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Wenn es um die eigenen vier Wände geht, sind wir da.
Diesen Grundsatz hat die Koblenzer WohnBau
auch 2016 engagiert beherzigt.
Michael Siegel,
Geschäftsführer der Koblenzer WohnBau
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3
I
Organe der Gesellschaft 6
Lagebericht der Geschäftsführung 10
Ende der Schulsanierung 16
Bericht des Aufsichtsrates 34
Allgemeiner Bericht 38
Bilanz, Gewinn und Verlust 42
Anhang für das Geschäftsjahr 2016 48
Impressum 60
5
I
ORGANE
DER
GESELLSCHAFT
Gesellschafter und deren
Beteiligungsverhältnis:
Stadt Koblenz,
12.740.450 = 100 %
Firma und Sitz:
Koblenzer Wohnungsbau-
gesellschaft mbH,
Görgenstraße 11,
56068 Koblenz
Handelsregister:
HRB 227, Amtsgericht Koblenz
Gründung:
11. April 1950
Geschäftsführer
Michael Siegel
Mitglieder des Aufsichtsrates
Marie-Theres Hammes-Rosenstein,
Bürgermeisterin
– Vorsitzende –
Stephan Otto
Dipl. Verwaltungswirt,
Ratsmitglied
– stellvertretender Vorsitzender –
Vito Contento
Dipl. Sozialpädagoge,
Ratsmitglied
Manfred Gniffke
Rentner, Ratsmitglied
Julia Maria Kübler
Lehrerin, Ratsmitglied
Andrea Mehlbreuer
Kaufmännische Angestellte,
Ratsmitglied
Christian Altmaier
Bankkaufmann, Ratsmitglied
Peter Balmes
Beamter, Ratsmitglied
Heribert Heinrich
Geschäftsführer, Ratsmitglied
Stephan Wefelscheid
Rechtsanwalt, Ratsmitglied
Ursula Hühnerfeld
Rentnerin, Ratsmitglied
Martin Prümm
Baudezernent, Beigeordneter
– beratendes Mitglied bis 31.08.2016
Bert Flöck
Baudezernent, Beigeordneter
– beratendes Mitglied ab 01.09.2016
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Grundlagen des Unternehmens 10
Gesamtwirtschaftliche,
branchenbezogene Rahmenbedingungen 12
Geschäftsverlauf 18
Wirtschaftliche Unternehmenslage 25
Finanzielle Leistungsindikatoren 26
Prognosebericht 29
Chancen- und Risikobericht 30
Risikoberichterstattung über die
Verwendung von Finanzinstrumenten 33
LAGEBERICHT DER GESCHÄFTSFÜHRUNG
9
I
Geschäftsmodell des
Unternehmens
Die Koblenzer Wohnungsbaugesell-
schaft mbH bewirtschaftet insgesamt
3.391 Wohnungen sowie Gewerbe, Ga-
ragen und sonstige spezielle Liegen-
schaftseinheiten, wie zum Beispiel
Schulen, Sporthallen, Bürgerzentren
und Schulmensen. Sie erfüllt die bran-
chenüblichen Aufgaben eines kommu-
nalen Wohnungsunternehmens wie
Miet- und Eigentumsverwaltung sowie
die Errichtung von Neubauten.
Derzeit engagiert sich das Unternehmen
in der Sanierung und Umgestaltung des
aus den 70er-Jahren stammenden Teils
einer Großsiedlung mit rund 330 Woh-
nungen in Koblenz-Neuendorf im Bund-
Länder-Programm „Soziale Stadt“. Eine
weitere Aufgabe im abgelaufenen Ge-
schäftsjahr war die Sanierung und lau-
fende Instandhaltung der städtischen
Schulen und diverser dazugehöriger
Nebengebäude im Rahmen des zum
31. Dezember 2016 ausgelaufenen Ver-
trages mit der Stadt.
Gesellschafter des Unternehmens ist zu
100 % die Stadt Koblenz.
Entwicklung des Objektbestandes
und Immobilienservice
Die nachhaltige Modernisierung, Sanie-
rung und laufende Instandhaltung der
Gebäude, Wohnungen und des Wohn-
umfeldes im Interesse unserer Mieter ist
eine unserer Hauptaufgaben. Außerdem
wollen wir auf Grund der großen Nach-
frage verstärkt öffentlich geförderte und
frei finanzierte Neubauten zur sinnvollen
Ergänzung unseres Liegenschaftsbe-
standes errichten. Zukünftig nehmen wir
auch Baulückenschließungen und Auf-
stockungen im Bestand in Angriff. Nach
Fertigstellung und Vermietung eines
Neubaus mit 42 Wohnungen ist derzeit
ein weiteres Mehrfamilienhaus mit 20
Wohnungen in Planung.
Durch Neubauten, effiziente Sanierungen und Modernisierun-
gen sowie Baulückenschließungen und Aufstockungen in ihrem
Bestand trägt die Koblenzer WohnBau nachhaltig zur Stadtent-
wicklung von Koblenz bei. Wenn es um die eigenen vier Wände
geht, sind wir da – stets im Interesse unserer Mieter.
GRUNDLAGEN
DES UNTERNEHMENS
10
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EN
S
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ER
NE
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ICH
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016
Internationale und bundesweite
Rahmenbedingungen
Die internationalen Rahmenbedingun-
gen waren durch eine Vielzahl von Er-
eignissen geprägt, deren gesellschaftli-
che, politische und wirtschaftliche
Auswirkungen wahrscheinlich erst in
den nächsten Jahren gänzlich erkenn-
bar sein werden. Davon seien ohne den
Anspruch auf Vollständigkeit in aller
Kürze einige genannt:
• Die Entscheidung über den Austritt
aus der EU („Brexit“) in Großbritanni-
en
• Die Wahl des Republikaners Donald
Trump zum Präsidenten in den USA
• Der Kampf gegen den internationalen
Terrorismus, insbesondere gegen
den IS in Syrien, der auch in Deutsch-
land u. a. mit dem Anschlag auf einen
Weihnachtsmarkt in Berlin erste uner-
trägliche Spuren hinterlassen hat
• Der Rückgang der Flüchtlingszahlen
durch das Abkommen der EU mit der
Türkei
• Der gescheiterte Militärputsch in der
Türkei u. a. mit der Folge der Ein-
schränkung von Meinungs- und Pres-
sefreiheit
• Die Diskussion über Freihandelsab-
kommen wie TTIPP und CETA
• Die Erfolge der AfD bei Landtagswah-
len
• Die Folgen des Abgasskandals bei
Volkswagen
• Der Mangel an bezahlbarem Wohn-
raum in den Städten durch Zuwande-
rung und Landflucht
Das statistische Bundesamt wies nach
ersten Berechnungen darauf hin, dass
die konjunkturelle Lage auch 2016
durch solides und stetiges Wachstum
gekennzeichnet war. Das preisbereinig-
te BIP war um 1,9 % höher als im Vor-
jahr (+1,7 %). Ausschlaggebend war die
inländische Verwendung. Die privaten
Konsumausgaben stiegen um 2,0 %,
die staatlichen sogar um 4,2 %. Diese
Steigerung war unter anderem durch
die hohe Zuwanderung bedingt. Die
Bauinvestitionen stiegen insbesondere
durch die Investitionen für Wohnbauten
kräftig um 3,1 %.
Für das Jahr 2017 ist ein Zuwachs des
Bruttoinlandsprodukts von 1,4 % zu er-
warten (Prognoseintervall –0,1 % bis
2,9 %). Wesentlicher Grund für die ge-
genüber 2016 niedrigere Rate ist die
geringere Zahl an Arbeitstagen; kalen-
derbereinigt wird der Zuwachs im Jahr
2017 bei 1,6 % liegen.
Weiteren Informationen des statisti-
schen Bundesamtes (Destatis) zur Folge
waren im November 2016 rund 43,8
Millionen Personen mit Wohnort in
Deutschland sozialversicherungspflich-
tig erwerbstätig. Dies ist eine weitere
Steigerung um 305.000 Erwerbstätige
zum Vorjahr. Mit rund 2,691 Millionen
sank die Zahl der Arbeitslosen um
104.000 zum Vorjahr und damit die Ar-
beitslosenquote um 0,3 % zum Vorjahr
auf 6,1 %.
Insgesamt zeigt sich bei den Empfän-
gern von Grundsicherung ein positiver
Trend: So sank deren Gesamtzahl von
Ende April 2015 bis Ende April 2016 um
70.900 (1,2 Prozent) auf 5,93 Millionen.
Wesentlicher Grund dafür war die stark
sinkende Zahl deutscher Hartz-IV-Be-
zieher. Ihre Zahl verringerte sich inner-
halb eines Jahres um fast 240.000 (5,2
Prozent) auf nunmehr 4,36 Millionen
(Quelle: MDR).
Die Inflationsrate im Euroraum stieg im
Dezember auf 1,1 %. Die Verdoppelung
innerhalb eines Monats lag im Wesentli-
chen an den Energiepreisen, die um 2,5
% anstiegen.
Wirtschaftlich blicken die Bundesrebublik und das Land Rhein-
land-Pfalz auf ein solides und stetiges Wachstum zurück,
inklusive einem Rückgang der Arbeitslosenzahl. Für die Stadt
Koblenz besonders interessant war der Anstieg der Bevölke-
rung auf den höchsten Wert seit 1983, der sich auch im
Geschäftsergebnis der Koblenzer WohnBau widerspiegelt.
GESAMTWIRTSCHAFTLICHE
UND BRANCHENBEZOGENE
RAHMENBEDINGUNGEN
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Die Europäische Zentralbank (EZB) hat-
te auf ihrer geldpolitischen Sitzung am
10. März 2016 den Leitzins auf null Pro-
zent gesenkt und setzte ihre lockere
Geldpolitik, bestätigt zuletzt auf der
Sitzung am 8. Dezember 2016, fort.
Allerdings hatte die amerikanische No-
tenbank Fed den Leitzins am 14. De-
zember 2016 erhöht – zum zweiten Mal
nach der ersten Erhöhung seit fast zehn
Jahren am 16. Dezember 2015.
Die Zinsentwicklung in Deutschland zwi-
schen Ende 2015 und Ende 2016 war
erneut durchweg negativ. In allen Fris-
tigkeitsbereichen gingen zwischen den
jeweiligen Stichtagen die Effektivzins-
sätze zurück. Die von der deutschen
Bundesbank veröffentlichten Effektiv-
zinssätze für Kredite an nichtfinanzielle
Kapitalgesellschaften (Neugeschäft)
entwickelten sich wie oben dargestellt.
Die Zinsen für Baufinanzierungen waren
in den vergangenen vierzig Jahren nie
auf einem so niedrigen Niveau wie 2015
und 2016. Auch Anfang 2017 liegen sie
noch auf einem sehr niedrigen Niveau.
Die Zinsen für zehnjährige Darlehen hat-
ten im Oktober 2016 den niedrigsten
Wert seit Gründung der Bundesrepublik
erreicht. Seitdem stiegen die Zinsen
wieder, sind aber derzeit noch immer
auf einem niedrigen Niveau.
Von Januar bis September 2016 wurde
laut statistischem Bundesamt in
Deutschland der Bau von insgesamt
276.300 Wohnungen genehmigt. Wie
das Amt weiter mitteilte, waren das
24,0 % oder rund 53.500 Baugenehmi-
gungen für Wohnungen mehr als in den
ersten neun Monaten 2015. Eine höhe-
re Zahl an genehmigten Wohnungen
hatte es in den ersten neun Monaten
eines Jahres zuletzt im Jahr 1999 gege-
ben (331.600).
Zur Unterstützung der sozialen Wohn-
raumförderung wurden die Zahlungen
des Bundes an die Länder auf insge-
samt mehr als 1,5 Milliarden Euro jähr-
lich erhöht. Außerdem stiegen ausweis-
lich der Angaben des statistischen
Bundesamtes die Baupreise für Wohn-
gebäude im November 2016 gegenüber
dem Vorjahresmonat um 2,2 %, wäh-
rend sich die Preise für Instandhaltungs-
arbeiten an Wohngebäuden (ohne
Schönheitsreparaturen) um +2,5 % ver-
änderten.
Ausweislich der GdW-Jahresstatistik lag
der Anstieg der Nettokaltmieten im
Bundesdurchschnitt bei 1,2 %.
Deutschlandweit erhöhten sich die An-
gebotsmieten um 3,2 % auf durch-
schnittlich 7,29 1/m². Die Mieten
bei den GdW-Unternehmen lagen im
Schnitt bei 5,36 1/m² nettokalt und
damit deutlich unter dem Mittel der
Bestandsmieten in Deutschland
(5,71 1/m²).
Es müssten in den kommenden fünf
Jahren rund 400.000 Wohnungen pro
Jahr neu gebaut werden. Das geht
nach Informationen des GdW aus einer
aktuellen Studie des Pestel-Instituts
Hannover im Auftrag des Verbände-
bündnisses Wohnungsbau hervor.
Gründe sind die hohen Flüchtlingszah-
len, der bestehende Nachholbedarf, der
starke Zuzug in die Städte und die Zu-
wanderung aus der EU.
Im Zusammenhang mit den in der vom
GdW und den Regionalverbänden be-
auftragten Studie „Schwarmstädte“ dar-
gestellten Wanderungsbewegungen ge-
lingt es insgesamt 29 Städten, so viele
Laufzeit
< 1 Jahr 1–5 Jahre > 5 Jahre
Termin 2015-12
%
2016-11
%
+/–
%-Punkte
2015-12
%
2016-11
%
+/– 2015-12
%
2016-11
%
+/–
%-Punkte
Volumen
< 1 Mio. Euro 2,63 2,48 –0,15 2,90 2,64 –0,26 1,98 1,69 –0,29
> 1 Mio. Euro 1,42 1,16 –0,26 1,79 1,32 –0,47 1,82 1,49 –0,33
Entwicklung der Effektivzinssätze für Kredite an nichtfinanzielle Kapitalgesellschaften (Neugeschäft)
Wohnungsbaugenehmigungen 2013–2016 und 2017 (Prognose), Neubau insgesamt,
EIn- und Zweifamilienhäuser, Geschosswohnungsbau; Quelle: Statistisches Bundesamt,
Fachserie 3; 2016 Prognose auf Basis der Monatswerte bis Oktober 2016; 2017 Eigene
Schätzung GdW
450.000
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
110.284
118.908
272.433
107.337
128.088
285.079
116.020
139.355
313.296
118.000
176.000
375.000
120.000
193.000
400.000
2013 2014 2015 2016 2017
alle Baumaßnahmen (Neubau/ Bestand)
Geschoss- wohnungsbau
Ein- und Zwei- familienhäuser
Woh
nein
heite
n
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I
junge Menschen anzuziehen, dass sich
jeder Geburtsjahrgang mindestens ver-
doppelt. Darunter sind mit Landshut
oder Koblenz auch Mittelstädte, wäh-
rend dies selbst großen Städten wie
Dortmund oder Essen nicht ansatzwei-
se gelingt.
Die Immobilienbranche machte kurz vor
Jahresende ihrem Ärger über die Politik
Luft: Der Klimaschutzplan 2050, wie
von der Bundesregierung beschlossen,
enthalte eine zusätzliche Mehrbelastung
für den Gebäudesektor.
Und dies, obwohl der Gebäudesektor
von 1990 bis 2014 beim Klimaschutz
prozentual mit einer Senkung um 43 %
am meisten erreicht hat. Die Reduktion
der Treibhausgasemissionen lagen im
gleichen Zeitraum in der Industrie bei
36 %, in der Energiewirtschaft bei 23 %,
in der Landwirtschaft bei 18 % und im
Verkehrsbereich bei lediglich 2 %. Dies
ist das Gegenteil der notwendigen Stra-
tegie für sozialverträglichen Klimaschutz
im Gebäudesektor (Wohnungspolitische
Information 46, Ausgabe vom 17. No-
vember 16).
Vor diesem Hintergrund sahen die gro-
ßen Verbände der deutschen Immobili-
enwirtschaft vorerst keine Grundlage
mehr für eine vertrauensvolle Zusam-
menarbeit mit der Regierung im Bünd-
nis für bezahlbares Wohnen und Bauen.
Situation in Rheinland-Pfalz
Die Landtagswahl im März 2016 hatte
eine Koalition aus SPD, Grünen und
FDP zum Ergebnis. Ministerpräsidentin
Malu Dreyer wurde im Amt bestätigt, da
die SPD mit den meisten Stimmen aus
der Wahl hervorging. Eine erste Heraus-
forderung für die neue Regierung ergab
sich aus dem vorgesehenen Verkauf
des Flughafens Hahn an einen chinesi-
schen Investor, der kurz vor dem Unter-
zeichnen der Verträge scheiterte.
Die rheinland-pfälzische Wirtschaft
befindet sich weiterhin in einer guten
Verfassung. Das ging aus dem Kon-
junkturbericht der Industrie- und Han-
delskammern (IHK) hervor, der in
Mainz vorgestellt wurde.
Trotz niedriger Zinsen und steigenden
Steuereinnahmen bleibt die Finanzlage
der Kommunen angespannt. Deshalb
klagen verschiedene Städte, Kreise und
Gemeinden erneut gegen das Land,
weil sie mehr Geld haben wollen. Ihrer
Meinung nach schreiben sie in ihren
Haushalten unverschuldet tiefrote Zah-
len. Unter den Klägern sind die Städte
Kaiserslautern und Pirmasens, welche
die Liste der zehn deutschen Städte mit
den höchsten Schulden pro Kopf anfüh-
ren.
In vielen Städten fehlt es weiter an be-
zahlbaren Wohnungen. Auf dem Land
gibt es hingegen einen zunehmenden
Leerstand. Diesem Spagat will die
rheinland-pfälzische Landesregierung
mit einem Mix von gezielten Maßnah-
men begegnen. Das verkündete Finanz-
und Bauministerin Doris Ahnen (SPD)
bei der Vorstellung eines Berichtes zum
Wohnungsmarkt. Finanziellen Spielraum
in der Wohnungsbauförderung soll es
im kommenden Jahr mit zusätzlich rund
25 Millionen Euro vom Bund geben. Da-
mit sollen weitere Verbesserungen bei
den Förderbestimmungen umgesetzt
werden.
Am 12. April 2016 fand die erste öffent-
liche Veranstaltung des Bündnisses für
bezahlbares Wohnen in Rheinland-Pfalz
statt, dem bereits eine Reihe von Fach-
arbeitsgruppensitzungen folgte. Diese
beschäftigen sich mit den Themen
Wohnraumförderung, günstiger, wirt-
schaftlicher, schneller Bauen, Bauland-
verfügbarkeit und -aktivierung sowie
Wohnungsmarktbeobachtung.
In den ersten acht Monaten 2016 wur-
de nach einem Bericht der Rhein-Zei-
tung der Bau von rund 10.500 Wohnun-
gen genehmigt – 25,8 % mehr als im
Vorjahreszeitraum. Damit ist im Woh-
nungsbau wieder das Niveau der Jahre
vor 2005/2006 erreicht, sagte der Präsi-
dent des Statistischen Landesamts. Die
höchsten Mieten wurden im ersten
Quartal 2016 in Mainz gezahlt mit im
Derzeitige Bautätigkeit und zukünftiger Wohnungsbedarf bis 2020, Fertigstellungen und
Baugenehmigungen seit 2002; Quelle: Statistisches Bundesamt, Fs 5 – Reihe 1 Bautätig-
keit, Werte für 2016 eigene Schätzug, eigene Berechnung GdW
500.000
450.000
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
247.724
400.000
375.000
290.000
313.296
2002
2010
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2014
2004
2012
2008
2016
2003
2011
2007
2015
2005
2013
2009
Baugenehmigungen
Baufertigstellungen
Woh
nung
enBautätigkeit Bedarfs-
prognose
Neubaubedarf p. a. bei Berück-sichtigung des aufgestauten Nachholbedarfs und der Flücht-lingszuwanderung
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Schnitt 10 Euro je Quadratmeter. Da-
nach folgen Trier (8,38), Speyer (8,00),
Landau (7,75), Ludwigshafen (7,42) und
Koblenz (7,10).
Stadt Koblenz und lokaler
Wohnungsmarkt
Im Rahmen des Bündnisses für bezahl-
bares Wohnen in Rheinland-Pfalz wurde
die Wohnraumförderung 2016 von der
ISB Rheinland-Pfalz in mehreren Regio-
nalkonferenzen vorgestellt. So auch in
Koblenz auf der Festung Ehrenbreitstein
am 06. Juli 2016 in Anwesenheit des
Oberbürgermeisters. Wir konnten in die-
sem Zusammenhang unser neues ko-
stengünstiges und gemischt finanziertes
Objekt „In der Rothenlänge 15“ vorstel-
len, bei dem 30 der 42 Wohnungen öf-
fentlich gefördert sind.
Bert Flöck wurde als der neue Baude-
zernent der Stadt Koblenz offiziell in
sein Amt eingeführt. In der Sitzung des
Stadtrats wurde Flöck zum dritten
hauptamtlichen Beigeordneten der
Stadt ernannt und vereidigt. Er trat den
Posten am 1. September an und löste
damit Martin Prümm ab, der die Positi-
on 16 Jahre innehatte. Beide Herren
waren bzw. sind beratende Mitglieder in
unserem Aufsichtsrat.
Mit 113.197 Einwohnern (+ 1.327 ge-
genüber 2015) wird der höchste Bevöl-
kerungsstand seit 1983 registriert; in-
nerhalb von 10 Jahren ist Koblenz um
ca. 6.500 Einwohner größer geworden.
Es lebten am 31. Dezember 2016 nur
noch in jedem sechsten Koblenzer Pri-
vathaushalt minderjährige Kinder – der
Anteil der Single-Haushalte liegt dage-
gen bei 50 % (Statistikstelle Koblenz).
Mit der Bevölkerungsentwicklung einher
ging eine weitere Verminderung unseres
Wohnungsleerstandes. Allerdings wer-
den derzeit in Koblenz im Wesentlichen
Wohnungen im höheren Preissegment
gebaut, insbesondere als Eigentums-
wohnungen.
20.254 Euro hatten die Koblenzer im
Schnitt unter dem Strich nach einem
Bericht der RZ vom 19. November
2016 als verfügbares Einkommen zu
verbuchen. Damit liegt Koblenz knapp
über dem Mittelwert der kreisfreien
Städte von 20.240 Euro und landet auf
Platz fünf von zwölf. Anders als andere
Kommunen hat sich Koblenz im Ver-
gleich zum Vorjahr (20.282 1) ver-
schlechtert.
14.200 Menschen über 18 Jahre waren
laut Creditreform in Koblenz überschul-
det – 700 mehr als im vergangenen
Jahr. Das entsprach einer Schuldner-
quote von 12,61 % – womit Koblenz
deutlich über dem Bundes- und dem
Landesschnitt von jeweils knapp über
10 % lag. Und: Die Quote war erstmals
wieder gestiegen, nachdem sie zwi-
schen 2012 und 2015 konstant gefallen
war. Sie lag zuletzt bei 12,17 Prozent.
Im rheinland-pfälzischen Vergleich be-
legte Koblenz damit den 30. Platz unter
36 Kreisen und kreisfreien Städten.
Bezahlbarer Wohnraum wird meist so
definiert, dass für Miete nicht mehr als
30 % des verfügbaren Einkommens
verwendet werden dürften. Dann wäre
ausgehend von einer Wohnfläche von
80 m² und einer Bruttomiete von 9,60
1/m² (durchschn. Nettomiete bei Neu-
vermietung 7,10 1/m² + 2,50 1/m² Ne-
benkosten) in Koblenz das 1,5-fache
verfügbare Einkommen erforderlich, um
diese Grenze nicht zu überschreiten.
Der Rat der Stadt stimmte der Aktuali-
sierung des Qualifizierten Mietspiegels
zu. Seit 2006 verfügt die Stadt Koblenz
über einen solchen qualifizierten Miet-
spiegel, der im Abstand von zwei Jah-
ren an die Marktentwicklung anzupas-
sen ist. Diese Aktualisierung erfolgte im
Sommer 2016 mit einer Stichprobe von
402 auswertbaren Fragebögen. Danach
zeigte sich, dass die durchschnittliche
Nettokaltmiete bei 6,24 1/m² liegt und
somit den Vergleichswert aus dem Jahr
2014 um 3,31 % überschreitet. Um die-
sen Satz steigen die Mietspiegelmieten
ab 01. Januar 2017.
Die durchschnittliche Nettomiete der
Wohnungen der WohnBau liegt dage-
gen mit 5,77 1/m² um rund 0,47 1
niedriger. Somit tragen wir weiter be-
sonders zum Angebot an bezahlbarem
Wohnraum in unserer Stadt bei.
Realschule plus Karthause
15
I
Sporthalle Max-von-
Laue-Gymnasium
Neubau einer Schulturn-
halle mit zusätzlichen
Klassenräumen und einer
Schulmensa im Unterge-
schoss des Gebäudes.
Mensa Grundschule
Neuendorf
Neubau einer Schulmen-
sa für Ganztagsunterricht
für die Grundschule Neu-
endorf und Umgestaltung
der Außenanlagen.
Mit einem Investitionsvolumen von 93 Millionen Euro hat es die
Koblenzer WohnBau in den vergangenen 12 Jahren geschafft,
die umfangreichen Projekte der Schulsanierung fertigzustellen.
Hier ein paar Projektbeispiele und umgesetzte Maßnahmen.
ENDE DER
SCHULSANIERUNG
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016
Julius-Wegeler-Schule,
ehemalige Fachhoch-
schule Karthause
Erwerb, energetische Sa-
nierung und umfassender
Umbau einer ehemaligen
Fachhochschule zu
einem modernen Berufs-
schulzentrum.
Grundschule Güls
Abriss des alten Schul-
gebäudes sowie Neubau
einer Grundschule im
Passivhausstandard.
Sporthalle Realschule
plus, Neuendorf
Abriss der alten Schul-
turnhalle und Ersatz
durch einen Neubau im
Passivhausstandard im
Rahmen der energeti-
schen Sanierung des ge-
samten Schulkomplexes.
Kleinere Restarbeiten und Abrechnun-
gen wurden im ersten Quartal 2017 er-
ledigt. Seit Anfang 2017 übernimmt das
Zentrale Gebäudemanagement der
Stadt Koblenz nun komplett die zukünf-
tigen Aufgaben der Sanierung und lau-
fenden Instandhaltung der städtischen
Schulen.
Weitere Informationen zum Thema
Schulsanierung finden Sie auf Seite 20.
17
I
chen einer umfangreichen Überarbei-
tung unterzogen. Hierbei wurde die
Farbgebung der Fassaden an den
ehemals unter Denkmalschutz einge-
tragenen Gebäuden gemäß der 2015
durchgeführten Sanierung der Ulner-
straße fortgesetzt. Zudem wurden
auch die Treppenhäuser saniert.
3. In Abstimmung mit der unteren Denk-
malschutzbehörde erfolgten ein An-
strich der Fassade sowie die Neuge-
staltung von Eingangsbereich und
Treppenhaus am historischen Gebäu-
de Mehlgasse 11.
Modernisierung und Instandhaltung
212 T1 (Vorjahr: 292 T1) flossen 2016
in aktivierungsfähige Modernisierungs-
maßnahmen. 34 Wohneinheiten (Vor-
jahr: 48) wurden saniert. Für geplante
und laufende Instandhaltungsmaßnah-
men sind 2016 rund 4.449 T1 (Vorjahr:
3.366 T1) verausgabt worden. Dies sind
21,83 1/m² (Vorjahr: 16,30 1/m²). Ins-
gesamt investierten wir 23,98 1/m² in
unseren Wohnungsbestand (Vorjahr:
17,72 1/m²).
Unter anderem an den nachstehend
genannten Objekten wurden folgende
Arbeiten ausgeführt:
1. Zur Abrundung der 2014 begonne-
nen Arbeiten im Bereich Am Vogel-
schutzpark/Zeisigstraße wurden im
Bereich der Hausnummern 80, 82,
84 und 86 die Fassaden und Dach-
flächen saniert. Zudem wurden die
Außenanlagen neu gestaltet und ge-
ordnet.
2. Bei der Weiterführung der Sanierung
im Bereich Im Hüttenstück/Ulnerstra-
ße wurden Fassaden- und Dachflä-
Neben nachhaltigen Modernisierungsmaßnahmen und umfang-
reichen Instandhaltungsprojekten betätigte sich die Koblenzer
WohnBau 2016 im Rahmen des Projekts „Soziale Stadt“.
Parallel dazu erfüllte sie die Aufträge des Aufhebungsvertrages
zur Schulsanierung mit der Stadt Koblenz – und hat dabei die
geschätzten Kosten um rund 1 Millionen Euro unterschritten.
GESCHÄFTS-
VERLAUF
Häuser WE Gewerbe- objekte
soziale Einrich- tungen
Garagen Tief- garagen- stellplätze
Hofstell- plätze
Mansarden sonstige Nutzung
Eigenbestand 514 3.191 13 24 366 453 280 41 18
Pacht 11 18 0 3 7 7 0 0 1
WEG 42 120 2 0 10 103 17 0 0
BlmA 0 52 0 0 0 0 0 0 0
GESAMT 567 3.391 15 27 383 563 297 41 19
Liegenschaftsbestand zum 31.12.2016
Die bereinigte Leerstandsquote lag im Jahresdurchschnitt mit 1,08 % fast 0,5 % unter
dem Vorjahreswert (Vorjahr: 1,55 %). 2008 betrug sie noch 5,64 %. Die 329 Kündigungen
(Vorjahr: 304) ergaben zum 31. Dezember 2016 eine Quote von 10,30 % (Vorjahr: 9,56 %).
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13,0 %
12,0 %
11,0 %
10,0 %
9,0 %
8,0 %
7,0 %2014
10,03
2015
9,56
2007
11,95
2008
12,75
2009
11,44
2010
11,73
2011
10,63
2012
10,31
2013
9,45
2016
10,30
Ø
10,82
Kündigungsquoten 2007–2016 (Ø-Werte)
20,– 1
15,– 1
10,– 1
5,– 1
0,– 12014
18,01
Instandhaltungsaufwendungen/m2 im Mehrjahresvergleich
2015
16,30
2006
15,88
2007
15,43
2008
16,53
2009
18,35
2010
16,38
2011
17,27
2012
15,29
2013
18,45
2016
21,83
Verkauf von Wohneigentum
Erträge aus der Verkaufstätigkeit dienen
zur Verbesserung des Jahresergebnis-
ses und Investitionen in den Gebäude-
bestand. 2016 veräußerten wir 1 Mehr-
familienhaus, 5 Einfamilienhäuser, 5
Eigentumswohnungen sowie 2 Grund-
stücke (davon eines durch Tausch).
Es ergab sich insgesamt ein Ertrag
unter Abzug der Buchwerte von rund
1.316 T1 (Vorjahr: 249 T1).
Städtebauliche Gestaltung des
Siedlungsgebiets Koblenz-Lützel,
In den Mittelweiden
Nach der erfolgreichen Fertigstellung
und Vermietung unseres Neubaus mit
insgesamt 42 Wohnungen 2015 haben
wir die Planung für die Bebauung des
Restgrundstückes vorangetrieben.
Derzeit sind wir in der Phase der Ge-
nehmigungsplanung für weitere 20
Wohnungen. Hierbei erfolgt eine enge
Abstimmung mit der Bauaufsicht der
Stadt Koblenz bezüglich der Art und
des Maßes der Überbaubarkeit. Wenn
möglich, soll noch 2017 mit dem Bau
begonnen werden, so dass wir dann
mit einer Vermietung Ende 2018 rech-
nen können.
Grundschule Rübenach
19
I
Wegen der für 2017 angekündigten ver-
besserten neuen Förderbestimmungen
des Landes Rheinland-Pfalz für den öf-
fentlich geförderten Wohnungsbau wer-
den wir über die Finanzierung zu einem
späteren Zeitpunkt entscheiden. Die
Wohnungsgrößen sind in Anlehnung an
unseren Neubau „In der Rothenlänge
15“ jedoch so gewählt, dass auch bei
einer freifinanzierten Errichtung bezahl-
barer Wohnraum entstehen wird.
Städtebauliche Aktivierung
des 70er-Jahre Wohngebiets
„Weiße Siedlung Neuendorf“
Der Stadtrat hat wie geplant das inte-
grierte Stadtentwicklungskonzept ver-
abschiedet. Auf dessen Basis erfolgen
die Planungen für die einzelnen Maß-
nahmen. Auch konnte in der Zwischen-
zeit das Stadtteilmanagement vergeben
werden. Dies wird dazu beitragen, das
Projekt „Soziale Stadt“ zügig voranzu-
treiben.
Planungen und Arbeitsvorbereitungen
im Projekt „Soziale Stadt“ erfolgen in
enger Zusammenarbeit mit der Stadt
Koblenz. Hierzu trifft sich mehrmals im
Jahr die eingerichtete Lenkungsgruppe.
Diese setzt sich zusammen aus den be-
teiligten Ämtern der Stadt Koblenz und
Vertretern der Koblenzer WohnBau. Sie
steuert und überwacht die Koordination
und Abarbeitung der Projekte.
In diesem Jahr haben wir bereits mit
den Arbeiten in unserem Wohnungsbe-
stand begonnen. Fassade, Dach und
Balkone der Fritz-Zimmer-Straße 12
wurden dabei saniert. Es wurde ein von
uns ausgearbeitetes Farbkonzept um-
gesetzt, welches auch als Grundlage für
die weitere Bearbeitung unserer übrigen
Gebäude in der Siedlung dient. Die ehe-
mals mit einer Waschbetonbrüstung
versehenen Balkonflächen wurden in
das Farbkonzept integriert. Zur Abrun-
dung werden 2017 in Kombination mit
der Außenanlagenplanung Eingangsbe-
reich und Treppenhaus des Hauses neu
gestaltet.
Beispielhafte Projekte der
Sanierung städtischer Schulen
● IGS Koblenz
Die Arbeiten im Rahmen der Dach-,
Fassaden- und Brandschutzsanierung
einschließlich Einbau der dezentralen
Raumbelüftung wurden 2016 weiterge-
führt und fertiggestellt.
● BBS Technik
Die 2014 begonnene PCB-, Dach- und
Fassadensanierung wurde 2016 fortge-
setzt und abgeschlossen. Hier wurden
größtenteils Dämmmaßnahmen an der
Außenfassade durchgeführt. Der Innen-
ausbau wurde bereits 2015 beendet.
● Goethe Realschule Plus
Nach Durchführung der Fassadensanie-
rung auf der Schulhofseite 2015 wurde
im Jahr 2016 die Dachsanierung des
eingeschossigen Verwaltungs- und
Fachklassentraktes einschließlich Mehr-
zweckraum umgesetzt. Restarbeiten im
Innenbereich sowie Dämmmaßnahmen
am Sockel erfolgen in den ersten Wo-
chen des neuen Jahres 2017.
● Realschule Plus Karthause
Die noch ausstehenden Brandschutz-
maßnahmen und die Sanierung der Au-
ßenhülle des Atriumgebäudes wurden
im Jahre 2016 umgesetzt und fertigge-
stellt.
● Gymnasium Hilda
Im Gebäude Kurfürstenstraße des Hilda
Gymnasiums wurden zwei naturwissen-
schaftliche Räume saniert und mit ei-
nem deckengeführten Laboreinrich-
tungssystem ausgestattet. Nach den
Sommerferien 2016 konnten die Räume
wieder von der Schule genutzt werden.
Abschluss des Schulsanierungs-
vertrages
Es ist uns gelungen, die im Aufhe-
bungsvertrag zur Schulsanierung geli-
steten umfangreichen restlichen Projek-
te mit einem geschätzten Investitions-
volumen von rund 18,4 Millionen Euro in
der zur Verfügung stehenden kurzen
Zeit von zwei Jahren fertigzustellen.
Dabei konnten die geschätzten Kosten
trotz eingetretener Kostensteigerungen
und höherer gesetzlicher Anforderungen
noch um rund 1 Million Euro unterschrit-
ten werden.
Kleinere Restarbeiten und Abrechnun-
gen werden abschließend im ersten
Quartal 2017 erledigt. Ab Anfang 2017
übernimmt das Zentrale Gebäudema-
nagement der Stadt Koblenz nun kom-
plett die zukünftigen Aufgaben der Sa-
nierung und laufenden Instandhaltung
der städtischen Schulen.
Insgesamt hat die WohnBau im Auftrag
der Stadt in der zwölfjährigen Sanie-
rung- und Instandhaltungslaufzeit von
Anfang 2005 bis Ende 2016 Projekte für
rund 93 Millionen Euro in den Koblenzer
Schulen realisiert. Darin enthalten sind
auch die Investitionen des Konjunktur-
paketes II in Höhe von zirka 19,5 Millio-
nen Euro.
Die umfangreichen baulichen Maßnah-
men wurden in rund 1.700 Aktenord-
nern und unzähligen digitalen Dateiord-
nern dokumentiert. Nicht beinhaltet sind
im genannten Investitionsvolumen die
in den vergangenen Jahren von der
WohnBau für die Stadt im Eigentum er-
richteten Schulgebäude und sonstigen
städtischen Projekte in Höhe von rund
20 Millionen Euro, wie etwa ein Jugend-
und Bürgerzentrum im Rahmen des
Programms „soziale Stadt“.
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Bestandsbetreuung und
Neuvermietung
In der Neuvermietung gab es 291 per-
sönliche Kundenkontakte. Hierbei
macht sich die immer stärkere Verlage-
rung der Kommunikation auf die digita-
len Medien bemerkbar. Dies zeigt sich
auch in den gestiegenen Anfragen und
Neukundenkontakten gegenüber dem
letzten Jahr. 1.545 Anfragen gingen
über Anzeigen in den Internet-Immobili-
enbörsen ein. Insgesamt wurden 2.144
Neukunden kontaktiert und beraten. Es
fanden 570 Besichtigungstermine statt.
299 Wohnungen haben wir neu vermie-
tet (Vorjahr: 362). Die Fluktuationsquote
sank auf rund 9,36 % (Vorjahr 11,38 %).
Grundschule Güls
58 unserer Mieter haben im Bestand
eine passende neue Wohnung gefun-
den (Vorjahr: 67).
Forderungsmanagement
Mit 183 Ratenzahlungsvereinbarungen
und weiteren flexiblen Lösungen bei
Mietrückständen hat die Mieterbetreu-
ung mit ihrem Forderungsmanagement
wieder viele Mieter vor dem Verlust der
Wohnung bewahren können. 138 frist-
lose Kündigungen (Vorjahr: 106), 49
Räumungsklagen (Vorjahr: 31) und 6
Zwangsräumungen (Vorjahr: 5) konnten
trotzdem nicht vermieden werden. 13
zur Räumung verurteilte Mieter (Vorjahr:
12) zogen bereits vor der anberaumten
Räumung aus.
Mietanpassung und
Wohnungsbauförderung
904 der 2.673 preisfreien Wohnungen
überprüften wir mit Hilfe des aktuellen
qualifizierten Mietspiegels. Die Mieten
passten wir bei Bedarf an. Die Mieter-
träge stiegen um rund 196 T1 (Vorjahr:
143 T1).
Die Förderung „Ankauf von Belegungs-
rechten“ verbilligte 2016 für 4 Wohnun-
gen (Vorjahr: 3) die Miete um 15 %. Die-
se Förderung ist jetzt auch für bereits
vermietete Wohnungen verfügbar. Hier
nutzen wir die Möglichkeit, Mietern, die
auch weiterhin die förderrechtlichen Ein-
kommensgrenzen einhalten, ihre Woh-
nung zu erhalten. Diese wäre bei einer
21
I
Anhebung der Miete in Richtung Miet-
spiegelmiete nach Wegfall der Förde-
rung ansonsten nicht immer möglich.
Wir nutzen zurzeit für 298 der freifinan-
zierten Wohnungen (Vorjahr: 362) die-
ses Instrument. Daneben sind noch 518
(rd. 16,2 %) unserer Wohnungen öffent-
lich gefördert. Auf den I. Förderweg ent-
fallen davon 357 Wohnungen und 161
Einheiten auf den III. Förderweg.
Pachtvertrag mit der Stadt Koblenz
Im Jahr 1993 haben wir mit der Stadt
Koblenz einen Vertrag über die Pacht
von diversen noch im städtischen Besitz
befindlichen Objekten abgeschlossen.
Diese haben wir seitdem im eigenen
Namen und auf eigene Rechnung ver-
mietet. In den letzten Jahren hat sich
der Objektbestand stark verändert und
reduziert. Dies lag an Verkäufen der
Stadt Koblenz an Dritte oder an Über-
nahmen von zu unserem eigenen Port-
folio passenden Beständen.
So waren per 31. Dezember 2016 nur
noch wenige gemischt genutzte Objek-
te im Pachtvertrag verblieben. Hierbei
handelt es sich um von der Stadt Kob-
lenz benötigte Einrichtungen, z. B. Feu-
erwehrhäuser, in denen noch einzelne
Wohnungen zur Vermietung vorhanden
sind. Nach der Einrichtung des Zentra-
len Gebäudemanagements bei der
Stadt Koblenz wurde der Pachtvertrag
per 31. Dezember 2016 beendet und
die Verwaltung an die Stadt Koblenz zu-
rück übertragen.
Gesundheitsmanagement, Gefähr-
dungsbeurteilungen etc.
Im Gesundheitsmanagement bewegen
wir uns, unterstützt durch beauftragte
Fachkräfte, inzwischen in einem guten
Rahmen. In regelmäßigen Sitzungen
und Begehungen mit Sicherheitsfach-
kraft, Brandschutzbeauftragten und
Arbeitsmediziner werden relevante
Themen besprochen, erforderliche
Maßnahmen angeregt und möglichst
zeitnah umgesetzt.
Durch betriebliche Eingliederungen
konnten gezielte personenbezogene
Maßnahmen umgesetzt werden, um
Arbeitsunfähigkeiten zu verkürzen und
eventuell erneute Arbeitsunfähigkeit zu
vermeiden.
Zur Gesundheitsförderung bieten wir
unseren Beschäftigten weiterhin wö-
chentlich frisches Obst kostenfrei. Auch
in diesem Jahr wurde der angebotene
wöchentliche Fitnesskurs unter qualifi-
zierter Leitung eines Personaltrainers
rege genutzt. Eigens für die Körperer-
tüchtigung wurden Trainingsutensilien
angeschafft, mit denen die Übungen
möglichst abwechslungsreich und effi-
zient gestaltet werden können.
Personalbestand
Per 31. Dezember 2016 arbeiteten bei
der Koblenzer WohnBau insgesamt 49
hauptberufliche Mitarbeiter (Vorjahr: 49),
2 nebenberufliche Kräfte und 2 Mitar-
beiter im Rahmen der Personalüberlas-
sung für das Sachgebiet der Schulsa-
nierung.
Geschäftsführer
0 5 10 15 20 25 30
Vollzeit Teilzeit
Prokuristen
kaufmännische MitarbeiterInnen
technische MitarbeiterInnen
Auszubildende
Hausmeister
nebenberuflicher Hauswart
technische städtische MitarbeiterInnen für die Schulsanierung
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SOZIALE ABGABEN
15,2 %
GEHALT
68,2 %
ALTERSVORSORGE
5,9 %
ARBEITSMEDIZINISCHE BETREUUNG
0,1 %
LÖHNE
10,6 %
Personalaufwand der Koblenzer WohnBau 2016.
23
I
GESAMTVERMÖGEN
145,5 MIO5
FINANZMITTELBESTAND ZUM 31.12.2016
7,9 MIO5
ERTRAGSLAGE
3.250 T5
CASHFLOW
2,114 MIO5
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6
Ertragslage
Die wirtschaftliche Lage der Koblenzer
WohnBau ist wesentlich durch das ope-
rative Geschäft der Liegenschaftsbe-
treuung und -vermietung geprägt. Au-
ßerdem wird das Ergebnis ergänzt
durch Honorare der Wohnungseigen-
tums- und Pachtverwaltung, der Be-
treuung der, für die Stadt Koblenz zur
Flüchtlingsunterbringung, angemieteten
BImA-Wohnungen sowie der am 31.
Dezember endenden Schulsanierung.
Eine im Vorjahr gebildete Rückstellung
über 1.661 T1 sowie 82 T1 für zu er-
wartende Steuern und Nachzahlungs-
zinsen konnte ertragserhöhend aufge-
löst werden.
Es ergab sich im abgelaufenen Ge-
schäftsjahr ein Ergebnis von rund
+3.250 T1 (Vorjahr –821 T1). Die Er-
tragslage wird noch einschließlich 2017
durch die Auswirkungen der Schulsa-
nierungsmaßnahmen beeinflusst. Da-
nach rechnen wir mit stabilen positiven
Jahresergebnissen aus der Hausbewirt-
schaftung.
Finanzlage
Die Finanzlage der Koblenzer WohnBau
ist durch die regelmäßigen Mieteinnah-
men, die sich durch weiter gesunkenen
Leerstand verbessert haben, sowie
durch Mietanpassungen an den aktuel-
len Mietspiegel stabil. Verbindlichkeiten
werden zeitnah beglichen. Die Eigenka-
pitalquote hat sich in den letzten Jahren
auch durch kontinuierliche Zuführungen
zu den Rücklagen sowie der Verkür-
zung der Bilanz wegen Wegfalls erhalte-
ner Anzahlungen und unfertiger Leistun-
gen aus der Schulsanierung durch
erfolgte Abrechnungen verbessert.
Ziel des Finanzmanagements ist die Si-
cherung des Unternehmenserfolgs ge-
genüber finanziellen Risiken jeder Art.
Wir verfolgen bei den Finanzdispositio-
nen immer eine konservative Risikopoli-
tik. Der Finanzmittelbestand am 31. De-
zember 2016 beläuft sich auf 7,9 Mio. 1
(Vorjahr 9,8 Mio. 1). Der Cashflow aus
laufender Geschäftstätigkeit beträgt
2,114 Mio. 1 (Vorjahr: 3,316 Mio. 1).
Vermögenslage
Vom Gesamtvermögen der Gesellschaft
mit 145,5 Mio. 1 (Vorjahr 143,8 Mio. 1)
entfallen 71,68 % auf das Anlagevermö-
gen (Vorjahr 75,17 %) und 28,32 %
auf das Umlaufvermögen und den
Rechnungsabgrenzungsposten (Vorjahr
24,83 %).
Dauerhaft gebundene Vermögenswerte
sind mit Eigen- und Fremdkapital bran-
chenüblich langfristig finanziert.
Regelmäßige Mieteinnahmen, eine gesunkene Leerstandsrate
und die wachsende Eigenkapitalquote haben das Ergebnis der
Koblenzer WohnBau 2016 positiv geprägt. Auch 2017 rechnen
wir mit stabilen Einnahmen aus der Hausbewirtschaftung und
einer finanziellen Sicherung des Unternehmenserfolgs.
WIRTSCHAFTLICHE
UNTERNEHMENSLAGE
CASHFLOW
2,114 MIO5
25
I
Eigenkapitalquote
Das Eigenkapital deckt unter Berück-
sichtigung der Maßnahmen in der
Schulsanierung 28,3 % des Gesamt-
vermögens (Vorjahr 26,4 %).
Bereinigt um diese Beträge, die nach
Ende der Schulsanierungslaufzeit und
abschließender Abrechnung der Maß-
nahmen 2017 komplett aus der Bilanz
entfallen, beträgt die Eigenkapitalquote
34,4 % (Vorjahr 30,0 %).
Weitere Kennziffern
Im Vergleich zum Vorjahr haben
sich weitere Kennziffern wie folgt
entwickelt:
Kennziffer 2016 2015
Umsatz 31.970 T1 38.089 T1
Materialaufwandsquote 56,1 % 48,3 %
Personalaufwand pro Kopf 59 T1 58 T1
Investitionen 671 T1 3.174 T1
Umsatzrentabilität 10,2 % –2,2 %
Eigenkapitalrentabilität 7,9 % –2,2 %
Verschuldungsgrad 71,7 % 73,6 %
Anlagendeckungsgrad 39,5 % 35,1 %
Cashflow aus lfd. Geschäftstätigkeit 2.114 T1 3.316 T1
Ihre bereinigte Eigenkapitalquote konnte die Koblenzer Wohn-
Bau 2016 um mehr als 4 % erhöhen. Hinzu kommen eine positi-
ve Entwicklung der Umsatzrentabilität und des Verschuldungs-
grades. Im Vergleich zum Vorjahr sind der Personalaufwand
pro Kopf sowie die Materialaufwandsquote gestiegen.
FINANZIELLE
LEISTUNGSINDIKATOREN
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71,7 %
Eigenkapital: 28,3 %
65,6 %
Eigenkapital: 34,4 %
Eigenkapitalquote inkl. Schulsanierung Eigenkapitalquote ohne Schulsanierung
Grundschule Rübenach
27
I
1: Goetheschule Lützel · 2: Realschule plus · 3: Grundschule Rübenach · 4: Schulsportzentrum Karthause, Eingangshalle
1
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4
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2016 hat sich gezeigt, dass die Nachfrage nach preisgünstigem
Wohnraum ungebrochen hoch ist. Daran wird sich auch 2017
voraussichtlich nichts ändern. Weil die Koblenzer WohnBau
durch geeignete Bau- und Entwicklungsmaßnahmen zudem
auf den demografischen Wandel reagiert, sieht sie sich für die
Zukunft sehr gut aufgestellt.
PROGNOSE-
BERICHT
Von einer voraussichtlich langfristig po-
sitiven Entwicklung des Unternehmens
gehen wir aus. Die Prognose 2014 für
das abgeschlossene Geschäftsjahr
2015 hinsichtlich einer soliden Ge-
schäftslage hat sich hinsichtlich des Er-
gebnisses aus der Hausbewirtschaftung
bestätigt.
Das Risiko von leer- und rückstandsbe-
dingten Mietausfällen besteht wegen
des teilweise noch entspannten Woh-
nungsmarktes in problematischen Sied-
lungsbereichen und der angespannten
finanziellen Lage vieler Mieterhaushalte
weiterhin, hat sich jedoch auf Grund er-
höhter Nachfrage am Wohnungsmarkt
verbessert.
Die preisfreien Wohnungen werden ge-
setzeskonform an die ortsübliche Ver-
gleichsmiete herangeführt. Ertragsver-
zichte werden möglichst abgebaut und
es wird für eine Stärkung der Hausbe-
wirtschaftung gesorgt. Insgesamt gibt
es eine verbesserte Vermietungssituati-
on und Wohnungsnachfrage, die in die-
sem Bereich zu gesteigertem Umsatz
führt.
Die Koblenzer WohnBau betreibt ein
Portfoliomanagement zur Optimierung
ihres zukünftigen Wohnungsbestandes.
Insbesondere in Anbetracht der demo-
graphischen Entwicklung hat die Gesell-
schaft ihren Wohnungsbestand durch
Bestandsverkäufe und Abriss nicht
sanierungswürdiger Bausubstanz be-
grenzt reduziert.
Durch den Einsatz zeitgemäßer Informa-
tionstechnologie und rationeller Arbeits-
abläufe ist der reibungslose Geschäfts-
ablauf im Geschäftsjahr 2016 weiterhin
gewährleistet.
Wir erwarten aus den obigen Gründen
auch im Geschäftsjahr 2017 ein positi-
ves Ergebnis von rund 1.300 T1.
29
I
Risikobericht
Wir beobachten die aktuellen Risiken am
Immobilienmarkt und reagieren ange-
messen auf negative Entwicklungen.
Unser Risikomanagement erhält die
Zahlungsfähigkeit und sichert das Eigen-
kapital. Dazu werden auch zukünftig
wesentliche Teile von Jahresüberschüs-
sen den Rücklagen zugeführt.
Risikoreiche Finanztransaktionen und
Sicherungsgeschäfte tätigen wir nicht.
Das Anlagevermögen ist branchenüblich
langfristig finanziert. Überwiegend lange
Festschreibungen mit einer sinnvollen
zeitlichen Streuung reduzieren die Zins-
änderungsrisiken.
Unsicherheiten bestehen im Hinblick auf
mögliche verschlechterte politische Rah-
menbedingungen und Zinserhöhungen,
insbesondere bei öffentlichen Mitteln.
Die gesunkene Zahl potenzieller Kredit-
geber erschwert unsere Arbeit bisher im
Kerngeschäft nicht.
Auch für die Finanzierung der Darlehen
aus dem Schulsanierungsvertrag stehen
noch ausreichend Kreditgeber zur Verfü-
gung, die gegen kommunale Bürgschaf-
ten Darlehen vergeben. Trotz des Aus-
laufens des Schulsanierungsvertrages
verbleibt die Abwicklung der Darlehen
– gegen Kostenerstattung durch die
Stadt Koblenz – weiterhin unsere Aufga-
be. Bis auf einige wenige Darlehen sind
wir ausfinanziert, so dass hier keine grö-
ßeren Risiken zu erwarten sind.
Veränderungen rechtlicher, wirtschaftli-
cher und steuerrechtlicher Rahmenbe-
dingungen unter anderem aufgrund ge-
änderter gesetzlicher Grundlagen
können Risiken für das Unternehmen
bergen. Dies gilt insbesondere, wenn
diese Änderungen Auswirkungen auf
den Wohnungsmarkt in Koblenz haben.
Chancenbericht
Die Sanierung unserer Liegenschaften
auf ein zeitgemäßes, nachhaltiges Ni-
veau und die energetische Anpassung,
bei der wir Wirtschaftlichkeitsgesichts-
punkte berücksichtigen, festigen unsere
Position am Koblenzer Wohnungs-
markt. Dies und die steigende Nachfra-
ge nach preisgünstigem Wohnraum
führen zu einer deutlich verbesserten
Vermietungssituation. Wir werden daher
auch weitere Neubaumaßnahmen reali-
sieren, um unseren Bestand zu ergän-
zen, sofern uns angemessene Grund-
stücksflächen zur Verfügung stehen.
Maßnahmen der Nachverdichtung
durch Aufstockung und Ergänzungs-
bauten bereiten wir derzeit ebenso vor.
Gesamtaussage
Risiken sehen wir im Wesentlichen in
den sich verschlechternden gesetzli-
chen Rahmenbedingungen für die Im-
mobilienwirtschaft, z. B. der Mietpreis-
bremse, der Reduzierung und
Befristung der Modernisierungsumlage
etc. Allerdings sehen wir uns auf Grund
der kontinuierlichen Optimierung unse-
res Wohnungsbestandes und der grö-
ßeren Nachfrage nach preiswertem
Wohnraum gut aufgestellt. Darüber hin-
aus verbessern wir unsere Kapitalstruk-
tur durch Rückführung von Darlehen
und Prolongation zu niedrigeren Kondi-
tionen.
Die Geschäftsführung stellt fest, dass
aus jetziger Sicht und für die über-
schaubare Zukunft keine den Bestand
des Unternehmens gefährdenden Risi-
ken erkennbar sind.
Die Mietpreisbremse in bestimmten Städten und die immer
noch diskutierte Reduzierung der Sanierungsumlage sind unter
anderem nachteilige Faktoren für die Wohnungswirtschaft.
Unsere bedarfsorientierte Weiterentwicklung von Wohnraum
und die hohe Nachfrage werden aber auch 2017 und in den
Folgejahren Früchte tragen.
CHANCEN- UND
RISIKOBERICHT
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1: Karthause · 2: Eingang Ulner Straße, Neuendorf · 3: Mehlgasse · 4: Fritz-Zimmer-Straße · 5: Koblenz-Neuendorf, Ulmer-Straße
1 2
3 4
5
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1: Grundschule Rübenach · 2: Schulsportzentrum Karthause, Sporthalle · 3: Grundschule Kesselheim · 4: Mensa Asterstein
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SB
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T 2
016
Mit ihrer konservativen Risikopolitik, effektiven Umschuldungen
und einer zügigen Rückzahlung von Verbindlichkeiten verfolgt
die Koblenzer WohnBau ein klares Ziel: die Sicherung des
Unternehmenserfolgs gegen finanzielle Risiken jeder Art.
Auch 2016 ist ihr das erfolgreich gelungen.
RISIKOBERICHTERSTATTUNG
ÜBER DIE VERWENDUNG VON
FINANZINSTRUMENTEN
Zu den im Unternehmen bestehenden
Finanzinstrumenten zählen im Wesentli-
chen Forderungen, Verbindlichkeiten
und Guthaben bei Kreditinstituten.
Forderungen bestehen gegenüber den
mehr als 3.200 Mietern. Diese werden
bei Zahlungsrückständen im Rahmen
der gesetzlichen Möglichkeiten beige-
trieben. Verbindlichkeiten werden inner-
halb der vereinbarten Zahlungsfristen
gezahlt.
Ziel des Finanz- und Risikomanage-
ments ist die Sicherung des Unterneh-
menserfolgs gegen finanzielle Risiken
jeder Art. Beim Management der Fi-
nanzdispositionen verfolgt die Gesell-
schaft eine konservative Risikopolitik.
Soweit wirtschaftlich vorteilhaft und un-
ter Risikoaspekten vertretbar, werden
seitens der Geschäftsleitung Darlehens-
aufnahmen bzw. Umschuldungen im
Rahmen von Forwarddarlehen als In-
strument der günstigen Kapitalbeschaf-
fung in der derzeitigen Niedrigzinsphase
genutzt.
Wir haben 2016 297 T1 Zinsen weniger
verausgabt als im Vorjahr (Vorjahr 219
T1). Der Zinsaufwand belastet das Er-
gebnis neben den ebenfalls hohen Ab-
schreibungen auf das Anlagevermögen.
Wir führen Kredite zurück, soweit unse-
re Liquidität dies erlaubt. 2016 waren
dies 3.097 T1 (Vorjahr: 1.063 T1).
Die Gesellschaft bedient sich ihrer
Finanzinstrumente, um die Liquidität
sicherzustellen und zur Optimierung
des Zinsniveaus. Sonstige risikoreiche
Finanzierungs- oder Anlageformen
werden nicht angewendet.
Dank
Dem Aufsichtsrat danken wir für das
positive Zusammenwirken zum Wohl
der Gesellschaft und den sachkundigen
Rat. Unser Dank gilt auch der Gesell-
schafterin Stadt Koblenz für die Unter-
stützung und unseren Mieterinnen und
Mietern sowie den zahlreichen Ge-
schäftspartnern für ihr Vertrauen.
Die Zusammenarbeit mit dem Betriebs-
rat war von Respekt und Wertschät-
zung geprägt. Dafür danken wir.
Besonderen Dank sprechen wir unseren
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihr
Engagement und ihre Leistungsbereit-
schaft aus.
Koblenz, 28.02.2017
Michael Siegel
Geschäftsführer
33
I
Der Aufsichtsrat hat den Jahresab-
schluss, den Lagebericht und den Vor-
schlag für die Verwendung des Bilanz-
gewinns mit der Geschäftsführung erör-
tert. Er hat den Bericht der Wirtschafts-
prüfungsgesellschaft Dornbach GmbH,
Koblenz, über die gesetzliche Prüfung
des Geschäftsjahres 2016 und des Jah-
resabschlusses zur Kenntnis genom-
men und besprochen. Einwendungen
haben sich nicht ergeben.
Der Aufsichtsrat stimmt dem Jahresab-
schluss 2016 mit Lagebericht zu und
empfiehlt der Gesellschafterversamm-
lung, diesen entsprechend zu beschlie-
ßen. Dem Vorschlag der Geschäfts-
führung zur Verwendung des Jahres-
ergebnisses mit Zuführung zu den
Rücklagen sowie dem Vortrag des
Bilanzgewinns auf neue Rechnung
schließt sich der Aufsichtsrat an.
Er empfiehlt der Gesellschafterver-
sammlung, das Jahresergebnis ent-
sprechend zu verwenden sowie den
Jahresabschluss festzustellen.
Allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
gilt Dank und Anerkennung für die ge-
leistete erfolgreiche Arbeit.
Koblenz, den 16.05.2017
Koblenzer Wohnungsbaugesellschaft
mbH
Stephan Otto
Stellvertretender Vorsitzender
des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr
2016 die wirtschaftliche Situation und
Entwicklung sowie Schwerpunkte der
wohnungswirtschaftlichen und sozialen
Aktivitäten der Gesellschaft in drei Sit-
zungen und zwei Prüfungsausschuss-
sitzungen erörtert. Zusätzlich wurden
die Mitglieder des Gremiums in viertel-
jährlichen Berichten schriftlich informiert.
Beraten und beschlossen wurde über
den Wirtschaftsplan sowie die Moderni-
sierungs- und Instandhaltungsplanung,
den Abschluss des Vorjahres, Objekt-
ankäufe sowie weitere außergewöhn-
liche Geschäftsvorfälle wie Neu- und
Umbauvorhaben.
BERICHT DES
AUFSICHTSRATES ZUM
GESCHÄFTSJAHR UND ZUM
JAHRESABSCHLUSS 2016
36
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6
Vergleichszahlen aus den
Geschäftsjahren 2009–2016 40
Anlagevermögen/Neubau 40
Baujahr der Wohnungen 41
Anzahl der Wohnungen nach Stadtteilen 41
ALLGEMEINER BERICHT
39
I
Betriebswirtschaftliche Kennzahlen 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Stammkapital Mio. 1 12,7 12,7 12,7 12,7 12,7 12,7 12,7 12,7
Bilanzsumme Mio. 1 158,66 167,05 160,67 157,77 155,50 140,41 143,75 145,51
Anlagevermögen Mio. 1 121,12 118,46 114,35 112,12 109,70 108,61 108,06 104,31
Umlaufvermögen Mio. 1 37,54 46,23 44,09 43,43 43,65 31,74 35,67 41,17
Eigenkapital Mio. 1 30,27 30,80 31,55 32,56 33,33 38,73 37,91 41,16
Fremdkapital Mio. 1 128,39 132,98 126,98 123,01 122,16 99,13 105,29 100,97
Summe G + V bzw. Gesamtleistung Mio. 1 26,64 33,49 31,98 24,43 26,30 30,60 29,10 30,51
Gewinn/Jahresüberschuss T1 593,60 533,37 744,76 1.112,89 773,63 5.398,05 –821,00 3.250,23
Eigene Wohnungen 3.280 3.261 3.255 3.241 3.164 3.158 3.201 3.191
Vergleichszahlen aus den Geschäftsjahren 2009 bis 2016
Häuser/Wohneinheiten/Garagen/Gewerb. Einheiten 6/12/12 0 0 0 0 0 1/42/19 0
Durchschnittsgröße einer Wohnung in m2 86,14 0 0 0 0 0 47,88 0
Reine Baukosten m3-Preise 1 229,59 0 0 0 0 0 286,2 0
Gesamtkosten m2-Preise 1 1.711,32 0 0 0 0 0 1.465,00 0
Anlagevermögen/Neubau
Soziale Einrichtungen/Einheiten 1/1 0 0/0 0/0 0/0 0 0 0
Nutzfläche gesamt in m2 108,19 0 0 0 0 0 0 0
Reine Baukosten m3-Preise 1 333,25 0 0 0 0 0 0 0
Gesamtkosten m2-Preise 1 1.978,33 0 0 0 0 0 0 0
Umlaufvermögen/Neubau
Häuser/Eigentumswohnungen 0/0 2/0 0/0 0/0 0/0 0 0 0
Reihenhäuser 0/0 0/0 0/0 0/0 0/0 0 0 0
Investitionsvolumen in Mio. 1 0 0,525 0 0 0 0 0 0
Investitionen in den Gebäudebestand
Instandhaltungsaufwendungen 1/m2 18,35 16,38 17,27 15,29 18,45 18,01 16,3 21,83
Modernisierungsleistungen 1/m2 5,04 4,20 7,89 7,29 5,70 5,18 1,41 2,14
40
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Die Durchschnittsmiete der Wohnungen
ohne Betriebs- und Heizkosten betrug
5,77 1 je m² Wohnfläche monatlich
(5,49 1 im Jahr 2015).
Die Betriebskosten betrugen durch-
schnittlich 1,75 1 je m² Wohnfläche
und Nutzfläche monatlich (1,70 1 im
Jahr 2015).
Die Heizkosten betrugen durchschnitt-
lich 0,70 1 je m² Wohnfläche und Nutz-
fläche monatlich (0,64 1 im Jahr 2015).
bis 1949
357
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
Baujahr der Wohnungen
1949–1960
1.179
1961–1965
398
1966–1970
261
1971–1975
395
1976–1980
14
1981–1985
63
1986–1990
76
1991–1995
200
1996–2016
248
Anzahl der Wohnungen nach Stadtteilen
4
1.030
53838
1
2
4
17
34540
521
40
3
207
33
45
32
70
186
8
Wallersheim
Metternich
Bubenheim
Lützel
Neuendorf
Rauental
Moselweiß
Lay
Karthause
Oberwerth
Stolzenfels
SüdlicheVorstadt
AltstadtEhrenbreit-stein
Asterstein
Pfaffendorf
Horchheim
NiederbergArenberg
Immendorf
Goldgrube
41
I
Stand 31.12.2016 Vorjahr
Aktiva 1 1
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte
und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten
und Werten
91.549,00 91.549,00
100.890,00 100.890,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten mit Wohnbauten 96.360.128,41 99.840.701,09
2. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten mit Geschäfts-
und anderen Bauten
7.433.851,85
7.679.257,16
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 26.607,96 35.385,80
4. Bauten auf fremden Grundstücken 21.597,00 5.493,00
5. Technische Anlagen 41.270,00 44.911,00
6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 262.624,31 262.238,57
7. Bauvorbereitungskosten 35.480,62 104.181.560,15 48.605,85 107.916.592,47
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen 14.500,00 14.500,00
2. Sonstige Ausleihungen 16.896,92 31.396,92 22.316,57 36.816,57
104.304.506,07 108.054.299,04
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen 11.156.741,62 14.787.074,07
2. Andere Vorräte 6.332,96 11.163.074,58 6.332,96 14.793.407,03
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 115.640,99 118.555,07
2. Forderungen gegenüber dem Gesellschafter 20.540.815,16 10.718.125,19
3. Sonstige Vermögensgegenstände 1.447.879,74 22.104.335,89 282.840,79 11.119.521,05
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 7.901.459,48 9.760.735,25
41.168.869,95 35.673.663,33
C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. Kosten der Geldbeschaffung 8.087,98 9.645,40
2. Übrige Rechnungsabgrenzungsposten 25.329,13 33.417,11 15.204,08 24.849,48
145.506.793,13 143.752.811,85
Treuhandvermögen 2.418.748,16 2.332.785,47
Bilanz zum 31. Dezember 2016
44
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Stand 31.12.2016 Vorjahr
Passiva 1 1
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 12.740.450,00 12.740.450,00
II. Kapitalrücklage 7.309.812,20 7.309.812,20
III. Gewinnrücklagen
Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 2.841.400,00 2.191.400,00
Bauerneuerungsrücklage 9.000.000,00 7.500.000,00
Andere Gewinnrücklagen 8.540.000,00 20.381.400,00 8.140.000,00 17.831.400,00
IV. Bilanzgewinn
Gewinnvortrag 29.621,94 450.626,93
Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag 3.250.292,21 –821.004,99
Entnahme aus anderen / Einstellung in andere Gewinnrücklagen –2.550.000,00 729.914,15 400.000,00 29.621,94
41.161.576,35 37.911.284,14
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen 154.933,00 2.750.583,00
2. Sonstige Rückstellungen 4.572.940,00 4.727.873,00 4.075.503,06 6.826.086,06
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 68.995.051,41 71.359.230,99
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 16.124.838,41 17.228.335,14
3. Erhaltene Anzahlungen 6.021.809,18 5.233.812,74
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 211.339,38 223.370,08
5. Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistungen 531.607,10 761.711,24
6. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter 1.256.419,89 1.982.547,80
7. Sonstige Verbindlichkeiten:
davon aus Steuern: 1 3.101.053,74 (Vorjahr 1 1.675.506,93)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 1 1.540,34 (Vorjahr 1 732,19)
3.102.975,03
96.244.040,40
1.676.389,12
98.465.397,11
D. Rechnungsabgrenzungsposten
96.244.040,40 550.044,54
145.506.793,13 143.752.811,85
Treuhandverbindlichkeiten 2.418.748,16 2.332.785,47
45
I
2016 Vorjahr
1 1
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 20.519.395,79 19.819.173,18
b) aus Betreuungstätigkeit 388.574,99 66.807,81
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 11.062.032,58 31.970.003,36 18.203.247,23 38.089.228,22
2. Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen –3.630.332,45 –10.193.316,94
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 0,00 235.400,00
4. Sonstige betriebliche Erträge 2.167.220,51 1.007.749,38
5. Aufwendungen für bezogene Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 9.151.317,36 7.977.641,09
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 6.996.664,82 16.147.982,18 5.852.644,84 13.830.285,93
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 2.177.976,18 2.072.670,43
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
– davon aus Altersversorgung: 1 163.571,46 (Vorjahr: 1 153.396,38)
586.050,84
2.764.027,02
554.110,98
2.626.781,41
7. Abschreibungen – auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen
3.593.746,88
3.561.993,58
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 3.168.486,42 4.662.282,92
9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 453,27 575,67
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge – davon Erträge aus Abzinsung: 1 1.033,00 (Vorjahr: 1 1.090,00)
16.443,53 16.435,28
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen – davon Aufwendungen aus Abzinsung: 1 1.048,42 (Vorjahr: 1 2.177,78) 2.601.266,26 3.134.334,44
12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag –1.403.820,91 1.754.389,32
13. Ergebnis nach Steuern 3.652.100,37 –413.965,99
14. Sonstige Steuern 401.808,16 407.039,00
15. Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag 3.250.292,21 –821.004,99
16. Gewinnvortrag 29.621,94 450.626,93
17. Einstellung in gesellschaftsvertragliche Rücklagen –650.000,00 0,00
18. Einstellung in Bauerneuerungsrücklage –1.500.000,00 0,00
19. Entnahme aus / Einstellung in andere Gewinnrücklagen –400.000,00 400.000,00
20. Bilanzgewinn 729.914,15 29.621,94
Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 01.01.2016 bis 31.12.2016
46
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6
Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss 50
Erläuterungen zum Jahresabschluss 50
ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2016
49
I
Bilanzierungs- und
Bewertungsgrundsätze
Bilanzierungswahlrechte wurden gemäß
§ 250 Abs. 3 HGB (Disagio) in Anspruch
genommen.
Weitere Ausführungen zu den angewen-
deten Bilanzierungs- und Bewertungs-
grundsätzen erfolgen nachfolgend unter
II. Erläuterungen zum Jahresabschluss.
Erläuterungen zum Jahres-
abschluss
Die entgeltlich erworbenen immateriel-
len Vermögensgegenstände (EDV-
Software) sind zu den Anschaffungsko-
sten bewertet und werden über eine
Nutzungsdauer von drei bis fünfzehn
Jahren linear abgeschrieben.
Das Sachanlagevermögen ist zu den
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
abzüglich Abschreibung bewertet.
Es wurden sowohl Kosten der Moderni-
sierung beim Einbau von Sammel- bzw.
Gasetagenheizungen in bisher ofenbe-
heizten Wohnungen als auch umfassen-
de Einzelmodernisierungen als Herstel-
lungskosten i. S. v. § 255 Abs. 2 HGB
aktiviert. Der Ersatz bereits vorhandener
Gebäudeteile wurde zu Lasten des Jah-
resergebnisses als Instandhaltungsko-
sten erfasst.
Die Wohnbauten wurden nach folgen-
den Grundsätzen abgeschrieben:
Bis zum 31. Dezember 1993 wurden
die Wohnbauten mit 1,5 % p. a. auf die
Herstellungskosten abgeschrieben.
Zum 31. Dezember 1994 erfolgte eine
Umstellung in der Weise, dass alle
Wohnbauten, die eine Restnutzungs-
dauer von weniger als 50 Jahren hatten,
über die verbleibende Restnutzungs-
dauer abgeschrieben wurden (weiterhin
mit 1,5 % p. a. der Herstellungskosten).
Bei Wohnbauten, die eine Restnut-
zungsdauer von mehr als 50 Jahren
hatten, wurde die Restnutzungsdauer
auf 50 Jahre verkürzt.
Soweit umfassende Sanierungsarbeiten
(vgl. oben) auf Wohnbauten entfallen,
die zum 31. Dezember 1994 eine Rest-
nutzungsdauer von mehr als 50 Jahren
hatten, wurden die nachträglichen Her-
stellungskosten über die bestehende
Restnutzungsdauer abgeschrieben.
Soweit die nachträglichen Herstellungs-
kosten auf Wohnbauten entfallen, die
zum 31. Dezember 1994 eine Restlauf-
zeit von weniger als 50 Jahren hatten,
werden diese nachträglichen Herstel-
lungskosten über eine maximale Rest-
laufzeit von 30 Jahren abgeschrieben.
Der Altbestand wird über die Restlauf-
zeit abgeschrieben.
Der Neubau „In den Mittelweiden“ wird
mit 1,25 % abgeschrieben. In 2016
wurden für den Neubau 4 T1 Bauzeit-
zinsen nachaktiviert.
Die Gewerbeobjekte werden mit 4 % p.
a. linear, Schulen mit 2 % p. a., die Au-
ßenanlagen mit 5 % p. a. linear, die
Hof- und Wegbefestigungen mit 10 %
p. a. linear abgeschrieben.
Die Abschreibungen auf im Geschäfts-
jahr bezogene Objekte erfolgen zeitan-
teilig. Separate Garagenobjekte werden
mit 5 % p. a. abgeschrieben.
Betriebs- und Geschäftsausstattung
wird entsprechend den steuerlichen Ab-
schreibungssätzen jährlich linear abge-
schrieben.
Allgemeine Angaben zum
Jahresabschluss
Rechtliche Verhältnisse
Firma: Koblenzer Wohnungsbau-
gesellschaft mbH
Sitz: Koblenz
Registergericht: Amtsgericht Koblenz
Handelsregisternummer: HRB 227
Gliederung der Bilanz und
der Gewinn- und Verlust-
rechnung
Der Jahresabschluss zum 31. Dezem-
ber 2016 wurde auf der Grundlage der
Rechnungslegungsvorschriften des Drit-
ten Buches des Handelsgesetzbuches
sowie der ergänzenden Bestimmungen
des Gesetzes betreffend die Gesell-
schaften mit beschränkter Haftung er-
stellt. Die Gliederung des Jahresab-
schlusses erfolgt nach den Vorschriften
§§ 266 ff. HGB. Darüber hinaus wurde
die Verordnung über Formblätter für die
Gliederung des Jahresabschlusses von
Wohnungsunternehmen berücksichtigt.
Der Abschluss wurde entsprechend
den Vorgaben des BilRUG aufgestellt.
Die Vorjahreszahlen sind entsprechend
angepasst worden.
Die Bilanz wird unter teilweiser Ergeb-
nisverwendung erstellt.
Für die Gliederung der Gewinn- und
Verlustrechnung wurde das Gesamtko-
stenverfahren gewählt. Angaben, die
alternativ in Bilanz, Gewinn- und Verlust-
rechnung oder Anhang gemacht wer-
den dürfen, werden in der Regel im An-
hang dargestellt.
Ein grundlegender Bewertungswechsel
gegenüber dem Vorjahr fand nicht statt.
50
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6
Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
Die Position gliedert sich wie folgt:
Die rückständigen Forderungen aus
Vermietung sind mit dem Nominalbe-
trag abzüglich Wertberichtigungen be-
wertet. Mietforderungen ab 2.250,00 1
wurden zu 100 % wertberichtigt, wäh-
rend Forderungen unter diesem Betrag
unter Berücksichtigung eines durch-
schnittlichen, prozentualen Abschlags,
berechnet aus Mietforderungen im Ver-
hältnis zu Abschreibungen, wertberich-
tigt worden sind (in 2016 zu 35,00 %).
Die Forderungen gegenüber dem Ge-
sellschafter mit einer Laufzeit von unter
einem Jahr sind zum Nominalbetrag be-
wertet.
Bei den unter der Position „Sonstige
Vermögensgegenstände“ erfassten For-
derungen an Versicherungen sind Pau-
schalwertberichtigungen vorgenommen
worden. Im Übrigen sind die Forderun-
gen zum Nominalbetrag bewertet. Es
sind keine Beträge größeren Umfangs
enthalten, die erst nach dem Bilanz-
stichtag rechtlich entstehen.
Flüssige Mittel wurden zum Nennwert
angesetzt.
In dem aktiven Rechnungsabgren-
zungsposten sind diverse Abgrenzun-
gen (KFZ-Steuer, Wartungsverträge,
etc.) sowie abzugrenzende Kosten
der Geldbeschaffung in Höhe von
8.087,98 1 enthalten.
Finanzanlagen
Die Beteiligungen wurden mit den An-
schaffungskosten bzw. mit dem niedri-
geren beizulegenden Wert bewertet.
Die sonstigen Ausleihungen sind
mit dem Nominalbetrag bewertet und
haben eine maximale Laufzeit von
15 Jahren.
Umlaufvermögen
Die Position „Unfertige Leistungen“ be-
inhaltet zum einen die noch nicht abge-
rechneten Betriebskosten (5.247 T1,
davon 202 T1 BImA-Wohnungen). Die
Betriebskosten werden unter Abzug der
auf Wohnungsleerstände entfallenden
Kostenanteile mit den noch nicht mit
den Mietern abgerechneten Kosten
ausgewiesen. Außerdem enthält diese
Position die zu aktivierenden Kosten der
Schulsanierung (5.910 T1) für die Stadt
Koblenz. Der Wertansatz enthält im
Wesentlichen die Fremdleistungen,
auftragsbezogene Zinsen sowie ange-
messene Teile der angefallenen Ge-
meinkosten.
Die Position „Andere Vorräte“ beinhaltet
6 T1 für Streusalz.
(Vorjahr in Klammern)
insgesamt 1
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr1
Forderungen aus Vermietung 115.640,99(118.555,07)
115.640,99(0,00)
Forderungen gegen Gesellschafter 20.540.815,16 (10.718.125,19)
18.930.491,18(8.118.717,15)
Sonstige Vermögensgegenstände 1.447.879,74(282.840,79)
122.363,09(117.035,77)
22.104.335,89(11.119.521,05)
19.168.495,26(8.235.752,92)
51
I
Anschaffungskosten
Stand 1.1.2016 1
Zugang 1
Abgang 1
Stand 31.12.2016 1
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 583.463,22 21.238,01 5.712,00 598.989,23
583.463,22 21.238,01 5.712,00 598.989,23
II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
Wohnbauten 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 4. Bauten auf fremden Grundstücken 5. Technische Anlagen und Maschinen 6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 7. Bauvorbereitungskosten
161.018.460,68
10.342.730,57
35.385,80416.213,87
72.802,051.153.030,12
48.605,85
469.650,27
0,00
2.314,0218.865,67
0,00128.535,82
29.808,83
1.058.396,51
0,00
11.091,860,000,00
152.536,5142.934,06
160.429.714,44
10.342.730,57
26.607,96435.079,54
72.802,051.129.029,43
35.480,62
173.087.228,94 649.174,61 1.264.958,94 172.471.444,61
III. Finanzanlagen 1. Beteiligungen
2. Sonstige Ausleihungen14.500,0022.316,57
0,00453,27
0,005.872,92
14.500,0016.896,92
36.816,57 453,27 5.872,92 31.396,92
173.707.508,73 670.865,89 1.276.543,86 173.101.830,76
Anlagespiegel zum 31. Dezember 2016
Die Abschreibungen auf die Bauvorbereitungskosten erfolgten außerplanmäßig.
52
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6
Abschreibungen Restbuchwerte
Kumuliert Stand 1.1.2016 1
Zugang 1
Abgang 1
Stand 31.12.2016 1
Stand 31.12.2016 1
Stand 31.12.2014 1
482.573,22 30.578,01 5.711,00 507.440,23 91.549,00 100.890,00
482.573,22 30.578,01 5.711,00 507.440,23 91.549,00 100.890,00
61.177.759,59
2.663.473,41
0,00410.720,87
27.891,05890.791,55
0,00
3.170.622,05
245.405,31
0,002.761,673.641,00
97.804,7842.934,06
278.795,61
0,00
0,000,000,00
122.191,2142.934,06
64.069.586,03
2.908.878,72
0,00413.482,54
31.532,05866.405,12
0,00
96.360.128,41
7.433.851,85
26.607,9621.597,0041.270,00
262.624,3135.480,62
99.840.701,09
7.679.257,16
35.385,805.493,00
44.911,00262.238,57
48.605,85
65.170.636,47 3.563.168,87 443.920,88 68.289.884,46 104.181.560,15 107.916.592,47
0,000,00
0,000,00
0,000,00
0,000,00
14.500,0016.896,92
14.500,0022.316,57
0,00 0,00 0,00 0,00 31.396,92 36.816,57
65.653.209,69 3.593.746,88 449.631,88 68.797.324,69 104.304.506,07 108.054.299,04
53
I
Der Ansatz des Eigenkapitals erfolgt
zu Nennwerten. Die Zusammensetzung
und Entwicklung stellt sich wie folgt dar:
Rückstellungen
Die Rückstellungen werden zu Vollko-
sten bzw. mit den nach vernünftiger
kaufmännischer Beurteilung notwendi-
gen zu erwartenden Erfüllungsbeträgen
angesetzt. Rückstellungen mit einer
Restlaufzeit von mehr als einem Jahr
werden mit dem ihrer Restlaufzeit ent-
sprechenden durchschnittlichen Markt-
zinssatz der vergangenen sieben Jahre
abgezinst.
Der Steuerrückstellung wurden 155
T1 zugeführt. Die Steuerrückstellung
2015 aufgrund Feststellungen der Be-
triebsprüfung (1.661 T1) ist aufgelöst
worden.
Gezeichnetes Kapital 1
Kapital- rücklage 1
Gesellschafts-vertragliche Rücklage1
Bau- erneuerungs-rücklage1
Andere Gewinn- rücklagen1
Bilanz- gewinn 1
Gesamt 1
Bestand 1.1.2016
12.740.450,00 7.309.812,20 2.191.400,00 7.500.000,00 8.140.000,00 29.621,94 37.911.284,14
Jahresüberschuss 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.250.292,21 3.250.292,21
Einstellungen aus dem Jahres-überschuss
0,00 0,00 650.000,00 1.500.000,00 400.000,00 2.550.000,00 0,00
Bestand 31.12.2016
12.740.450,00 7.309.812,20 2.841.400,00 9.000.000,00 8.540.000,00 729.914,15 41.161.576,35
54
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201
6
Die sonstigen Rückstellungen
entwickelten sich wie folgt:
Stand am1.1.2016 1
Inanspruch-nahme
1
Auflösung
1
Zuführung 1
Zinsaufwand 1
Zinsertrag 1
Stand am 31.12.2016 1
Jahresabschluss-, Prüfungs- und Beratungskosten
26.368,00 18.267,69 0,31 31.970,00 0,00 0,00 40.070,00
Rückstellung für Betriebsprüfung
73.356,06 55.029,06 0,00 13.365,00 0,00 1.033,00 30.659,00
Nachzahlungs- zinsen für Betriebsprüfung
81.766,00 0,00 81.766,00 2.516,00 0,00 0,00 2.516,00
Interne Jahres- abschlusskosten
34.220,00 34.220,00 0,00 34.930,00 0,00 0,00 34.930,00
Urlaubsreste 43.150,00 43.150,00 0,00 36.990,00 0,00 0,00 36.990,00
Arbeitszeit- guthaben
15.050,00 15.050,00 0,00 10.530,00 0,00 0,00 10.530,00
Jubiläums- zuwendungen
8.276,00 1.227,08 496,98 1.555,64 676,42 0,00 8.784,00
Aufbewahrung von Geschäfts- unterlagen
43.279,00 13.557,00 0,00 7.255,00 372,00 0,00 37.349,00
Rückstellung f. ausstehende Rechnungen
8.868,00 5.120,90 0,00 13.674,90 0,00 0,00 17.422,00
Kosten der Haus- bewirtschaftung
141.170,00 107.657,93 33.512,07 231.590,00 0,00 0,00 231.590,00
Instandhaltungs- rückstellungen 1.–3. Monat
0,00 0,00 0,00 522.100,00 0,00 0,00 522.100,00
Abrechnung Schulsanierungs-vertrag
3.600.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.600.000,00
4.075.503,06 293.279,66 115.775,36 906.476,54 1.048,42 1.033,00 4.572.940,00
Bei der Rückstellung Schulsanierungs-
vertrag in Höhe von 3.600 T1 handelt es
sich um Korrekturen hinsichtlich des
abzurechnenden Zinsaufwandes nach
Klarstellung im Aufhebungsvertrag von
2015 der in 2014 teilabgerechneten
Jahresprogramme 2005, 2006 und
2007 des Schulsanierungsvertrags.
55
I
Verbindlichkeiten
Die ausgewiesenen Verbindlichkeiten
sind sämtlich mit dem Erfüllungsbetrag
passiviert. Es sind keine Beträge enthal-
ten, die erst nach dem Abschlussstich-
Restlaufzeiten und Sicherheiten
Beträge mit Restlaufzeiten
Bilanzposten
Gesamtbetrag 1
bis zu einem Jahr 1
von mehr als einem Jahr
1
von mehr als fünf Jahren
1
davon gesicherte Beträge 1
davon gegen-über Gesell-schaftern1
Art und Form der Sicherheit 1
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
(Vorjahr)
68.995.051,41
(71.359.230,99)
4.600.102,32
(4.268.779,66)
64.394.949,09
(67.090.451,33)
47.578.476,68
(51.608.859,06)
68.360.608,97
(70.711.360,82)
0,00
(0,00)
Grundpfand-
recht,
Bürgschaften
2. Verbindlichkeiten gegenüber ande-ren Kreditgebern
(Vorjahr)
16.124.838,41
(17.228.335,14)
841.433,79
(897.999,42)
15.283.404,62
(16.330.335,72)
12.121.319,66
(13.361.700,19)
15.990.746,43
(16.994.269,65)
0,00
(0,00)
Grundpfand-
recht
3. Erhaltene Anzahlungen
(Vorjahr)
6.021.809,18
(5.233.812,74)
6.021.809,18
(5.233.812,74)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
691.210,77
(228.849,38)
–
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung
(Vorjahr)
211.339,38
(223.370,08)
211.339,38
(223.370,08)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
–
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
(Vorjahr)
531.607,10
(761.711,24)
531.607,10
(761.711,24)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
–
6. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter
(Vorjahr)
1.256.419,89
(1.982.547,80)
385.606,40
(366.745,68)
870.813,49
(1.615.802,12)
758.794,95
(1.377.693,98)
357.284,01
(377.802,47)
1.256.419,89
(1.982.547,80)
Grundpfand-
recht
7. Sonstige Verbindlichkeiten
(Vorjahr)
3.102.975,03
(1.676.389,12)
3.102.975,03
(1.676.389,12)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
–
Summen(Vorjahr)
96.244.040,40
(98.465.397,11)
15.694.873,20
(13.428.807,94)
80.549.167,20
(85.036.589,17)
60.458.591,29
(66.348.253,23)
84.708.639,41
(88.083.432,94)
1.947.630,66
(2.211.397,18)
tag rechtlich entstehen. Die Fristigkeiten
sowie die zur Sicherung gewährten
Grundpfandrechte ergeben sich aus
dem Verbindlichkeitenspiegel.
Verbindlichkeitenspiegel
56
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201
6
Passive Rechnungsabgrenzungs-
posten
Im passiven Rechnungsabgrenzungs-
posten wurden 2.956 T1 für abgerech-
nete Zinsanteile der Schulsanierung
abgegrenzt. Die Auflösung erfolgt
deckungsgleich entsprechend der Zins-
belastung aus den Darlehen der Schul-
sanierung im Zeitablauf.
Latente Steuern
Die latenten Steuern beruhen auf tem-
porären Differenzen zwischen handels-
und steuerrechtlichen Wertansätzen.
Latente Steueransprüche (aktive latente
Steuern) bestehen im Bereich des Anla-
gevermögens in Höhe von 10.486 T1.
Dem stehen latente Steuerschulden
(passive latente Steuern) aus den son-
stigen Rückstellungen hervorgehend in
Höhe von 2 T1 gegenüber. Außerdem
bestehen passive latente Steuern aus
verrechenbaren körperschaftsteuerli-
chen Verlustvorträgen i.S. des § 274
Abs. 1 S. 4 HGB in Höhe von 423 T1.
Eine Bilanzierung des sich damit erge-
benden Überhangs aktiver latenter
Steuern von 10.061 T1 unterbleibt
durch Verzicht auf die Ausübung des
Ansatzwahlrechtes nach § 274 Abs. 1
S. 2 HGB.
Es wurde ein Steuersatz von 30,18 %
angewandt, der sich aus dem kombi-
nierten Ertragsteuersatz aus Körper-
schaftsteuer, Solidaritätszuschlag und
Gewerbesteuer zusammensetzt.
Haftungsverhältnisse, sonstige
finanzielle Verpflichtungen
Haftungsverhältnisse i. S. v. § 251
HGB bestehen nicht.
Die Gesellschaft hat zum Bilanzstichtag
sonstige finanzielle Verpflichtungen
über rd. 1.488 T1. Diese resultieren im
Wesentlichen aus beauftragten Bau-
und Instandhaltungsmaßnahmen.
Sonstiges
Als Treuhandvermögen werden unter
der Bilanz die von den Mietern verein-
nahmten Kautionen sowie die für Woh-
nungseigentümergemeinschaften ver-
walteten Bankkonten ausgewiesen
(2.419 T1).
Die Gewinn- und Verlustrechnung ist
in Staffelform nach dem Gesamtkosten-
verfahren aufgestellt worden.
Die Umsatzerlöse betragen 31.970 T1
(Vorjahr: 38.089 T1) und setzen sich,
wie folgt zusammen:
Die sonstigen betrieblichen Erträge
enthalten in Höhe von 1.316 T1 Buch-
gewinne aus dem Verkauf von einem
Mehrfamilienhaus, fünf Einfamilienhäu-
ser, fünf Eigentumswohnungen sowie
zwei Grundstücken (davon eines durch
Tausch).
2016 1
2015 1
Umsatzerlöse:
aus der Wohnungswirtschaft 20.638.938,69 19.819.173,18
aus dem Schulsanierungsvertrag 10.525.238,41 18.203.247,23
aus der Flüchtlingsunterbringung (BImA) 805.826,26 66.807,81
31.970.003,36 38.089.228,22
57
I
Die Zahl der im Geschäftsjahr 2016
durchschnittlich beschäftigten Arbeit-
nehmer betrug 47,50 (Vorjahr: 45,25).
Diese gliedern sich wie folgt:
Das Honorar des Abschlussprüfers für
die Prüfung des Jahresabschlusses und
des Lageberichts für das Wirtschaftsjahr
vom 01. Januar 2016 bis zum 31. De-
zember 2016 beträgt 16 T1 zuzüglich
gesetzlicher Umsatzsteuer. Für sonstige
Leistungen wurden 70 T1 brutto be-
rechnet.
Geschäfte mit nahestehenden Unter-
nehmen und Personen, die nicht zu
marktüblichen Konditionen vereinbart
wurden, liegen nicht vor.
2016 Vorjahr 2016 davon in Teilzeit
Vorjahr davon in Teilzeit
Gehaltsempfänger kaufmännische Mitarbeiter technische Mitarbeiter
29,508,50
28,756,75
10,75 0,00
11,00 0,00
Lohnempfänger Hausmeister Hauswart
8,00 1,50
8,75 1,00
1,00 1,50
1,00 1,00
47,50 45,25 13,25 13,00
Gemäß § 267 Abs. 5 HGB ohne Geschäftsführer und Auszubildende
Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung,
insbesondere Risiken, die die Vermö-
gens-, Finanz- und Ertragslage negativ
beeinflussen, haben sich nach dem
31.12.2016 nicht ergeben. Die Zah-
lungsbereitschaft der Gesellschaft ist
jederzeit gewährleistet.
Der Personalaufwand entwickelte sich
folgendermaßen:
2016 1
2015 1
a. Löhne und Gehälter Gehälter Löhne
1.883.869,19
294.106,99
1.754.735,87
317.934,56
2.177.976,18 2.072.670,43
b. Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung Soziale Abgaben Aufwendungen für Altersversorgung Arbeitsmed. Betreuung
419.674,42 163.571,46
2.804,96
396.589,23 153.396,38
4.125,37
586.050,84 554.110,98
2.764.027,02 2.626.781,41
58
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201
6
Geschäftsführer
Michael Siegel
Mitglieder des Aufsichtsrates
Marie-Theres Hammes-Rosenstein,
Bürgermeisterin, – Vorsitzende –
Stephan Otto,
Ratsmitglied, Dipl. Verwaltungswirt
– stellvertretender Vorsitzender –
Vito Contento,
Ratsmitglied, Dipl. Sozialpädagoge
Manfred Gniffke,
Ratsmitglied, Rentner
Julia Maria Kübler,
Ratsmitglied, Lehrerin
Andrea Mehlbreuer,
Ratsmitglied, kaufmännische
Angestellte
Christian Altmaier,
Ratsmitglied, Bankkaufmann
Peter Balmes,
Ratsmitglied, Beamter
Heribert Heinrich,
Ratsmitglied, Geschäftsführer
Stephan Wefelscheid,
Ratsmitglied, Rechtsanwalt
Ursula Hühnerfeld,
Ratsmitglied, Rentnerin
Martin Prümm,
Beigeordneter, Baudezernent,
– beratendes Mitglied bis 31.08.2016
Bert Flöck,
Beigeordneter, Baudezernent,
– beratendes Mitglied ab 01.09.2016
Vergütungen
Die Vergütungen des Aufsichtsrates
betragen 31 T1 (Vorjahr: 32 T1).
Auf die Angabe der Bezüge des Ge-
schäftsführers wird gemäß § 286
Abs. 4 HGB verzichtet.
Koblenzer Wohnungsbaugesellschaft
mbH
gez. Siegel
– Geschäftsleitung –
Koblenz, den 28.02.2017
59
I
Koblenzer Wohnungsbaugesellschaft mbH
Görgenstraße 11
56068 Koblenz
Telefon 0261 30454-0
Telefax 0261 30454-90
www.koblenzer-wohnbau.de
ww
w.le
hnst
ein.
de