellt somit eine zum Vollzug des

Bebauungsplanes erforderliche Maßnahme dar.

Bebauungsplan

Grundstücksbestand

Neuzuteilung


S e i t e 7

2. Zweck, Voraussetzung und Anwendungsbereich

des Umlegungsverfahrens

Die Baulandumlegung dient, wie im vorherigen Kapitel dargestellt, der Realisierung

eines Bebauungsplanes. Sie hat daher eine entscheidende Bedeutung bei der

Schaffung von Bauland und der Versorgung der Gesellschaft mit Wohn- und

Gewerbebauland.

Zweck des Umlegungsverfahrens ist es, zur Erschließung oder Neugestaltung von

Gebieten, bebaute und unbebaute Grundstücke in der Weise neu zu ordnen, dass

nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig

gestaltete Grundstücke entstehen.

Voraussetzung für die Einleitung eines Umlegungsverfahrens ist die Aufstellung

eines Bebauungsplanes. Ob der Bebauungsplan bei der Einleitung der Umlegung

schon in Kraft getreten sein muss, ist im Gesetz bislang nicht ausdrücklich geregelt.

Aus der Praxis in Deutschland hat es sich als sehr empfehlenswert erwiesen, dass

die Aufstellung des Bebauungsplanes parallel zum Baulandumlegungsverfahren

durchgeführt wird, da beide Verfahren sich wechselseitig beeinflussen und somit in

beiden Verfahren ein hohes Maß an Beweglichkeit möglich wird.

Spätestens mit dem Beschluss zur Aufstellung des Umlegungsplanes muss der

Bebauungsplan in Kraft getreten sein, damit die eigentumsrechtlichen Regelungen,

die mit der Umlegung getroffen werden, auch ein gesichertes Fundament im

Planungsrecht haben.

Weitere Anwendungsfälle bzw. Anwendungsvoraussetzungen ergeben sich aus der

Durchführungsverordnung. Demnach kann die Umlegung im Geltungsbereich eines

in Kraft getretenen Bebauungsplanes durchgeführt werden:

1) wenn, wegen der bestehenden eigentumsrechtlichen Verhältnisse, der starken

Zersplitterung, des Zuschnitts oder der Lage der Katastergrundstücke, das

Bauland der geplanten Nutzung nicht zugeführt werden kann,

2) wenn zum Vollzug eines Bauleitplans die verbindliche Durchführung des

Baulandumlegungsverfahrens als erforderliche Maßnahme vorgesehen ist,

3) wenn die Erweiterung des bebaubaren Gebietes um das bislang

landwirtschaftlich oder anderweitig genutzte, planerisch aber festgesetzte

Bauland erfolgen soll,

4) wenn der Bedarf nach Ordnung von informellen Siedlungen bzw. Teilen von

Siedlungen, in denen der Großteil der Bebauung illegal ist oder war, besteht –


S e i t e 8

vornehmlich zur Sicherung des Baulandes für die Errichtung von den für die

Versorgung der Siedlung unentbehrlichen öffentlichen Anlagen und Gebäude

und kommunaler Infrastruktur,

5) wenn die städtebauliche Planung zu bedeutenden Abweichungen zu der

bisher bestehenden Erschließung führt, anderweitige Anforderungen zur

Bildung von Baugrundstücken erforderlich macht oder die Sicherung von

neuen Flächen für den Bau von öffentlichen Anlagen und Gebäuden

voraussetzt,

6) wenn die für die Bauleitplanung zuständige Stelle der Gemeinde einschätzt,

dass der Vollzug des Bauleitplanes wegen ungünstiger Grundstückszuschnitte

oder komplizierter Eigentumsstruktur ohne Bodenordnung nicht möglich ist.


S e i t e 9

3. Wesen und Grundsätze der Baulandumlegung

Die Baulandumlegung lässt sich sehr gut mit einem einzigen Satz charakterisieren:

Die Baulandumlegung

ist ein gesetzlich geregeltes

Grundstückstauschverfahren,

mit dem Ziel,

die bestehenden Besitz- und Eigentumsverhältnisse

innerhalb eines Bebauungsplangebiets

so neu zu ordnen,

dass nach Lage, Form und Größe

für die bauliche und sonstige Nutzung

zweckmäßig gestaltete und fertig vermessene Grundstücke

entstehen.

Dieser Satz beschreibt nicht nur den Zweck und den Regelungsgehalt des

Verfahrens, sondern bringt im Kern zum Ausdruck, dass das Umlegungsverfahren

ein auf gesetzlichen Regeln basierendes Tauschverfahren ist. Wenn sich

gegebenenfalls einzelne Eigentümer der Realisierung der Bauleitplanung

widersetzen, können diese im Rahmen eines gesetzlich geregelten

Umlegungsverfahrens, welches eine Gleichbehandlung aller Eigentümer garantiert,

auch zur Mitwirkung gezwungen werden. Somit kann die Umsetzung der Planung

nicht verhindert werden. Es werden aber keine Eigentümer enteignet, sondern der

Grundbesitz nur neu geordnet, so dass die planungsrechtlich vorgegebene Nutzung

erst möglich wird und damit die vorgesehene bauliche Nutzung realisiert werden

kann. Damit die Gleichbehandlung aller am Umlegungsverfahren Beteiligten auch

beschreibbar und nachvollziehbar ist, bedarf es einiger Grundsätze, die das Wesen

der Baulandumlegung kennzeichnen.


S e i t e 1 0

a) Öffentliches Interesse, Interessenausgleich und Privatnützigkeit

Die Realisierung einer ordnenden Bauleitplanung ist, wie eingangs

beschrieben, eine wichtige Voraussetzung dafür, dass für eine modern

ausgerichtete und wirtschaftlich orientierte gesellschaftliche Entwicklung

Raum geschaffen und auch tatsächlich zur Verfügung gestellt wird. Da die

Umlegung dazu dient, eine plangemäße Bebauung zu ermöglichen, ist sie im

öffentlichen Interesse. Die Baulandumlegung dient aber nicht allein oder

vorrangig dem öffentlichen Interesse, sondern mindestens gleichrangig den

individuellen, privaten Interessen der Grundstückseigentümer. Weil in jedem

Umlegungsgebiet oft sehr unterschiedlich ausgerichtete Eigentümerinteressen

vorhanden sind, bewirkt die Umlegung in erster Linie mit ihren

Gestaltungsmöglichkeiten einen angemessenen Interessenausgleich unter

den privaten Grundstückseigentümern. Somit ist die Umlegung vor allem

zunächst privatnützig und im Interesse der Eigentümer.

b) Zweckmäßigkeit

Die Zweckmäßigkeit ist bei der Baulandumlegung ein hohes Gebot. Durch das

Umlegungsverfahren sollen nicht nur zweckmäßig gestaltete Baugrundstücke

entstehen, die entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes

bebaubar bzw. nutzbar sind, sondern es geht selbstverständlich auch um die

zweckmäßige Neuerschließung und Neuordnung des ganzen Plangebietes.

Zweckmäßig gestaltete Grundstücke sind planungskonform nutzbar und

versprechen eine wirtschaftlich und städtebaulich gute Ausnutzung. Aber nicht

nur planungsrechtliche Aspekte sind hierbei von Bedeutung, sondern auch die

Zuteilung eines nach den privatnützigen Bedürfnissen des Eigentümers

zweckmäßig zugeschnittenen Grundstücks erfüllt diesen Grundsatz. Gerade

unter dem Gesichtspunkt der Zweckmäßigkeit wird es in der

Bearbeitungspraxis der Baulandumlegung immer wieder zu

Interessensabwägungen und Interessensausgleichen kommen bzw. kommen

müssen.

c) Eigentumserhaltung

Die Umlegung ist keine Enteignung, das heißt, das Eigentum bleibt erhalten.

Vom Grundsatz her hat jeder Eigentümer, der ein Grundstück in die Umlegung

einbringt, Anspruch darauf, dass ihm wieder ein Grundstück zugeteilt wird.

Dieses ist entsprechend den planungsrechtlichen Festsetzungen des

Bebauungsplanes neu zuzuschneiden.


S e i t e 1 1

d) Lagegleichheit

Den Grundstückseigentümern sind dem Umlegungszweck entsprechend nach

Möglichkeit Grundstücke in gleicher oder gleichwertiger Lage, wie sich das

eingeworfene Grundstück befunden hat, zuzuteilen. Unter gleichwertig kann

auch als in wirtschaftlich gleichartig verstanden werden.

e) Verhältnismäßigkeit und Lastenausgleich

Jeder Eigentümer wird entsprechend seines Anteils am Umlegungsgebiet an

der Verteilung der neuen Baugrundstücke beteiligt. Zudem erfolgt auch im

entsprechenden Verhältnis eine Beteiligung an den Lasten, die sich aus den

notwendigen Flächenabgaben für Erschließungsflächen und sonstigen

Flächen mit öffentlicher Nutzung ergeben. Insofern bilden die

Grundstückseigentümer im Umlegungsverfahren über die Dauer des

Verfahrens eine Solidargemeinschaft.

f) Wertgleichheit und Wertgarantie

Jeder Beteiligte hat Anspruch auf ein Grundstück mit dem gleichen

Verkehrswert, den sein eingeworfenes Grundstück vor der Umlegung hatte.


S e i t e 1 2

4. Die Umlegungsbeteiligten

Mit der Abgrenzung des Umlegungsgebietes steht fest, welche Grundstücke in das

Umlegungsverfahren einbezogen werden. Aufgrund der rechtlichen oder

tatsächlichen Beziehung, welche Personen zu einem Grundstück im

Umlegungsgebiet haben, ergibt sich ihre Betroffenheit und damit die Beteiligung am

Umlegungsverfahren.

Verfahrensbeteiligte in einem Umlegungsverfahren sind:

die Eigentümer der im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke,

die Inhaber eines an dem Grundstück eingetragenen oder vertraglich

geregelten oder aufgrund eines Gesetzes bestehenden Rechts,

die Gemeinde,

der öffentliche Staats- bzw. Provinzanwalt, soweit die Republik Serbien oder

die Autonome Provinz Eigentümer eines Grundstücks ist.

Tritt an die Stelle des bisherigen Beteiligten ein neuer Rechtsinhaber oder wird an

einem Grundstück ein neues Recht für einen Begünstigten bestellt, so werden diese

mit der Eintragung ihres Rechtes am Grundstück ebenfalls Umlegungsbeteiligte.

Grundsätzlich sollte es so gehandhabt werden, dass der neue Beteiligte alles gegen

sich gelten lassen muss, was vor seinem Eintritt in dem Umlegungsverfahren

geschehen ist. Er tritt in den Zustand des Verfahrens ein, in dem es sich zum

Zeitpunkt des Rechtsüberganges befindet. Mit dieser Regelung soll verhindert

werden, dass diejenigen, die erst während des Umlegungsverfahrens Beteiligte

werden, nicht das ganze Verfahren von vorne wieder aufrollen können.

Eine klare gesetzliche Regelung oder Verordnung hierzu fehlt zum Zeitpunkt der

Erstellung dieses Handbuches noch, wäre aber zur Rechtssicherheit und

Rechtsklarheit zwingend erforderlich.

Vor der Einleitung des Umlegungsverfahrens sind die vorgenannten Beteiligten zu

ermitteln. Für nicht ermittelbare Rechtsinhaber ist ein sach- und rechtskundiger

Vertreter zu bestellen.

Das ist alleine schon wegen der Anhörung der Eigentümer, die vor dem

Einleitungsbeschluss zu erfolgen hat, notwendig. In der Anhörung sind alle

Grundstücksberechtigten über das Umlegungsverfahren, deren Ablauf bzw.

rechtlichen Möglichkeiten sowie Folgen zu informieren.


S e i t e 1 3

5. Der Baulandumlegungsausschuss

Wichtig für eine Durchführung und Abwicklung des Umlegungsverfahrens ist die

Betrauung dieser Aufgabe mit einer interessensneutralen Stelle. Bei einer reinen

verwaltungsinternen Abwicklung des Umlegungsverfahrens könnten erhebliche

Interessenskonflikte auftreten, da die Gemeinde durch das Umlegungsverfahren

begünstigt wird. Sie erhält neben den im Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen

Flächen auch Geld oder Land als Abschöpfung des Umlegungsvorteils. Daher ist die

Betrauung einer neutralen Stelle, dem Baulandumlegungsausschuss, die über den

Interessen aller Beteiligten und auch über denen der Gemeinde steht, sinnvoll,

konsequent, vertrauensbildend und erhöht die Akzeptanz.

Zunächst ist durch den Gemeinderat per Beschluss ein Umlegungsausschuss zu

bestellen. Genau genommen sind die Mitglieder und stellvertretenden Mitglieder des

Umlegungsausschusses zu bestellen. Der Ausschuss ist für die Durchführung aller

Umlegungsverfahren innerhalb des Gemeindegebietes zuständig. Er ist nicht an

Weisungen der Verwaltung und des Rates gebunden.

Der Umlegungsausschuss besteht aus fünf Mitgliedern inklusive dem

Ausschussvorsitzenden.

Voraussetzung für die Mitgliedschaft im Umlegungsausschuss ist das Vorliegen einer

der nachfolgenden Qualifikationen:

1) Dipl.-Jur. mit Staatsexamen,

2) Dipl.-Ing. Arch. aus dem Kreis von Bediensteten für den Bereich Stadtplanung

zuständige Verwaltungen,

3) Dipl.-Ing. Arch. aus dem Kreis von Mitgliedern des Planungsausschusses der

örtlichen Selbstverwaltung,

4) Dipl.-Ing. Arch. mit der Lizenz verantwortlicher Stadtplaner,

5) Dipl.-Vermessungsingenieur mit der Lizenz zur Ausführung der

Katastervermessung,

6) Vertreter des Finanzministeriums, Ortseinheit der Steuerverwaltung,

7) Gerichtssachverständiger für die Baulandbewertung aus der Liste der

Gerichtssachverständigen,

8) Mitglieder des Stadt- bzw. Gemeindevorstandes aus dem Bereich

Stadtplanung und Bauland.

Bei der Auswahl und Bestellung der Ausschussmitglieder sollte zwingend darauf

geachtet werden, dass im Ausschuss mindestens jeweils ein Mitglied aus den

Themenbereichen Recht, Planung, Vermessung, Bewertung und Gemeinde vertreten

ist, damit fach- und sachgerechte Beschlüsse gefasst werden können.


S e i t e 1 4

Aus dem Bereich Recht ist ein Dipl.-Jur. mit Staatsexamen zu wählen, der

gleichzeitig auch Ausschussvorsitzender ist. Für das Themenfeld Planung kann ein

Mitglied mit der Qualifikation 2) bis 4), Themenfeld Vermessung 5), Themenfeld

Bewertung 6) bis 7) und für die Gemeinde ein Mitglied mit der Qualifikation 8)

benannt werden.

Damit der Umlegungsausschuss auch im Falle eines Ausfalls eines Mitgliedes

beschluss- und handlungsfähig bleibt, ist für jedes Mitglied inklusive des

Vorsitzenden mindestens ein Stellvertreter mit der gleichen Qualifikation zu bestellen.

Die Mitglieder des Umlegungsausschusses werden für fünf Jahre gewählt. Eine

Wiederwahl ist möglich.

Als Entschädigung für ihren Aufwand haben die Mitglieder einen Anspruch auf

Vergütung ihrer Arbeitsleistungen, deren Höhe durch den Berufungsbeschluss

festgelegt wird.

Der Umlegungsausschuss ist ein Beschlussorgan, welches mit Stimmenmehrheit

entscheidet. Er bedient sich zur Erledigung seiner Aufgaben einer Geschäftsstelle,

welche die fachlichen, verwaltungsbezogenen und technischen Aufgaben bei der

Durchführung des Umlegungsverfahrens verrichtet bzw. steuert. Der Geschäftsstelle

steht ein Geschäftsführer vor.

Als Geschäftsführer ist gemäß der Durchführungsverordnung ein Dipl.-Jurist aus dem

Kreis der Angestellten, die für die eigentumsrechtlichen Angelegenheiten zuständige

Verwaltungsabteilung der Gemeinde zuständig sind, zu berufen. Die Geschäftsstelle

ist bei der für eigentumsrechtliche Angelegenheiten zuständigen Abteilung der

Gemeinde einzurichten.


S e i t e 1 5

6. Der nationale Baulandumlegungsausschuss

Der nationale Baulandumlegungsausschuss stellt die zweite, rechtliche

Entscheidungsinstanz im Umlegungsverfahren dar. Kann in einem

Widerspruchsverfahren dem Widerspruch eines Beteiligten nicht durch den

Umlegungsausschuss abgeholfen werden, so ist hierüber in einer übergeordneten

Instanz, dem nationalen Baulandumlegungsausschuss, zu entscheiden.

Der nationale Baulandumlegungsausschuss besteht, wie der örtliche

Umlegungsausschuss, aus fünf Mitgliedern. Der Vorsitzende ist ein Dipl.-Jur. mit

Staatsexamen. Die übrigen vier Mitglieder sollen die folgenden Qualifikationen haben

bzw. aus den folgenden Behörden kommen:

1) Dipl.-Jur. mit Staatsexamen,

2) Dipl.-Jur. mit Erfahrung im Bereich der eigentumsrechtlichen Verhältnisse,

3) Vertreter des Finanzministeriums,

4) Vertreter der Steuerverwaltung der Republik Serbien,

5) Gerichtssachverständiger für Baulandwertermittlung aus der Liste der

Gerichtssachverständigen.

Auch bei der Besetzung des nationalen Umlegungsausschusses sollte, wie beim

örtlichen Umlegungsausschuss, auf eine Präsenz aller Fachgebiete (Recht,

Finanzen/Steuern, Bewertung) geachtet werden.

Bei speziellen Fragestellungen kann der Ausschuss zusätzlich Fachexperten aus

dem Bereich Architektur (Dipl.-Ing. Arch.) und Vermessung (Dipl. Verm.-Ing.) als

Fachberater hinzuziehen.

Berufen werden die Mitglieder auf Vorschlag des für die Angelegenheiten der

Stadtplanung/Stadtentwicklung zuständigen Ministeriums durch

Regierungsbeschluss.

Die Amtszeit beträgt fünf Jahre, eine Wiederbestellung ist möglich.

Auch bei der Besetzung des nationalen Umlegungsausschusses sollten neben den

ordentlichen Mitgliedern stellvertretende Mitglieder berufen werden, um im Falle

eines Ausfalles einzelner Mitglieder beschlussfähig zu sein.

Die Ausschussmitglieder haben einen Anspruch auf Vergütung ihrer Arbeitsleistung,

die mit dem Berufungsbeschluss festgelegt wird.

Für die fachlichen und verwaltungsbezogenen Aufgaben bedient der Ausschuss sich

eines Geschäftsführers. Dieser ist Dipl.-Jur. und wird aus dem Kreis der für


S e i t e 1 6

eigentumsrechtliche Angelegenheiten zuständigen Angestellten des für

Stadtplanungsangelegenheiten zuständigen Ministeriums berufen.

Aufgabe des nationalen Umlegungsausschusses ist es, bei einem Widerspruch eines

Umlegungsbeteiligten zu prüfen, ob die angefochtene Umlegungsregelung

gesetzeskonform ist und dem Umlegungsrecht entspricht. Kommt der Ausschuss zur

Auffassung, dass die getroffene Umlegungsregelung rechtlich nicht zu beanstanden

und gesetzeskonform ist, wird der Beschluss des Umlegungsausschusses

bestandskräftig.

Dem Widerspruchsführer bleibt hiernach die Möglichkeit, Klage bei dem zuständigen

Gericht zu erheben.

Kommt der nationale Baulandumlegungsausschuss in seiner Beurteilung zu dem

Ergebnis, dass dem Widerspruch stattzugeben ist, weist er den örtlich zuständigen

Umlegungsausschuss an, den angefochtenen Baulandumlegungsbescheid bzw. den

entsprechenden Teil des Umlegungsplanes entsprechend abzuändern.


S e i t e 1 7

7. Das Baulandumlegungsverfahren

Grundlage für den des Ablauf des Baulandumlegungsverfahrens ist das im Amtsblatt

der Republik Serbien Nr. 132/2014 verkündete Gesetz zur Baulandumlegung sowie

der Verordnungsentwurf zur Durchführung der Baulandumlegung mit dem Stand vom

18.06.2015.

Der in diesem Kapitel beschriebene Ablauf der Baulandumlegung wird zunächst in

Form eines Flussdiagramms skizziert, um eine Gesamtübersicht über die einzelnen

Verfahrensschritten zu erhalten. Hiernach werden die Verfahrensschritte nochmals in

Textform beschrieben und erläutert.

Das auf den nachfolgenden Seiten dargestellte Ablaufdiagramm ermöglicht neben

einer schnellen Übersicht über das gesamte Verfahren auch eine schnelle und gute

Einordnung des jeweiligen Verfahrensstandes. Das Diagramm zeigt darüber hinaus

die Systematik des gesamten Baulandumlegungsverfahrens auf.

Neben einer schnellen und klaren Einarbeitung in das Baulandumlegungsverfahren

ist dieses Ablaufdiagramm ebenfalls sehr gut dazu geeignet, die

Grundstücksberechtigten über das Baulandumlegungsverfahren zu informieren und

im Anhörungstermin den Verfahrensablauf zu erläutern. Eine solche Information und

Aufklärung der an den Grundstücken berechtigten Rechtsinhabern sieht das

Baulandumlegungsgesetz im Rahmen der Anhörung ohnehin vor.

Zudem hat es sich als sehr hilfreich für die Bearbeitung von Bauland-

umlegungsverfahren erwiesen, wenn die Verfahrensbeteiligten eine vollständige,

übersichtliche und für Laien leicht verständliche Darstellung des Verfahrensablaufes

erhalten. In der Praxis der Baulandumlegung wirken solche umfassenden

Erläuterungen als vertrauensbildende Maßnahme zwischen dem Bearbeiter des

Baulandumlegungsverfahrens und den Grundstücksberechtigten. Eine

vertrauensvolle Zusammenarbeit führt letztlich wiederum zu einer zügigen, effektiven

und in vielen Fällen ohne Widerspruch ablaufenden, erfolgreichen Baulandumlegung.

Auf den nachfolgenden Seiten findet sich das Ablaufdiagramm abgebildet.


S e i t e 1 8


S e i t e 1 9


S e i t e 2 0


S e i t e 2 1


S e i t e 2 2

Nach der Darstellung des Baulandumlegungsverfahrens in Diagrammform wird

dieses nachfolgend textlich erläutert. Zunächst ist durch die Gemeinde per Beschluss

ein örtlicher Baulandumlegungsausschuss zu bilden. Anzuraten ist es, diesen

Ausschuss auch zu bilden ohne das ein konkretes Umlegungsverfahren ansteht, um

in dem Fall, dass eine Umlegung erforderlich wird, kurzfristig handlungsfähig zu sein.

Durch einen Initiativantrag an den Umlegungsausschuss wird das

Baulandumlegungsverfahren in Gang gesetzt. Der Initiativantrag ist beim

Umlegungsausschuss einzureichen.

Das Recht, einen solchen Antrag zu stellen, haben zum einen die Eigentümer oder

andere Träger dinglicher Rechte. Damit ein solcher Antrag erfolgreich ist, muss die

Gebietsfläche der Antragssteller mindestens 51% der Umlegungsfläche betragen.

Zum anderen hat die Gemeinde bzw. ein Verwaltungsorgan der Gemeinde das Recht

einen Initiativantrag zu stellen.

Zu diesen Verwaltungsorganen gehören nach dem derzeitigen Entwurf der

Durchführungsverordnung:

das für die Stadtplanung zuständige Verwaltungsorgan der Gemeinde,

das für Bauland zuständige Verwaltungsorgan

Organisationen, öffentliche Unternehmen und Wirtschaftsgesellschaften der

Gemeinde,

der für fachliche Kontrolle der Planungen zuständige Ausschuss sowie

andere Verwaltungsorgane der Gemeinde.

Der Umlegungsausschuss hat bei einem Eigentümerantrag innerhalb einer Frist von

10 Tagen über die Antragstellung zu entscheiden. Dabei ist zunächst das

vorgenannte Flächenkriterium zu prüfen. Danach ist zu prüfen und festzustellen, ob

der Vollzug des Bebauungsplanes ohne die Durchführung einer Umlegung erschwert

wird oder unmöglich ist.

Bei einem Initiativantrag der Gemeinde oder eines Organs der Gemeinde ist lediglich

festzustellen, ob die Umlegung erforderlich ist. Hierbei ist nur zu prüfen ob die

Erforderlichkeitsprüfung

Initiativantrag


S e i t e 2 3

Realisierung des Bebauungsplanes ohne die Durchführung eines Umlegungs-

verfahrens erschwert wird oder nicht möglich ist.

Kommt der Umlegungsausschuss bei seiner Prüfung zu dem Ergebnis, dass ein

Umlegungsverfahren nicht erforderlich ist, so ist der Antrag zurückzuweisen.

Eine Regelung, ob und wie dieser Beschluss den Antragstellern zur Kenntnis

gegeben wird und ob hiergegen ein Widerspruch möglich ist, enthält sowohl das

Gesetz als auch der Verordnungsentwurf nicht. Sinnvoll wäre es, dass in dem Falle,

in dem der Umlegungsausschuss zu dem Ergebnis kommt, dass eine

Baulandumlegung nicht erforderlich ist, diese Feststellung dem Antragsteller durch

einen Bescheid bekanntzugeben ist. Der Bescheid ist mit einer

Rechtsbehelfsbelehrung zu versehen und förmlich zuzustellen um eine

Widerspruchsmöglichkeit gegen diese Entscheidung zu eröffnen.

Im Falle eines Widerspruchs könnte dann der nationale Baulandumlegungs-

ausschuss in einem Widerspruchsverfahren eine erneute Prüfung vornehmen, um

die Erforderlichkeit zur Durchführung eines Umlegungsverfahrens abschließend zu

bescheiden oder aber den örtlichen Umlegungsausschuss anzuweisen, seine

Entscheidung zu ändern.

Ist der Initiativantrag positiv geprüft worden, das heißt, der Umlegungsausschuss hat

festgestellt, dass für die Realisierung der Bauleitplanung eine Umlegung erforderlich

ist, so hat in dem nächsten Schritt der Geschäftsführer / die Geschäftsstelle des

Umlegungsausschusses eine vorläufige Abgrenzung des Umlegungsgebietes zu

erarbeiten.

Der sorgfältigen Abgrenzung des Umlegungsgebietes kommt eine sehr hohe

Bedeutung zu, da hierbei eine Prüfung der Neuordnungserforderlichkeit für jedes

einzelne Grundstück erfolgen muss, denn damit wird der Kreis der

Solidargemeinschaft, über den die Lasten und Vorteile zu verteilen sind, festgelegt.

Die Grenze des Umlegungsgebietes muss nicht zwingend identisch mit der des

Bebauungsplangebietes sein. Über die Grenze des Bebauungsplanes hinausgehen

darf sie jedoch nicht, da hier die Rechtsgrundlage eine Neuordnung fehlt. In vielen

Fällen wird es kleiner sein, da der Bebauungsplan häufig Teilgebiete mit überplant,

die bereits bebaut und erschlossen sind, um den vorhandenen baulichen Bestand

planungsrechtlich zu sichern. Diese Teilflächen, oder manchmal auch nur einzelne

Grundstücke, bedürfen jedoch keiner Neuordnung und sind daher nicht in das

Umlegungsverfahren einzubeziehen.

Vorläufige Gebietsabgrenzung


S e i t e 2 4

Nicht selten kommt es jedoch vor, dass große oder tiefe Grundstücke in Teilen

bebaut und erschlossen sind, andere Teile des Grundstückes aber erst durch den

Bebauungsplan zu neuem Bauland werden. In diesen Fällen kann der bebaute Teil

vorab herausgeteilt werden, so dass der Grundstücksteil, der zu neuem Bauland

wird, als eigenständiges Grundstück in das Umlegungsverfahren eingebracht werden

kann. Ein eleganterer Weg ist jedoch, die gesamte Fläche mit in das

Umlegungsverfahren einzubeziehen und dabei den bebauten und erschlossenen Teil

mit der Qualität Bauland und den Rest des Grundstücks mit der Qualität Rohbauland

zu bewerten. Das bedeutet, dass über eine differenzierte Einwurfsbewertung sich

auch die Flächen bestimmen lassen, die einen Umlegungsvorteil zu tragen haben

und die Flächen, die im Umlegungsverfahren unbelastet bleiben sollen.

Diese Vorgehensweise hat den Vorteil, dass bei der Neuordnung der Grundstücke

der gesamte Grundbesitz eines Grundstückseigentümers betrachtet wird und

letztendlich somit für den Eigentümer eine optimale Zuteilung ermöglicht werden

kann. Diese Vorgehensweise findet ihre Grundlage im Grundsatz der Privatnützigkeit

des Umlegungsverfahrens.

Nachdem alle von der Umlegung betroffenen Grundstücke bestimmt wurden, hat der

Geschäftsführer des Umlegungsausschusses bzw. die Geschäftsstelle des

Umlegungsausschusses die Umlegungsbeteiligten zu ermitteln. Gerade die

Ermittlung der Umlegungsbeteiligten kann mitunter sehr aufwendig sein, da es

beispielsweise noch zu klärende Eigentumsverhältnisse, ungeklärte Rechte an den

Grundstücken oder nicht geklärte Erbfolgen geben kann. Für abschließend nicht zu

klärende Rechtsverhältnisse an einem Grundstück ist ein Vertreter zu bestellen, der

für den unbekannten Rechtsinhaber verbindlich handeln kann.

Die zur Vorbereitung und Durchführung des Umlegungsverfahrens erforderlichen

Daten, wie zum Beispiel vorhandene Pläne, Auszüge aus dem öffentlichen

Liegenschaftsregister, Leitungskatasterpläne etc., sind auf Antrag durch den

Umlegungsausschuss unentgeltlich zur Verfügung zu stellen.

Nach der Ermittlung aller voraussichtlichen Umlegungsbeteiligten erfolgt durch die

Geschäftsstelle / den Geschäftsführer des Umlegungsausschusses eine Information

aller Grundstücksberechtigten über das Umlegungsverfahren, über den Ablauf des

Verfahrens, die rechtlichen Möglichkeiten sowie die Folgen und das Ziel der

Anhörung

Vorläufige Ermittlung der Beteiligten


S e i t e 2 5

Umlegung. Wie diese Information zu erfolgen hat, ist im Gesetz und im Entwurf zur

Durchführungsverordnung nicht genauer beschrieben. Sie könnte als

Informationsveranstaltung in Form einer Versammlung oder aber durch ein

Informationsschreiben an die Grundstücksberechtigten erfolgen. In jedem Falle ist

der Empfang der Einladung zur Versammlung oder aber der Empfang des

Informationsschreibens beweiskräftig zu dokumentieren um den Nachweis führen zu

können dass die Anhörung durchgeführt wurde, da dies in einem

Widerspruchsverfahren rechtlich zu prüfen ist. Einen Nachweis, dass die

Veranstaltung durchgeführt wurde, kann durch eine Anwesenheitsliste und eine

Niederschrift geliefert werden. Erfolgt die Anhörung durch ein Informationsschreiben

an die Grundstücksberechtigten, so ist diesen die Möglichkeit der Gegenrede zu

geben.

Auf Grundlage des zu realisierenden Bebauungsplanes und unter Abwägung der aus

der Eigentümeranhörung / Eigentümerinformation gewonnenen Erkenntnisse wird ein

Beschlussvorschlag für die Einleitung des Baulandumlegungsverfahrens durch den

Umlegungsausschuss erarbeitet. Der Beschlussvorschlag wird an den Gemeinderat

zur Beschlussfassung weitergeleitet. Er ist inhaltsidentisch mit dem

Baulandumlegungsbeschluss (Einleitungsbeschluss) zu erstellen. Mit dem

Einleitungsbeschluss wird die Abgrenzung des Umlegungsgebietes und damit auch

der Kreis der Umlegungsbeteiligten verbindlich festgelegt.

Durch Beschluss im Gemeinderat wird das Umlegungsverfahren eingeleitet

(Baulandumlegungsbeschluss/Einleitungsbeschluss).

Der Baulandumlegungsbeschluss muss folgendes beinhalten:

1) die Bestandskarte = Flurkarte mit der Abgrenzung des

Umlegungsgebietes (Lage des Bestandes),

2) das Bestandsverzeichnis = Liste mit den Eigentümern, Flurstücken,

Flurstücksgrößen, den Rechten an diesen Grundstücken,

3) einem Auszug aus dem Bebauungsplan (Text und Kartenteil) aus dem

sich die Notwendigkeit für die Baulandumlegung ergibt,

4) die Entscheidung über den Verteilungsmaßstab (Flächenmaßstab oder

Wertmaßstab),

5) die Verpflichtung der für die eigentumsrechtliche Angelegenheiten

zuständigen Verwaltungsabteilung der Gemeinde eine öffentliche

Aufforderung zur Anmeldung von Rechten an den im

Baulandumlegungsbeschluss


S e i t e 2 6

Umlegungsverfahren befindlichen Grundstücken vorzunehmen, welche

nicht aus einem öffentlichen Register ersichtlich sind,

6) die Verpflichtung aller juristischen und privaten Personen im

Umlegungsgebiet, an dem Umlegungsverfahren nach Rechtskraft des

Umlegungsbeschlusses teilzunehmen,

7) die Fristen für die Durchführung des Baulandumlegungsverfahrens,

8) die Art der Verteilung von Umlegungskosten.

Der Baulandumlegungsbeschluss ist innerhalb einer Frist von 8 Tagen nach der

Beschlussfassung in den öffentlichen Medien der Gemeinde, mindestens in einer

lokalen Zeitung und einer Tageszeitung in der Republik Serbien zu veröffentlichen

(öffentliche Bekanntmachung).

Art und Umfang der Veröffentlichung kann an dem in der Anlage beigefügten Beispiel

angelehnt werden.

In der öffentlichen Bekanntmachung ist außerdem der Zeitraum zu benennen, in dem

die Offenlage des Umlegungsbeschlusses erfolgt. Die öffentliche Auslegung erfolgt

30 Tage. Ebenfalls mit der öffentlichen Bekanntmachung erfolgt die Aufforderung zur

Anmeldung von Rechten an den im Umlegungsgebiet befindlichen Grundstücken.

Die Anmeldung von Rechten hat zeitgleich, mit der öffentlichen Auslegung des

Umlegungsbeschlusses, in einer Frist von 30 Tagen zu erfolgen. Dieser Aufruf ist

wichtig, da es durchaus Rechte an Grundstücken geben kann, die nicht im

Grundbuch oder einem sonstigen Verzeichnis eingetragen sind. Diesen

Rechtsinhabern muss die Möglichkeit gegeben werden, ihre Rechte zu wahren, da

diese bei der Neuordnung der Grundstücke im Umlegungsverfahren zu

berücksichtigen sind.

Weder in dem Gesetz noch in dem Entwurf zur Durchführungsverordnung ist

geregelt, wie Rechte behandelt werden, die erst nach dem Fristablauf angemeldet

werden oder wie zum Beispiel im Falle eines Grundstücksverkaufes mit neuen

Grundstücksberechtigten (neuen Rechtsinhabern) zu verfahren ist. Die einzig

pragmatische und im Gesetz zu ergänzende Regelung wäre, dass die

Rechtsinhaber, die ein Recht erst nach Ablauf der Frist angemeldet haben, die bis

dahin erfolgten Verhandlungen, Festsetzungen und getroffenen Vereinbarungen

gegen sich gelten lassen müssen.

Über die Ergebnisse der öffentlichen Auslegung ist dem Umlegungsausschuss durch

den Geschäftsführer des Ausschusses zu berichten.

Offenlage des Baulandumlegungsbeschlusses


S e i t e 2 7

Im Anhang findet sich ein Beispiel für eine

Bestandskarte und ein Bestandsverzeichnis.

Das Beispielverzeichnis ist gegebenenfalls an

das serbische Sachrecht anzupassen. Bei der

Fertigung der Bestandskarte empfiehlt es sich,

noch eine Verfahrensleiste mit Vermerken

anzufertigen. Diese sollte fest mit der

Bestandskarte verbunden sein.

Die folgenden Verfahrensvermerke sollten aufgenommen werden:

a) Anfertigungsvermerk,

b) eine Bescheinigung durch die nationale Vermessungsbehörde RGZ, dass die

Darstellung der Bestandskarte zum Zeitpunkt des Einleitungsbeschlusses mit

dem Liegenschaftskataster übereinstimmt,

c) ein Vermerk, in welcher Zeit die Bestandskarte offengelegen hat.

Ein Muster für die Verfahrensleiste ist in der Anlage zu finden.

Alle Veränderungen im Grundstücks- und Eigentumsbestand sind ab dem Zeitpunkt

des Umlegungsbeschlusses in dieser Karte mit Datum der Änderung in Rot

einzutragen. Ebenso ist das Bestandsverzeichnis im Falle von Änderungen bis zur

Bestandskraft Umlegungsplanes fortzuführen und auf dem Laufenden zu halten.

Dies ist besonders wichtig, da der Grundstücks- und Eigentümerbestand im Verlauf

eines Umlegungsverfahrens nicht statisch ist, sondern durchaus Veränderungen

erfahren kann, wie z.B. durch den Tod eines Beteiligten, die Beleihung eines

Grundstückes oder die Veräußerung eines Grundstückes bzw. eines

Grundstücksteiles.

Das Bestandsverzeichnis und die Bestandskarte stellen den Einwurfsnachweis dar,

auf deren Grundlage die Ansprüche zu ermitteln und die Zuteilung zu erarbeiten sind.

Bestandskarte und Bestandsverzeichnis

Beispiel: Bestandskarte


S e i t e 2 8

Mit der öffentlichen Bekanntmachung des Baulandumlegungsbeschlusses ist bei der

nationalen Vermessungsbehörde RGZ der Antrag auf Eintragung des Umlegungs-

vermerkes für die von der Umlegung betroffenen Grundstücke zu stellen.

Der Umlegungsvermerk bewirkt eine Art Sperre bei Rechts- und

Eigenschaftsänderungen an dem Grundstück.

Von dem Tag der Eintragung des Umlegungsvermerks in das Liegenschaftsregister

bis zum Abschluss des Umlegungsverfahrens ist jede Änderung an den

Grundstücken im Umlegungsgebiet, die eine Auswirkung auf die Eigentumsstruktur,

den Wert einzelner Grundstücke, ihre Form, Größe und Nutzungsart haben könnte,

nur mit Zustimmung und Genehmigung des Umlegungsausschusses möglich

Eine Genehmigung für eine beantragte Änderung darf jedoch nur durch den

Umlegungsausschuss versagt werden, wenn die vorgesehene Änderung die

Durchführung der Baulandumlegung erschweren oder unmöglich machen würde.

Mit dem Umlegungsvermerk wird dem Eigentümer nicht die Verfügungsgewalt

über sein Grundstück entzogen.

Die nationale Vermessungsbehörde RGZ darf Veränderungen an den Grundstücken

nur mit Genehmigung des Umlegungsausschusses in das Liegenschaftsregister

eintragen.

Gleichzeitig wird die nationale Vermessungsbehörde RGZ verpflichtet, den

Umlegungsausschuss unverzüglich von jeder vor der Eintragung des

Umlegungsvermerkes veranlassten Änderung an den in das Umlegungsverfahren

eingebrachten Grundstücken zu benachrichtigen.

Die Beteiligten des Baulandumlegungsverfahrens haben keinen Anspruch auf

Entschädigung für Investitionen in bauliche Anlagen, noch auf Entschädigung für

Daueranpflanzungen, wenn diese Investitionen nach dem Tag der Eintragung des

Umlegungsvermerkes vorgenommen werden.

Der Umlegungsvermerk dient dazu, dass die Durchführung eines

Umlegungsverfahrens durch rechtliche oder tatsächliche Veränderungen an den

Grundstücken nicht erschwert wird oder sogar unmöglich gemacht werden kann.

Umlegungsvermerk


S e i t e 2 9

Zuteilungsentwurf

Hiernach erfolgt die Erarbeitung eines ersten

Neuzuteilungsentwurfes durch die Geschäftsstelle

des Umlegungsausschusses. Dafür ist zunächst

eine Ermittlung der Einwurfs- und der

Zuteilungswerte und des Verteilungsquotienten

vorzunehmen. Die Berechnungsgänge hierzu sind

in dem Kapitel Wertermittlung sowohl für die

Wertumlegung als auch für die Flächenumlegung

ausführlich beschrieben und erläutert.

Neben den Festsetzungen des Bebauungsplanes

sind bei der Erstellung des Zuteilungsentwurfes die in Kapitel 3 erläuterten

Umlegungsgrundsätze zu beachten.

Ein äußerst gründlich und plausibel erstellter Zuteilungsentwurf ist von

entscheidender Bedeutung für eine Zustimmung der Grundstückseigentümer und

damit für eine zügige Abwicklung des Umlegungsverfahrens. Außerdem werden im

Falle eines Widerspruches oder einer Klage besonders die ermittelten Werte und die

Einhaltung der Umlegungsgrundsätze hinterfragt.

Nachdem der Zuteilungsentwurf gefertigt wurde, wird dieser mit jedem einzelnen

Beteiligten für die ihn betreffende Zuteilung persönlich erörtert. Die Ansichten der

Beteiligten zum Zuteilungsentwurf sind in einer Niederschrift aufzunehmen. Ein

Argumentationsaustausch muss im Erörterungsgespräch möglich sein, so dass

Standpunkte und Gegenargumente begründet und erklärt werden können.

Vereinbarungen können unter dem Vorbehalt der Bestätigung durch den

Umlegungsausschuss getroffen werden. Änderungswünsche können, soweit sie sich

mit den Umlegungsgrundsätzen decken und die Ansprüche anderer Beteiligter nicht

berühren, im Umlegungsplan Berücksichtigung finden.

Gerade in den Erörterungsgesprächen, die auf eine konsensfähige Neuordnung des

Grundbesitzes unter Einhaltung der Umlegungsgrundsätze ausgerichtet sind, zeigt

sich der hohe Grad der Privatnützigkeit des Umlegungsverfahrens.

Grundsätzlich sollten die Ergebnisse der Erörterungsgespräche protokolliert werden.

Erörterungsgespräche

Erarbeitung des Zuteilungsentwurfes


S e i t e 3 0

Für das Erörterungsgespräch sollten die folgenden Unterlagen vorbereitet werden,

die den Beteiligten auch an die Hand zu geben sind:

a. ein Auszug aus der Bestandskarte auf dem sein Einwurf ersichtlich ist,

b. ein Auszug aus der Zuteilungskarte mit der die vorgesehene Zuteilung

aufgezeigt und erläutert werden kann sowie

c. ein Berechnungsbogen, der bei einer Wertumlegung die Einwurfsfläche mit

dem Einwurfswert, die Zuteilungsfläche mit dem Zuteilungswert, dem

Sollanspruch und die daraus resultierende Geldleistung aufzeigt.

Bei einer Flächenumlegung beinhaltet der Berechnungsbogen die

Einwurfsfläche, den Verteilungsquotient „q“, den Sollanspruch, die

Zuteilungsfläche, die Mehr- oder Minderzuteilung, den Zuteilungswert sowie

den Geldausgleich.

Beispiele hierzu finden sich im Anhang.

Neben dem Grundstückszuschnitt und dem vorgenannten Zahlenwerk ist mit dem

Beteiligten über die Behandlung der an dem Grundstück bestehenden Rechte zu

sprechen. Bei der Neuordnung der Grundstücke können ebenfalls die am

Grundstück bestehen Rechte geändert, gelöscht oder neu begründet werden.

Bis eine konsensfähige Zuteilung gefunden ist, können durchaus mehrere

Erörterungstermine mit den Beteiligten erforderlich sein.

Ist eine Zustimmung eines einzelnen Eigentümers oder Rechtsinhabers zur

vorgesehenen Zuteilung auch nach intensiver Erörterung nicht zu erzielen, so kann

die Zuteilung, soweit sie unter Beachtung der Umlegungsgrundsätze erarbeitet

wurde, auch gegen seinen Willen erfolgen.

Die aus den Erörterungsgesprächen gewonnenen Erkenntnisse und getroffenen

Vereinbarungen fließen in den Baulandumlegungsplan ein.

Nachdem die Erörterungsgespräche abgeschlossen wurden, ist der Bauland-

umlegungsplan zu erarbeiten.

In dem Umlegungsplan sind der Bestand und die vorgesehene Neuzuteilung mit

allen tatsächlichen und rechtlichen Änderungen klar darzustellen.

Baulandumlegungsplan


S e i t e 3 1

Der Baulandumlegungsplan besteht aus der Umlegungskarte und einem

Umlegungsverzeichnis.

Zu der Umlegungskarte sind die folgenden Anlagen zu erstellen:

1) die Darstellung des Umlegungsgebietes mit der Bezeichnung des in die

Umlegungsmasse einzubringenden Grund und Bodens;

2) einen Auszug aus dem Bebauungsplan;

3) eine Karte mit den dargestellten Grenzen und Bezeichnungen der

bestehenden Grundstücke sowie dem Einwurfswert jedes Grundstücks pro

m²;

4) eine Karte des künftigen Zustands der Grundstücke mit den dargestellten

Grenzen und Bezeichnungen sowie dem Zuteilungswert jedes

Grundstücks pro m²;

5) eine Darstellung der Abzugsflächen bzw. der Grundstücke, die zum Zweck

der Erschließung der örtlichen Selbstverwaltungseinheit kostenlos zugeteilt

werden.

Das Umlegungsverzeichnis wird für jeden Eigentümer gesondert angefertigt und

beinhaltet die Angaben zu:

1) dem dinglich Berechtigten des bestehenden Grundstücks;

2) der Nummer, Lage, Größe, Nutzungsart und dem Einwurfswert des

bestehenden Grundstücks;

3) allen Sachenrechten, Belastungen, Dienstbarkeiten und anderen

Vermerken an dem bestehenden Grundstück sowie den

Belastungsgläubigern und Personen zu deren Gunsten Vermerke

eingetragen sind;

4) der Bezeichnung, Lage, Größe, geplanten Nutzungsart sowie dem

Zuteilungswert des künftigen Grundstücks, das dem dinglich Berechtigten

des bestehenden Grundstücks zuzuteilen ist;

5) den Sachenrechten, Belastungen, Dienstbarkeiten und anderen

Vermerken, die auf das künftige Grundstück übertragen werden oder die

gelöscht werden sollen;

6) den Geldleistungen, deren Fälligkeit und Zahlungsart.

Der ausgearbeitete Baulandumlegungsplan ist dem Umlegungsausschuss

vorzulegen. Nach vorheriger Abwägung beschließt der Umlegungsausschuss die

Aufstellung des Umlegungsplanes. Hiernach ist die öffentliche Auslegung des

Baulandumlegungsplanes in einer lokalen Zeitung und einer Tageszeitung in der

Aufstellungsbeschluss


S e i t e 3 2

Republik Serbien öffentlich bekannt zu machen. Die Offenlage des

Baulandumlegungsplanes erfolgt für 30 Tage in der Gemeindeverwaltung.

Einsicht in den Umlegungsplan sollte aus datenschutzrechtlichen Gründen und aus

Gründen des Eigentümerschutzes bzw. der Schutzwürdigkeit der Eigentümerdaten,

nur Personen gewährt werden, die ein berechtigtes Interesse nachweisen. Bei

Eigentümern und Inhabern eines Rechts an einem Grundstück im Umlegungsgebiet

ist ein berechtigtes Interesse immer gegeben.

Nach Ablauf der öffentlichen Auslegung kann von den betroffenen Rechtsinhabern

innerhalb einer Frist von 30 Tagen Einspruch gegen den Umlegungsplan erhoben

werden.

Über den Einspruch hat der Umlegungsausschuss innerhalb von 8 Tagen zu

entscheiden. Vor der Entscheidung über den Einspruch, ist dem

Umlegungsausschuss ein Bericht mit den Angaben zur durchgeführten öffentlichen

Auslegung, der Anhörung, allen eingegangenen Anregungen, Wünschen und

Bedenken, den daraufhin getroffenen Entscheidungen und der Niederschrift des

Erörterungstermins durch den Geschäftsführer zu erstatten.

Kommt der Umlegungsausschuss zu der Auffassung, dass dem Einspruch statt

zugeben ist, so ist die Umlegungsstelle verpflichtet, innerhalb einer Frist von 8

Tagen, den vom Einspruch betroffenen Teil des Umlegungsplanes entsprechend

abzuändern.

Folgt der Umlegungsausschuss dem Einspruch nicht, so bleibt es bei der im

Baulandumlegungsplan getroffenen Regelung.

Hiernach ist der Umlegungsplan durch den Umlegungsausschuss sowie von der

Gemeindeverwaltung zu bestätigten. Die Bestätigung ist im Amtsblatt der Gemeinde

zu veröffentlichen.

Mit der Veröffentlichung der Bestätigung des Umlegungsplanes hat die

Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses die Baulandumlegungsbescheide zu

erstellen und dem Verfahrensbeteiligten zuzustellen.

Der Umlegungsbescheid hat nach dem Entwurf zur Durchführungsverordnung

folgenden Inhalt:

Baulandumlegungsbescheid

Einspruchsverfahren


S e i t e 3 3

1) den Vornamen, Namen und Wohnsitz bzw. den Titel des

Umlegungsbeteiligten;

2) alle Angaben zu den Liegenschaften, die jeder Umlegungsbeteiligte in die

Umlegungsmasse eingebracht hat (die Grundstücksnummer, der Name, der

Pflanzenanbau, die Fläche, die Angaben zu dem ermittelten Bodenwert u.a.);

3) einen Auszug aus dem Umlegungsplan für jeden einzelnen Eigentümer;

4) die Bestimmung zur Aufhebung des Eigentumsrechts und anderer Rechte an

den in die Umlegungsmasse eingebrachten Liegenschaften sowie die

verbleibenden Rechte und Verpflichtungen;

5) die Auflistung von Grundstücken, die gemäß Art. 7 Abs. 4 der

Durchführungsverordnung der Gemeinde bzw. den sonstigen öffentlichen

Trägern zugewiesen werden;

6) die Auflistung von Liegenschaften, die den Verfahrensbeteiligten zugeteilt

werden und an den sie das Eigentumsrecht bzw. andere Rechte gemäß Art.

22 der Durchführungsverordnung erwerben;

7) die Höhe des Geldausgleichs, der an die Verfahrensbeteiligten auszuzahlen

oder von diesen zu zahlen ist;

8) die Bestimmung über die Sonderrechte und –verpflichtungen bestimmter

Beteiligter am Umlegungsverfahren;

9) die Bestimmung über die Belastungen, Dienstbarkeiten und Beschränkungen

des Eigentumsrechts;

10) die Bestimmung über die Kosten des Umlegungsverfahrens;

11) die Begründung;

12) die Rechtsbehelfsbelehrung.

Nach der Zustellung der Baulandumlegungsbescheide an die Verfahrensbeteiligten

haben diese die Möglichkeit, innerhalb von 15 Tagen nach der

Inempfangnahme/Zustellung, Widerspruch gegen den Bescheid einzulegen. Der

Widerspruch ist bei dem für die Stadtplanungsangelegenheiten zuständigen

Ministerium einzureichen. Über die dem Ministerium zugestellten Widersprüche hat

der nationale Baulandumlegungs-ausschuss innerhalb einer Frist von 30 Tagen zu

entscheiden.

Wird dem Widerspruch des Verfahrensbeteiligten stattgegeben, so ist der

angefochtene Umlegungsplan entsprechend der Entscheidung des nationalen

Widerspruchs- und Klageverfahren


S e i t e 3 4

Baulandumlegungsausschusses durch den örtlichen Baulandumlegungsausschuss

abzuändern.

Wird dem Widerspruch nicht stattgegeben, so kann der Widerspruchsführer sich der

Entscheidung des nationalen Baulandumlegungsausschusses beugen und diese

akzeptieren oder er kann gegen den bestandskräftigen Bescheid Klage vor dem

zuständigen Gericht erheben. Wird der Klage stattgegeben, so ist entsprechend des

gerichtlichen Urteils der Baulandumlegungsplan zu ändern. Wird die Klage auch vor

Gericht abgewiesen, so wird der angefochtene Baulandumlegungsbescheid

bestandskräftig.

Was sowohl im Gesetz zur Baulandumlegung als auch im Entwurf zur

Durchführungsverordnung fehlt, ist eine rechtliche Regelung zur abschließenden

Feststellung des Inkrafttretens des gesamten Baulandumlegungsverfahrens.

Sicherlich können die Einzelbescheide für sich alleine bestandskräftig werden.

Jedoch könnte der Fall auftreten, dass sich die unterschiedlichen Bescheide

gegenseitig bedingen. Erhält zum Beispiel ein Umlegungsbeteiligter „A“ eine

Zuteilung, die sich in Teilen mit dem Einwurf eines anderen Umlegungsbeteiligten „B“

deckt und letzterer beschreitet das gesamte vorher beschriebene Widerspruchs- und

Klageverfahren, so kann der Baulandumlegungsbescheid von „A“ zwar

bestandskräftig werden, er kann aber aufgrund des Rechtsbehelfsverfahrens von „B“

nicht inkrafttreten. Hier muss zuerst bis zur Rechtskraft des Umlegungsbescheides

des Umlegungsbeteiligten „B“ abgewartet werden. Da es im Umlegungsverfahren in

der Regel eine Vielzahl dieser gegenseitig bedingter Zuteilungen und Bescheide gibt,

kann die Baulandumlegung nur im Gesamten inkrafttreten. Dieses Inkrafttreten ist

allen Umlegungsbeteiligten bekannt zu machen. Das würde sinnvoller Weise in

einem einzigen Rechtsakt, der Feststellung des Eintritts des Inkrafttretens des

Baulandumlegungsplanes, erfolgen. Die Feststellung ist öffentlich bekannt zu

machen.

Diese öffentliche Bekanntmachung ist der Nachweis für die Umlegungsbeteiligten

über die Fälligkeit der Geldleistungen. Gleichzeitig ist er ein erforderlicher Nachweis,

um die Berichtigung des öffentlichen Liegenschaftsregisters zu beantragen. Auch die

Feststellung des Inkrafttretens des Umlegungsplanes sollte nochmals durch ein

Widerspruchsverfahren rechtlich überprüfbar sein.

Inkrafttreten des Umlegungsplanes


S e i t e 3 5

Die in den einzelnen Baulandumlegungsbescheiden festgesetzten Geldleistungen

sind nun durch die Geschäftsstelle fällig zu stellen. Dabei empfiehlt es sich, die

gesamten Geldleistungen über ein Konto der Gemeinde abzuwickeln. Das heißt die

Beteiligten, die Geldzahlungen zu leisten haben werden aufgefordert, diese auf das

Umlegungskonto einzuzahlen. Diejenigen, die Geldleistungen zu empfangen haben,

werden von diesem Konto bedient.

Der rechtskräftige Baulandumlegungsbescheid zusammen mit dem bestätigten

Umlegungsplan und dem Nachweis über die im Umlegungsverfahren fälligen

Geldausgleiche stellen die Grundlage für die Berichtigung des öffentlichen

Liegenschaftsregisters dar.

Sind die Kosten der Baulandumlegung nicht durch die Gemeinde zu tragen, so

entscheidet der Umlegungsausschuss nach dem Abschluss des

Umlegungsverfahrens durch einen separaten Bescheid über die Höhe des einzelnen

Beteiligungsanteils an den tatsächlich entstandenen Kosten.

Abwicklung der Baulandumlegung


S e i t e 3 6

8. Die Wertermittlung im Umlegungsverfahren

Wesentliche Voraussetzung für die Durchführung eines erfolgreichen

Umlegungsverfahrens ist eine plausible, zutreffende und nachvollziehbare

Wertermittlung. Diese gilt sowohl bei der Anwendung des Wertmaßstabes als auch

bei der Anwendung des Flächenmaßstabes.

Bei der Wertumlegung werden der Einwurfswert (EW) sowie der Zuteilungswert

(ZW) benötigt. Der Einwurfswert und der Zuteilungswert sind von entscheidender

Bedeutung für die gerechte Verteilung des Baulandes.

In der Wertumlegung ist die Differenz zwischen dem Einwurfswert und dem

Zuteilungswert der Umlegungsvorteil, der in Geld oder Fläche durch die Gemeinde

abgeschöpft wird.

Bei der Flächenumlegung dient die Wertermittlung zur Ermittlung der

Wertsteigerung (W), des daraus resultierenden Flächenbeitrages (F) sowie des

Geldausgleiches (G) für Minder- und Mehrzuteilungen.

Der Flächenbeitrag in der Flächenumlegung entspricht dem von der Gemeinde

abzuschöpfenden Umlegungsvorteil.

Der Umlegungsvorteil ist durch die Gemeinde abzuschöpfen und steht dieser zu.

Der Umlegungsvorteil setzt sich zusammen aus:

a) den für das Umlegungsgebiet aufzubringenden zusätzlichen öffentlichen

Flächen (Flächenabzug (f))

b) den gegenüber einer privaten Einigung ersparten Kosten (K),

insbesondere für die sonst entstehenden Kosten im Liegenschaftsregister,

Notargebühren, Vermessungskosten und der ersparten

Grunderwerbssteuer.

c) dem Zeit- und Zinsvorteil (

), der aus der Verkürzung der

Ausschließungsdauer für die neuen Grundstücke erwächst.

Wie lassen sich nun die einzelnen Komponenten des Umlegungsvorteils ermitteln?

a) Die Ermittlung des Flächenabzuges

In einem Umlegungsverfahren sind zwei Flächenbetrachtungen vorzunehmen. Das

ist zum einen der in das Umlegungsverfahren eingebrachte Flächenbestand, zum

anderen die sich aus dem Bebauungsplan für das Umlegungsverfahren ergebene

Flächenbilanz.


S e i t e 3 7

Die Umlegungsmasse (U) ist die Summe aller Flächen im Umlegungsgebiet. Sie

setzt sich aus der Einwurfsmasse (E), dass sind alle eingeworfenen privaten

Grundstücke, und den alten vorhandenen öffentlichen Verkehrs- und

Grünflächen (Aö) zusammen.

= +

Das heißt, dass zunächst einmal der in das Umlegungsverfahren eingebrachte

Flächenbestand (Umlegungsmasse) rechnerisch in die zuvor beschriebenen

Flächenanteile Einwurfsmasse und alte vorhandene öffentliche Fläche zerlegt

werden muss.

Für das Umlegungsgebiet sind nun in einem zweiten Schritt die im Bebauungsplan

als öffentliche Flächen bzw. als Flächen für die Errichtung von öffentlichen

Flächen, Anlagen und Gebäuden festgesetzten Flächen (N) zu ermitteln.

Die Verteilungsmasse (V) bilden alle im Bebauungsplan festgesetzten

Nettobaulandflächen. Somit ergibt sich aus dieser Betrachtung bzw. aus der

Flächenbilanz des Bebauungsplans die Umlegungsmasse zu:

= + .

Beide Formeln gleichgesetzt ergibt:

+ = + .

Umgestellt ergibt die Formel:

- = - .

- entspricht dem tatsächlichen Flächenabzug .

Somit ergibt sich für die Berechnung des tatsächlichen Flächenabzuges:

a) = -

(Flächenabzug = Einwurfsmasse – Verteilungsmasse)

b) = -

(Flächenabzug = neue öffentliche Fläche – vorhandene öffentliche Fläche)

Da für die Ermittlung des Einwurfswertes der Flächenabzug in Prozent erforderlich

ist, errechnet sich dieser wie folgt:


S e i t e 3 8

a) =

oder

b) =

.

b) Ermittlung der ersparten Kosten

Ein Bestandteil des Umlegungsvorteils, der durch die Gemeinde abzuschöpfen ist,

sind die gegenüber einer privaten Einigung ersparten Kosten. Darunter zu verstehen

sind alle Aufwendungen, die entstehen würden, wenn die Eigentümer die gesamte

Neuordnung des Umlegungsgebietes privat organisieren würden. Hierunter fallen:

a) alle die bei einem privaten Grundstückstausch entstehenden Notargebühren,

b) alle Kosten bzw. Gebühren, die für die Berichtigung und Änderung des

Liegenschaftsregisters anfallen würden,

c) die Vermessungskosten für die Neuvermessung des Umlegungsgebiets und

d) die aufgrund der für das gesetzliche Umlegungsverfahren bestehenden

Befreiungsvorschriften ersparte Grunderwerbsteuer.

Die Höhe der zuvor in a) bis d) dargelegten ersparten Kosten ( ) sind aufgrund

der hierfür gültigen Gebühren- und Kostenordnungen abzuschätzen.

In der Wertermittlung fließen die ersparten Kosten als Quadratmeterpreis bezogen

auf das Nettobauland bzw. die Verteilungsmasse ( ) ein.

Diese ermitteln sich somit zu:

=

.

c) Ermittlung des Zeit- und Zinsvorteils

Würde man die Neuordnung in größeren, eigentumsrechtlich teilweise komplex

strukturierten Gebieten der privaten Initiative der Eigentümer überlassen, so würde

das zu einem langwierigen Prozess von Einzelregelungen führen, bei denen mit

Sicherheit eine gerechte und gleiche Behandlung aller Eigentümer untereinander

nicht gegeben wäre. Hieran könnte sogar die Realisierung des gesamten

Baugebietes scheitern oder diese nur in Teilen zur Umsetzung kommen. In der Folge

ist eine geordnete städtebauliche Entwicklung nur schwierig oder gar nicht mehr

möglich.

Im Rahmen des amtlichen Umlegungsverfahrens ist aber eine Gleichbehandlung

gesetzlich garantiert und die Neuordnung kann unter Einhaltung der


S e i t e 3 9

Gleichbehandlung grundsätzlich auch gegen den Willen einzelner

Grundstückseigentümer durchgesetzt werden.

Somit kann die Neuordnung des Umlegungsgebietes im Rahmen eines gesetzlichen

Umlegungsverfahrens, im Gegensatz zu rein privatrechtlichen Regelungen, auch in

einem überschaubaren zeitlichen Rahmen realisiert werden. Dieser zeitliche Vorteil

des gesetzlichen Umlegungsverfahrens gegenüber einer privaten Neuordnung ist als

Teil des Umlegungsvorteils abzuschöpfen. Der Zeitgewinn bewirkt eine schnellere

Realisierung des Wertzuwachses für den Grundstückseigentümer und kann somit als

Zeit- und Zinsvorteil gesehen werden.

Der Zinsfaktor ( ) ergibt sich zu:

.

Als Zinsfuß (p) ist der Liegenschaftszinssatz anzusetzen. Der Zeitraum (n) über den

die Verzinsung erfolgt, ist zwischen ein und fünf Jahren zu wählen. Bei einem

Zeitraum von mehr als fünf Jahren würde der Zeitvorteil der amtlichen Umlegung,

gegenüber einer privaten Neuordnung, gegen Null tendieren.

Bei der Ermittlung des Einwurfswertes ergibt sich der Zeit- und Zinsvorteil als

Quotient des Zinsfaktors,

.

Der Verkehrswert als Ausgangswert für die Ermittlung der Einwurfs- und

Zuteilungswerte

Grundlage für die Wertermittlung im Umlegungsverfahren ist das

Vergleichswertverfahren, wobei nur der Wert des Grund und Bodens ohne seine

Bestandteile (wie z.B. Gebäude, Anpflanzungen, etc.) maßgeblich ist. Bei bebauten

Grundstücken ist der Wert maßgebend, der sich ergeben würde, wenn das

Grundstück unbebaut wäre.

Als Vergleichspreise können Verkehrswerte von Grundstücken herangezogen

werden, die bereits für eine bauliche Nutzung vorgesehen und vollerschlossen sind

und in ähnlichen städtebaulichen Zonen liegen. Das heißt, es ist darauf zu achten,

dass die Qualität der Vergleichspreise gleich ist.

Während die Art der baulichen Nutzung, also Gewerbe-, Wohn- oder Sonderbauland,

identisch sein muss, können unterschiedliche Qualitäten im Maß der baulichen

Nutzung durch Umrechnungskoeffizienten angepasst werden.

Die Umrechnungstabelle und ein Beispiel hierzu finden sich im Anhang.


S e i t e 4 0

Der so aus Vergleichspreisen ermittelte und abgeleitete erschließungsbeitragsfreie

Bodenwert ( ) ist der Ausgangswert für die Berechnung des Zuteilungs- und des

Einwurfswertes.

Der Bebauungsplan weist die herzustellenden öffentlichen Erschließungsanlagen

und –flächen aus. Auf dieser Grundlage sind die zu erwartenden

Erschließungskosten (EK) für die technische Herstellung dieser

Erschließungsanlagen fach- und marktgerecht zu schätzen.

Nachdem alle Grundlagendaten erarbeitet wurden, wird sowohl der Zuteilungswert

als auch der Einwurfswert wie folgt deduktiv mit der nachfolgenden

Berechnungsmatrix abgeleitet:

Bodenwert, erschließungsbeitragsfrei

- Erschließungskosten - EK

= Bodenwert erschließungsbeitragspflichtig,

straßenlandbeitragsfrei

= Zuteilungswert = ZW

- Ersparte Aufwendungen - K

- Flächenabzug f - ZW x (f/100)

= Bodenwert, Rohbauland ohne Wartezeit

- Zeit- und Zinsvorteil x

= Bodenwert, Rohbauland

= Einwurfswert EW

Ein Zahlenbeispiel zur Verdeutlichung des Rechnungsganges ist im Anhang

abgebildet.

Bewertungsstichtag für die Ermittlung des Einwurfs- und des Zuteilungswertes ist der

Zeitpunkt des Baulandumlegungsbeschlusses.


S e i t e 4 1

Der Einwurfswert

Die Einwurfsgrundstücke werden bei der Neuerschließungsumlegung mit der Qualität

Rohbauland bewertet.

Rohbauland sind Flächen, die für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren

Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form und Größe für

eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.

Die Einwurfsgrundstücke sind mit einem einheitlichen Einwurfswert zu bewerten

soweit der Bebauungsplan für diese Flächen die gleiche städtebauliche Art (Wohnen,

Gewerbe, Sonderbaugebiete) festlegt. Das entspricht dem Solidaritätsprinzip und

stellt sicher, dass die im Bebauungsplan für öffentliche Zwecke festgelegten

Einwurfsgrundstücke nicht niedriger bewertet werden als Einwurfsgrundstücke die

der Bebauungsplan ausschließlich mit Bauland überplant. Somit kommt es nicht zu

einer Benachteiligung und zu einem Sonderopfer dieser Grundstückseigentümer.

Bebaute Grundstücke oder Grundstücke, die vor der Einleitung der Umlegung bereits

als bebaubar gelten, werden fiktiv als erschließungsbeitragspflichtiges aber

straßenbaulandbeitragsfreies Bauland (dies entspricht dem Zuteilungswert) in das

Umlegungsverfahren eingeworfen. Das bedeutet, dass bei diesen Flächen kein

Umlegungsvorteil abgeschöpft wird und diese Flächen in der Umlegung keine Kosten

zu tragen haben. Vollerschlossen können sie nicht bewertet werden, da ansonsten

die Erschließungskosten bei einer erschließungsbeitragspflichtigen Zuteilung zu

einem höheren Landanspruch (Sollanspruch) führen würden.

Der Zuteilungswert

Der Verkehrswert der Zuteilungsgrundstücke wird bei der Erschließungsumlegung

mit der Qualität baureifes, erschließungsbeitragspflichtiges, straßenlandbeitragsfreies

Land festgelegt. Für diese Flächen sind nach dem Abschluss des

Umlegungsverfahrens nur noch die Kosten zur Herstellung der

Erschließungsanlagen zu zahlen.

Möglicherweise setzt der Bebauungsplan jedoch für das Plangebiet und damit

innerhalb des Umlegungsgebietes ein unterschiedliches Maß für die zukünftigen

Bauflächen fest. In diesem Fall ist der Zuteilungswert für diese unterschiedlichen

Ausnutzbarkeiten zu differenzieren, da bei verschiedenen Ausnutzungsmöglichkeiten

auch verschiedene Wertigkeiten bestehen. Für den Fall, dass es unterschiedliche

Maße der baulichen Nutzung innerhalb der Zuteilung gibt, kann dieser durch

Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt werden (siehe hierzu auch das Beispiel im

Anhang).


S e i t e 4 2

9. Die Wertumlegung

Bei der Wertermittlung sind zunächst der Einwurfswert sowie der Zuteilungswert zu

bestimmen. Bei qualitativ unterschiedlichen Einwurfs- und auch Zuteilungsflächen

sind entsprechend viele bzw. unterschiedliche Einwurfs- und Zuteilungswerte,

(Wertzonen) zu ermitteln.

In der Berücksichtigung unterschiedlicher Wertzonen besteht der Vorteil der

Wertumlegung gegenüber der Flächenumlegung, sodass unterschiedliche

Bedingungen sowohl im Einwurf als auch in der Zuteilung plausibel und besser

abgebildet werden können.

In der Wertumlegung ist die, durch die Umlegung bewirkte Wertsteigerung (diese

entspricht dem Umlegungsvorteil) abzuschöpfen. Die Abschöpfung kann sowohl in

Geld als auch in Bauland erfolgen.

Bei der Abwicklung der Umlegungsverfahren nach dem Wertmaßstab können sich

folgende Fallkonstellationen ergeben:

a) die Zuteilung in Höhe des Einwurfswertes

Lassen sich die Eigentümer ihren Anspruch in Land nur in Höhe ihres

jeweiligen Einwurfswertes zuteilen, so ergibt sich der abzuschöpfende

Umlegungsvorteil ausschließlich in Bauland, welches der Gemeinde zusteht

und zugeteilt wird.

b) die Zuteilung in Höhe des Sollanspruchs

Da der Umlegungsvorteil stets höher ist als der tatsächliche Flächenbedarf,

der sich aus dem Flächenabzug ergibt, stellt sich bei einer vollständigen

Verteilung aller Baulandflächen an die Grundstückseigentümer die Frage, wie

hoch der Flächenanspruch eines Eigentümers an der gesamten

Verteilungsmasse ist. Zu diesem Zweck ermittelt man in einer Wertumlegung

den Sollanspruch (S), der den wertmäßigen Anspruch eines Eigentümers an

der Verteilungsmasse beschreibt. Zur Ermittlung des Sollanspruchs ist

zunächst der Verteilungsquotient (q) aus der Verteilungsmasse und der

Einwurfsmasse zu bilden. Mit Hilfe dieses Verteilungsquotienten können alle

Grundstückszuteilungsansprüche errechnet und nach dem

Gleichheitsgrundsatz ermittelt werden.

Die Formel für die Ermittlung des Verteilungsquotienten lautet:


S e i t e 4 3

=

.

Der Sollanspruch eines Eigentümers ( ) ergibt sich demnach aus dem

Produkt von Verteilungsquotient (q) und dem Einwurfswert des Eigentümers

( ) zu:

= x .

Die Summe aller einzelnen Sollansprüche (∑ entspricht dem Wert bzw.

der Fläche der Verteilungsmasse ( :

= ∑ .

Wird im Umlegungsverfahren allen Grundstückseigentümern der Sollanspruch

zugeteilt, so erhält die Gemeinde den gesamten abzuschöpfenden

Umlegungsvorteil in Geld.

c) Die Zuteilung mit dem Wertmaßstab in der Umlegungspraxis

In der Umlegungspraxis ist die tatsächliche Zuteilung jedes einzelnen

Grundstückseigentümers häufig beeinflusst von seinen persönlichen und

wirtschaftlichen Verhältnissen, seinen Wünschen und Vorstellungen sowie

der allgemeinen Lage auf dem Grundstücksmarkt. Folglich wird die

tatsächliche Zuteilung innerhalb des gesamten Umlegungsgebiets eine Mixtur

aus einer Zuteilung in Höhe des Einwurfswertes, einer Zuteilung in Höhe des

Sollanspruches oder aber von Zwischenstufen von beiden sein. Insofern ergibt

sich der abzuschöpfende Umlegungsvorteil am Ende des

Umlegungsverfahrens als eine Mischung aus Geldausgleich und Bauflächen

für die Gemeinde.

Im Rahmen einer einvernehmlichen und interessenausgleichenden

Abwicklung des Umlegungsverfahrens sollte den Zuteilungswünschen der

Grundstückseigentümern, soweit sie sich mit den Grundsätzen des

Umlegungsrechtes vereinbaren lassen, entsprochen werden.


S e i t e 4 4

10. Die Flächenumlegung

Bei der Verteilung im Umlegungsverfahren nach dem Flächenmaßstab ist von den

eingeworfenen Grundstücken ein Flächenbetrag (F) in einem solchen Umfang zu

leisten, wie er dem Umlegungsvorteil entspricht.

Um den Flächenbetrag zu ermitteln, bedarf es auch bei einer Flächenumlegung einer

Bewertung der Einwurfs- und der Zuteilungsflächen, wie bei der Wertumlegung.

Zunächst sind die Einwurfsfläche ( ), die Verteilungsfläche ( ), der

Einwurfswert ( ) sowie der Verteilungswert ( ) zu ermitteln.

Der abzuschöpfende Umlegungsvorteil entspricht der Wertsteigerung (W) vom

Einwurfswert zum Zuteilungswert. Prozentual ausgedrückt ergibt sich die

Wertsteigerung zu:

Da die Wertsteigerung dem Umlegungsvorteil entspricht und dieser dem

Flächenbeitrag entsprechen soll, muss die Wertsteigerung zwischen Einwurfs- und

Zuteilungswert ins Verhältnis zum Zuteilungswert gesetzt werden. Daraus ergibt sich

der Flächenbeitrag (F) zu:

Der Verteilungsquotient (q) ist ebenso wie bei der Verteilung nach Werten zu

ermitteln, um damit eine gerechte und gleiche Verteilung der Baulandflächen zu

erreichen. Dieser ermittelt sich zu:

=

.

Der Sollanspruch jedes einzelnen Eigentümers ( ) ergibt sich aus dessen

Einwurfsfläche ( ) multipliziert mit dem Verteilungsquotienten (q) zu:


S e i t e 4 5

= x .

Die Summe aller Sollansprüche (∑ ) muss wieder die Verteilungsmasse ( )

ergeben:

= ∑ .

Abweichungen zwischen der tatsächlichen Zuteilung (Z) und dem Sollanspruch (S)

sind in Geld auszugleichen.

Der Geldausgleich (G) eines beteiligten Grundstückseigentümers ( ) ergibt sich zu:

= - ) x .

wobei der Zuteilungswert ist.


S e i t e 4 6

11. Mehr- und Minderzuteilung

a. Bei der Wertumlegung

Ist es bei einer Umlegung nach Werten unter der Berücksichtigung der

Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht möglich, eine Zuteilung in Höhe des

Einwurfswertes vorzunehmen, so ist die Differenz zwischen Zuteilungs- und

Einwurfswert in Geld auszugleichen.

Der Geldausgleich eines Grundstückseigentümers ergibt sich zu:

= - ).

Liegt der Zuteilungswert unterhalb des Sollanspruches ) so spricht man von einer

Minderzuteilung > ), liegt er oberhalb so bezeichnet man dieses als

Mehrzuteilung < ).

Die Differenz zwischen Einwurfswert und Sollanspruch ist in der Wertumlegung für

die Ermittlung des Geldausgleiches nur von geringer Bedeutung. Dieser dient hier

lediglich dazu, bei einer Verteilung des gesamten Baulandes im Umlegungsgebiet

einen Maßstab für die gerechte Anspruchsbestimmung zu finden.

b. Bei der Flächenumlegung

Wird eine Umlegung nach dem Flächenmaßstab durchgeführt, so ergibt sich der

Geldausgleich ( ) aus der Flächendifferenz zwischen dem Sollanspruch )

und der Zuteilungsfläche ) multipliziert mit dem Zuteilungswert ) zu:

= - ) x .

Ist der Geldausgleich positiv erhält der Beteiligte eine Minderzuteilung

> ) und damit eine Geldabfindung, ist der Geldanspruch negativ so erhält der

Beteiligte eine Mehrzuteilung < ). Diese ist durch eine Geldzahlung an

die Gemeinde auszugleichen.


S e i t e 4 7

12. Die tatsächliche Zuteilung

Die zu ermittelnden Sollansprüche, nach denen die Verteilungsmasse theoretisch an

die Eigentümer zu verteilen ist, entsprechen in der Praxis nicht den im

Umlegungsplan vorgenommenen tatsächlichen Zuteilungen. Oftmals lassen es die im

Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen oder anderen

Zwänge nicht zu, dass alle Grundstückseigentümer entsprechend ihrem

Sollanspruch abgefunden werden können.

Möglicherweise besteht auch bei den Eigentümern selbst der Wunsch nach einer von

dem Sollanspruch abweichenden Zuteilung.

Wertgleiche / verhältnisgleiche Zuteilung

Grundsätzlich hat jeder Eigentümer einen Anspruch auf die Zuteilung in Höhe des

ihm zustehenden Sollanspruches, mindestens aber in Höhe des Wertes, den sein

Einwurfsgrundstück hat. Durch den Grundsatz der mindestens wertgleichen

Zuteilung bzw. verhältnisgleichen Zuteilung (Sollanspruch) ergibt sich eine

Bestandsgarantie für den Grundstückseigentümer bzw. eine Wertgarantie.

Hieraus lässt sich auch klar erkennen, dass eine Baulandumlegung nichts mit einer

Enteignung zu tun hat, da bei einer Enteignung dem Grundstückseigentümer

Flächen entzogen werden und sein Grundbesitzwert geschmälert wird.

Zweckmäßig gestaltete Grundstücke

Der oberste Zuteilungsgrundsatz im Umlegungsverfahren ergibt sich aus dem Zweck

der Umlegung selbst. Im Umlegungsverfahren sollen nach Lage, Form und Größe für

die bauliche und sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen.

Zweckmäßig gestaltet ist ein Grundstück dann, wenn es konform zu den

Festsetzungen des Bebauungsplanes wirtschaftlich sinnvoll für eine Bebauung

nutzbar ist. Dabei sind alle bestehenden baurechtlichen Vorschriften zu beachten.

Lagegleiche Zuteilung

Gemäß den gesetzlichen Vorgaben ist die Zuteilung eines Eigentümers in der

gleichen Lage wie sein eingeworfenes Grundstück lag, vorzusehen. Ist dieses nicht

möglich, so ist ihm ein Grundstück in mindestens einer gleichwertigen Lage

zuzuteilen. Dies ist beispielhaft dort der Fall, wo der Bebauungsplan auf den

Einwurfsgrundstücken öffentliche Flächen vorsieht. Hier ist eine Zuteilung in

derselben Lage faktisch nicht möglich.


S e i t e 4 8

In gleicher Lage bedeutet jedoch nicht zwingend eine Zuteilung in exakt den Grenzen

des Einwurfsgrundstückes. Eine Zuteilung in gleicher Lage ist auch dann erfolgt,

wenn die Flächen des neuen und des alten Grundstücks sich teilweise überdecken

oder zumindest nicht weit voneinander entfernt liegen.

Eine gleichwertige Zuteilung ist zudem auch dann gegeben, wenn das neue

Grundstück die gleichen baulichen oder sonstigen Nutzungsmöglichkeiten sowie das

gleiche soziale und wirtschaftliche Umfeld wie das Einwurfsgrundstück aufweist.

Sollte ein Umlegungsbeteiligter ein Grundstück in ein Umlegungsverfahren

einwerfen, aus dessen Einwurfswert oder Sollanspruch sich ein zweckmäßig

gestaltetes Grundstück nicht mehr zuteilen lässt, so können bei der Aufstellung des

Umlegungsplans folgende Möglichkeiten ergriffen werden:

i) dem Beteiligten wird ein Tauschgrundstück in anderer Lage, auch

außerhalb des Umlegungsgebietes, zugeteilt, vorausgesetzt das die

Gemeinde über ein nach Größe bzw. Wert geeignetes Grundstück verfügt

oder es erwerben kann, und der Beteiligte mit dem angebotenen Tausch

einverstanden ist,

ii) der Beteiligte nimmt das Miteigentumsverhältnis in einer

Miteigentumsgemeinschaft an einem Grundstück an. Der Beteiligte erhält

den Miteigentumsanteil an dem neu gebildeten Grundstück, der der

eingebrachten Fläche bzw. dem eingebrachten Wert verhältnismäßig

entspricht,

iii) dem Beteiligten wir kein Grund und Boden in der Neuzuteilung zugeteilt,

sondern er bekommt eine Geldabfindung in der Höhe seines

Einwurfswertes.

Zusammenfassung

Die Erarbeitung eines interessenausgleichenden und konsensfähigen

Zuteilungsentwurfs durch möglichst optimale Berücksichtigung der vorstehenden

Zuteilungs- und Abfindungsgrundsätze ist die anspruchsvollste Aufgabe in der

Bodenordnung.

Eine transparente, verständliche und nachvollziehbare aufbereitete Zuteilung

Voraussetzung um Konflikte aus gleichgerichteten Eigentümerwünschen zu lösen.

Zum anderen beugt sie Widersprüche oder Klagen gegen dem Umlegungsplan bzw.

Umlegungsbescheid vor.


S e i t e 4 9

13. Argumente für eine Baulandumlegung

1) Das öffentliche Interesse und das private Interesse der Beteiligten an der

Durchführung eines Umlegungsverfahrens sind in der Regel gleichgerichtet.

2) Die Baulandumlegung ist ein Verfahren des Interessenausgleichs, bei dem die

Vorteile und Lasten der städtebaulichen Planung ausgeglichen werden.

3) Die hoheitliche Durchführung des Umlegungsverfahrens und die gesetzlich

vorgeschriebene Bindung an den Verkehrswert garantiert die

Gleichbehandlung der Eigentümer, so dass überzogene Forderungen

einzelner Eigentümer keine Chance haben.

4) Die Baulandumlegung ist das Verfahren zur Realisierung von

Bebauungsplänen mit der geringsten Eingriffsintensität ins Eigentum und einer

hohen Mitwirkungsbereitschaft der Beteiligten.

5) Die Baulandumlegung ist ein sehr elegantes und wirtschaftliches

Grundstückstauschverfahren, bei dem die Grundstücksneuordnung unter

Beachtung des Grundsatzes der Eigentumsgarantie ohne Unterbrechung des

Eigentums erfolgt:

– ohne kleinteiligen Tausch von Grundstücksteilflächen,

– ohne Vereinigung aller Grundstücke zu einem Gesamtgrundstück,

– ohne zeitaufwendigen, kostenträchtigen und rechtsmittelanfälligen

Zwischenerwerb,

– ohne aufwendige privatrechtliche Begründung, Änderung und Löschung

von Rechten,

– ohne Enteignung des Grundbesitzes.

6) Die Abschöpfung der umlegungsbedingten Bodenwertsteigerungen in Geld

oder Land leistet einen wesentlichen Beitrag zur Finanzierung des

Gesamtprojektes.

7) Das Verfahren kann im Wesentlichen einvernehmlich durchgeführt werden. Es

kann aber auch gegen den Willen einzelner Beteiligter durchgesetzt werden.

8) Grundsätzlich fallen keine Grunderwerbsteuer und sonstigen Gebühren an.

9) Nach Abschluss des Umlegungsverfahrens erfolgt in der Regel eine breite

Streuung des Eigentums.


S e i t e 5 0

III Anhang

Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von

Grundstücken bei unterschiedlicher baulicher Nutzbarkeit

Die Bodenrichtwert bzw. erschließungsbeitragspflichtigen Vergleichswerte, die bei

der Ermittlung der Zuteilungswerte als Ausgangswerte zugrunde gelegt werden,

beziehen sich immer auf eine bestimmte bauliche Nutzbarkeit. Diese wird durch die

im Bebauungsplan festgesetzte Geschossflächenzahl (GFZ) ausgedrückt. Für den

Fall, dass unterschiedliche bauliche Ausnutzbarkeiten im Bebauungsplan festgesetzt

sind, sind für Zonen gleicher Ausnutzbarkeit Zuteilungswertzonen zu bilden. Mit Hilfe

der nachfolgenden Umrechnungskoeffizienten kann das Wertverhältnis von

gleichartigen Grundstücken bei unterschiedlicher baulicher Nutzung (GFZ:GFZ)

berücksichtigt werden.

Die in den nachfolgenden Tabellen angegebenen Umrechnungskoeffizienten

beziehen sich auf Wohnbauland im erschließungsbeitragsfreien Zustand.

Die erste Tabelle zeigt zunächst nur die Umrechnungskoeffizienten für die Umrechnung von GFZ 1.0 : GFZ 0,4 bis GFZ 2,4.

GFZ Umrechnungs-

koeffizient

GFZ Umrechnungs-

koeffizient

GFZ Umrechnungs-

koeffizient

1,1 1,05 2,1 1,49

1,2 1,10 2,2 1,53

1,3 1,14 2,3 1,57

0,4 0,66 1,4 1,19 2,4 1,61

0,5 0,72 1,5 1,24

0,6 0,78 1,6 1,28

0,7 0,84 1,7 1,32

0,8 0,90 1,8 1,36

0,9 0,95 1,9 1,41

1,0 1,00 2,0 1,45


S e i t e 5 1

Aus der weiteren Tabelle lassen sich alle Umrechnungskoeffizienten GFZ:GFZ

ableiten.

0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2,0 2,1 2,2 2,3 2,4

0,4 1,00 1,09 1,18 1,27 1,36 1,44 1,52 1,59 1,67 1,73 1,80 1,88 1,94 2,00 2,06 2,14 2,20 2,26 2,32 2,38 2,44

0,5 0,92 1,00 1,08 1,17 1,25 1,32 1,39 1,46 1,53 1,58 1,65 1,72 1,78 1,83 1,89 1,96 2,01 2,07 2,13 2,18 2,24

0,6 0,85 0,92 1,00 1,08 1,15 1,22 1,28 1,35 1,41 1,46 1,53 1,59 1,64 1,69 1,74 1,81 1,86 1,91 1,96 2,01 2,06

0,7 0,79 0,86 0,93 1,00 1,07 1,13 1,19 1,25 1,31 1,36 1,42 1,48 1,52 1,57 1,62 1,68 1,73 1,77 1,82 1,87 1,92

0,8 0,73 0,80 0,87 0,93 1,00 1,06 1,11 1,17 1,22 1,27 1,32 1,38 1,42 1,47 1,51 1,57 1,61 1,66 1,70 1,74 1,79

0,9 0,69 0,76 0,82 0,88 0,95 1,00 1,05 1,11 1,16 1,20 1,25 1,31 1,35 1,39 1,43 1,48 1,53 1,57 1,61 1,65 1,69

1,0 0,66 0,72 0,78 0,84 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,14 1,19 1,24 1,28 1,32 1,36 1,41 1,45 1,49 1,53 1,57 1,61

1,1 0,63 0,69 0,74 0,80 0,86 0,90 0,95 1,00 1,05 1,09 1,13 1,18 1,22 1,26 1,30 1,34 1,38 1,43 1,46 1,50 1,53

1,2 0,60 0,65 0,71 0,76 0,82 0,86 0,91 0,95 1,00 1,04 1,08 1,13 1,16 1,20 1,24 1,28 1,32 1,35 1,39 1,43 1,46

1,3 0,58 0,63 0,68 0,74 0,79 0,83 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,09 1,12 1,16 1,19 1,24 1,27 1,31 1,34 1,38 1,41

1,4 0,55 0,61 0,66 0,71 0,76 0,80 0,84 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,08 1,11 1,14 1,18 1,22 1,25 1,29 1,32 1,35

1,5 0,53 0,58 0,63 0,68 0,73 0,77 0,81 0,85 0,89 0,92 0,96 1,00 1,03 1,06 1,10 1,14 1,17 1,20 1,23 1,27 1,30

1,6 0,52 0,56 0,61 0,66 0,70 0,74 0,78 0,82 0,86 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,10 1,13 1,16 1,20 1,23 1,26

1,7 0,50 0,55 0,59 0,64 0,68 0,72 0,76 0,80 0,83 0,86 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,07 1,10 1,13 1,16 1,19 1,22

1,8 0,49 0,53 0,57 0,62 0,66 0,70 0,74 0,77 0,81 0,84 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,15 1,18

1,9 0,47 0,51 0,55 0,60 0,64 0,67 0,71 0,74 0,78 0,81 0,84 0,88 0,91 0,94 0,96 1,00 1,03 1.06 1,09 1,11 1,14

2,0 0,46 0,50 0,54 0,58 0,62 0,66 0,69 0,72 0,76 0,79 0,82 0,86 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06 1,08 1,11

2,1 0,44 0,48 0,52 0,56 0,60 0,64 0,67 0,70 0,74 0,77 0,80 0,83 0,86 0,89 0,91 0,95 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08

2,2 0,43 0,47 0,51 0,55 0,59 0,62 0,65 0,69 0,72 0,75 0,78 0,81 0,84 0,86 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00 1,03 1,05

2,3 0,42 0,46 0,50 0,54 0,57 0,61 0,64 0,67 0,70 0,73 0,76 0,79 0,82 0,84 0,87 0,90 0,92 0,95 0,97 1,00 1,03

2,4 0,41 0,45 0,48 0,52 0,56 0,59 0,62 0,65 0,68 0,71 0,74 0,77 0,80 0,82 0,84 0,88 0,90 0,93 0,95 0,98 1,0

Zwischenwerte lassen sich durch Interpolieren berechnen.

Beispiel: Vergleichspreis von 80,- €/m², bei einer zulässigen Geschossflächenzahl (GFZ) 0,8 ist vorhanden. Gesucht wird der Wert für ein gleichartiges Grundstück mit zulässiger GFZ 1,2. Umrechnungskoeffizient für GFZ 1,2 = 1,10 Umrechnungskoeffizient für GFZ 0,8 = 0,9 80,- €/m² x 1,10 / 0,9 = rd. 98,- €/m² Der Wert für ein Grundstück mit der GFZ 1,2 beträgt 98,- €/m².

GFZ des Wertermittlungsobiektes

GF

Z d

es V

erg

leic

hso

bje

kte

s


S e i t e 5 2

Beispiel 1.

Baulandumlegung „Gewerbegebiet am Gartzemer

Weg“ in Mechernich – Gewerbebaulandumlegung -

Bebauungsplan:


S e i t e 5 3

Bestandskarte:

Kennzahlen zum Bestand:

• Umlegungsgebiet: 326.893 m² • Ordnungsnummern: 14 • Beteiligte Eigentümer: 20

Flächenbilanz Bestand:

• Umlegungsmasse U = 326.893 m² • Alte vorhandenen Aö = 5.446 m²

öffentlichen Flächen • Einwurfsfläche E = 321.447 m²


S e i t e 5 4

Flächenbilanz Bebauungsplan:

Umlegungsgebiet U = 326.893 m²

Neue öffentlichen Flächen N = 60.382 m²

Verteilungsmasse V = 266.511 m²

Ermittlung des Flächenabzuges: f = N – Aö = 54.936 m², Flächenabzug in % f% = (E-V)/E = 17,08 %.


S e i t e 5 5

Verschneidung des Bestandes mit dem Bebauungsplan:


S e i t e 5 6

Deduktiver Wertermittlung –

Ableitung des Einwurfs- und Zuteilungswert:

Baulandumlegungsverfahren:

Basisdaten:

Bodenwert, erschließungsbeitragsfrei 38,00 €/m²

Erschließungskosten 25,60 €/m²

f = Flächenabzug 15,00 %

K = ersparte Aufwendungen 3,00 €/m²

p = Liegenschaftszins 7,50 %

n = ersparte Wartezeit bis zur Erschließung 3 Jahre

q^n = (1+ p/100)^n 1,242297

Rechengang:


- Erschließungskosten -25,60 €/m²

Bodenwert, straßenlandbeitragsfrei, 12,40 €/m²

erschließungsbeitragspflichtig (Bsbfr)

Zuteilungswert in der amtlichen Baulandumlegung 12,40 €/m²

- ersparte Aufwendungen*) K -3,00 €/m²für die Grundstücksneuordnung

Bodenwert, erschließungsbeitragspflichtig 9,40 €/m²

- Flächenabzug ((Bsbfr) x (f/100)) -1,41 €/m²

Bodenwert, Rohbauland ohne Wartezeit 7,99 €/m²

x 1/q^n (Abzinsung der Wartezeit) 0,804961

Bodenwert, Rohbauland 6,43 €/m²

Einwurfswert 6,43 €/m²

Kalkulationsmodell

"Zuteilungs- und Einwurfswert

in der amtlichen Baulandumlegung"

Ermittlung des Rohbaulandwertes mittels deduktiven Preisvergleiches

nach Prof. Dr.-Ing. Walter Seele

Am Gartzemer Weg, Mechernich - Obergartzem


S e i t e 5 7

Umlegungskarte:


S e i t e 5 8

Beispiel 2.

Baulandumlegung „Wieden“ in Wedel - Wohnbaulandumlegung – Bebauungsplan:


S e i t e 5 9

Bestandskarte:

Kennzahlen zum Bestand:

• Einwurfsfläche: 87.275 m²

• Ordnungsnummern: 23

• Beteiligte Eigentümer: 32


S e i t e 6 0

Einwurfszonen:

Ermittlung der Einwurfsmassen:

Umringsfläche: 87.275 m²

Umlegungsmasse: U = 87.275 m² (gerechnet)

U = 87.308 m² (Buchfläche)

Differenz: d = 33 m²

Einwurfsmasse: Zone I EI = 32.346 m² (Bauland, voll erschlossen)

Zone II EII = 53.432 m² (Rohbauland)

Zone III EIII = 1.497 m² (Wald)


S e i t e 6 1

Deduktive Bewertung:

Baulandumlegungsverfahren:

Basisdaten:


Erschließungskosten 24,00 €/m²

f = Flächenabzug 29,79 %

K = ersparte Aufwendungen 1,54 €/m²

p = Liegenschaftszins 4,00 %

n = ersparte Wartezeit bis zur Erschließung 1,5 Jahre

q^n = (1+ p/100)^n 1,060596

Rechengang:


- Erschließungskosten -24,00 €/m²

Bodenwert, straßenlandbeitragsfrei, 270,00 €/m²

erschließungsbeitragspflichtig (Bsbfr)

Zuteilungswert in der amtlichen Baulandumlegung 270,00 €/m²

- ersparte Aufwendungen*) K -1,54 €/m²für die Grundstücksneuordnung

Bodenwert, erschließungsbeitragspflichtig 268,46 €/m²

- Flächenabzug ((Bsbfr) x (f/100)) -80,43 €/m²

Bodenwert, Rohbauland ohne Wartezeit 188,03 €/m²

x 1/q^n (Abzinsung der Wartezeit) 0,942866



Kalkulationsmodell zur Ermittlung des Rohbaulandpreises mittels

deduktiven Preisvergleichs nach Prof. Dr.-Ing. Walter Seele

"Wieden" in Wedel

Bsbfr = Bauland, straßenlandbeitragsfrei f = Flächenabzug in % (29,79 %) K = ersparte Aufwendungen

(1,54 €/m²) q

n = (1+ p/100)^n

p = Liegenschaftszinssatz = 4,0 %

n = geschätzte Wartezeit bis Umlegungsende ca. 1,5 Jahre


S e i t e 6 2

Umlegungskarte:


S e i t e 6 3

Unterlagen für die Erörterungsgespräche:

Auszug aus der Bestandskarte Ordnungsnummer 23

Einwurfszone Ordnungsnummer 23


S e i t e 6 4

Zuteilungsentwurf Ordnungsnummer 23

Berechnungsbogen Ordnnr. 23

Mustermann, Max

Faktor : 1

Faktor : 1,104826695

Einwurf

Flurstück Zone Wert € Fläche Wert €

11/17 I 270,00 6.880 1.857.600,00

II 175,00 14.970 2.619.750,00

Summen 21.850 4.477.350,00

Zuteilung

Flurstück Zone Wert Fläche Wert €

914 270,00 3.624 978.480,00

915 270,00 1.729 466.830,00

916 270,00 789 213.030,00

917 270,00 599 161.730,00

918 270,00 7.918 2.137.860,00

919 270,00 1.935 522.450,00

Summen 16.594 4.480.380,00

Geldausgleich

Mehrzuteilung 3.030,00 €

Minderzuteilung - €

Ausgleichsleistung 3.030,00 €


S e i t e 6 5

Berechnungsbogen Ordnungsnummer 23

Beispiel: Bekanntmachung des Baulandumlegungs-

beschlusses/Einleitungsbeschlusses

UMLEGUNGSAUSSCHUSS DER STADT PINNEBERG

Bekanntmachung

Einleitung des Umlegungsverfahrens "Neues Zentrum" in Pinneberg

I. Umlegungsbeschluss

Der Rat der Stadt Pinneberg hat am 31.10.2013 die Umlegung im Planungsgebiet der Stadt

Pinneberg, Bebauungsplan Nr. 136 “Neues Zentrum“, angeordnet und entsprechend § 47

des Baugesetzbuches (BauGB) die Einleitung des Umlegungsverfahrens beschlossen.

Die folgenden Flurstücke bilden das Umlegungsgebiet:

Gemarkung Pinneberg Flur 9

Flurstücke 1/3, 1/4, 1/5, 3/3, 3/5, 4/5, 5/3, 6/3, 8/18, 8/30, 8/31, 8/34, 8/35, 8/36, 8/37,

8/38, 8/99, 10/5, 10/6, 10/7, 11/1, 12/18, 12/19, 12/21, 12/22, 12/23, 12/24,

13/11, 14/17, 14/22, 18/76, 18/105, 18/117, 18/121, 18/122, 18/124, 18/125,

18/126, 24/7, 24/9 und Flur 18 Flurstück 103/7.

Die Abgrenzung des Umlegungsgebietes ist aus dem beigefügten Kartenausschnitt

ersichtlich.

Dieser Umlegungsbeschluss wird hiermit gem. § 50 Abs. 1 BauGB bekannt gemacht.

II. Beteiligte im Umlegungsverfahren

Nach § 48 des Baugesetzbuches sind in dem Umlegungsverfahren beteiligt:

1. Die Eigentümer der im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke,

2. die Inhaber eines im Grundbuch eingetragenen oder durch Eintragung gesicherten

Rechts an einem im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstück oder an einem das

Grundstück belastenden Recht,

3. die Inhaber eines nicht im Grundbuch eingetragenen Rechts an dem Grundstück

oder an einem das Grundstück belastenden Rechts, eines Anspruchs mit dem

Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück oder eines persönlichen Rechts, das

zum Erwerb, Besitz oder zur Nutzung des Grundstücks berechtigt oder den

Verpflichteten in der Benutzung des Grundstücks beschränkt,


S e i t e 6 6

4. die Stadt Pinneberg.

III. Aufforderung zur Anmeldung von Rechten

Die unter II. (3) bezeichneten Personen werden zu dem Zeitpunkt Beteiligte, zu dem die

Anmeldung ihres Rechts dem Umlegungsausschuss zugeht. Wechselt die Person eines

Beteiligten während des Umlegungsverfahrens, so tritt ihr Rechtsnachfolger gemäß

§ 49 BauGB in dieses Verfahren in dem Zustand ein, in dem es sich im Zeitpunkt des

Überganges des Rechts befindet.

Beteiligte, deren Rechte aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sind, werden

hiermit aufgefordert, ihre Rechte innerhalb eines Monats nach der

Bekanntmachung dieses Umlegungsbeschlusses anzumelden.

Die Anmeldung ist bei der Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses im Rathaus in

Pinneberg, Zimmer xxx, abzugeben. Werden Rechte erst nach Ablauf der genannten

Frist angemeldet, muss der Berechtigte die bisherigen Verhandlungen und

Festsetzungen gegen sich gelten lassen, wenn der Umlegungsausschuss dies bestimmt.

Bestehen Zweifel an einem angemeldeten Recht, so wird vom Umlegungsausschuss

eine Frist zur Glaubhaftmachung des Rechts festgesetzt. Der Inhaber eines Rechts,

welches nicht im Grundbuch eingetragen ist, muss die Wirkung eines vor der Anmeldung

eingetretenen Fristablaufes ebenso gegen sich gelten lassen, wie der Beteiligte, dem

gegenüber die Frist durch Bekanntmachung des Verwaltungsaktes zuerst in Lauf

gesetzt worden ist.

IV. Verfügungs- und Veränderungssperre

Von der Bekanntmachung dieses Umlegungsbeschlusses bis zur Bekanntmachung des

Umlegungsplanes dürfen gemäß § 51 BauGB im Umlegungsgebiet nur mit schriftlicher

Genehmigung des Umlegungsausschusses

1. Verfügungen über ein Grundstück oder über Rechte an einem Grundstück getroffen

oder Vereinbarungen abgeschlossen werden, durch die einem anderen ein Recht

zur Nutzung oder Bebauung eines Grundstückes oder Grundstückteiles eingeräumt

wird oder Baulasten neu begründet, geändert oder aufgehoben werden,

2. erhebliche Veränderungen der Erdoberfläche oder wesentlich wertsteigernde

Veränderungen der Grundstücke vorgenommen werden,

3. nicht genehmigungs-, zustimmungs-, oder anzeigepflichtige, aber wertsteigernde

Änderungen solcher Anlagen vorgenommen werden,


S e i t e 6 7

4. genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtige Anlagen errichtet oder

geändert werden.

Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt

worden sind, Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten

Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt.

Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass

das Vorhaben die Durchführung der Umlegung unmöglich machen oder wesentlich

erschweren würde.

V. Vorarbeiten auf Grundstücken

Eigentümer und Besitzer haben nach § 209 BauGB zu dulden, dass Beauftragte der

zuständigen Behörde zur Vorbereitung der von ihnen zu treffenden Maßnahmen

Grundstücke betreten und Vermessungen oder ähnliche Arbeiten ausführen.

VI. Rechtsbehelfsbelehrung

Diese Bekanntmachung kann von den Betroffenen innerhalb von sechs Wochen,

gerechnet vom Tage nach dieser öffentlichen Bekanntmachung, durch Widerspruch

angefochten werden.

Der Widerspruch ist beim Umlegungsausschuss der Stadt Pinneberg,

Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses im Rathaus in

25421 Pinneberg, Bismarckstraße 8, Zimmer xxxx, während der Öffnungszeiten

montags, dienstags, donnerstags und freitags von 8.30 bis 12.30 Uhr,

und dienstags zusätzlich von 14:30 bis 18:00 Uhr

einzureichen.

Falls die Frist durch das Verschulden eines Bevollmächtigten versäumt werden sollte,

so würde dessen Verschulden dem vertretenen Antragsteller zugerechnet werden.

Über den Widerspruch entscheidet der Umlegungsausschuss. Wird über den

Widerspruch nicht vor Ablauf von 3 Monaten seit der Einlegung des Widerspruchs

entschieden, so gilt der Widerspruch als abgelehnt.

Pinneberg, den __.__.____

Die Bürgermeisterin

gez. Steinberg


S e i t e 6 8

Beispiel: Bekanntmachung für die Offenlage des

Bestandskarte und des Bestandsverzeichnisses

UMLEGUNGSAUSSCHUSS DER STADT PINNEBERG

Bekanntmachung

über die öffentliche Auslegung der Bestandskarte und des Bestandsverzeichnisses in

der Baulandumlegung "Neues Zentrum" in Pinneberg

Nach § 53 Abs. 2 Baugesetzbuch werden die Bestandskarte und die nachstehend unter Ziffer 1 und 2 aufgeführten Teile des Bestandsverzeichnisses des Umlegungsgebietes "Neues Zentrum" in der Zeit vom 05.01.2015 bis einschließlich 05.02.2015 während der Öffnungszeiten montags, dienstags, donnerstags und freitags von 8.30 bis 12.30 Uhr, und dienstags zusätzlich von 14.30 bis 18.00 Uhr im Rathaus in 25421 Pinneberg, Bismarckstraße 8, Zimmern 302, 308 oder 314 öffentlich ausgelegt. Die Beteiligten im Umlegungsverfahren können während dieser Zeit die Bestandskarte und das Bestandsverzeichnis einsehen und gegebenenfalls Berichtigungen beantragen. In den nachstehend unter Ziffer 3 aufgeführten Teil des Bestandsverzeichnisses ist nach § 53 Abs. 4 Baugesetzbuch die Einsicht jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Die Bestandskarte weist die bisherige Lage und Nutzung der Grundstücke des Umlegungsgebietes aus und bezeichnet die Eigentümer nach Ordnungsnummern. In dem Bestandsverzeichnis sind aufgeführt:

1. die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer,

2. die grundbuch- und katastermäßige Bezeichnung der Grundstücke

unter Angabe von Größe und Nutzungsart,

3. die im Grundbuch in Abteilung 2 eingetragenen Lasten und

Beschränkungen.

Pinneberg, den 01.12.2014

Der Vorsitzende


S e i t e 6 9

Beispiel: Verfahrensleiste Bestandskarte

Feld 1: Bestandskarte

Für das Umlegungsgebiet „GEWERBEGEBIET

AM GARTZEMER WEG“

Obergartzem

Gemarkung: Obergartzem Flur: 13, 14

Maßstab: 1:2000

Feld 2: Angefertigt

Mechernich, den

Umlegungsausschuss Der Vorsitzende

Feld 3:

Die Übereinstimmung der Bestandskarte mit den entsprechenden Teilen der Flur-

karte wird bescheinigt.

Blankenheim, den

ÖbVI


S e i t e 7 0

Beispiel: Muster Bestandsverzeichnis


S e i t e 7 1


S e i t e 7 2


S e i t e 7 3

Beispiel: Muster Umlegungskarte


S e i t e 7 4

Beispiel: Verfahrensleiste Umlegungskarte

Umlegungskarte für das Umlegungsgebiet

„GEWERBEGEBEIT AM GARTZEMER WEG“

Obergartzem

Gemarkung: Obergartzem Flur: 13, 14 Maßstab: 1:2000 Bearbeitung: Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses der Stadt Mechernich

Diese Umlegungskarte bildet mit dem Umlegungs- verzeichnis den Umlegungsplan im Sinne des § 66 Abs. 3 BauGB


S e i t e 7 5

Nach Erörterung mit den Eigentümern wurde gemäß § 66 Abs. 1 BauGB heute der Beschluss über die Aufstellung des Umlegungsplanes gefasst.

Mechernich, den 09.01.2014

Umlegungsausschuss der Stadt Mechernich gez. Dr. Decker Vorsitzender

Der Umlegungsplan ist seit dem 05.03.2014 unanfechtbar und gemäß § 71 Abs. 1 BauGB durch Bekanntmachung am 04.04.2014 in Kraft getreten.

Mechernich, den 25.03.2014

Umlegungsausschuss der Stadt Mechernich gez. Dr. Decker Vorsitzender

Die Umlegungskarte ist gemäß § 74 Abs. 2 BauGB nach Form und Inhalt zur Übernahme in das Liegenschaftskataster geeignet.

Euskirchen, den __.__.____

Der Landrat Abt. 62 Geoinformation Vermessung und Kataster

Im Auftrag


S e i t e 7 6

Beispiel: Muster Umlegungsverzeichnis


S e i t e 7 7


S e i t e 7 8


S e i t e 7 9


S e i t e 8 0


S e i t e 8 1


S e i t e 8 2

Beispiel: Bekanntmachung der Aufstellung des

Umlegungsplanes

UMLEGUNGSAUSSCHUSS DER STADT MECHERNICH

Bekanntmachung

über die Aufstellung des Umlegungsplanes und die Möglichkeit der Einsichtnahme bei berechtigtem Interesse

Baulandumlegung "Gewerbegebiet Am Gartzemer Weg" in Mechernich – Ortsteil

Obergartzem 1. Beschluss über die Aufstellung des Umlegungsplanes

Der Umlegungsausschuss der Stadt Mechernich hat gemäß § 66 Abs. 1 Baugesetzbuch durch Beschluss vom 09.01.2014 den Umlegungsplan aufgestellt. Der Umlegungsplan besteht aus den Allgemeinen Bestimmungen, der Umlegungskarte und dem Umlegungsverzeichnis. 2. Möglichkeit der Einsichtnahme bei berechtigtem Interesse

Der Umlegungsplan enthält gemäß § 66 Abs. 2 Baugesetzbuch den in Aussicht genommenen Neuzustand mit allen tatsächlichen und rechtlichen Änderungen, die die im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke erfahren. Der Umlegungsplan kann bis zur Berichtigung des Grundbuches gemäß § 69 Abs. 1 Baugesetzbuch von jedem, der ein berechtigtes Interesse darlegt, während der Öffnungszeiten

montags bis freitags von 8.30 bis 12.30 Uhr und

donnerstags zusätzlich von 14.00 bis 18.00 Uhr

im Rathaus in 53894 Mechernich, Bergstraße 1, Zimmer 118, eingesehen werden. 3. Ablauf der Frist für die Anmeldung von Rechten

Die öffentliche Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses enthält unter Ziffer III die Aufforderung zur Anmeldung von Rechten. Nach § 48 Abs. 2 Baugesetzbuch ist diese Frist mit der Beschlussfassung über die Aufstellung des Umlegungsplanes abgelaufen. 4. Zustellung von Auszügen aus dem Umlegungsplan

Den am Umlegungsverfahren nach § 48 Baugesetzbuch Beteiligten wird ein ihre Rechte betreffender Auszug aus dem Umlegungsplan mit Rechtsbehelfsbelehrung zugestellt (§70 Baugesetzbuch). Mechernich, den 09.01.2014 Der Vorsitzende


S e i t e 8 3

Beispiel: Bekanntmachung der Feststellung der

Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes

UMLEGUNGSAUSSCHUSS DER STADT MECHERNICH

Bekanntmachung

über die Unanfechtbarkeit und das Inkrafttreten des Umlegungsplanes „Gewerbegebiet Am Gartzemer Weg“

Für das Umlegungsgebiet "Gewerbegebiet Am Gartzemer Weg" in Mechernich, Ortsteil Obergartzem, im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 58 „Am Gartzemer Weg“, ist der Umlegungsplan am 05.03.2014 unanfechtbar geworden. Der Umlegungsplan tritt mit dieser Bekanntmachung in Kraft. Damit wird nach § 72 Abs. 1 des Baugesetzbuches der bisherige Rechtszustand durch den im Umlegungsplan vorgesehenen neuen Rechtszustand ersetzt. Diese Bekanntmachung schließt die Einweisung der neuen Eigentümer in den Besitz der zugeteilten Grundstücke ein. Soweit im Umlegungsplan für den Einzelfall nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist, hat die Bekanntmachung auch folgende Wirkungen: Das Eigentum an den zugeteilten Grundstücken geht lastenfrei auf die neuen Eigentümer über. Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahren der zugeteilten Grundstücke gehen ebenfalls auf die neuen Eigentümer über. Mit dieser Bekanntmachung werden die im Umlegungsplan festgesetzten Geldleistungen fällig. Die Berichtigung des Grundbuches und des Liegenschaftskatasters wird bei den zuständigen Behörden veranlasst. Bis zur Berichtigung des Grundbuches kann der Umlegungsplan in der Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses der Stadt Mechernich von jedem, der ein berechtigtes Interesse darlegt, eingesehen werden. Rechtsbehelfsbelehrung Diese Bekanntmachung kann nach § 217 Abs. 2 Satz 2 BauGB von den Betroffenen binnen sechs Wochen seit dem Tag dieser ortsüblichen Bekanntmachung durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung angefochten werden. Der Antrag ist beim Umlegungsausschuss der Stadt Mechernich, Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses im Rathaus in 53894 Mechernich, Bergstraße 1, Zimmer 118, montags bis freitags von 8.30 bis 12.30 Uhr und zusätzlich donnerstags von 14:00 bis 18:00 Uhr einzureichen. Der Antrag muss den Verwaltungsakt bezeichnen, gegen den er sich richtet. Falls die Frist durch das Verschulden eines Bevollmächtigten versäumt werden sollte, so würde dessen Verschulden dem vertretenen Antragsteller zugerechnet werden. Mechernich, den 25.03.2014 Der Vorsitzende


S e i t e 8 4

Beispiel: Wertermittlung Wedel

Wertermittlung

im Umlegungsverfahren

„Wieden“

in der Stadt Wedel

Bebauungsplan Nr. 68

Wertermittlungsstichtag: Bekanntmachung des Umlegungs-

beschlusses 21.08.2000

UMLEGUNGSAUSSCHUSS

der Stadt Wedel


S e i t e 8 5

I. Rechtsgrundlage

Zur Durchführung der vom Stadtrat der Stadt Wedel am 02.09.1999

angeordneten Umlegung im Planungsgebiet der Stadt Wedel, Bebauungsplan

Nr. 68, hat der Rat der Stadt Wedel am 22.06.2000 gem. § 47 des Baugesetz-

buches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. August 1997

(BGBL. S. 2441, ber. BGBL. 1998 I S. 137) in Verbindung mit der Vierten

Verordnung zur Durchführung des Bundesbaugesetzes, jetzt Baugesetzbuch,

über die Bildung von Umlegungsausschüssen und das Vorverfahren in

Umlegungs- und Grenzregelungsangelegenheiten vom 30. März 1961 (GVOBl.

Schl.- H. S 45), zuletzt geändert durch LVO vom 17. Oktober 1980 (GVOBl.

Schl. - H. S. 315), den Umlegungsbeschluss gefasst. Die ortsübliche

Bekanntgabe des Umlegungsbeschlusses erfolgte am 21.08.2000.

Die Flurstücke die das Umlegungsgebiet bilden, können dem Umlegungs-

beschluss entnommen werden.

II. Wertermittlung

II.1 Wertermittlungsstichtag

Wertermittlungsstichtag, sowohl für die Ermittlung der Einwurfswerte als auch

der Zuteilungswerte, ist der Zeitpunkt der Bekanntgabe des Umlegungs-

beschlusses nach § 47 BauGB.1

Wertermittlungsstichtag: 21.August 2000

II.2 Gegenstand der Wertermittlung

Gesetzliche Grundlage der Wertermittlung im Umlegungsverfahren sind

insbesondere die §§ 57 und 58 BauGB. Dort wird Bezug genommen auf den

Verkehrswert. Damit gelten zunächst die allgemeinen Grundlagen der

Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB in Verbindung mit der WertV. Der

Verkehrswert ist jedoch auf den reinen Bodenwert zu beziehen, also den Wert,

der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Der zu ermittelnde Wert der Einwurfsgrundstücke richtet sich nach der Qualität

des Bodens, die ohne die Umlegung vorhanden wäre. Die Bewertung der

Zuteilungsgrundstücke erfolgt auf Grundlage der im Bebauungsplan

ausgewiesenen Nutzbarkeit der Grundstücke.

1 vergl. § 57 Satz 2 BauGB; vergl. BGH, Urteil vom 21.02.1980 – III ZR 84/78-, EzGuG 17.37.


S e i t e 8 6

II.3 Einwurfswerte

II.3.1 Entwicklungszustand

Wie bereits unter II.2 erwähnt richtet sich der Wert der Einwurfsgrundstücke

nach der Qualität des Bodens, die ohne Umlegung vorhanden wäre.

Die Flächen, für die ohne Bebauungsplan bereits Baurecht bestand, können

der als Anlage 1 beigefügten Karte (Zone I) entnommen werden.

Diese bereits erschlossenen Grundstücke gehen in der Einwurfsbewertung mit

dem Entwicklungszustand baureifes Land i.S.d. § 4 Abs. 4 WertV ein.

Die noch nicht erschlossenen Einwurfsgrundstücke sind mit dem

Entwicklungs-zustand Rohbauland i.S.d. § 4 Abs. 3 WertV unter

Berücksichtigung des unterschiedlichen Maßes und der Art der baulichen

Nutzung zu werten.2 (siehe Anlage 1, Zone II)

II.3.2 Deduktive Ermittlung des Einwurfswertes für das Rohbauland

Obwohl sich der Einwurfswert als Verkehrswert definiert, der sich für das

unbebaute Grundstück (Bodenwert) grundsätzlich unter Berücksichtigung

planungsbedingter Werterhöhungen, jedoch ohne Berücksichtigung

umlegungsbedingter Werterhöhungen definiert, und somit einer

eigenständigen Verkehrswertermittlung unter Heranziehung entsprechender

Vergleichspreise - zumindest prinzipiell - zugänglich ist, bedient sich die Praxis

des sogenannten deduktiven Verfahrens. Dabei werden Vergleichspreise für

baureifes Land herangezogen und die ausstehenden Umlegungsvorteile in

Abzug gebracht.3

In der Gesamtschau ergeben sich folgende Umlegungsvorteile:

Verkürzung der Aufschließungsdauer,4

Erschließungsvorteil (Verbesserung der Grundstücksgrenzen, Grunderwerb für den Gemeinbedarf),

Vorteile bezüglich der Bereitstellung von Ausgleichsflächen sowie durchgeführter Ausgleichsmaßnahmen dieser zugeordneten Grundstücke,

Lage- und Gestaltungsvorteil,

Ersparte Aufwendungen im Verhältnis zu einer privatrechtlichen Bodenordnung (Vermessungskosten, Notarkosten, Grundbuchgebühren, Teilungsgenehmigung, Grunderwerbssteuer),

Verbesserung der rechtlichen Gegebenheiten aufgrund Neuregelungen von Rechten und Lasten.

2 BVerfG, Beschluß vom 17.12.1964 -1BvL 2/62-, EzGuG 17.25; BGH, Urt. vom 22.6.1978 -III ZR 92/75- EzGuG ; BGH, Urt.

vom 19.1.1984 -IIIZR 185/82-, EzGuG 17.50; BGH, Urt. vom 15.11.1979 -III ZR 78/78, EzGuG 17.36. 3 vergl. § 4 WertV

4 vergl. § 4 WertV


S e i t e 8 7

II.3.3 Vergleichspreise

Der Verkehrswert für baureifes Land, erschließungsbeitragsfrei, ist, wie bereits angesprochen, im Vergleichswertverfahren i.S. des § 13 und 14 WertV zu ermitteln.

Zur Ermittlung des Bodenwertes können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden.5

Der Bodenrichtwert ist ein aus Kaufpreisen ermittelter durchschnittlicher Bodenwert, für den im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen.

Nach Auskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis

Pinneberg betragen die Bodenrichtwerte für baureifes Land im Bereich der

Gemarkung Wedel außer im Bereich förmlich festgestellter Sanierungsgebiete

für Bauflächen zum Wertermittlungsstichtag 31.12.1998 für

Einzelhausbebauung 194 €/m²

Doppelhausbebauung 238 €/m²

Reihenhausbebauung 332 €/m²

Geschosswohnungsbau 294 €/m². Zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2000 wurden durch den

Gutachterausschuss die folgenden Bodenrichtwerte ermittelt:

Einzelhausbebauung 232 €/m²

Doppelhausbebauung 250 €/m²

Reihenhausbebauung 362 €/m²

Geschosswohnungsbau 270 €/m². Der aufgeführte Bodenrichtwert bezieht sich auf erschließungsbeitragsfreies Bauland.

Der Bebauungsplan setzt im Bereich des Umlegungsverfahrens Einzel- und Doppelhäuser sowie Hausgruppen als Bauweise fest. Die Zahl der Vollgeschosse gibt er mit I bzw. II vor, mit einer festgelegten maximalen Firsthöhe von 8m im Bereich des Steinberges und 11 m im übrigen Umlegungsgebiet. Insofern ist auch Geschosswohnungsbau möglich.

Der Bodenrichtwert für Einfamilienhausbebauung kann nach sachverständiger Meinung unberücksichtigt bleiben, da davon ausgegangen werden kann, dass hier aufgrund der hohen Bodenwerte eher die höherwertige Ausnutzbarkeit auf den Grundstücken realisiert wird.

Als Wert für vollerschlossenes Bauland kann nach sachverständiger Auffassung nur ein Mittelwert aus den Bodenrichtwerten für Doppelhaus-, Reihenhausbebauung und Geschosswohnungsbau angesetzt werden.

5 vergl. § 13 Abs. 2 WertV


S e i t e 8 8

Aufgrund der zeitlichen Nähe der beiden Wertermittlungsstichtage 21.08.2000 und 31.12.2000 ist es sachgerecht, nur das Mittel des letztgenannten Stichtages zur Bodenwertermittlung heranzuziehen. Somit ergibt sich der vollerschlossene Bodenwert für das Umlegungsverfahren „Wieden“ nach sachverständiger Meinung zu 575,- DM/m². Die Höhe der Erschließungskosten für die im Baugebiet „Wieden“ neu zu erschließenden Bauflächen belaufen sich nach Ermittlung der Stadtverwaltung Wedel auf ca. 47 DM/m². Für das Bodenordnungsverfahren ergibt sich somit ein Bodenwert von 528,- DM/m², straßenlandbeitragsfrei, erschließungsbeitragspflichtig. Im Folgenden wird aus dem vorgenannt ermittelten Bodenwert mittels des beschriebenen deduktiven Verfahrens der Rohbaulandwert (Einwurfswert) abgeleitet. Dabei wird als Besonderheit ein eigenständiger Einwurfswert für die Flächen Dünkel, Ordnungsnummer 12, und Kleinwort, Ordnungsnummer 18, ermittelt, da letztgenannte Flächen lediglich ausgleichflächenpflichtig sind.


S e i t e 8 9

b.1 Kalkulationsmodell „Baugebiet“ 6

Ermittlung des Rohbaulandpreises mittels deduktiven Preisvergleichs nach Prof. Dr.-Ing. Walter Seele Bodenwert, erschließungsbeitragsfrei 294,00 €/m² - Erschließungskosten - 24,00 €/m² Bodenwert, straßenlandbeitragsfrei, 270,00 €/m² Zuteilungswert

erschließungsbeitragspflichtig

- ersparte Aufwendungen*) K -1,54 €/m² für die Grundstücksneuordnung

Bodenwert, erschließungsbeitragspflichtig 268,46 €/m² Flächenabzug: - (BsBfr – K) x (f/100) -80,43 €/m² Bodenwert, Rohbauland, ohne Wartezeit 188,03 €/m² x 1/q^n (geschätzte Umlegungsdauer) x 0,942866



Bsbfr = Bauland, straßenlandbeitragsfrei f = Flächenabzug in % (29,79 %)

K = ersparte Aufwendungen (1,54 €/m²)

q^n = (1+ p/100)^n



6 Modell nach Prof. Dr.-Ing. Walter Seele, emeritierter Prof. am Lehrstuhl für Bodenordnung und Bodenwirtschaft an der

Universität Bonn


S e i t e 9 0

b.2 Kalkulationsmodell für die im Baugebiet befindlichen lediglich

ausgleichflächenpflichtigen Flächen 7

Ermittlung des Rohbaulandpreises mittels deduktiven Preisvergleichs nach Prof. Dr.-Ing. Walter Seele Bodenwert, erschließungsbeitragsfrei 294,00 €/m² - Erschließungskosten - 24,00 €/m² Bodenwert, straßenlandbeitragsfrei, 270,00 €/m² Zuteilungswert

erschließungsbeitragspflichtig

- ersparte Aufwendungen*) K -1,54 €/m² für die Grundstücksneuordnung

Bodenwert, erschließungsbeitragspflichtig 268,46 €/m² Flächenabzug: - (BsBfr – K) x (f/100) -37,04 €/m² Bodenwert, Rohbauland, ohne Wartezeit 231,42 €/m² x 1/q^n (geschätzte Umlegungsdauer) x 0,942866



Bsbfr = Bauland, straßenlandbeitragsfrei f = Flächenabzug in % (13,8 %)

K = ersparte Aufwendungen (1,54 €/m²)

q^n = (1+ p/100)^n



7 Modell nach Prof. Dr.-Ing. Walter Seele, emeritierter Prof. am Lehrstuhl für Bodenordnung und Bodenwirtschaft an der

Universität Bonn


S e i t e 9 1

II.3.4 Einwurfswert für Waldflächen

Der Wert für die im Bebauungsplan ausgewiesene Waldfläche lässt sich in die

Qualität Bauerwartungsland gemäß § 4 Abs. 2 WertV einordnen. Der

Bauerwartungslandwert lässt sich nach allgemeiner Sachverständigen-

meinung mit ca. 20 % des Wertes von erschließungsbeitragspflichtigem

baureifem Land ermitteln.8

Somit ergibt sich der Einwurfswert für das Bauerwartungsland zu

50,00 €/m².

8 vergl. Sprengnetter, Handbuch zur Ermittlung von Grundstückswerten; Band IV; Teil 4; 4.2.2


S e i t e 9 2

Bodenordnerische Kalkulation zum Umlegungsverfahren „Wieden“ in der Stadt Wedel

Umringsfläche 87.275 m²

Umlegungsmasse U = 87.275 m² (gerechnet)

U = 87.308 m² (Buchfläche)

Differenz d = 33 m²

Einwurfsmasse Zone I EI = 32.346 m²

(Bauland, voll erschlossen)

Zone II EII = 53.432 m²

(Rohbauland)

Zone III EII = 1.497 m²

(Bauerwartungsland; Wald)

Bei der Einwurfsmasse aus Zone II ist zu unterscheiden zwischen Rohbauland, welches nur abzugsfähig bzgl. der öffentlichen Grünflächen ist und Rohbaulandflächen, welches abzugsfähig bzgl. der öffentlichen Grünflächen und des Straßenlandbeitrages ist.

Zone II(Kleinwort) 4.098 m²

Zone II(Restfläche) 49.334 m²

Alte Verkehrsflächen A = 0 m² Abzugsfähige Flächen nach § 55. Abs. 2 BauGB Nöfftl. Grünflächen = 7.539 m²

Nöfftl. Straßenflächen = 6.853 m²

Summe = 14.392 m² + d = 14.405 m²

Verteilungsmasse Zone I VI = 29.463 m²

Die fehlenden 2.883 m² werden in Zone II

aufgebracht.

In der Zone II findet kein Flächenabzug statt.

=> q = 1

Zone II VII = 39.060 m²

In der Zone I liegen 2.883 m² Verkehrsflächen

sowie die in der Zone II liegenden 131 m² die

zur Erschließung des rückwärtigen Gebietes


S e i t e 9 3

erforderlich sind. Diese Fläche ist daher durch

die bevorteilte Zone II aufzubringen.

Für die Ermittlung des Flächenabzuges bei der Zuteilungsfläche in Zone II ist wie beim Einwurf zu unterscheiden zwischen Bauland, welches nur abzugsfähig bzgl. der öffentlichen Grünflächen ist und Baulandflächen, welche abzugsfähig bzgl. der öffentlichen Grünflächen und des Straßenlandbeitrages sind.

Zone II(Kleinwort) f = 14,10952238

Zone II(Restfläche) f = 28,84997754

Zone III VIII = 1.366 m²

Die fehlenden 131 m² werden in Zone II

aufgebracht.

In der Zone II findet kein Flächenabzug statt.

=> q = 1

Einwurfsmasse in €

GFZ 0,4 EI = 15.279 m² x 232 €/m² = 3.544.728 €

GFZ 0,5 EI = 8.086 m² x 254 €/m² = 2.053.844 €

GFZ 0,6 EI = 8.981 m² x 274 €/m² = 2.460.794 €

Summe EI = 8.059.366 €

EII (Kleinwort) = 4.098 m² x 194 €/m² = 795.012 €

EII(Restfläche) = 49.334 m² x 161 €/m² = 7.942.774 €

EIII = 1.497 m² x 50 €/m² = 74.850 €

Eg = 16.872.002 €

Verteilungsmasse in €

GFZ 0,4 VI = 13.937 m² x 232 €/m² = 3.233.384 €

GFZ 0,5 VI = 7.541 m² x 254 €/m² = 1.915.414 €

GFZ 0,6 VI = 7.985 m² x 274 €/m² = 2.187.890 €

Summe VI = 7.336.688 €

GFZ 0,4 VII = 26.706 m² x 232 €/m² = 6.195.792 €

GFZ 0,5 VII = 5.702 m² x 254 €/m² = 1.448.308 €


S e i t e 9 4

GFZ 0,6 VII = 6.632 m² x 274 €/m² = 1.817.168 €

Summe VII = 9.461.268 €

- 131 m² x 50 €/m² = 6.550 €

- 545 m² x 254 €/m² = 138.430 €

- 1.342 m² x 232 €/m² = 311.344 €

- 996 m² x 274 €/m² = 272.904 €

= 8.732.040 €

VIII = 1.366 m² x 50 €/m² = 68.300 €

Vg = 16.137.028 €

Verteilungsquotient q I = 1.822.225 / 1.315.965 = 1.38470628

q II = 1

Abzuschöpfender Umlegungsvorteil 221.614 €

Kostenkalkulation

Personalkosten der Geschäftsstelle des 35.800 € Umlegungsausschusses

Kosten der Vermessung a) Umringsvermessung 7.700 € b) Umlegungsvermessung 92.100 €

Summe 135.600 €

Restbetrag 86.014 €


S e i t e 9 5

Vereinfachte Darstellung der Umlegung für die

Erörterungsgespräche:

Alter Bestand

Alle Grundstücke des Umlegungsgebiets werden

rechnerisch zu einer sogenannten Umlegungsmasse vereinigt.

Aus der Umlegungsmasse werden die örtlichen Flächen für öffentliche Zwecke vorweg ausgeschieden.

Die verbleibende (Verteilungs-)masse ist nach einem bestimmten Maßstab an die

Eigentümer zu verteilen.

stärkung des kommunalen land managements in … · ein handbuch für die praxis dipl.-ing. ... aus...

Documents