Stephan Seilheimer

Immobilien-Portfoliomanagementfiir die offentliche Hand

GABLER EDITION WISSENSCHAFT

Stephan Seilheimer

Immobilien-Portfolio-management fiir die offentliche Hand

Ziele, Nutzen und Vorgehen in der Praxis auf der Basis von Benchmarks

Mit einem Geleitwort von Prof. Dr.-lng. Claus JiJrgen Diederichs

Deutscher Universitats-Verlag

Bibliografische Information Der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothel<verzeichnetdiese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet uber <http://dnb.d-nb.de> abrufbar.

Dissertation Bergische Universitat Wuppertal, 2006

l.AuflageFebruar2007

Alle Rechte vorbehalten © Deutscher Universitats-Verlag I GWV Fachverlage GmbH, Wiesbaden 2007

Lektorat: Brigitte Siegel / Stefanie Brich

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Umschlaggestaltung: Regine Zimmer, Dipl.-Designerin, Frankfurt/Main Gedruckt auf saurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier Printed in Germany

ISBN 978-3-8350-0671-3

Geleitwort V

Geleitwort

Das offentliche Immobilienvermogen von Bund, Landern und Kommunen in Deutsch-

land wird derzeit auf rd. 800 Mrd. € geschatzt. Durch die demographische Entwick-

lung in Deutschland mit dem prognostizierten Ruckgang der Bevolkerung und einer

zunehmenden Verschuldung der offentlichen Hand geraten offentliche Immobilien im-

mer mehr in den Fokus des Interesses. Sie binden vie! Kapital, werden entweder nicht

mehr benotigt oder mussen effizienter bewirtschaftet werden. Dies setzt voraus, dass

der offentliche Immobilienbestand systematisch erfasst, nach technlschen, wirtschaft-

lichen und rechtlichen Kriterien durchleuchtet, durch Verbesserungsmaf3nahmen ent-

wlckelt und anschlieBend entweder - well betriebsnotwendig - welter genutzt oder - well

nicht betriebsnotwendig - verau3ert wird. Hauptanstrengungen der Vergangenheit um-

fassten die Unterstutzung des operativen Geschafts der Gebietskorperschaften, z.B.

die Optimierung der Datengrundlage. Seilheimer stellt zur Abgrenzung gegenuber vor-

handenen Forschungsergebnissen und Veroffentlichungen dar, dass strategische In-

strumente, wie z.B. Portfolioanalysen und Benchmarking, im offentlichen Immobilien-

management durchaus Anwendung finden. Es fehit jedoch ein ganzheitliches, syste-

matisches und auf alle Bereiche der offentlichen VenA/altung ausgerichtetes Modell zur

Analyse, Bewertung und Steuerung von offentlichen Immobilienportfolien. Diese Lucke

schlieBt Seilheimer.

Zum Begriffsverstandnis und zur anschlieBenden Ven/vendung innerhalb des zu ent-

wickelnden Modells eriautert Seilheimer das Benchmarking. Er analysiert den Stand

der Privatisierung innerhalb des Public Real Estate Managements (PREM) in Deutsch­

land und skizziert den mittelfristigen Ruckzug der offentlichen Hand auf das Bautrager-

modell. Seilheimer beschreibt dann Arten, Ziele und Anforderungen an Kennzahlen

und an Kennzahlensysteme, vorhandene Kennzahlensysteme sowie insbesondere das

Portfoliomanagement als zweidimensionales Kennzahlensystem.

AnschlieBend schildert er die bisherige Bedeutung des Benchmarkings im PREM, die

kritische Haushaltssituation der offentlichen Hand, die Konkurrenz- und Wettbewerbs-

situation sowie eingesetzte und geplante Managementinstrumente. Als wichtiges Er-

gebnis seiner umfassenden emplrischen Untersuchung von 275 Organisationen des

Immobilienmanagements auf Bundes-, Landes- und Kommunalebene zum Benchmar­

king als Grundlage des Portfollomanagements zeigt Seilheimer, dass Benchmarking

bei 2/3 der Organisationen etabliert ist und die gewiinschten Vergleichspartner i.d.R.

im offentlichen und privaten Immobilienmanagement zu finden sind. Den groBten Nut-

zen von Benchmarking sehen die Organisationen in der Betriebs- und Nutzungsphase

sowie in der Durchleuchtung der Gesamtorganisation. Als wichtigste Ziele werden die

Kostenoptimierung und die Optimierung der eigenen Aufbauorganisationen gesehen.

yi Geleitwort

Seilheimer entwickelt ein 5-stufiges Analyse-, Bewertungs- und Steuerungsmodell zur

Portfolio-Optimierung fur das PREM mittels Benchmarking. Kernbestandteile des Mo-

dells sind zwei Kennzahlenbaume fur die Dimensionen Relativer Wettbewerbsvorteil

und Marktattraktivitat mit einem ausfuhrlichen Bewertungskatalog aus 52 Kennzahlen

fur offentliche Immobilienportfolios.

Bei der Erprobung des von ihm entwickelten Analyse-, Bewertungs- und Steuerungs-

modells fiir offentliche Immobilien folgt Seilheimer exakt derselben Gliederungsstruk-

tur des vorhergehenden Kapltels. Sie wird bei einer Organisation des offentllchen Im-

mobilienmanagements mit einem Ausgangsportfolio von 71 eigenen Immobilien mit

500 T m^ NF vorgenommen. Hohen Praxisbezug weist die Arbeit insbesondere bei der

verdichteten Darstellung der Immobilienpolltik, der Gegenuberstellung der 1st- und Ziel-

werte in der Portfolio Scorecard, der statistischen Auswertung der Stromversorgungs-

kosten mit den Benchmark-lntervallen, den nach den definierten Transformationsfunk-

tionen abgeleiteten Nutzenpunkten und dem ermlttelten jahrlichen Einsparpotenzial

auf. Anhand eines konkreten MaBnahmenplans mit Erfolgskontrolle wird die erfolgrei-

che Entwicklung einer Bestandsimmobille verdeutlicht. Seilheimer stellt klar heraus,

dass durch die eingeleitete Portfolio-Optimierung die kalkulierte Basismlete zur Erzie-

lung eines positlven Deckungsbeitrags reduziert und an das Niveau des freien Marktes

angepasst werden konnte. Die Ermittlung der Leistungslucke mittels eines externen

Benchmarkings zeigt den zukunftigen Handlungsbedarf bei der Portfoliooptimierung.

Das Nutzen-Kosten-Verhaltnis fiir die Dimension Relativer Wettbewerbsvorteil bei der

Einfuhrung des Modells llegt bei 6,3 : 1. Fiir die Dimension Marktattraktivitat weist er

eine Steigerung von 56,8 auf 58,6 gewichtete Nutzenpunkte im Zeitraum von 2002 bis

2004 nach. Ein umfassender Anhang erganzt die Dissertation.

Der Fortschritt des wissenschaftlichen Erkenntnisstandes und die innovative Leistung

von Seilheimer bestehen darin, dass er ein Managementlnstrument entwickelt, wel­

ches die Analyse, Bewertung und Steuerung offentlicher Immobilien, eine nachweisba-

re Optimierung des Gesamtportfolios und die Heranfuhrung an den Markt ermoglicht.

Die Bedeutung und der Praxisbezug der Dissertation liegen in der direkten Ubertrag-

barkeit des Portfoliomanagements als Analyse-, Bewertungs- und Steuerungsmodell

auf nahezu alle anderen offentllchen Immobllieneigentumer auf Bundes-, Landes- und

Kommunalebene.

Die Arbeit bietet sowohl Fuhrungskraften in Politik und Verwaltung als auch Anwendern

in der offentllchen Hand eine konkrete, praxisbewahrte Hilfestellung, sodass diesem

Work und der Anwendung des Modells eine weite Verbreitung zu wunschen sind.

Univ.-Prof. Dr.-lng. C. J. Diederichs

Vorwort VII

Vorwort

Der Grundstein fur die vorliegende Arbeit wurde wahrend meiner Tatigkeit als wissen-

schaftlicher Mitarbeiter und Berater am Institut fur Baumanagement (IQ-Bau) an der

Bergischen Universitat Wuppertal gelegt. Nach einem ersten Drittmittel-Projekt nach

dem Modell 8 + 2 (acht Tage bei dem Mandanten und zwei Tage zur internen Klausur

im Institut) bei einer privaten Immobiliengesellschaft in Essen, kam der Mandant der

Projekte zwei bis vier aus der offentlichen Hand. Schnell zeigte sich, dass neben einem

klassischen Business Reengineering der Aufbau eines Bewertungs-, Analyse- und

Steuerungssystems fur das Immobilienvermogen von rd. 1,5 Mrd. € der beratenen Or­

ganisation, des Referats Immobilienmanagement der Berliner Polizei, erforderlich war.

Auftraggeber und Auftragnehmer war es dabei ein besonderes Aniiegen, das offentli-

che Immobilienmanagement so effizient wie moglich zu gestalten, um Steuergelder so

wirtschaftlich wie moglich einzusetzen. Die Ergebnisse beim Aufbau des Portfolioma-

nagements waren dabei so vielversprechend, dass dem ersten Projekt zwei weitere

folgten und iiber drei Jahre ein grofSer Datenbestand von rd. 10.000 Datensatzen auf-

gebaut und ausgewertet werden konnte. Nur sie ermoglichten uberhaupt die Anwen-

dung des Modells in der Praxis.

Forschung und Beratung unter einen Hut zu bringen, stellte die groBte Herausforde-

rung dar. Hierzu fuhle ich mich vielen Menschen zu Dank verpflichtet. Fur das Zu-

standekommen der knapp dreijahrigen Forschungskooperation und fur den groBen

Ruckhalt innerhalb der gesamten Polizeibehorde Berlins mit rd. 26.000 Mitarbeitern

bedanke ich mich bei dem Abteilungsleiter der Zentralen Serviceeinheit II Mobilitat,

Immobilienmanagement, Versorgung, LtRD Axel Petrlch. ORR Kai Kummert als Leiter

des Referats Immobilienmanagement warf visionare Fragestellungen nicht nur inner­

halb der Behorde, sondern auch innerhalb des offentlichen Immobilienmanagements

auf Landes- und Bundesebene auf und forderte greifbare Ergebnisse. Sein konstantes

Hinterfragen einzelner Projektergebnisse in gemeinsamen Workshops und Strategie-

tagungen fuhrte zu zahlreichen Verbesserungsvorschlagen am Modell. ORR Sabine

Brugmann als Leiterin der Stabsstelle Qualitatsmanagement und Controlling danke

ich fur die stets hilfsbereite Unterstutzung bei der erforderlichen (Um-)Strukturierung

der Kosten-Leistungs-Ergebnis-Rechnung und der Bereitstellung des Datenmaterials.

Dipl.-lng. Andrea Hoppe, als Leiterin des Sachgebiets Kaufmannisches Facility Ma­

nagement, stand immer kurzfristig bei der Entwicklung des Bewertungskatalogs fur

die Dimension Marktattraktivitat und fur Plausibilitatsprufungen der jahrlichen Immobi-

lienbewertung zur Verfugung. Dipl.-lng. Matthias Schroedter bereitete zuverlassig die

Daten der Immobilienbewertung vor.

Aus der gemeinsamen Erstellung mehrerer Energieberichte mit Dipl.-lng. Andreas Klein

in der Funktion des Energiebeauftragten des Referats Immobilienmanagement gingen

Vm Vorwort

wertvolle Erkenntnisse zum Ressourcenverbrauch und SchadstoffausstoB der Immo-

bilien hervor.

Nutzliche und wertvolle Anregungen erhielt ich seitens meiner Kollegen am Institut

fur Baumanagement und am Lehrstuhl fur Bauwirtschaft der Bergischen Unlversitat

Wuppertal, insbesondere von Dipl.-lng. Robin Heidel und Dipl.-lng. Torsten Offergeld.

Cand.-ing. Jens-Peter Muller danke ich fur die UnterstiJtzung bei der Befragung zum

Benchmarking unter 275 offentlichen Immobilienorganisationen. Frau Beate Nietzold

hielt mir wahrend meiner Beratungstatigkeit in Essen und Berlin am Institut fur Bauma­

nagement in Wuppertal stets den Rucken frei. Zahlreiche ehemalige „IQ-Bauler" pro-

movierten ebenfalls und/oder sind nach der „Wuppertaler Schule" In verantwortungs-

volle Positionen in der Immobilienwirtschaft gewechselt. Wahrend meiner Tatigkeit in

Berlin erhielt ich von ihnen in zahlreichen Gesprachen nutzliche Hinweise. Es gebuhrt

deshalb groBer Dank Dr.-lng. Jens Behrends, Dr.-lng. Andreas Hamprecht, Dr.-lng.

Martin Ponick und Dipl.-lng. DIpl.-Wirtsch.-lng. Heiko Scherff.

Fur die engagierte fachliche Begleitung von der ersten Projektidee bis zur abschlie-

Benden Veroffentlichung, die wertvollen Hinweise und die Moglichkeit, diese Arbeit mit

mehreren Drittmittelprojekten zu kombinieren, danke ich insbesondere meinem Dok-

torvater und Grunder des IQ-Bau an der Bergischen Unlversitat Wuppertal, Univ.-Prof.

Dr.-lng. C. J. Diederichs. Univ.-Prof. Dr. Andreas Pfnur (TU Darmstadt) danke ich fur

die Ubernahme des Koreferats und Univ.-Prof. Dr.-lng. Jurgen Gerlach (Bergische Unl­

versitat Wuppertal) fur die Ubernahme des Vorsitzes der Prufungskommission.

Meiner Lebenspartnerin Dr. Dora Borbely danke ich herzlich fur das umsichtige Lekto-

rat des Manuskripts, die unablassige Motivation und insbesondere die uneingeschrank-

te Unterstutzung in all den Jahren, in denen die vorliegende Arbeit entstand.

Dieses Buch ware nicht ohne den Ruckhalt entstanden, den Ich bei meinen beiden

Schwestern Ruth und Ulrike und meinen Eltern fand. Gertrud Seilheimer und Dipl.-lng.

Heinrich Seilheimer gaben mir Durchhaltevermogen, Durchsetzungskraft und Zielstre-

bigkeit mit auf meinen Lebensweg, die fur eine Promotion unabdingbar sind. Ihnen

beiden widme ich diese Arbeit.

Stephan Seilheimer

Inhaltsverzeichnis IX

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis XIII

Tabellenverzelchnis XV

Abkurzungsverzeichnis XVII

1 Einleitung 1

1.1 Problemstellung 1 1.2 Ziel der Arbeit 1 1.3 Ergebnis der Literaturrecherche 2 1.4 Vorgehensweise und Aufbau der Arbeit 5 1.5 Vorveroffentlichungen 5

2 Grundlagen 7 2.1 Benchmarking 7

2.1.1 Herkunft und Definition 7 2.1.2 Ziele und Nutzen 8 2.1.3 Historische Entwicklung 10 2.1.4 Benciimarking-Arten 15 2.1.5 Benclimarking-Teciiniken 18 2.1.6 BetriebswirtsciiaftJiche Abgrenzung 20 2.1.7 Allgemeiner Aufbau und Ablaut 25 2.1.8 Erfolgsfaktoren und Probleme bei der Einfuhrung 30 2.1.9 Verhaltenskodex (Code of Conduct) 32 2.1.10 Bestehende Benchmarking-Pools im Immobilienmanagement . . 34

2.2 Public Real Estate Management (PREM) 39 2.2.1 Definition und Einordnung 39 2.2.2 Mogliche Rechtsformen 41 2.2.3 Vergleich ausgewahlter Rechtsformen 45 2.2.4 PREM auf Bundesebene 47 2.2.5 PREM auf Landesebene 50 2.2.6 PREM auf kommunaler Ebene 52 2.2.7 Aufbauorganisation der Einrichtungen des PREM 53 2.2.8 Organisation des Objektmanagements 56 2.2.9 Aufgaben und Leistungen 58 2.2.10 Leistungstiefen 59

2.3 Kennzahlen und Kennzahlensysteme 63

Inhaltsverzeichnis

2.3.1 Definition 63 2.3.2 Arten von Kennzaliien und Kennzahlensystemen 63 2.3.3 Ziele beim Einsatz von Kennzaiilen und Kennzahlensystemen . 65 2.3.4 Anforderungen 67 2.3.5 Vorhandene Kennzahlensysteme 70 2.3.6 Portfoliomanagementsysteme 72

Analyse der Relevanz des Benchmarkings im PREM 75 3.1 Problemfelder und kntische Erfolgsfaktoren des PREM 75

3.1.1 Clusterung der Problemfelder und der kritischen Erfolgsfaktoren 75 3.1.2 Immobilienbezogene Problemfelder und Erfolgsfaktoren 75 3.1.3 Unternehmensbezogene Problemfelder und Erfolgsfaktoren . . . 79

3.2 Haushaltssituation der offentlichen Hand 82 3.2.1 Finanzentwicklung von Bund, Landern und Kommunen 82 3.2.2 Immobiliengebundenes offentliches Aniagevermogen 83 3.2.3 Immobilienbezogene offentliche Ausgaben 84

3.3 Konkurrenz- und Wettbewerbssituation im PREM 84 3.4 Eingesetzte Managementinstrumente 86 3.5 Geplanter Einsatz von Managementinstrumenten 87 3.6 Empirische Untersuchung zu Benchmarking im PREM 88

3.6.1 Einfijhrung und Vorbereitung 88 3.6.2 Umfragedesign 88 3.6.3 Durchfuhrung 89 3.6.4 Ergebnisse 90 3.6.5 Resumee der Befragung 95

Entwicklung eines Modells zum Portfoliomanagement im PREM 97 4.1 Anforderungen an das Modell und Aufbau 97

4.1.1 Clusterung der Anforderungen 97 4.1.2 Inputorientierte Anforderungen 97 4.1.3 Outputorientierte Anforderungen 98 4.1.4 Aufbau des Modells 99

4.2 Unternehmenspolitikund Kennzahlensystem (Stufe 1) 101 4.2.1 Unternehmens-, Projekt-und Immobilienpolitik 101 4.2.2 Einsatz von Balanced Scorecard und Manufacturing Scorecard . 103 4.2.3 Die Muster-Portfolio Scorecard 105 4.2.4 Ursache-Wirkungs-Beziehungen der Portfolio Scorecard 110 4.2.5 Kennzahlensystem Relativer Wettbewerbsvorteil I l l 4.2.6 Kennzahlensystem Marktattraktivitat 116

Inhaltsverzeichnis XI

4.3 Internes Benchmarking der Organisationseinheit (Stufe 2) 121 4.3.1 Festlegung und Klassifizierung der Vergleichsgegenstande . . . 121 4.3.2 Festlegung der BezugsgroBen 121 4.3.3 Erstellung der Erhebungsbogen und Datenerfassung 124 4.3.4 Statistische Auswertung und Darstellung der Ergebnisse . . . . 126

4.4 Kalibrierung (Stufe 3) 128 4.4.1 Ermittlung des Einsparpotenzials 128 4.4.2 Ergebnisintegration in eine Portfoliomatrix 129 4.4.3 Aufstellung eines Immobilienrankings 132 4.4.4 Ermittlung des Finanzbedarfs fur Bauunterhaltung und Beseiti-

gung des Instandhaltungsstaus 133 4.4.5 MaBnahmenplanung und Erfolgskontrolle 138

4.5 Externes Benchmarking (Stufe 4) 143 4.5.1 Auswahl des externen Benchmarking-Pools 143 4.5.2 Vorbereitung und Durchfuhrung des Datenaustauschs 144 4.5.3 Mietkalkulation im Vermieter-Mieter-Modell 144 4.5.4 Auswertung und Bestimmung der Leistungslucke 146

4.6 Rekalibrierung und Reife mittels einer NKU (Stufe 5) 147 4.6.1 Verfahrensauswahl 147 4.6.2 Kosten-Nutzen-Analyse fur die Dimension Relativer Wettbewerbs-

vorteil 147 4.6.3 Nutzwertanalyse fur die Dimension Marktattraktivitat 149

5 Erprobung des Modells 151 5.1 Untersuchte Organisationseinheit 151 5.2 Ziel-und Kennzahlensystem (Stufe 1) 153

5.2.1 Unternehmens-und Immobilienpolitik 153 5.2.2 Portfolio Scorecard 154 5.2.3 Ursache-Wirkungs-Beziehungen 156 5.2.4 Kennzahlensysteme Relativer Wettbewerbsvorteil und Marktat­

traktivitat 157 5.3 Internes Benchmarking (Stufe 2) 157

5.3.1 Klassifizierung der Vergleichsgegenstande und Auswahl der Be-zugsgroBe 157

5.3.2 Datenerfassung 158 5.3.3 Statistische Auswertung und Darstellung der Ergebnisse . . . . 158

5.4 Ergebnisanalyse und KorrekturmaBnahmen (Stufe 3) 160 5.4.1 Ermitteltes Einsparpotenzial 160 5.4.2 Portfoliomatrix 161

XII Inhaltsverzeichnis

5.4.3 Immobilienranking 162 5.4.4 Ermittelter Finanzbedarf fur Bauunterhaltung und Instandsetzung 162 5.4.5 MaBnahmenplan und Erfolgskontrolle 163

5.5 Extemes Benchmarking (Stufe 4) 165 5.5.1 Au5wahl des externen Benchmarking-Pools 165 5.5.2 Vorbereitung und Durchfuhrung des Datenaustauschs 167 5.5.3 Mietkalkulation im Vermieter-Mieter-Modell 168 5.5.4 Auswertung und Bestimmung der Leistungslucke 169

5.6 Rekalibrierung und Reife (Stufe 5) 171 5.6.1 Kosten-Nutzen-Analyse fur die Dimension Relativer Wettbewerbs-

vorteil 171 5.6.2 Nutzwertanalyse fur die Dimension Marktattraktivitat 174

6 Grenzen und mogliche Einwande 175

7 Resumee 177

Literatur 181

A Aniagen 205

A.I Benchmarking Verhaltenskodex (Code of Conduct) 205 A.2 Tabellarlsche Synopsen ausgewahlter Rechtsformen im PREM 208

A.2.1 Rechtliche Aspekte 208 A.2.2 Aspekte des Personalmanagements 209 A.2.3 Finanzielle Aspekte 210

A.3 Umfrage zu Leistungsvergleichen im PREM 211 A.3.1 Bekanntmachung im Internet 211 A.3.2 Anschreiben 212 A.3.3 Fragebogen 213

A.4 Beurteilungskriterien 217 A.4.1 Beurteilungskriterien Relativer Wettbewerbsvorteil 217 A.4.2 Beurteilungskriterien Marktattraktivitat 218

A.5 Gebaudearten 223

Index 225

Abbildungsverzeichnis XIII

Abbildungsverzeichnis

1 Veroffentllchungen zum Thema Benchmarking 3 2 Aufbau der Arbeit 6 3 Entsteliung und Entwicklung des Benclimarkings 11 4 Arten und Reicliweiten des Benclimarkings 15 5 Techniken des Benclimarkings 19 6 Abgrenzung des Benchmarkings 21 7 Aufbau von Benchmarking-Projekten 26 8 Allgemeiner Ablauf von Benchmarking-Projekten 29 9 Vorgehensmodell nach PAS 1014 31 10 Kraftfeldanalyse der Erfolgsfaktoren 32 11 Abgrenzung des Public Real Estate Managements 40 12 Rechtsformen des offentlichen und privaten Rechts 43 13 Rechtsformen des kommunalen Immobilienmanagements 53 14 Aufbauorganisation der Serviceeinheit Immobilienmanagement 55 15 Organisationsmodelle fur das PREM 57 16 Prozessorientiertes Aufgaben-und Leistungsmodell des PREM 59 17 Leistungstiefen des PREM 61 18 Anforderungen an Kennzahlen 67 19 Anforderungen an Kennzahlensysteme 69 20 ROI-und ZVEI-Kennzahlensystem 71 21 4-Felder- und 9-Felder-Portfoliomatrix nach BCG und McKinsey 73 22 Erfolgsfaktoren des PREM 77 23 OffentlicheVerschuldung in Deutschland 1950 bis 2004 83 24 Formen und Intensitat des Wettbewerbs offentlicher Einrlchtungen . . . 86 25 Vorhandene Managementinstrumente im Immobilienmanagement . . . 87 26 Geplante Managementinstrumente im Immobilienmanagement 88 27 Personalstruktur der beteiligten Organisationen 91 28 Verbreitungsgrad von Benchmarking im PREM 92 29 Benchmarking-Arten und -Gegenstande im PREM 93 30 Gewunschte Vergleichspartner im PREM 93 31 Nutzen des Benchmarkings im PREM 94 32 Ziele des Benchmarkings im PREM 95 33 Hemmende Faktoren des Benchmarkings im PREM 96 34 Anforderungen an das Modell 99 35 Stufenmodell zum Portfoliomanagement im PREM 100 36 Unternehmenspolitik in PREM-Organisationen 102 37 Strategische und operative Steuerung der Serviceeinheit 104

XIV Abbildungsverzeichnis

38 Portfolio Scorecard 106

39 Ursache-Wirkungs-Beziehungen 111

40 Kennzahlenbaum der Dimension Relativer Wettbewerbsvortell 113

41 Kennzahlenbaum der Dimension Marktattraktivitat 118

42 Erhebungsbogen der Dimension Relativer Wettbewerbsvorteil 125

43 Erhebungsbogen der Dimension Marktattraktivitat 127

44 Statistische Auswertung der Ergebnisse 128

45 Ermittlung des Einsparpotenzials fur eine Kennzahl 129

46 Transformationskurven fur die Dimension Relativer Wettbewerbsvorteil . 130

47 Portfoliomatrix und Lebenszyklusentwicklung fur PREM-lmmobilien . . . 131

48 MaBnahmenplanung und Erfolgskontrolle 139

49 Kalkulatorische Miete im Vermieter-Mieter-Modell 145

50 Leistungslucke zwischen internen und externen Benchmarks 146

51 Kosten-Nutzen-Untersuchung des Modells 148

52 Organisation des Immobilienmanagements bei der Berliner Polizei . . . 152

53 Ursache-Wirkungs-Beziehungen strategischer Ziele der ZSE II B, 2003 156

54 Statistische Auswertung am Beispiel der Stromversorgungskosten, 2003 159

55 ImmobilienportfolioderZSE II B, 2003 161

56 FinanzbedarfzumAbbau des Instandhaltungsstaus, 2004-2014 . . . . 163

57 MaBnahmenplanung und Erfolgskontrolle, Bismarckstr. 111 164

58 Datenaustausch mit dem Liegenschaftssteckbrief der IFMA 167

59 Analyse des internen und externen Benchmarkings, 2003 170

Tabellenverzeichnis XV

Tabellenverzeichnis

1 Literaturrecherche in den einzelnen Datenbanken 4 2 Vor- und Nachteile der Benchmarking-Arten 17 3 Benchmarking-Pools In Deutschland, 2005 38 4 Immobilienmanagement des Bundes, 2005 48 5 Bau- und Liegenschaftsbetriebe der Lander, 2005 51 6 Landesentwicklungsgesellschaften und Llegenschaftsfonds der Lander 52 7 Immoblllenanlagevermogen in Deutschland 84 8 Ausgaben Bund, Lander und Kommunen fur BaumaBnahmen, 2001 . . 85 9 Stichprobenumfang und Rucklauf der Befragung zum Benchmarking . . 90 10 Muster-Portfolio Scorecard - Finanzperspektive 107 11 Muster-Portfolio Scorecard - Potenzial-und Umweltperspektive 108 12 Muster-Portfolio Scorecard - Kundenperspektive 109 13 Muster-Portfolio Scorecard - Objekt-und Prozessperspektive 110 14 Energiemenge und Schadstoffemissionen einzelner Energietrager . . . 116 15 Klassifizierung der Vergleichsgegenstande nach Gebaudeart 122 16 Richtwerte des Flachenmlxes nach DIN 277 im Hochbau 123 17 Technikfaktor 134 18 Renovierungsfaktor 135 19 Altersfaktor 135 20 Altersstrukturfaktor nach Inbetriebnahme nach dem Berliner Verfahren . 136 21 Technikanteil und Renovierungsintervall nach Berliner Verfahren . . . . 137 22 MaBnahmenkatalog Relativer Wettbewerbsvorteil 141 23 MaBnahmenkatalog Marktattraktivitat 142 24 Umfang der Datenbereitstellung im externen Benchmarking 144 25 Unternehmens-und ImmobilienpolitikderZSE II B, 2003 153 26 Portfolio Scorecard der ZSE II B, Stand 2003 155 27 Klassifizierung der Gebaude und BezugsgroBe der ZSE II B 158 28 EinsparpotenzialderZSE II B, 2003 160 29 ImmobilienrankingderZSEII B, 2003 162 30 NWA zur Auswahl des Benchmarking-Pools 166 31 Mietkalkulation im VMM der ZSE II B, 2003 fur 2004 168 32 Bruttobasismleten der ZSE II B, 2003-2005 169 33 Kosteneinsparungen der ZSE II B, 2003-2004 zum Basisjahr 2002 . . . 172 34 Kosten der ZSE II B fur die Einfuhrung des Modells, 2003-2005 173 35 Nutzwertanalyse der Dimension Marktattraktivitat, 2002-2004 174

Abkurzungsverzeichnis XVII

Abkurzungsverzeichnis

AHO Ausschuss der Verbande und Kammern der Ingenieure und Architekten

fur die Honorarordnung

A6R Anstalt des offentlichen Rechts

APQC American Productivity & Quality Center

ArbStattV Arbeitsstattenverordnung

AT Arbeitstag

BBB Bundesbaugesellschaft Berlin

BBD Bundesbaudirektion

BBR Bundesamt fur Bauwesen und Raumordnung

BCG Boston Consulting Group

BDA Bund Deutscher Architekten

BDGS Bundesverband Deutscher Grundstuckssachverstandiger

BDSF Bundesverband Deutscher Sachverstandiger und Fachgutachter

BEnSpG Berliner Energiespargesetz

BfLR Bundesforschungsanstalt fur Landeskunde und Raumordnung

BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen

BgA Betrieb gewerbllcher Art

BGF Brutto-Grundflache

BIC Best in Class

BImA Bundesanstalt fur Immobilienaufgaben

BMF Bundesministerium der Finanzen

BMo Berliner Modell

BMVBS Bundesministerium fur Verkehr, Bau und Stadtentwicklung

BR Berater

BRI Brutto-Rauminhalt

BRRG Beamten-Rahmen-Rechts-Gesetz

BSC Balanced Scorecard

BVB Bibliotheksverbund Bayern

BW Bauwert

CAFM Computer Aided Facility Management

CREM Corporate Real Estate Management

DDB Die Deutsche Bibliothek

DEhst Deutsche Emissionshandelsstelle

DGQ Deutsche Gesellschaft fur Qualitat

DID Deutsche Immobilien Datenbank

DIfU Deutsches Institut fur Urbanistik

DIN Deutsches Institut fur Normung

XVIII AbkiJrzungsverzeichnis

DIX Deutscher Immobilien Index

DStGB Deutscher Stadte- und Gemeindebund

DVP Deutscher Verband der Projektmanager in der Bau- und Immobilienwirt-

schaft

EAI Empfehlung zur Analyse von Immobilienrisiken

ECBF European Company Benchmarking Forum

EFQM European Foundation for Quality Management

EnEV Energieeinsparverordnung

ERES European Real Estate Society

FF Funktionsflache

FM Facility Management

FpMM Fehler pro Million Moglichkeiten

FWI Fuhrungsakademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

FWW Freie Wohnungswirtschaft

Ga Gebaudeart

GBN Global Benchmarking Network

GEFMA Gesellschaft fur Facility Management

GEMIS Gesamt-Emissions-Modell-lntegrlerter-Systeme

GewStG Gewerbesteuergesetz

GF Grundstucksflache

GKNI Gebaude-Nutzungs-Kosten-lndikator

GM Gebaudemanagement

GmbH Gesellschaft mit beschrankter Haftung

GmbHG Gesetz betreffend die Gesellschaften mit beschrankter Haftung

GrEStG GrundenA/erbssteuergesetz

GuV Gewinn- und Verlustrechnung

GZ Geschaftszeichen

HBM Hessisches Baumanagement

HBZ Hochschulbibliothekszentrum

HIS Hochschul-lnformations-System

HLS Helzung-Lijftung-Sanitar

HOAI Honorarordnung fur Architekten und Ingenieure

HVBI Hauptverband der Deutschen Bauindustrie

HWWA Hamburgisches Welt-Wirtschafts-Arch iv

IBG International Benchmarking Clearinghouse

IFMA International Facility Management Association

IHK Industrie- und Handelskammer

IKON Interkommunales-Netz

IKT Infrastrukturkostentrager

Abkurzungsverzeichnis XIX

IMPF Immobilienmanagement fur Polizei und Feuerwehr der Hansestadt Ham­

burg

IPK Fraunhofer Institut fur Produktionsanlagen und Konstruktionstechnik

IQ-Bau Institut fur Baumanagement, vormals Institut fur Qualitat im Bauwesen

IRB Fraunhofer Informationszentrum Raum und Bau

IVD Immobilienverband Deutschland

IZB Informationszentrum Benchmarking

IZT Institut fur Zukunftsstudien und Technologiebewertung

KA Kostenanschlag

KF Kostenfeststellung

KGF Konstruktions-Grundflache

KGr Kostengruppe

KGSt Kommunale Gemeinschaftsstelle fur Ven/valtungsvereinfachung

KLER Kosten-Leistungs-Ergebnis-Rechnung

KMU Kleine und mittelstandische Unternehmen

KStG Korperschaftsteuergesetz

KVK Karlsruher Virtueller Katalog

KVP Kontinuierlicher Verbesserungsprozess

LBO Landesbauordnung

LEP Ludwig-Erhard-Preis

LHO Landeshaushaltsordnung

LPh Leistungsphasen

LPVG Landespersonalvertretungsgesetz

LtRD Leitender Regierungsdirektor

LVSH LiegenschaftsvenA/altung Schleswig-Holstein

LzPh Lebenszyklusphase

MA Mitarbeiter

MBNQA Malcom Baldrldge National Quality Award

MDQ Market Driven Quality

MF-G Mietflache fur gewerblichen Raum

NdF Neuordnung der Fuhrungsstruktur

NF Nutzflache

NGF Netto-Grundflache

NHK Normalherstellungskosten

NIMBUS Neuordnung des Immobilienmanagements des Bundes

im Geschaftsbereich des Bundesministeriums der Finanzen

NKA Nutzen-Kosten-Analyse

NKU Nutzen-Kosten-Untersuchung

NNF Nebennutzflache

XX Abkurzungsverzeichnis

NRI Netto-Rauminhalt

NWA Nutzwertanalyse

OPP Offentlich-Private-Partnerschaften

ORR Oberregierungsrat

OSCAR Office Service Ciiarge

PAS Publicly Available Specification

PGDA Plan. Do, Check, Act

PersVG Personalvertretungs-Gesetz

PK Praktikant

PM Projektmanagement

PPP Public Private Partnership

PREM Public Real Estate Management

QFD Quality Function Deployment

RADAR Results Approach Deployment Assessment Review

REACTE Regions Enterprises European Transnational Co-operation Actions

REN Real Estate Norm

ROI Return on Investment

RSWB Literaturdatenbank fur Raumordnung, Stadtebau, Wohnungswesen, Bau-

wesen

SenFin Senatsverwaltung fur Finanzen des Landes Berlin

SIB Sachslsches Immobilien- und Baumanagement

SPIC Strategic Planing Institute Council on Benchmarking

SWB Sudwestdeutscher Bibliotheksverbund

SWOT Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats

TGA Technische Gebaudeausrustung

TQM Total Quality Management

TQU Steinbeis Transferzentrum fur Qualitat im Unternehmen

VgV Vergabeverordnung

VBS Vermogensbetrieb Solingen

VDI Verein Deutscher Ingenieure

VDMA Verband Deutscher Maschinen- und Aniagenbauer

VF Verkehrsflache

VMM Vermieter-Mieter-Modell

VOB Verdingungsordnung fur Bauleistungen

VOF Verdingungsordnung fur frelberufliche Leistungen

VOL Verdingungsordnung fur Leistungen

WBW Wiederbeschaffungswert

WertV Wertermittlungsverordnung

WiWi Wirtschaftswissenschaften

Abkurzungsverzeichnis XXI

ZBW Zentralbibliothek fur Wirtschaftswissenschaften

ZOS Zentraler Objektschutz

ZSE Zentrale Serviceeinheit

ZVEI Zentralverband Elektrotechnik- und Elektronikindustrie

ZuBau Zustandserfassung Bau

1 Einleitung 1̂

1 Einleitung

1.1 Problemstellung

Deutschland steht vor einem tiefgreifenden Wandel. Der kontinuierliche Geburtenruck-gang der letzten Jahrzehnte fuhrt zu einer Veralterung der Einwohner und zu schrump-fenden Stadten in Deutschland. Die uber Jahre liinweg angewaciisene Versciiuidung offentlicher Haushalte zwingt alle Ebenen des foderalen Staats, sich auf seine Kern-aufgaben zu besciiranken und den Staat, ausgeiiend von den Grundbedurfnissen sei­ner Burger, zu versclilanken. Grundsatzlich gilt die Beweislastumkehr. Das hei3t, der Staat ist gefordert zu beweisen, dass die von ihm erbrachten Leistungen hoheitlicher Natur sind und nicht an den freien Wettbewerb abgetreten werden konnen? In vie-len Bereichen wird dies zur Privatisierung offentlicher Dienstleistungen fuhren. Dies bedeutet eine Aufgabenreduzierung der offentlichen Hand. Die Aufgabenreduzierung wird einen Personalabbau im offentlichen Dienst nach sich Ziehen. Etiiche offentliche Immobilien werden dadurch und durch den demographischen Bevolkerungsrijckgang nicht mehr benotigt. Sollen die Arbeitsplatzkosten in Zukunft nicht steigen, ist eine um-fassende Bewertung und Entwicklung der Immobilienportfolien der offentlichen Hand unausweichlich.2

Der Staat besitzt auf unterschiedlichen Ebenen ein Immobilienvermogen von geschatzt 805 Mrd. €.^ Der Immobilienbestand ist gepragt von vielen Gebauden, die in den 1950er bis 1970er Jahren gebaut wurden. Neubauten sind zahlenmaBig gering. Durch mangelnde Ausgaben fur Instandhaltung weisen viele offentliche Immobilien einen In-standhaltungsstau auf, der bisher nur selten beziffert wird. Um die offentlichen Haus­halte zu entlasten, wurde in den vergangenen Jahren deren Immobilienvermogen in groBem Stil verauBert. Die Eriose wurden im Idealfall zur Tilgung von Krediten bzw. zur Begleichung der Zinsen aufgewendet. Teilweise erfolgte eine Ruckanmietung mit einer langen Laufzeit. Diese Entscheidungen sind i.d.R. einmalig und unumkehrbar. Sie stellen einen unwiederbringlichen Verlust von Volksvermogen dar.

1.2 Ziel der Arbeit

Mit der DIN 276 Kosten im Hochbau, der DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau und der GEFMA-Richtlinie 200 Kosten im Facility Management existieren Normen und Richtlinien zur Kostengliederung sowohl in der Bauwerkserrichtung als auch in der sich

SENAT VON BERLIN (2001) Abschlussbericht Staatsaufgabenkritik, S.I4 Derzeit sind die immobilienbezogenen Kosten mit 15.000 €/(Mitarbeiter*a) nach den Personalko-sten der zweitgroBte Anteil an den Kosten pro Arbeitsplatz (NEUMANN, G. (2000), S.244f). ifo (2005) Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft; BULWIEN (2003) Zur Ge-

samtwirtschaftlichen Bedeutung der Imnnobilienwirtschaft

2 1 Einleitung

anschlieBenden Nutzungs- und Betriebsphase. Normierte Kostenkennwerte existieren

jedoch nicht bzw. wurden kurz vorder Veroffentlichung zuruckgezogen.'^ Benchmarking

hat sich zur Identifikation von Ziel- und Vergleichswerten sowie zur Ubertragung von

Best-Practices zumindest im privaten Sektor etabliert.^ Im offentlichen Sektor wird es

zur Entwicklung von Immobilienbestanden nur zogerlich angewendet.

Innerhalb der vorliegenden Studie soil ein kennzahlenbasiertes Model! zur Analyse

und Bewertung offentlicher Immobilienbestande entwickelt werden. Das Modell soil

sich des Benchmarkings bedienen und an einem Praxisbelspiel erprobt werden.

1.3 Ergebnis der Literaturrecherche

Mit Beginn des Forschungsvorhabens wurde am 14.11.2003 eine Schlagwortsuche zu

den Themen „Benchmarking", „6ffentliches Immobilienmanagemenf und „Kennzah-

len" in drei Literaturdatenbanken durchgefuhrt (vgl. Tab. 1). Die Schlagwortsuche wur­

de zum Abschluss des Forschungsvorhabens im April 2006 wiederholt. Dabei handelt

es sich urn die wiso-Datenbank fur Wirtschaftswissenschaften (wiso-net WiWi)^, den

Karlsruher Virtuellen Katalog (KVK)^ und die Literaturdatenbank fur Raumordnung,

Stadtebau, Wohnungswesen, Bauwesen (RSWB).® Die Suche in alien drei Datenban-

ken ergab gem. Abb. 1 fur die Veroffentlichungen in der Zeit ab 1992 insgesamt 2.485

"" DIN (1999) 18960 Nutzungskosten im Hochbau; GEFMA (1996b) 200 (E) Kostenrechnung im Facili­

ty Management; DIEDERICHS, C. J. (1978) Kostenstrukturen und Kosteneinflussfaktoren im Hoch­

bau, S.1575ff ^ Im privaten Sektor erfoigt dies branchenbezogen z.B. durch den jahrlich ersciieinenden Kennzah-

lenkompass des Verbands Deutscher Mascininen- und Aniagenbauer (VDMA (2004) Kennzahlen-kompass) Oder die Deutsciie Immobilien Datenbank.

^ wiso-net WiWi (www.wiso-net.de im Bereich Wirtschaftswissenschaften, WiWi) beinhaltet u.a. eine Recherche in den Datenbanken BLISS - Betriebswirtschaftliche Literatur, ECONIS - Literaturin-formationen fur Wirtschaft und Wissenschaft der Zentralbibliothek fur Wirtschaftswissenschaften, HWWA - Wirtschaftsdatenbank fur Wissenschaft und Praxis des Hamburgischen Welt-Wirtschafts-Archivs, IFOLIT und IFOKAT - Literaturdatenbank und Literaturkatalog des Instituts fur Wirtschafts-forschung, MIND - Managementlnfo Wirtschaft und KOELNKAT - Wirtschaftswissenschaftliche Lite-raturinformationen. Wiso-net ist nach eigenen Angaben die groBte deutschsprachige Zusammen-stellung von Literaturnachweisen zu Wirtschafts- und Sozialwissenschaften. Die Datenbank re-cherchiert in uber 6.000 deutschen und internationalen Zeitschriften, Zeitungen und Buchern mit 3,5 Mio. Eintragen.

'' Der Karlsruher Virtueller Katalog (www.ubka.uni-karlsruhe.de/kvk.html) ist ein Meta-Katalog fur Bibliotheks- und Buchhandelskataloge, der seit 1996 zur Verfugung steht. Er ermoglicht die par­allel Suche in mehreren deutschsprachigen Verbundkatalogen wie bspw. dem Sudwestdeutschen Bibliotheksverbund (SWB), dem Bibliotheksverbund Bayern (BVB), dem Hochschulbibliotheksver-bund des Landes NRW (HBZ) und der Deutschen Bibliothek Frankfurt am Main (DDB). Insgesamt stehen mehr als 75 Mio. Internationale Buchtitel zur Verfugung.

^ Die Literaturdatenbank fur Raumordnung, Stadtebau, Wohnungswesen, Bauwesen (RSWB) beim Fraunhofer-lnformationszentrum Raum und Bau (IRB, www.irbdirekt.de/rswb) enthalt Ven/velse auf Fachliteratur zum Planen und Bauen ab 1975. Die Datenbank umfasst im Jahr 2003 insgesamt

1.3 Ergebnis der Literaturrecherche

Abbildung 1: Veroffentlichungen zum Thema Benchmarking

Treffer zum Schlagwort benchmarking".^ Dabei ist interessant, dass die Anzahl der

Veroffentlichungen zum Thema Benchmarking seit 1992 zugenommen hat, 1998 ih-

ren Hohepunkt erfuhr und sich in den Jahren 2000 bis 2002 auf einem hohen Niveau

stabilisierte. Daraus kann abgeleitet werden, dass die Euphorie und die Erwartun-

gen, mit denen man sich anfangs an Kennzahlenvergleichen beteiligte, in den letzten

Jahren einem gewissen Realismus wich. Man erkannte, dass nur maBgeschneiderte

Benchmarklng-Projekte zu dem gewunschten Erfolg fuhren. Die Schlagwortsuche fur

„6ffentliches Immobilienmanagemenf und fur „Kennzahlen" ergab nur noch 166 Tref­

fer (KVK) bzw. 5.167 Treffer (wiso).Eine Kombination der Schlagworte benchmarking"

und „6ffentliches Immobilienmanagemenf ergab nur 2 Treffer (alle drei Datenban-

ken) und eine Kombination der Schlagworte benchmarking" und „Kennzahlen" ergab

236 Treffer (wise). Die Verknupfung der beiden Schlagworter „Offentliches Immobilien­

managemenf und „Kennzahlen" ergab 4 Treffer (RSWB). Verknupft man die 3 Begriffe

benchmarking", „Offentliches Immobilienmanagemenf und „Kennzahlen", so werden

2 Veroffentlichungen aufgefuhrt (WISO). Zur Abgrenzung dieser Arbeit gegenuber be-

stehenden oder bereits durchgefuhrten Forschungsvorhaben und Veroffentlichungen

sel an dieser Stelle auf die wichtigsten Publikationen der Literaturrecherche venA/ie-

sen:

Der Deutsche Verband fur Facility Management e.V. (GEFMA) beschreibt in einem

Vorentwurf ihrer Richtlinie GEFMA 300 Benchmarking rudimentar, wie ein Benchmar­

king fur ein Immobilienportfolio aufzubauen ist.̂ ° Der Vorentwurf der Richtlinie wurde

mittlenA^eile wieder zurijckgezogen. Das Instltut fur Zukunftsstudien und Technologie-

642.000 Publikationen. Anzahl der Veroffentlichungen zum 05.04.2006. Da die Veroffentlichungen in der Regel nachgetra-

gen werden, ist der Wert fur 2005 nur bedingt aussagefahig. GEFMA (1996c) 300 (VE) Benchmarking, S.2ff

1 Einleitung

Benchmarking

PREM/ Offentl. Immobilienmanagement

Kennzahlen

Benchmarking UND PREM/ Offentl. Immobilienmanagement

Benchmarking UND Kennzahlen

PREM/ Offentl. Immobilienmanagement UND Kennzahlen

Benchmarking UND PREM/ Offentl. Immobilienmanagement UND Kenn­

zahlen

WISO

1.703

26

5.167

2

236

3

2

KVK

574

166

78

2

7

1

1

RSWB

208

4

466

2

18

4

0

Quelle: Eigene Erhebung und eigene Darstellung

Tabelle 1: Literaturrecherche in den einzelnen Datenbanken

bewertung (IZT) fuhrte in Zusammenarbeit mit der Fuhrungsakademie der Wohnungs-und Immobilienwirtschaft (FWI) ein Benchmarking-Projekt durch, an dem 28 private Unternehmen der Wohnungs- und Innmobilienwirtschaft teilnahmen. Der Schwerpunkt des Benchmarking-Projekts lag in der VermietungJ^ SCHONE analysierte mittels ei-nes Immobilien-Benchmarkings am Beispiel von 37 Sparkassen mit 1.300 Filialen des Sparkassenverbandes Bayern, welche EInsparungen bei den Betriebskosten durch ein effizientes Facility Management (FM) moglich sindJ^ Das Benchmarking bildete die Grundlage zur Entscheidung hinslchtlich des Outsourcings von unwirtschaftlichen FM-Diensten.^^ Das Benchmarking-Projekt wurde mittlerwelle auf bundesweit 160 Kommu-nen ausgeweitet. Im offentlichen Sektor leitet die Kommunale Gemeinschaftsstelle fur Verwaltungsvereinfachung (KGSt) mehrere kommunale Vergleichsringe zur Gebaude-wirtschaft. Die Vergleichsringe sind nach Einwohnern der Kommunen gestaffelt. Die Teilnahme der Kommunen erfolgt auf freiwilliger Basis. Die KGSt erarbeitet mit den Mit-gliedern der Vergleichsringe Kennzahlengeruste und ermlttelt auf Basis der durch die Mitglieder zur Verfugung gestellten Kennzahlen Minimal-, Maximal- und Durchschnitts-werte. Die Ergebnisse werden dann in der KIKOS-Datenbank uber einen Zugangscode ausschlieBlich den Mitgliedern der KGSt zur Verfugung gestellt. Die KGSt veroffent-lichte einen Bericht, in dem sie die Erfolgsfaktoren und Kardinalfehler kommunaler Gebaudewirtschaft aufzeigtJ"^

In Nordrhein-Westfalen wurden von 1998 bis 1999 zwei Benchmarking-Projekte zur Gebaudebewirtschaftung durchgefuhrt, an denen sich insgesamt 11 Stadte und Kom­munen beteiligten. Ziel war der Vergleich der Organisation der Gebaudebewirtschaf­tung und der Gebaudebewlrtschaftungskosten fur vier verschiedene Gebaudegrup-pen.^^ WELLNER stellte ein Portfoliomanagement-Modell fur das Corporate Real Estate

IZT; FWI (2002) Benchmarking fur die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft SCHONE, L. B.; BEHRENDS, M. (2004) Transparenz schaffen, Potenziale heben, S.321ff SCHONE, L. B. (2003) Betriebskosten-Management fur Sparkassen, 8.610-612 KGSt (2003) Erfolgsfaktoren Kommunaler Gebaudewirtschaft KNIRSCH, H. (1999) Benchmarking in der Gebaudewirtschaft, 8.21-24

1.4 Vorgehensweise und Aufbau der Arbeit

Management auf. Das Modell greift nicht auf Benchmarks zuruckJ^ Im Ausland findet

Benchmarking im Immobiliensektor lediglich Anwendung zum Vergleich der Betriebs-

kosten von Gebauden. HUNZIKER beschreibt, wie sich 11 Schweizer Gemeinden und

eine private Liegenschaftsverwaltung zu einem Vergleichsring zusammenschlossenJ^

STOY untersucht anhand von Regressionsanalysen Strategie, Gebaudeeigenschaften,

Standort und Nutzung als wesentliche Einflussfaktoren auf Benchmarks fur die Bau-

nutzungskosten von 116 Schweizer Gebauden.^^

Die Literaturrecherche zeigt, dass Portfoliomanagement und Benchmarking auf dem

Immobiliensektor Anwendung finden. Jedoch beschrankt sich dessen Anwendung i.d.R.

auf den Vergleich der Betriebskosten und den privaten Sektor. Ein ganzheitliches, sy-

stematisches und auf alle Bereiche der Verwaltungseinheit ausgerichtetes Analyse-,

Bewertungs- und Steuerungsmodell fur offentliche Immobilienportfolios, das insbeson-

dere auf die Belange des offentlichen Sektors Rucksicht nimmt, Ursache-Wirkungs-

Bezlehungen und MaBnahmen zur Identifikation von „Best in Company"-Resultaten

auf Basis von Benchmarking aufzeigt, existiert jedoch noch nicht. Insbesondere blei-

ben alle Quellen den Nachweis schuldig, wie Portfoliomanagement und Benchmarking

zur Optimierung eines Immobilienportfolios beltragt.

Diese Lucke der bisher vorhandenen Literatur schlieBt die vorliegende Arbeit.

1.4 Vorgehensweise und Aufbau der Arbeit

Vorliegende Arbeit 1st in sieben Kapitel gegliedert. Nach der Einleitung im Kapitel 1

werden gem. Abb. 2 in Kapitel 2 die Grundlagen hinslchtlich Benchmarking, Public Re­

al Estate Management, Kennzahlen, Kennzahlensysteme und Portfoliomanagement

eriautert. In Kapitel 3 wird auf Grund bestehender Erkenntnisse zum Benchmarking im

offentlichen Immobilienmanagement und einer selbst durchgefuhrten Umfrage die Re-

levanz des Forschungsvorhabens herausgearbeitet. In Kapitel 4 wird ein 5-stufiges Mo­

dell zur Einfuhrung eines kennzahlenbasierten Portfoliomanagements mittels Bench­

marking im Public Real Estate Management entwickelt, das im Kapitel 5 bei einer Orga­

nisation des Offentlichen Immobilienmanagements angewandt wird. In Kapitel 6 wer­

den Grenzen und mogliche Einwande aufgezeigt und im Kapitel 7 wird ein Resumee

gezogen.

1.5 Vorveroffentlichungen

Die Arbeit entstand wahrend der fast 3-jahrigen Forschungskooperatlon von Marz 2003

bis Dezember 2005 zwischen der Zentralen Serviceeinheit II B, Immobilienmanage-

^̂ WELLNER, K. (2003) Entwicklung eines Immobilien-Portfolio-Management-Systems ^̂ HUNZIKER, A. W. (2001) Verwaltungen lernen durch Benchmarking, S.24-26 ^̂ STOY, C. (2005) Benciimarks und Einflussfaktoren der Baunutzungskosten