standortampel einzelhandel sulzburg 2017 ws1€¦ · analyse des marktes bewertung hinsichtlich der...
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Ablauf (Einzelhandel)
19.06.2017, 19 – 21 Uhr - Workshop 1: Angebotsseite
• Standortampel Einzelhandel – Ablauf und Idee dahinter
• Zahlen, Daten, Fakten – Struktur und Sortimente der untersuchten Betriebe heute
• Bewertung der Betriebe im Bestand
27.06.2017, 19 – 21 Uhr - Workshop 2– Nachfrageseite/Potentiale
• Die Potentiale – Raumordnung, Kunden, Gäste, Kaufkraft, Flächen
• Versorgungsziele im Handel
• Annahmen zur Erreichung der Versorgungsziele
12.07.2017, 19 – 21 Uhr - Workshop 3 – Ideenwerkstatt
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas Kaiser 2
Ziele der Standortampel Einzelhandel
• Sensibilisierung von Gemeinden unter 10.000 Einwohnern in
Richtung Einzelhandelsentwicklung und
Nahversorgungsicherung
• Zukunftsprognose Versorgungssicherheit
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas Kaiser 3
Die Idee dahinter!
4
Analyse des Bestandes
teilw. Analyse des
Marktes
Bewertung
hinsichtlich
der
Versorgungs-
und
Angebots-
funktion
Abwägung
von
Versorgungs-
potentialen
Definition der
Versorgungs-
ziele der
Gemeinde
hinsichtlich
Lagen, Größen,
Städtebauliche
Aspekte,
Sortimente, ..
Konzept Standorte
im Bestand oder
Neuansiedlung:
Wo?
Konzept der
gewünschten
Sortimente: Was?
Umset-
zung
Ideen-
werk-
statt
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas Kaiser
Zielvorschlag
Sicherstellung der aus Sicht der Kunden zu definierenden
Versorgungsziele im Einzelhandel in einem Planungshorizont
von 10 Jahren in den einzelnen Sortimentsbereichen durch
geeignete der Stadt über den Gemeinderat zu empfehlende
Maßnahmen.
IHK 5
Der Einzelhandel
Wie ist der Status Quo?
Welche Sortimente und Betriebstypen fehlen heute?
Wie definieren wir wenn überhaupt die Einkaufslagen?
Ist die Innenstadt hinsichtlich der Einzelhandelsnutzung zu retten?
Welche Rahmenbedingungen liegen für eine Einzelhandelsentwicklung vor?
Wie entwickelt sich der Einzelhandelsbestand?
Welche Versorgungsziele im Einzelhandel empfehlen wir für Sulzburg?
Welche Maßnahmen müssen ergriffen werden zur Erreichung dieser Ziele?
IHK 7
Sulzburg
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas
Kaiser8
* Statisches Landesamt
** MB-Research 2016
*** dwif Studie 2012
Begehung und Befragung
Einzelhandel
Wann?
April 2017
15 Einzelhandelsbetriebe als Datenbasis
2.164 qm VK-Fläche
+ 2.500 qm Außenfläche Gräfin Zeppelin
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas Kaiser 9
Einzelhandel
29 Betriebsstätten Handel und
artverwandt (Friseure, Kosmetik,
Hofläden, Weingüter ..) festgestellt
- davon 4 Leerstände und 6
Umnutzungen
- 4 nicht relevant ( 1 KFZ Handel, 1
Landmaschinen, 1 Schnapsbrennerei,
1 Mühlenladen
15 Betriebe als relevante Datenbasis
im Einzelhandel
Zitate aus den Befragungen - Mehrfachnennungen
„Warum soll man schon in eine Sackgasse fahren?“
„Parken ist manchmal Problem, weil die Kunden am liebsten direkt vor dem Geschäft parken wollen“
„Marktplatz sollte attraktiver werden“
„Veranstaltungen sind das Zugpferd“
„Einige sehr gute Betriebe prägen den Ort“
"Seit Sutter Markt in Dottingen ist, hat sich die Kundenfrequenz im Ort stark verringert"
...
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas Kaiser 10
Versuch der Lagendefinition
18
• zentrale Lagen: 1 A Lage, Nebenlagen B-Lagen,
Randlagen Kern,
• nicht-zentrale Lagen: Gewerbegebiet, isolierte Lage
macht das Sinn?
Nur wenn es einen schützenswerten Bereich Innenstadt geben
soll!!!
Verkaufsflächen nach Lagen
19IHK Standortampel Einzelhandel Thomas Kaiser
„Schiefes“ Verhältnis Verkaufsfläche Kernlage zu Nicht Kernlage:
1 : 2
Vergleichswerte
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas Kaiser 20
Bundesdurchschnitt: 1,9 qm VK-Fläche pro EW und 410 qm pro Betrieb
Durchschnittliche Größe der Verkaufsfläche Sulzburg
= 2.164 qm / 15 Betriebe = 144 qm (unter dem Bundesdurchschnitt)
Durchschnittliche QM Verkaufsfläche pro Einwohner
= 2.164 qm/ 2.646 EW* = 0,8 qm VK-Fläche pro EW
Unterdurchschnittlich im Bundesvergleich
* Stat. Landesamt 2016
Größenstruktur nach Verkaufsfläche
23IHK Standortampel Einzelhandel Thomas Kaiser
60 % der Betriebe sind Kleinstbetriebe unter 50 qm Verkaufsfläche
Eigentum oder Miete: JA = im Eigentum
25IHK Standortampel Einzelhandel Thomas Kaiser
53 % der Betreiber sind im Eigentum
Ist Betrieb Ausbildungsbetrieb und bildet auch derzeit aus?
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas
Kaiser26
Digitale Präsenz!
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas
Kaiser29
47 % haben schlechte digitale Sichtbarkeit.
Mittagspause vorhanden?
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas
Kaiser32
Modelle schwanken sehr stark.
Von 12:30 Uhr bis 15:00 Uhr ist
alles vertreten. 2 ½ Stunden
keine verlässliche ÖZ.
Mittwoch Nachmittag geschlossen?
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas
Kaiser33
Grenzlandregelung wurde in den 60er Jahren eingeführt und
in den 80ern abgeschafft. Leider nicht überall!
Nutzungskopplungen sind gut
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas
Kaiser35
Mangelnde Rentabilität kann oft nur durch
Nutzungskopplungen ausgeglichen werden.
In 7 Betrieben ist der Einzelhandel auch
nicht Hauptumsatzbringer!
Nebensortimente
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas
Kaiser36
Nicht alle Sortimente sind auch in der Wahrnehmung
Hauptsortimente der Betriebe. Vieles gibt es als Rand- und
Nebensortiment. Daher kann es aus Sicht der Bevölkerung gut
sein, dass diese Sortimente in Umfang, Darstellung und
Wahrnehmung nicht den Erwartungen entsprechen.
Welche Sortimente sind vorhanden – welche nicht?
1. in der Nahversorgung mit Lebensmittel, Getränken,
Schreibwaren, Drogerie und Apotheke
2. in der erweiterten Versorgung mit Sortimenten wie Bekleidung,
Schuhe, Sport, Bücher, Optik, Uhren, Schmuck, ….
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas
Kaiser38
Vermeintlich nicht vorhandene Sortimente
Nahversorgungsrelevante S. Nicht nahversorgungsrel. Sortimente
Reformwaren, Naturkost Damenbekleidung
Feinkost Herrenbekleidung
Fisch Kinderbekleidung
Biowaren Wäsche, Bademode
Drogerie Sportbekleidung und – artikel
Sanitätsfachhandel
Bettwaren
Beleuchtung
Camping
Musikalien
Parfümerie
Hörgeräte
IHK 39
Nahversorgung
Fragestellungen:
• Wie wichtig ist die Ortsteilversorgung? Grundsatzfrage
• Korrespondieren die Nahversorgungskreise und deren
Verdichtung mit den Siedlungsdichten heute und in Zukunft?
IHK 42
Feststellungen Nahversorgung
• Ortsteile Laufen und St. Ilgen sind nicht nahversorgt
• Kernort ist mit Ausnahme des Westteils nahversorgt
• Sutter Neuansiedlung hat die „theoretische“
Nahversorgungssituation grundsätzlich zunächst nicht verändert
IHK 44
Denkbare Ansätze
1. Bäckereifiliale eines regionalen Anbieters im Laufen platzieren
(Bäckereifiliale braucht in etwa 500 Einwohner für deren
Rentabilität)
Wo?
Wer?
oder Mobiler Verkaufswagen in Laufen mit regelmäßigen
Anfahrtszeiten.
(Mobiler Wagen Metzgerei soll bereits anfahren)
IHK 45
Denkbare Ansätze
2. Nachhaltige Sicherstellung der Nahversorgung im Kernort
anstreben.
- kein Rückzug EDEKA „in Raten“ zulassen, da sonst Kunden
endgültig abwandern
- bereits jetzt Planung eines nachhaltigen durch die
Bevölkerung und der Gemeinde gestützten Modells der
Nahversorgung
IHK 46
Leerstandsthematik
Welche Leerstände wären wie reaktivierbar?
Sind die Umnutzungen förderlich für die Attraktivität der
Innenstadt?
Trüben Leerstände und Umnutzungen das Stadtbild?
Entscheidend: Lassen sich die Eigentümer mit einbinden?
IHK 47
Leerstände Einzelhandel
50IHK Standortampel Einzelhandel Thomas Kaiser
Insgesamt etwa 360 qm Leerstände und Umnutzungen
= 17 % der Fläche und 40 % der Gesamtbetriebe (10 von 25 Betrieben)
8 Betriebe befinden sich in vermeintlicher 1 A Lage. Das macht die Anzahl kritisch!
Meine Feststellungen Leerstände
• 17 % klingen dramatisch.
• Besonders entlang der Hauptstraße fallen diese Leerstände und Umnutzungen auf. Verstärkt wird dieses Bild durch Fremdnutzungen ehemaliger Einzelhandelsbetriebe und Kaschierungen von Leerständen
• Kein Eigentümer derzeit aktiv auf Suche in Immobilienscout24.de
• Mietniveau weitgehend unbekannt – Mieten teilweise heute schon subventioniert
Die Frage ist daher!
Ist die derzeitige (Nicht)-Nutzung die beste aus Sicht der Stadtmarketingziele?
IHK 52
Flächenmanagement schon sinnvoll?
• Umfrage Mietniveau – Bereitschaft der Eigentümer?
• Tendenz der Zunahme von Leerstandzeiten?
• Als Einzelhandel reaktivierbare Flächen vorhanden?
• Umnutzungspotential vorhanden? Wenn ja, in was?
• Weiteres Kaschierungspotential vorhanden?
wenn also Leerstandsmanagement angegangen wird, muss klar sein, was man wo in welcher Dimension und Qualität haben möchte. Besser Flächenmanagement!!
IHK 53
Denkbare Umnutzungen
• Wohnbebauung
• Dienstleistungsbranchen wie Rechtsanwälte, Ärzte, …
• Kinder- und Jugendeinrichtungen
• Schaufenster von lokalen Handwerksbetrieben
• Museum, Kultur
• Gastgewerbe
zwingend wäre aber, wenn kein Schaufenster mehr benötigt wird, dies auch zurück zu bauen.
IHK 54
Altersklassen der Betreiber
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas Kaiser 57
78 % sind über 45 Jahre alt, davon sogar 43 % über 55 Jahre.
6 Betriebe mit Inhabern
über 55 Jahre
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas Kaiser 58
Fortführung nach 10 Jahren?
- Gräfin Zeppelin wohl unkritisch
- Apotheke abhängig von Ärzteversorgung
- Ruf eher als Filialbäckerei
- Rest sehr fraglich
Selbsteinschätzung der Wettbewerbsfähigkeit heute
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas
Kaiser59
Jahn hat bereits zum Ende
Oktober gekündigt
Frage nach der
Postversorgung offen?
Rest arbeitet am Rand der
Wirtschaftlichkeit
Selbsteinschätzung der Wettbewerbsfähigkeit in 10 Jahren
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas
Kaiser60
Gründe dafür:
- zu hohe Miete
- Standort bricht weiter weg
- Nachfolge nicht geregelt
- kein Personal
- Wirtschaftlichkeit
Denkbare Fragestellungen
• Macht es Sinn die bestehende Nahversorgung im Ortskern aufrecht zu erhalten?
• Gibt es alternative Konzepte der Nahversorgung, die – wenn man diese jetzt angeht – sinnvoller erscheinen?
• Gibt es weitere Frequenzbringer in der Innenstadt, die für ein "Grundrauschen" sorgen können?
• Macht eine neue Positionierung aller Stadtmarketingakteure für Sulzburg und seine Ortsteile Sinn?
• Braucht Laufen eine eigene Positionierung?
• Wäre Slow City ein denkbarer Ansatz?
• Kann das Thema Wein für Laufen nach ausgebaut werden?
IHK 61
Meine Feststellungen heute - SWOT
Stärken
Städtebaulich sehr attraktiver Ortskern Sulzburg
Großveranstaltungen in Fokus
Einige wenige sehr gute Leuchtturmbetriebe wie Hirschen, Gräfin Zeppelin, Jonny B, Schlumberger
PKW-Frequenz in Laufen gut
Laufen Positionierung über Wein erkennbar
Wohnort mit noch attraktiven Standortfaktoren wie Ärzte, Schule, Kindergarten, Banken, Wald, ...
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas
Kaiser62
Meine Feststellungen heute
Schwächen
- Sackgasse Sulzburg
- Erodierende Innenstadtfunktionen
- Sichtbare und kaschierte Leerstände
- Touristische Hotspots kaum wahrnehmbar
- Schwächelnder Magnet Einzelhandel in der Innenstadt
- Bevölkerung versorgt sich meist außerhalb
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas
Kaiser63
Meine Feststellungen heute
Chancen
• Positionierung über Events vorstellbar
• Nachhaltige Positionierung als lebenswerte Stadt Slow City denkbar
• Einige Perlen überregional vermarkten (Feine Auslese)
• Schon vorhandene Frequenzpunkte wie Sutter Dottingen, Zeppelin als
Werbeort für Innenstadt nutzbar
• Ausbau des Tagestourismus
• Schaffung von authentischen Übernachtungsmöglichkeiten in der Region
(Kuckkucksnest-Konzept)
• Kur- und Erholungsortregelung nutzbar für Verkauf an Sonntagen
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas
Kaiser64
Meine Feststellungen heute
Risiken
• Wegbrechen von weiteren wichtigen Innenstadtfunktionen wie Arzt, Handel,
Museum, Banken, Gastronomie, Bäcker, …
• Parken nicht zum Problem werden lassen – eher Überangebot suggerieren
• Spannungsfeld zwischen Wirtschaft und Kultur kann zu Problem werden
• Alle Leistungsträger eines Stadtmarketing müssen an Bord geholt werden
(Handel, Kultur, Gastgewerbe, Stadt)
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas
Kaiser66
Meine Feststellungen
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas
Kaiser67
• In Sulzburg macht ein losgelöstes Einzelhandelskonzept mit der
Festlegung von zentralen Bereichen und einer Sulzburger
Sortimentsliste nicht wirklich Sinn
• Einzelhandel kann nur funktionieren, wenn es ein
Innenstadtkonzept gibt. Dazu gehören auch ein Gastrokonzept,
eine Veranstaltungskonzept, ein Städtebauliches Konzept – also
ein Stadtmarketingkonzept.
Vielen Dank
Dipl.-Kfm. Thomas Kaiser
Handelsreferent
IHK Südlicher Oberrhein
Lotzbeckstraße 31
77933 Lahr
Tel 07821 2703-640
Mail [email protected]
IHK Standortampel Einzelhandel Thomas Kaiser 68