MietspiegelMietspiegel

überrumpeltüberrumpelt

die Mieterdie Mieter

Zeitung der Berliner MieterGemeinschaftMöckernstraße 92 · 10963 Berlin · � 2 16 80 01http://www.bmg.ipn.de · April/Mai 1998 · Nr. 268

Informationen zur

Mieterhöhung in Westberlin

Seite 7-11

Mietspiegel

überrumpelt

die MieterSeite 4–6

!

ME 268/98Möckernstraße 92 · 10963 Berlin · Telefon 2 16 80 01 · Postbank NL Berlin 830 71-109

Berlins

preisgünstige

Mieter-

Organisation BEITRITTSERKLÄRUNGFür Mitglieder mit Wohnsitz in OstBerlin:

Für Mitglieder mit Wohnsitz in WestBerlin:

Für Hausgemeinschaften: (Mindestens 5 MieterInnen des Hauses müssen gleich- zeitig beitreten und eine[n] Vertrauensmieter[in] wählen.)

❏❏❏

❏❏1 Prozeß-Mietrechtsschutz durch Gruppen-Versicherungs-Vertrag mit der ALLRECHT Rechtsschutzversicherung AG. Der Rechtsschutzanteil in Höhe von 50,50 DM wird an die ALLRECHT abgeführt.2 Die Mitgliedschaft ohne Rechtsschutz ist nur möglich, wenn eine Police über bestehenden Mietrechtsschutz vorgelegt wird.

Name, Vorname

Straße, Nr. Berlin

Telefon geb. am

Eigentümer/in

Verwaltung Die Satzung erkenne ich hiermit an. Ich bin damit einverstanden, daß meine Daten mittels EDV gespeichert werden.

Berlin, den Unterschrift

Bitte zahlen Sie den Jahresbeitrag (West: plus Aufnahmegebühr) auf unser Konto: Postbank Berlin, BLZ 100 100 10, Konto-Nr. 830 71-109 oder erteilen Sie uns folgende EINZUGSERMÄCHTIGUNG:

Ich bin einverstanden, daß der obige Mitgliedsbeitrag abgebucht wird:

Geldinstitut

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Kontoinhaber/in

Berlin, den Unterschrift

BERLINER MIETERGEMEINSCHAFT E.V.

ohne AufnahmegebührJahresbeitrag mit Rechtsschutz1

Jahresbeitrag ohne Rechtsschutz295,– DM44,50 DM

AufnahmegebührJahresbeitrag mit Rechtsschutz1

Jahresbeitrag ohne Rechtsschutz2

5,– DM105,– DM

54,50 DM

❏❏❏

Jahresbeitrag mit Rechtsschutz1 im ersten Jahr je MitgliedJahresbeitrag ohne Rechtsschutz2 im ersten Jahr je Mitglied

95,– DM44,50 DM

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Probleme mit dem Vermieter?Bei der Berliner MieterGemeinschaft können Ratsuchendekostenlos folgende Informationsblätter bestellen, die Mieter-Innen helfen sollen, ihre Rechte wahrzunehmen.

Ankreuzen und mit Briefmarken im Wert von 1,50 DM einfachan folgende Adresse schicken:Berliner MieterGemeinschaft e.V., Möckernstr. 92, 10963 Berlin, Tel.: 216 80 01

Absender:

Name

Vorname

Straße

PLZ Ort

❏ Betriebskosten❏ Eigentümerwechsel❏ Umwandlung

in Eigentums-wohnungen

❏ Heizkosten-abrechnung

❏ Kein Zutritt ohne Voranmeldung

❏ Kündigung❏ Mängelbeseitigung❏ Mieterhöhung (Ost)❏ Mieterhöhung (West)❏ Mietvertrag❏ Modernisierung❏ Untermiete❏ Wohnfläche

Offene AG – Betriebskosten:Am 27. 4. 98, um 18 Uhr im Raum 701/702 imBezirksamt Hohenschönhausen, Große-Leege-Straße 103, 13055 Berlin

Mieterinitiative Hellersdorf: am 24. 4., 29. 5. und 26. 6. 1998 um 14.30 Uhr im Klub 74, Am Baltenring 74.Themen: Modernisierung und Betriebskostenabrechnung

Arbeitsgruppe Umwandlung: jeden Mittwoch ab 15 Uhr im Haus der Demokratie, Friedrichstraße 165. Das Infotelefon der Arbeitsgruppe ist mittwochs von 16 bis 20 Uhr unter 20 44 870 zu erreichen oder unterder e-mail: bmg-ag@ipn.de

Infotelefon der Antiscientology-Initiative: mittwochs 19–21 Uhr, Telefon: 611 22 63, von Mietern fürMieter

Offene Redaktionskonferenz für das MieterEcho 269:Montag, 27. 4. 1998 um 19.30 Uhr, Möckernstraße 92

V E R S A M M L U N G E N U N D T R E F F E N

Die Geschäftsstelle in der Möckernstraße 92, Ecke Yorckstraße, in 10963 Berlin, ist täglich 10 bis 13 Uhr und 14 bis 18 Uhr geöffnet, außerMittwochnachmittag (Die Räume stehen dann ab 16 Uhr der KreuzbergerMittwoch-Beratungsstelle zur Verfügung).Fahrverbindung: � Möckernbrücke, Mehringdamm, Yorckstraße, �YorckstraßeTelefon: 2 16 80 01

Das Büro in der Friedrichstraße 165, in 10117 Berlin, Haus der Demokratie, Zimmer 113, ist in der Regel Mo und Di von 14 bis 18 Uhr geöffnet.Fahrverbindung: � Französische Straße, Stadtmitte � FriedrichstraßeTelefon: 2 04 48 70

Achtung! In unserer Geschäftsstelle und den Vor-Ort-Büros findet währendder Öffnungszeiten keine Rechtsberatung statt.

Für Informationen, Tips, Kontakte und Beitritte zur MieterGemeinschaft; keine RechtsberatungFriedrichshainDonnerstag 18 bis 19 Uhr, Kreutzigerstraße 23, im Mie-terladen, �,� Samariter-Straße, Tram 2

HellersdorfMittwoch 18 bis 20 Uhr, Stendaler Straße 61, Arbeits-losenzentrum, � Hellersdorf

PankowDienstag, 18 bis 20 Uhr, Wolfshagenerstraße 72 / EckeEintrachtstraße, im Kiezladen, � Pankow

Prenzlauer BergMontag, 17 bis 19 Uhr, Grellstraße 14, im „Grelltreff“,Telefon: 4 23 50 86, �, S Prenzlauer Allee

WeddingMontag, 18 bis 19.30 Uhr, im Info-Laden OMEGA,Sparrstraße 21, � Leopoldplatz

WeissenseeMittwoch, 17 bis 19 Uhr, jeden 1. und 3. Mittwoch imMonat, bitte in der Geschäftsstelle nachfragen

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MieterEchoHerausgeber:Berliner MieterGemeinschaft e. V.Möckernstraße 92, 10963 Berlin Telefon: 2 16 80 01Telefax: 2 16 85 15

Postbankkonto BerlinKonto-Nr. 830 71-109, BLZ 100 100 10

Redaktion: Redaktionskonferenz

Layout und graphische Gestaltung:Connye Wolff

Redaktionsschluß: 6. 4. 1998Nächste offene Redaktionskonferenz: 27. 4.1998, 19.30 Uhr in der Möckernstraße 92

© Berliner MieterGemeinschaft e.V. Nachdruck nur nach vorheriger Rücksprache

Druck: DBC – Druckhaus Berlin Centrum

Der Preis für dieses Mitteilungsblatt ist durchden Mitgliedsbeitrag abgegolten.

Namentlich gezeichnete Beiträge stimmennicht notwendigerweise mit der Meinung derRedaktion überein.

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T S. 4 Der Mietspiegel mitseiner Umstellungvon der Brutto- aufdie Nettokaltmieteüberrumpelt dieMieter in Westberlin

S. 5 Mietspiegel sorgt für aalglatte Miet-erhöhungen

S. 6 Brutto oder Netto

S. 7 Mieterhöhung – Was tun? Tips zur Miet-erhöhung

S. 11 Orientierungshilfenzur Spannen-einordnung

S. 12 Westberliner Logik

S.12 Neues ausJohannisthal

S.13 Literaturtip: Beitrag zur Klärung –Ein Sammelband zuNew Yorks „ZeroTolerance“ warnt(vergeblich?) Berlin

S.14 Recht undRechtsprechung

S.16 Unsere Beratungsstellen

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WilmersdorfDonnerstag, den 23. 4. 98, 19.30 Uhr im Café „Blisse“, Blissestraße 14(siehe Wilmersdorfer Beratungsstelle).

Vorgeschlagene Tagesordnung:1.Rechenschaftsbericht des Vorstandes2.Bericht der Bezirksgruppe 3.Wahl der Bezirksdelegierten4.Sonstiges

MitgliederversammlungenMitgliederversammlungen

❞

❞Ihr

MieterEcho

Liebe Leserinnen und Leser,

Jetzt gibt es auch im Westteil der Stadt einen neuen Mietspiegel. Die BerlinerMieterGemeinschaft hat an den Verhandlungen teilgenommen aber nichtzugestimmt. Die Auswirkungen des jeweiligen Mietspiegels sind zwar allesandere als mieterfreundlich, doch angesichts der aktuellen politischen Kräfte-verhältnisse nur schwer zu beeinflussen. Der Mietspiegel stellt ein StückchenQuasiregulierung dar und ist gegenüber einer reinen ungebremstenmarktwirtschaftlichen Abwicklung des Wohnungsmarktes das dennochkleinere Übel. So jedenfalls der Standpunkt der BMG und deshalb dieTeilnahme an den Verhandlungen. Die Unterschrift unter das Dokument konnte aber wegen des für Mietergänzlich ungünstigen Übergangs von der Bruttokaltmiete zur Nettokaltmiete– also schließlich einer weiteren Verschlechterung der Geschäftsbedingungen– nicht geleistet werden. Weitere Informationen und auch ausführlicheErläuterungen zum Gebrauch des Mietspiegels füllen diesmal den größtenTeil des Heftes. Wir empfehlen der Aufmerksamkeit der BMG-Mitglieder eine Aktion, diebereits seit einiger Zeit läuft: das Volksbegehren auf Neuwahlen, und eineandere, an deren Vorbereitung man sich noch beteiligen kann: dieInnenstadtaktionswochen vom 2.6. – 5.6.1998. Interessierte BMGler könnensich auch mit der AG Umwandlung in Verbindung setzen. Sie plant einenBeitrag und sucht aktive Mitstreiter.Wegen des Umfanges der Mietspiegelproblematik mußte das angekündigte (und bereits nachgefragte) Thema: „Soziale Polarisierung“ auf das nächste Heft verschoben werden. Mit Sicherheit ist das Problem dann nicht kleiner geworden.

4 ME 268/98

Die Berliner MieterGemeinschaft(BMG) hat dem vorliegenden Miet-spiegel 1998 nicht zugestimmt.Dabei geht es nicht so sehr um denMietspiegel selbst, als vielmehrum die einseitige Fixierung auf dieUmstellung von der bisherigenDarstellung der Bruttokaltmietennoch im Mietspiegel 1996 auf diejetzt vorgelegte Darstellung derNettokaltmieten. Diese Umstel-lung wird als eine eher technisch-methodische Angelegenheit voll-zogen, dahinter verbergen sichaber mietenpolitische Aspekte, dieeiner gründlichen öffentlichenErörterung bedurft hätten. Das istjedoch nicht geschehen, und so istder Übergang und die sich darausergebende Konsequenzen unver-ständlich. Zusätzlich von exorbi-tanten Mieterhöhungssprüngen inausgewählten Marktsegmentenbegleitet, werden sie für die betrof-fenen Mieter nur schwer nachvoll-ziehbar sein.

Die Umstellung von der zu Grun-de gelegten Bruttomietendarstel-lung auf die Nettomietendarstel-lung im Mietspiegel wird damit

Der Mietspiegel mit seiner Umstellung von derBrutto- auf dieNettokaltmiete überrumpeltdie Mieter in Westberlin

Von Bodo Meinecke, für den Delegiertenrat der BMG

begründet, daß die Mehrheit derMietverträge – nämlich 55% –bereits auf Nettokaltmieten unddavon getrennter Abrechnung derkalten Betriebskosten abgestelltsind. Es verbleiben aber etwa200.000 Mieterhaushalte, derenVerträge nach wie vor mit verein-barter Bruttokaltmietzahlungabgeschlossen wurden. DieseMieterhaushalte sind jetzt kaummehr in der Lage, eine Mieterhö-hungsforderung auf Basis derortsüblichen Vergleichsmieteanhand des vorgelegten Mietspie-gels ‘98 auf ihre rechtliche Zuläs-sigkeit selbständig zu überprüfen.

Die BMG sieht ein Gefahrenmo-ment auch darin, daß die Vermie-ter nunmehr – auf der Grundlageeiner langfristig angelegten Stra-tegie – besonders die Bestands-mieter mit Bruttomietverträgen zurUmstellung der Mietverträge drän-

gen werden. Mit dem Ziel, sich zumgegebenen Zeitpunkt komplettaus der Verantwortung hinsichtlichder Betriebskosten zu ziehen unddie kommunalen Gebühren aufDirektabrechnung zwischen Mie-ter und den (jetzt noch) kommu-nalen Versorgungsbetrieben um-zustellen. Damit wäre der bishergemeinsame Widerstand gegendie kommunale Selbstbedie-nungsmentalität einseitig auf dieMieter abgewälzt.

Die aus Sicht der BMG unausge-reifte schnelle Umstellung von derBrutto- auf die Nettokaltmieten-darstellung im Mietspiegel verfolgtmit hoher Wahrscheinlichkeit auchden Zweck, möglichst frühzeitigeine Vereinigung der beiden Berli-ner Mietspiegelgebiete West undOst zu befördern. Denn der Ost-Mietspiegel basiert bereits aufGrundlage der Nettokaltmiete.

1 2 3 4 5 6 7 9 108 11 12 13 14Fall

Baualtersgr.AusstattungWohnflächeWohnlage

10,00 DM/qm

9,00 DM/qm

8,00 DM/qm

7,00 DM/qm

6,00 DM/qm

5,00 DM/qm

4,00 DM/qm

3,00 DM/qm

bis 1918IWC ohne Bad, ohne Sammelheizung

b. 40 40-60 60-90 ü. 90 b. 40 40-60 60-90IWC mit Bad oder Sammelheizung

bis 1918

E E M G E M G M G E M E M E

15,00

14,00

13,00

12,00

11,00

10,00

9,00

8,00

7,00

6,00

5,00

4,00

3,00

2,00

1,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17bis 1918 1919–49 50–55 56–64 65–72 73–84

+ WC+ Badoder SH

+ WC+ Bad+ SH

+ WC+ Badoder SH

+ WC+ Bad+ SH

+ WC+ Bad+ SH

+ WC+ Bad+ SH

+ WC+ Bad+ SH

+ WC+ Bad+ SH

b.40G

40-60M

40-60G

b.40E

40-60M

60-90M

60-90G

üb.90M

b.40E

üb.90G

b.40E

b.40M

b.40G

b.40G

üb.90M

üb.90M

40–60G

FallBaualtersgr.Ausstattung

WohnflächeWohnlageDM/qm

Insofern werden die Zahlen ver-gleichbarer und die Folge wirdsein, daß bei der Bildung der(gemeinsamen) ortsüblichen Ver-gleichsmieten die WestberlinerAltbaumieten auf das höhere Miet-niveau der östlichen Vergleichs-wohnungen und im Gegenzug dieOstberliner Neubaumieten demhöheren Niveau der WestberlinerVergleichswohnungen angegli-chen werden.Der Mietspiegelvergleich von 1996auf 1998 erbringt Mieterhöhungenin ausgewählten Marktsegmentendes Westberliner Mietwohnungs-marktes, die der BMG erklärungs-bedürftig erscheinen. Das betrifftu.a. den im Mietspiegel ‘98 ange-legten Fortfall der Spalten 1 und 5(die Wohnungen mit niedrigemStandard auswiesen), die aus demMietspiegel 1996 nicht fortge-schrieben werden, sowie dieErscheinung, daß in 17 Mietspie-gelfeldern die neuen Nettokaltmie-ten 1998 die bisherigen Brutto-kaltmieten von 1996 überschreiten

Tabe

lle 1

Tabe

lle 2

ME 268/98 5

bzw. sich stark an diese Brutto-mieten annähern (vergl. Tabellen1 und 2). Im einzelnen bedeutetdas:

a.) Im Mietspiegel ‘98 sind ge-genüber dem Mietspiegel 1996 die Spalte 1 (Baujahr bis 1918, mit Innen-WC, ohneBad, ohne Sammelheizung)und die Spalte 6 (Baujahr 1950– 55, mit Innen-WC, mit Badoder Sammelheizung) nichtmehr enthalten. Die Berech-nung der ortsüblichen Ver-gleichsmiete soll sich durchAnbindung an des Mietniveauder Spalten 1 und 5 im Miet-spiegel ‘98 unter Reduzierungder dort ausgewiesenen Mie-ten um 0,25 DM/qm erfolgen(vergl. Tabelle 1). Das heißt,daß diese Wohnungen mitniedrigem Standard nur nochmit Hilfe der Spanneneinord-nung von denen mit höheremStandard unterschieden wer-den können. Damit verringertsich die Mietdifferenz, und inder Gegenüberstellung er-geben sich erstaunliche Miet-sprünge, die erkennen lassen,daß die veranschlagte Redu-zierung der Anpassungsvor-gaben um 0,25 DM/qm ent-schieden zu tief angesetzt ist.

b.) Auf insgesamt 17 Feldern desMietspiegels ‘98 und verteiltüber alle Baualtersgruppensind die Nettokaltmieten 1998höher als Bruttokaltmieten1996 bzw. stark angenähert(vergl. Tabelle 2). Das Volumendes Wohnungsbestandes fürdieses Marktsegment beläuftsich auf mehr als 65.000 Woh-nungen. Bei sinkender Um-zugsrate, hohem Leerstandund einem gegenüber demOstteil wesentlich geringeremModernisierungsanteil an denhier einbezogenen Wohnungs-beständen, liegt die Vermu-tung nahe, daß Zuzügler ausdem übrigen Bundesgebietund besonders unberateneBestandsmieter kräftig überden Tisch gezogen wordensind.

Für die BMG besteht kein Zweifel,daß die Erläuterung des neuenMietspiegels ‘98 in den Mediensich nicht mehr nur auf die Rat-geberseiten beschränken kann,sondern auch die öffentliche Erör-terung der genannten und ggf.weiterer Problemfelder nachvoll-ziehen sollte. Diese Forderungnachhaltig zu unterstreichen istder eigentliche Sinn, diesem Miet-spiegel nicht zuzustimmen.

Veranstaltungshinweis der

INNEN!STADT!

AKTION 98gegen Privatisierung, Sicherheitswahn und AusgrenzungWährend im Namen der ‚Hauptstadtfähigkeit‘ die letztenbesetzten Häuser geräumt und Wagenburgen verdrängt wer-den, stellen private und öffentliche Sicherheitskräfte den‚ungestörten Konsum‘ in Bahnhöfen und Einkaufszonensicher. 224.000 Platz- und Hausverweise im Jahr 1997 legenberedtes Zeugnis davon ab, daß organisierte Geschäftsleuteund Sicherheitskräfte Gruppen definieren, denen die Innen-städte streitig gemacht werden sollen. Während Kanther über das Sicherheitsnetz die ‚Grenze‘ nunauch faktisch in die Innenstädte verlegt und dort seinen Bun-desgrenzschutz patrouillieren läßt, macht sich Schönbohm mitder Zuzugssperre für MigrantInnen für Innenstadtbezirkeschon mal Gedanken über neue ‚ethnische Zollstationen‘. Undweil die höchste Polizeidichte und eine ständig steigende Zahlprivater Sicherheitskräfte nicht ausreichen, werden zukünftigdie ‚normalen BürgerInnen‘ in Präventionsräten für kleinräu-mige Kontrolle sorgen.

Wir meinen, daß all das Gründe genug sind, um auch 1998ein überregionales Bündnis gegen Privatisierung, Sicher-heitswahn und Ausgrenzung zu schmieden und in der erstenJuniwoche (2.6. – 5.6. 1998) eine weitere Innenstadtaktions-woche durchzuführen.

Vorbereitungstreffen (für entschiedene AktivistInnen)jeden Mittwoch, 20:00 Uhr im Laden Schröderstraße 9, Ecke Bergstraße (Mitte)

Infoveranstaltung (für die, die erst noch mobilisiert werden wollen)Mittwoch, 6.5.98, 20:00 Uhr im EX im Mehringhof, Gneisenaustraße 2 (Kreuzberg)

(Telefon-)KontaktLaden Schröderstraße 9, Ecke Bergstraße (Mitte)dienstags: 14:00 – 19:00 Uhrmittwochs: 16:00 – 20:00 Uhr

Tel.: 285 97 57

Mietspiegel sorgt für aalglatte Mieterhöhungen

Der Mietspiegel fürWestberlin findet inden Medien kaumAnklang – aufAblehnung stößt er garnicht. Als allseitsakzeptiertesInstrument wird ergehandelt. Hier nuneinige Anmerkungen,die diese Akzeptanzfragwürdig werdenlassen.

Der Regulie-rungsfaktorDas einzige, aber nicht zu unter-schätzende, Argument für dieUnterzeichnung eines Miet-

spiegels (MSP) durch eine Mie-terorganisation ist, betrachtetman die momentane politischeSituation, daß er der zuneh-menden politischen Deregulie-rung entgegensteht. Sollheißen, jedes noch so kleineStück staatlicher Einflußnahmeauf die Marktsituation ist letzt-endlich hilfreich und steht dergeplanten vollständigen Libera-lisierung des Wohnungsmark-tes entgegen. Der MSP wirktzwar als Mietsteigerungsinstru-ment, aber als ein dämpfendes.Der 98er Mietspiegel rechtfer-tigt allerdings Mietsteigerungenbis zu 65% im Altbaubestand,durchschnittlich ist das immernoche eine ca. 9%ige Erhö-hung. Daß die Neubaumietengesunken sind drückt doch nuraus, daß die Mietforderungen inder Vergangenheit für diesesMarktsegment völlig überzogenwaren und sich nun auf einemhohen Niveau einpendeln.

Fortsetzung auf Seite 6

6 ME 268/98

Ausgehend von § 546 BGBsind die auf der Wohnung(Mietsache) liegenden Lastenvom Vermieter zu tragen.Und das gilt eben auch fürdie Betriebskosten. Diesewerden zwar regelmäßig aufdie MieterIn abgewälzt, dochbedarf es hierzu einergesonderten Erklärung. DieArt dieser Erklärung bzw. dasWie dieser Vereinbarung sollhier skizziert werden.

Hierzu ist es erst einmal not-wendig die unterschiedlichenBegriffe einzuführen: die Brutto-(kalt)-miete, Netto-(kalt)-mieteund die Neben- oder auchBetriebskosten.

Nebenkosten sind die allen Mie-terInnen bekannten Kosten fürAbwasserentsorgung bis Unge-zieferbeseitigung (s. Anlage 3zu § 27, Zweite Berechnungs-verordnung), die für eine kom-plette Berechnungseinheit – inder Regel ein Hausaufgang –vom Vermieter den MieterInnenin Rechnung gestellt werden.Für eine Anzahl von Wohnun-gen und gerade in Ostberlinmachen die Nebenkostenschon 2/3 des Mietzinses ausund werden nicht zuletzt des-wegen häufig als „zweite Miete“bezeichnet.

Ist ein Mietvertrag abgeschlos-sen, in dem eine Netto(kalt)mie-te vereinbart ist, werden dieBetriebskosten von den Miete-rInnen im Voraus verlangt. Sieerhalten im Idealfall eine regel-mäßige Abrechnung der aufihren Wohnanteil anfallendenBetriebskosten. Diese Abrech-nung, oft mit einer Nachzahlungverbunden und auf zu erwar-tende Steigerungen einzelnerKostenpunkte begründet, wirddann eine Mieterhöhung nach § 4 Miethöhegesetz (MHG) zurFolge haben. In dieser Mieter-höhung wird die Höhe der Vor-auszahlungen der MieterIn anden Vermieter festgelegt. Er-höhungen der Betriebskostenschränken die Möglichkeit einer„normalen“ Mieterhöhung nach

§ 2 MHG nicht ein. Die Betriebs-kosten können also voll, im Vor-aus und in Erwartung einerKostenerhöhung den MieterIn-nen aufgebürdet werden. ZurFolge hat das nun wieder, daßkein Vermieter ernsthaft darumbemüht sein muß, die Betriebs-kosten niedrig zu halten. Dieseentscheidenden Nachteile wer-den bei einer vereinbarten Brut-to-(kalt)-miete zumindest ge-mindert.In der Bruttomiete oder Brutto-kaltmiete sind die Nebenkostenfester Bestandteil des Mietzin-ses. Auch hier müssen sie vomVermieter detailliert offengelegtwerden. Eine Vorauszahlung zuverlangen ist allerdings ausge-schlossen. Eine Erhöhung derBetriebskosten ist zwar mög-lich, aber erst ab dem Moment,zu dem die Kosten tatsächlichgestiegen sind. Der Vermieterkann eben auch keine Nach-zahlung nach dem Ende einerAbrechnungsperiode von derMieterIn verlangen.

Dadurch entsteht dem Vermie-ter folgender in einem Beispielzu verdeutlichender Nachteil:hat der Vermieter eine Mieter-höhung nach § 2 MHG um 5%zum 1. April durchgesetzt, d.h.die MieterIn hat ein Mieter-höhungsverlangen im Januarzugestellt bekommen, habensich die Betriebskosten auto-matisch ebenfalls um 5%erhöht. Es hat also ebenfallseine Mieterhöhung „wie“ nach § 4 MHG stattgefunden. Daswiederum bedeutet, daß derVermieter, auch wenn dieBetriebskosten im Februar

gestiegen sind, eine Betriebs-kostenerhöhung erst nach dem1. April durchführen kann. Ver-säumt er es, die Erhöhung einesBetriebskostenbestandteiles so-fort in einem Mieterhöhungs-verlangen nach § 4 MHG abzu-wälzen, ist es ihm nicht möglich,diese Kosten rückwirkend ein-zutreiben. Oftmals sind Vermie-ter nicht in der Lage, diese dochrecht komplizierte und differen-zierte Form der Mieterhöhungumzusetzen. D.h. die Gewinnedes Vermieters verringern sichin dem Maße, in dem derBetriebskostenanteil steigt.

Nun wird durch die Umstellungdes Mietspiegels nicht jeder„Bruttomietvertrag“ ungültig.Die Akzeptanz solcher Verträgewird jedoch weiter sinken,obwohl immer noch knapp dieHälfte aller Mietverträge inWestberlin Bruttomieten be-rechnen.

Neue Vertragsabschlüsse sindin klarer Weise nur unter derMaßgabe getrennter Betriebs-kostenabrechnung möglich. Ge-rade die aktuelle Entwicklungzeigt aber ein Bestreben derVermieterorganisationen, sichgänzlich von der Last derBetriebskosten zu befreien.Ihnen ist aus – nur zu – durch-sichtigen Gründen daran gele-gen, daß der MieterIn in Zukunftdirekt mit den Dienstleisternabrechnet. Sind doch die Ver-mieter bis dato in der mißlichenLage bei ständig steigendenBetriebskosten diese in Formeiner Mieterhöhung auf die Mie-terInnen abzuwälzen.

wj

BruttooderNetto

Die DatenerhebungDer MSP 98, wie auch schonder MSP 97 geben weitereAnlässe das o.g. Argument –Mietspiegel als Regulatorium –zurückzustellen. Zur Erinne-rung, ein Mietspiegel soll die ineiner Stadt übliche – die ortsüb-liche – Miethöhe abbilden. DieDatenerhebung läßt daranjedoch Zweifel aufkommen. In Ostberlin wurden die Mietenper Gesetz in dramatischer Eilean den Markt herangeführt. InOstberlin gibt es ca. 650.000Wohnungen. Dem OstberlinerMSP wurden ca. 360.000 Woh-nungen zu Grunde gelegt. Über300.000 Datensätze stelltenallein die Wohnungsunterneh-men zur Verfügung. EinSchelm, wer denkt sie hättendie teuren Wohnungen ausge-wählt!?In Westberlin wurden die Datenfür die ca. 500.000 mietspiegel-

relevanten Wohnungen ineinem Zensus erhoben. Rund10.000 Befragungen gab es.Betrachtet man den zugrundeliegenden Fragenkatalog, stol-pert man gleich auf den erstenSeiten über eine Kuriosität.Steht doch im § 2 Abs. 1 Nr. 2Miethöhegesetz, daß nur Woh-nungen zu berücksichtigen sei-en, deren Miete sich in den letz-ten vier Jahren verändert habe.Der Fragebogen hingegenselektiert ausschließlich nachWohnungen deren Miete in denletzten vier Jahren gestiegenist.

Brutto oder NettoIm Westberliner MSP sind jetzt,wie schon in Ostberlin, die Net-tokaltmieten aufgeführt (zurErläuterung der Umstellung, s.unten: Brutto oder Netto). Ganzoffensichtlich der Versuch, denEindruck zu erwecken, daß dieSteigerungen geringer ausfal-len als das eigentlich der Fall ist.

Hergeleitet wird die Umstellungaus der veränderten Marktsi-tuation: 500.000 relevanteWohnungen insgesamt, verteiltauf 140.000 Neubau- und360.000 Altbauwohnungen. Fürdie 360.000 Altbauwohungensind 200.000 Bruttomietverträ-ge abgeschlossen. Eine rech-nerische Notwendigkeit zurUmstellung auf Netto gibt esalso nicht. Sinn macht dieUmstellung nur unter demAspekt, daß die zwei MSP imJahr 2000 verschmolzen wer-den sollen.

Die Wohnungs-ausstattungWo sind die Wohnungen mitniedrigem Standard geblieben?In den Ausstattungsgruppendes MSP tauchen sie jedenfallsnicht mehr auf. Eine Erklärungkönnte sein: der durchschnittli-che Wohnungsstandard hatsich weiterentwickelt. Warumbewirken dann die fehlenden

Kriterien nur einen Abschlagvon 0,25 DM pro Quadratme-ter? Der direkte Vergleich mitden fehlenden Spalten (verl.Tabelle 1, S. 4), zeigt auch hier,daß es um Preistreiberei geht.

Zusammenfassend bestätigendie Zahlen aus dem 98er Miet-spiegel die Erwartung bzw. dieBefürchtungen der BMG, zuwelchen der 97er Ostmietspie-gel schon Anlaß genug gab.Den niedrigen Neubaumieten inOstberlin stehen nun die – leichtgesunkenen – hohen Neubau-mieten in Westberlin gegenü-ber; den hohen Altbaumieten imOsten stehen die niedrigen –nun stark gestiegenen – imWesten nicht mehr so unver-söhnlich gegenüber. Wird dernächste Mietspiegel für ganzBerlin erstellt, wird eine Anglei-chung auf dem jeweils höchstenNiveau die zwingende Konse-quenz. wj

Fortsetzung von Seite 5

ME 268/98 7

Wenn Ihnen eineMieterhöhung ins Hausflattert...Geht Ihnen ein Mieterhöhungs-verlangen nach § 2 MHG zu, soll-ten Sie in aller Ruhe überprüfen,ob Sie der Mieterhöhung zustim-men müssen. Denn Mieterhöhun-gen nach diesem Paragraphenbedürfen der Zustimmung derMieter/innen. Sie sollten dabei fol-gende Fragen klären:

1) Entspricht das Er-höhungsverlangen denFormerfordernissen?

2) Ist die Jahressperrfristeingehalten worden?

3) Wird die Kappungs-grenze eingehalten?

4) Übersteigt die neueMiete die ortsüblicheVergleichsmiete?

5) Hat der Vermieter fürModernisierungsmaß-nahmen öffentlicheMittel in Anspruchgenommen?

Für diese Prüfung haben Sie min-destens zwei Monate Zeit, näm-

lich den Rest des Monats, in demIhnen das Mieterhöhungsverlan-gen zugegangen ist, und die bei-den folgenden Monate.

1) Formale Anforderun-gen an das Miet-erhöhungsverlangen

● Der Vermieter muß Ihnen seinMieterhöhungsverlangenschriftlich mitteilen.

● Das Mieterhöhungsverlangenist nur wirksam, wenn es

– von allen Vermietern abgege-ben wird,

– von allen Vermietern eigenhän-dig unterschrieben ist bzw. beiEDV-gefertigten Erklärungenderen ausgedruckte Namenträgt (aber: BevollmächtigungDritter ist möglich!),

– an alle Mieter/innen der Woh-nung gerichtet ist und auch allenzugeht.

● Die Erhöhung der Miete mußzahlenmäßig (prozentmäßiggenügt nicht!) ausgewiesenund hinreichend begründetsein.

Der Vermieter muß darlegen, daßdie nunmehr verlangte Miete dieorstübliche Miete nicht übersteigt.

(siehe unter „ortsübliche Ver-gleichsmiete“). Haben Sie Zweifel,ob der Absender des Miet-erhöhungsverlangens tatsächlichIhr Vermieter oder sein Bevoll-mächtigter ist, lassen Sie sich bin-nen Wochenfrist beraten! Ist einVerwalter oder anderer Bevoll-mächtigter erstmalig der Absen-der des Mieterhöhungsverlan-gens, sollte dem Schreiben eineVollmacht des Vermieters/der Ver-mieter beigefügt sein. Fehlt sie,wird die Mieterhöhung unwirk-sam, wenn Sie sie unverzüglichwegen fehlender Vollmachtschriftlich zurückweisen.

2) JahressperrfristDer Vermieter kann eine Miet-erhöhung nach § 2 MHG erst dannverlangen, wenn Ihre Miete seit ei-nem Jahr unverändert gebliebenist.

Aber Achtung! Mieterhöhungenaufgrund von Modernisierung (§ 3MHG) oder wegen gestiegenerBetriebskosten (§ 4 MHG) oder er-höhter Kapitalkosten (§ 5 MHG)bleiben bei der Berechnung derJahressperrfrist unberücksichtigt.

Das Mieterhöhungsverlangendarf Ihnen erst nach Ablauf derSperrfrist zugehen. Mieterhöhun-gen, die unter Verletzung der

Sperrfrist erfolgen, sind unwirk-sam. Sie sollten darauf nicht rea-gieren. Sie sparen Geld, solangeder Vermieter die Unwirksamkeitnicht bemerkt. Erst umso späterkann er Ihnen das erforderlicheneue Mieterhöhungsverlangenmit den entsprechend einzuhal-tenden neuen Fristen zusenden.Beispiel: Zum 1.2.97 wurde IhreMiete das letzte Mal gemäß § 2MHG erhöht. Ein neues Miet-erhöhungsverlangen dürfte Ihnenfrühestens am 1.2.98 zugehen.

Sperrfrist nach Neu- oderWiedervermietungWohnen Mieter/innen weniger alsein Jahr in einer Wohnung, darfder Vermieter ein Mieterhöhungs-verlangen nach § 2 MHG erst nachAblauf eines Jahres seit Beginndes Mietverhältnisses zustellen.

Fälligkeit der neuen MieteIst die Jahressperrfrist eingehal-ten worden, so wäre die neueMiete – vorausgesetzt, das Er-höhungsverlangen ist ansonstenwirksam – ab dem dritten Kalen-dermonat zu zahlen, der auf denMonat des Zugangs des Er-höhungsverlangens folgt.

Beispiel: War das Mieterhöhungs-verlangen unter Einhaltung derSperrfrist am 15.4.98 zugegan-

Mieterhöhung!Was tun?

zur Überprüfung von Mieterhöhungen in West-Berlin nach § 2 Miethöhegesetz

Tips

Der § 2 des Miethöhegesetzes (MHG) gestattet es dem Ver-mieter, unter Berufung auf die ortsübliche Vergleichsmieteeine höhere Miete in bestehenden Mietverhältnissen zu ver-langen. Diese Möglichkeit der Mieterhöhung besteht für allenicht preisgebundenen Wohnungen.

Aber: Nicht jedes Mieterhöhungsverlangen, das Ihnen unterBerufung auf § 2 MHG zugeht, muß auch wirksam sein. Mitdiesem Infoblatt wollen wir Ihnen wichtige Hinweise zurÜberprüfung einer solchen Mieterhöhung geben – es sollund kann jedoch keine anwaltliche Beratung ersetzen!

Unseren Mitgliedern empfehlen wir, bei Zugang eines Miet-erhöhungsverlangens eine Beratungsstelle aufzusuchen.Bitte bringen Sie alle erforderlichen Unterlagen mit, wieMietvertrag, Mieterhöhungserklärungen der letzten dreiJahre, neue Mieterhöhung; evt. andere Unterlagen, z.B. überselbst finanzierte oder öffentlich geförderte Modernisie-rungsmaßnahmen und den Nachweis der Mitgliedschaft.

8 ME 268/98

gen, ist die neue Miete ab 1.7.98fällig (also nach Ablauf der Über-legungsfrist = Rest des Zugangs-monats plus zwei Monate).

In jedem Falle vergehen also min-destens 15 Monate zwischen zweiMieterhöhungen nach § 2 MHG,nämlich zwölf Monate Sperrfristseit der Fälligkeit der letzten Miet-erhöhung und weitere drei Mona-te bis zum Ablauf der Überle-gungsfrist der Mieter/innen unddem dann Wirksamwerden derneuen Mieterhöhung.

3) KappungsgrenzenDer Vermieter muß bei Miet-erhöhungen nach § 2 MHG Kap-pungsgrenzen beachten, d.h. erdarf die Miete innerhalb von dreiJahren um maximal 30% bzw.20% erhöhen. Allerdings werdenMieterhöhungen nach den §§ 3 bis5 MHG – das sind, wie bereits ge-sagt, Erhöhungen wegen Moder-nisierungsumlagen, gestiegenerBetriebskosten und höherer Kapi-talkosten – bei der Berechnungder Kappungsgrenze nichtberücksichtigt.

30%ige KappungsgrenzeDiese Kappungsgrenze gilt fürnicht preisgebundene Wohnun-gen, die

a) nach dem 1.1.81 fertiggestelltwurden;

b) vor dem 1.1.81 fertiggestelltwurden und deren Nettokalt-miete (Miete ohne kalte Be-triebskosten und Heizkosten)8,00 DM/qm nicht übersteigt. Istdie Nettokaltmiete (also dieAusgangsmiete – siehe unten)geringer als 8,00 DM/qm, sokann diese Miete innerhalb vondrei Jahren um 30% erhöht wer-den, maximal jedoch bis zu ei-nem Quadratmeterpreis von9,60 DM nettokalt.

20%ige KappunsgrenzeBei nicht preisgebundenen Woh-nungen, die vor 1981 fertiggestelltwurden und deren Nettokaltmiete(Ausgangsmiete) über 8,00DM/qm liegt, kann die Miete in-nerhalb von drei Jahren um „nur“20% erhöht werden.

Die 20%ige Kappungsgrenze giltnur noch für Mieterhöhungsver-langen, die den Mieter/innen vordem 1.9.98 zugehen. Sollte bis zudiesem Zeitpunkt keine Gesetzes-änderung erfolgt sein, gilt danneinheitlich die Kappungsgrenzevon 30%.

Bei vereinbarter Bruttokaltmietemuß der Vermieter in seinem Er-höhungsverlangen die Zusam-mensetzung der bisher gezahltenMiete – also Nettokaltmiete plusBetriebskosten – offenlegen, umdie Erhöhung begründen zu kön-nen. Denn es muß erkennbar sein,ob die Nettokaltmiete pro Monatüber oder unter 8,00 DM/qm liegt.

AusgangsmietzinsDer Berechnung der Kappungs-grenze wird die sogenannte Aus-

gangsmiete zugrunde gelegt. AlsAusgangsmiete wird die Miete be-zeichnet, die Sie vor drei Jahrengezahlt haben, und zwar von demZeitpunkt an zurückgerechnet, andem die Mieterhöhung wirksamwird.

Beispiel: Die neue Miete soll zum1.6.98 wirksam werden. Die Aus-gangsmiete ist somit die Miete, dieam 1.6.95 gezahlt worden war.

Wenn die für die Wohnung anfal-lenden Betriebskosten im geson-derten Umlageverfahren mit mo-natlichen Vorauszahlungen erho-ben werden und jährliche Abrech-nungen der Betriebskosten erfol-gen, haben die Mietvertragspar-teien eine Nettokaltmiete verein-bart. Diese Miete stellt zugleichdie Ausgangsmiete dar.

Sind die Betriebskosten in derMiete enthalten, haben die Miet-vertragsparteien eine Bruttokalt-miete vereinbart. Die maßgebli-che Ausgangsmiete ist in diesemFall die Bruttokaltmiete.

Sie errechnen die Kappungsgren-ze – also den Betrag, auf den Ih-

re Miete maximal erhöht werdendarf – wie folgt: Ausgangsmieteplus 30% bzw. 20%.

Nichteinhaltung derKappungsgrenze Eine Überschreitung der jeweili-gen Kappungsgrenze macht dasMieterhöhungsverlangen nichtunwirksam, sondern begrenzt es.(Achtung! Siehe für diesen Fall un-ter „Teilzustimmung“)

Anläßlich des Auslaufens der Bin-dung bei Sozialwohnungen gilt dieKappungsgrenze nicht, sofern derMieter/die Mieterin zuvor eineFehlbelegungsabgabe gezahlthat und die Mieterhöhung den Be-trag der zuletzt entrichteten Aus-gleichszahlung nicht übersteigt.Der Vermieter hat hinsichtlich derHöhe der Fehlbelegungsabgabeeinen Auskunftsanpruch gegenü-ber dem Mieter/der Mieterin. Aber:die Mieterhöhung wird durch dieortsübliche Vergleichsmiete be-grenzt!

mehrerer Tageszeitungen er-schienen. Er ist auch kostenlos beiallen Bezirksämtern oder bei unserhältlich (Die Mietspiegeltabellenebst Orientierungshilfen ist auchim Internet unter http://www.bmg.ipn.de zu finden).

Der Mietspiegel gilt nicht für Woh-nungen in Ein- und Zwei-familienhäusern und Reihenhäu-sern, freifinanzierte Neubauwoh-nungen, die ab 1.1.97 bezugsfer-tig waren, sowie preisgebundeneöffentlich geförderte Wohnungen.

Begründung der MieterhöhungBegründet der Vermieter seinMieterhöhungsverlangen mit demMietspiegel, muß er ausdrücklichauf ihn Bezug nehmen. Er muß einMietspiegelfeld benennen; die Be-zugnahme auf ein Feld mit *berührt die Wirksamkeit des Miet-erhöhungsverlangens nicht.

Bezieht sich der Vermieter auf einLeerfeld, ist das Erhöhungsver-langen nicht begründet und damitunwirksam (Leerfeld im Mietspie-

4) Ortsübliche Vergleichsmiete

Eine weitere Begrenzung einerMieterhöhung nach § 2 MHG stelltdie ortsübliche Vergleichsmietedar. In seinem Mieterhöhungsver-langen muß der Vermieter, wieschon gesagt, begründen, daß dienunmehr verlangte Miete dieortsübliche Miete nicht übersteigt.Dazu hat er drei Auswahlmöglich-keiten: durch Bezug auf drei ver-gleichbare Wohnungen, mittelsSachverständigengutachten oderanhand eines Mietspiegels. DerVermieter kann sich gleichrangigauf jede dieser Möglichkeiten be-rufen.

Da es für West-Berlin den Miet-spiegel 1998 gibt und dieser in derRegel auch vor Gericht Bestandhat, folgt hier die Ermittlung derortsüblichen Vergleichsmiete an-hand des Mietspiegels.

MietspiegelDer „Berliner Mietspiegel 1998 fürdie westlichen Bezirke (ohneWest-Staaken)“ ist als Beilage

gel: siehe weiter unten). Für dieformelle Wirksamkeit des Miet-erhöhungsverlangens reicht esaus, wenn der Vermieter sich aufeinen Wert innerhalb der Spannebezieht.Aber auch ein formal wirksamesMieterhöhungsverlangen bedeu-tet noch nicht, daß tatsächlich dieortsübliche Vergleichsmiete ver-langt wird und Sie der Miet-erhöhung zustimmen müssen. Esgilt, die Vermieterbegründung zuüberprüfen.

Das richtige MietspiegelfeldDas für Ihre Wohnung zutreffendeMietspiegelfeld läßt sich anhandder vier verwendeten Kriterienherausfinden: – Baualter– Wohnfläche– Wohnlage– Ausstattung (mit Bad oder Sam-

melheizung bzw. mit Bad undSammelheizung, WC jeweils inder Wohnung)

Sollten Sie auf eigene Kosten Aus-stattungsmerkmale erstmalig inIhrer Wohnung eingebaut haben(z.B. Bad/Dusche oder eine Ga-setagenheizung = Sammelhei-zung), so wird bei der Einordnungso verfahren, als ob diese nichtvorhanden wären, da sie Ihnen janicht von Ihrem Vermieter zur Ver-fügung gestellt worden sind.

Leerfelder im MietspiegelSteht kein Wert in dem für IhreWohnung zutreffenden Mietspie-gelfeld, so hat es bei der Aufstel-lung des Mietspiegels nicht genü-gend Vergleichswohnungen indieser Kategorie gegeben. EinZurückgreifen auf Nachbarfelderist nicht zulässig. Hier kommen fürden Vermieter die beiden ande-ren, neben dem Mietspiegel be-stehenden Begründungsmög-lichkeiten für die Erhöhung nach § 2 MHG in Betracht: Der Bezugauf drei vergleichbare Wohnun-gen oder auf ein Sachverständi-gengutachten. In solchen Fällensollten Sie unbedingt eine Bera-tungsstelle aufsuchen.

Zur WohnlageIm „Mietspiegel“ sind Wohnlagen-karten enthalten. Die genaue Zu-ordnung ergibt sich aus demStraßenverzeichnis, das zum„Mietspiegel“ gehört, ihm abernicht beigefügt ist. Die zutreffendeEinordnung Ihres Wohnhauseskönnen Sie bei Ihrem bezirklichenWohnungsamt oder über das„Mietspiegeltelefon“ der Senats-verwaltung für Bauen, Wohnenund Verkehr (90 12 37 37) erfah-ren. Auskunft zur Wohnlage er-halten Sie auch in unseren Bera-tungsstellen und der Geschäfts-stelle.

Die Spannen imMietspiegelfeldHaben Sie das für Ihre Wohnungzutreffende Mietspiegelfeld gefun-den, müssen Sie noch die Span-neneinordnung vornehmen:

ME 268/98 9

Sie müssen feststellen, welche zu-sätzlichen Merkmale auf IhreWohnung zutreffen, die wohn-wertvermindernd oder wohnwert-erhöhend sind. Denn besondereQualitäts- und Ausstattungsmerk-male haben Einfluß auf die Höheder ortsüblichen Vergleichsmieteund lassen diese vom Mittelwertdes Mietspiegelfeldes nach obenoder unten abweichen.

Diese Merkmale sind in den Miet-spiegelfeldern nicht gesondertausgewiesen, sondern befindensich in den zwei „Orientierungshil-fen für die Spanneneinordnung“,die dem Mietspiegel beigefügtsind. Die eine gilt für Altbauwoh-nungen, die bis 1949 bezugsfertigwaren, die andere für Neubau-wohnungen ab 1950. In den Ori-entierungshilfen sind die zusätz-

lichen Merkmale in vier Merkmal-gruppen aufgeteilt:– Bad/WC– Küche– Wohnung/Gebäude– Wohnumfeld

SpanneneinordnungDie vier genannten Merkmalgrup-pen gehen mit je 25% – positivoder negativ – in die Berechnungdes Abstandes des für Sie zutref-fenden Mietspiegelwertes zumMittelwert ein.

Sie kreuzen in der Orientierungs-hilfe (siehe Seite 11) die entspre-chenden negativen und positivenMerkmale, die für Ihre Wohnungzutreffen, an.

Überwiegen in einer Merkmal-gruppe die wohnwerterhöhenden

Merkmale, ist ein Zuschlag von25% des Unterschiedsbetrageszwischen Mittelwert und Span-nenoberwert gerechtfertigt.

Überwiegen die wohnwertmin-dernden Merkmale in einer Merk-malgruppe, ist ein Abzug von 25%des Unterschiedsbetrages zwi-schen Mittelwert und Spannenun-terwert angemessen. In gleicherWeise ist mit jeder anderen Merk-malgruppe zu verfahren, wobeidie Gruppen gegeneinander auf-gerechnet werden.

Beispiel: In drei Merkmalgruppenüberwiegen die wohnwerter-höhenden Merkmale, in einer diewohnwertmindernden. Es verblei-ben also zwei Merkmalgruppenmit überwiegend wohnwert-erhöhenden Merkmalen in derBerechnung.

Das sind 2 x 25% = 50% des Un-terschiedsbetrags zwischen Mit-telwert und Spannenoberwert.Damit liegt die maximal zulässigeMiete in der Mitte zwischen demMittelwert und dem oberen Wertdes Mietspiegelfeldes.

Wie bei den Ausstattungskriteriender Mietspiegeltabelle gilt auchhier: Haben Sie in Eigenregie et-was erstmalig geschaffen, daswohnwerterhöhend ist, z.B. denBoden des Bades erstmalig ge-fliest, so ist das nicht zu berück-sichtigen. Selbstverständlich istz.B. eine vorhandene Waschma-schine ebensowenig zu berück-sichtigen, wenn es Ihre eigene ist.Es zählt nur das, was zusammenmit der Wohnung mitvermietetwird.

bezugsfertig bis 1918 1919–1949 1950–1955 1956–1964 1965–1972 1973–1983 1984–1996

Ausstattung mit Sammel-heizung (SH) mit SH, mit SH oder mit SH, mit SH, mit SH, mit SH, mit SH, mit SH,oder Bad, mit Bad und Bad, Bad und Bad und Bad und Bad und Bad und Bad undWC in der Woh- WC i.d.W. WC i.d.W. WC i.d.W. WC i.d.W. WC i.d.W. WC i.d.W. WC i.d.W. WC i.d.W.nung (i.d.W.)

1 2 3 4 5 6 7 8 9

7,58*4,72-10,50

8,54**4,77-11,64

5,604,26-6,70

6,69*5,37-10,26

7,276,00-8,85

5,153,94-6,20

6,355,07-10,08

5,724,52-7,08

5,024,16-6,31

5,414,27-6,60

5,564,55-6,52

11,888,07-15,53

9,42*7,85-12,52

11,40*7,36-14,73

8,826,12-11,66

8,856,61-11,66

9,157,23-11,06

7,756,07-9,54

7,816,03-9,80

8,096,58-10,10

6,825,28-8,22

6,925,60-8,06

7,476,05-9,01

8,69**6,02-9,69

5,79*5,35-6,05

6,445,64-7,48

6,214,96-8,26

5,95*4,95-7,55

5,364,95-6,14

5,264,46-6,45

5,59**4,57-6,47

5,38*4,77-6,00

6,50*6,00-7,07

5,87*5,34-6,30

9,427,85-11,36

10,347,51-11,56

9,19*7,40-12,37

7,566,17-9,36

7,326,37-9,50

7,355,70-8,92

6,975,94-8,53

6,785,98-8,30

7,786,56-8,99

6,985,35-9,01

7,336,24-8,36

7,646,30-9,28

7,89*6,09-9,90

6,826,13-7,91

9,406,12-12,69

7,015,81-8,74

6,736,04-7,73

6,965,69-8,90

6,525,54-7,43

6,625,53-8,07

6,995,53-8,92

5,52**5,18-6,42

7,08*5,93-8,94

8,28*5,12-10,03

6,605,69-7,77

6,545,49-8,37

9,445,89-14,11

6,555,44-7,88

6,135,10-7,34

8,256,12-10,96

6,175,26-7,59

5,995,21-7,05

7,735,62-9,87

11,16*8,42-15,19

7,776,33-8,78

9,49*6,49-12,55

12,718,19-15,22

15,77*12,57-18,00

7,686,17-8,88

9,766,84-13,73

13,6210,27-16,75

8,086,37-10,58

7,506,21-10,13

12,628,83-15,16

7,09*5,82-8,27

12,577,13-15,20

10,22*8,45-13,22

8,89*7,94-11,00

13,45**8,23-15,04

8,50*7,91-9,81

12,63*8,52-15,00

14,59**12,27-18,69

8,447,90-9,41

11,638,21-14,53

12,858,08-16,58

8,327,69-9,96

10,29*8,95-14,45

11,197,28-16,01

12,77*9,69-18,34

15,4711,26-17,45

15,54*11,10-20,83

12,319,13-16,25

14,559,24-18,00

16,4113,65-19,50

12,9411,47-16,03

15,4612,22-18,21

15,8611,96-18,25

WohnlageZeile

einfache Wohnlage A

mittlere Wohnlage B

gute Wohnlage C

einfache Wohnlage D

mittlere Wohnlage E

gute Wohnlage F

einfache Wohnlage G

mittlere Wohnlage H

gute Wohnlage I

einfache Wohnlage J

mittlere Wohnlage K

gute Wohnlage L

Woh

nflä

che

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r 40m

240

bis

unt

er 6

0 m

260

bis

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290

m2 un

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Bei Leerfeldern lag für eine verläßliche Aussage keine genügende Zahl von Mietwerten vor (unter 10 Mietwerte).Die mit * und ** versehenen Daten haben wegen geringer Zahl erhobener Mietwerte nur bedingte Aussagekraft (* ∧= 15 – 29 Mietwerte, ** ∧= 10 – 14 Mietwerte).

Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1949) ohne Sammelheizung, ohne Bad, WC außerhalb der Wohnungliegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 0,50 DM unter den Beträgen der ausge-wiesenen Spalten mit der schlechtesten Aus-stattung; das ist bei Bezugsfertigkeit „bis

1918“ Spalte 1 und „1919 bis 1949“ Spalte 3.Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis1949) ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung liegt die orts-übliche Vergleichsmiete je QuadratmeterWohnfläche monatlich 0,25 DM unter den Beträgen der ausgewiesenen Spaltenmit der schlechtesten Ausstattung; das ist bei

Bezugsfertigkeit „bis 1918“ Spalte 1 und„1919 bis 1949“ Spalte 3.Für Neubauwohnungen (bezugsfertig 1950 bis 1955) mit Sammelheizung odermit Bad, mit WC in der Wohnung liegt dieortsübliche Vergleichsmiete je QuadratmeterWohnfläche monatlich 0,25 DM unter denBeträgen der Spalte 5.

Berliner Mietspiegel 1998 für die westlichen Bezirke (ohne West-Staaken)Ortsübliche Vergleichsmieten für Wohnungen (Stichtag 01.09.1997)

Netto-Kaltmiete in Deutsche Mark je Quadratmeter Wohnfläche monatlich

Spalte

10 ME 268/98

AbschlägeFür Wohnungen, deren Ausstat-tung deutlich unter dem Durch-schnitt liegt, gelten Abschläge inHöhe von 0,25 bis 0,50 DM/qm(siehe Details in der Tabelle Seite11).

SondermerkmaleBei Vorliegen besonderer Aus-stattungsmerkmale gelten Zu-schläge in DM/qm zur ermitteltenortsüblichen Vergleichsmiete: fürmoderne Einbauküche 0,27 DM,für modernes Bad 0,34 DM, für Gartennutzung 0,33 DM undfür hochwertigen Bodenbelag 0,60 DM (siehe Details in der Ta-belle Seite 11).

Diese Zuschläge werden der nachder Spanneneinordnung ermittel-ten zulässigen Miete hinzuge-rechnet. Der neue Betrag stelltdann die ortsübliche Vergleichs-miete für Ihre Wohnung dar. Da-bei kann der Spannenoberwertüberschritten werden.

Mietspiegelwert undNettokaltmieteZahlen Sie eine Nettokaltmiete mitBetriebskostenumlage, gelten fürIhre Wohnung die entsprechen-den Werte des zutreffenden Miet-spiegelfeldes unmittelbar, da dieim Mietspiegel 1998 angegebe-nen Quadratmeterpreise nun-mehr Nettokaltmieten darstellen.

Mietspiegelwert und Brutto-kaltmiete Verlangt der Vermieter, bei ver-einbarter Bruttokaltmiete, einehöhere Miete nach § 2 MHG unterBerufung auf den Mietspiegel,muß er in seinem Erhöhungsver-langen die Bruttokaltmiete auf-schlüsseln: in Nettokaltmiete undkalte Betriebskosten, so daß Sieselbst überprüfen können, ob dieverlangte Miete laut Mietspiegelzulässig ist – denn die in ihm an-gegebenen Werte beziehen sich,wie schon gesagt, auf die Netto-kaltmiete.

Verlangt der Vermieter mehr alsdie so ermittelte ortsübliche Ver-gleichsmiete, ist das Miet-erhöhungsverlangen nicht unwirk-sam, sondern es wird durch die er-mittelte Vergleichsmiete begrenzt.(Achtung! siehe auch hierzu unter„Teilzustimmung“)

Was begrenzt mehr:Kappungsgrenze oderMietspiegel?Die erhöhte Miete darf wederKappungsgrenze noch Mietspie-gelwert übersteigen.

Liegt die erhöhte Miete unter bei-den Werten oder erreicht denniedrigeren der beiden Werte,

müssen Sie der Er-höhung nach MHG § 2 zustimmen.Liegt die vom Ver-mieter geforderteMiete über beidenWerten, hat der Ver-mieter nur Anspruchauf einen Teil der Mieter-höhung.Maßgebend ist dann der niedrige-re Mieterhöhungsbetrag im Ver-gleich Kappungsgrenze/Miets-piegel.Beispiel: Der Vermieter fordert 40,– DM Mieterhöhung. Laut Kap-pungsgrenze sind aber nur 28,–DM zulässig, und laut Miet-spiegel 30,– DM. Maßge-bend ist hier die Kap-pungsgrenze mit dem nied-rigeren Mieterhöhungsbe-trag von 28,– DM. Hier sollteTeilzustimmung zu diesem Be-trag erfolgen.

5) Modernisierung mitöffentlichen Mitteln

Hat Ihr Vermieter mit öffentlichenMitteln modernisiert, muß er dasnicht ausdrücklich mitteilen. Ermuß es aber bei der Berechnungder Mieterhöhung berücksichtigthaben. Liegt bei Ihnen ein solcherFall vor – lassen Sie sich beraten!

ÜberlegungsfristNach Ablauf des Monats, in demIhnen das Mieterhöhungsverlan-gen mit der Aufforderung zur Zu-stimmung zugegangen ist, habenSie weitere zwei Monate Überle-gungsfrist – also praktisch bis zumFälligwerden der Mieterhöhung.Wenn Sie einer Mieterhöhung ersteinmal zugestimmt haben, gilt dieneue Miete als vereinbart – selbstdann, wenn bei der Erhöhung ge-setzliche Bestimmungen mißach-tet worden sind. Also: Vor jederEntscheidung erst gründlich prü-fen, die Zeit dazu ist Ihnen gege-ben!

ZustimmungErgibt die Überprüfung des Miet-erhöhungsverlangens, daß eswirksam ist, sollten Sie vor Ablaufder Überlegungsfrist schriftlich zu-stimmen – der Vermieter hat einenAnspruch darauf und kann siesonst auf Zustimmung verklagen(siehe unten). Kommen Sie zu dem Schluß, daßSie der Mieterhöhung nicht zu-stimmen müssen, ist es Ihnenüberlassen, wie Sie dies zum Aus-druck bringen wollen: ob einfachdurch die Nichtzahlung des Er-höhungsbetrages oder durch einförmliches Schreiben an den Ver-mieter.

TeilzustimmungSie können auch Ihre Teilzustim-mung durch die nur teilweise Zah-lung der Mieterhöhung – nämlichin der Höhe, in der sie berechtigtist – zu erkennen geben. Dann

sollten Sie allerdings den Vermie-ter über die Zusammensetzungder Miete schriftlich vor Ablauf derÜberlegungsfrist unterrichten.Wie auch immer: Lassen Sie sichzuvor beraten!

Vermieterklage aufZustimmung Stimmen Sie einer Mieterhöhungnach § 2 MHG nicht oder nur teil-weise zu, so muß der Vermieter –will er auf seiner Erhöhung invollem Umfang bestehen – nachAblauf Ihrer Überlegungsfrist in-nerhalb der darauffolgenden zweiMonate Klage auf Zustimmung er-heben.

Versäumt der Vermieter die Kla-gefrist, kann er aus dieser Er-höhung keine weiteren Rechte ab-leiten.

Mieterhöhung undUmstellung auf Netto-kaltmieteAchtung! Wenn Sie bisher immereine Bruttokaltmiete gezahlt ha-ben und der Vermieter Ihnen nun-mehr in seinem Erhöhungsverlan-gen zugleich die Umstellung aufNettokaltmiete vorschlägt, brau-chen Sie nicht zu reagieren: DasErhöhungsverlangen ist un-wirksam, weil mit einer Bedingungversehen – was unzulässig ist.

Im übrigen ist eine Umstellung aufNettokaltmiete eine Vertragsän-derung, die Ihrer Zustimmung be-darf. Sie müssen darauf nicht ein-gehen! Sie sollten keinesfalls vor-eilig zustimmen, sondern sich Be-denkzeit nehmen und beraten las-sen.

SonderkündigungsrechtVerlangt der Vermieter eine Miet-erhöhung nach § 2 MHG, so ha-ben die Mieter/innen ein außeror-dentliches Kündigungsrecht bis-zum Ende des zweiten Monatsnach Zugang des Mieterhöhungs-verlangens – also bis zum Endeder Überlegungsfrist. Die Kündi-gung gilt dann für das Ende desübernächsten Monats.

SonderfälleEinvernehmlicheMieterhöhung

Der § 10 MHG erlaubt eine „ein-vernehmliche Mieterhöhung“.Dieser Paragraph ist eine Mie-terfalle, in die Sie nicht hinein-tappen sollten: Eine solcheMieterhöhung sollten Sie –und das hängt vom jeweili-

gen Einzelfall ab – nurnach reiflicher Überle-gung vereinbaren. HolenSie sich Rat ein!

Staffelmietverträge Bei einer Staffelmietverein-

barung sind Mieterhöhungennach den §§ 2, 3, 5 MHG ausge-schlossen. Der Mietzins muß je-weils ein Jahr unverändert blei-ben, und die Steigerungen oderdie jeweils zu zahlende Mietemüssen betragsmäßig ausgewie-sen sein.

Wiederaufleben desMietminderungsrechtsDas Mietminderungsrecht ist be-kanntlich verwirkt, wenn trotz be-stehender Mängel die Miete übereinen längeren Zeitraum vorbe-haltlos gezahlt wurde oder einausgesprochener Vorbehalt beider Mietzahlung über mehrereMonate ohne Folgen seitens derMieter/innen geblieben ist.

Prinzipiell lebt das Mietminde-rungsrecht wieder auf, wenn alteMängel das neue Preis-Lei-stungsverhältnis, das nach derMieterhöhung gegeben ist, nach-haltig stören, wobei die Minderunghöchstens in der Höhe der Miet-erhöhung zulässig ist. Mängel amGebäude kommen hierbei nur inFrage, wenn sie die eigene Wohn-qualität erheblich beeinträchtigen.

Erwägen Sie, im Zusammenhangmit einem Mieterhöhungsverlan-gen nach § 2 MHG eine Mietmin-derung vorzunehmen, sollten Siesich innerhalb der Überlegungs-frist unbedingt beraten lassen.

Zum Schluß noch einmal derHinweis: die gegebenen allge-meinen Informationen ersetzennicht die für den konkreten Fallnötige Beratung!

ME 268/98 11

Sondermerkmale: Zuschläge in DM/m2 monatlich

Moderne Einbauküche (Küchenschränke, Einbauherd mit 4 Kochstellen, Einbauspüle, Wand- und Bodenfliesen) 0,27

Modernes Bad (alle Wände mindestens bis 1,50 m Höhe gefliest, Bodenfliesen, Einbauwanne oder -dusche) 0,34

Gartennutzung 0,33

Hochwertiger Bodenbelag (z. B. Parkett, Teppichboden) 0,60

Wohnwertmindernde Merkmale (–)

Merkmalgruppe 1: Bad/WC

Kein Handwaschbecken Nicht beheizbar Keine Entlüftung Wände nicht überwiegend gefliest

Merkmalgruppe 2: Küche

Nur Ausguß Keine Warmwasserbereitung Keine Entlüftung Keine Wandfliesen im Arbeitsbereich

Merkmalgruppe 3: Wohnung/Gebäude

Kein nutzbarer Balkon Wohnräume schlecht belichtet/besonnt Schlechter Schnitt (z.B. mehr als einDurchgangszimmer) Renovierungsbedürftiges Treppenhaus Kein Abstellraum/Mieterke!ler/ Boden-raum Unzureichende Wärmedämmung Unzureichende Elektroinstallation Lage im Erdgeschoß Schlechter Instandhaltungszustand (z. B. große Putzschäden, erheblicheSchäden an der Dacheindeckung, dauernde Durchfeuchtung des Mauer-werks) Waschmaschine weder in Bad nochKüche stellbar

Merkmalgruppe 4: Wohnumfeld

Beeinträchtigung durch Gerüche(Gewerbe) Beeinträchtigung durch Geräusche(Gewerbe) Lage der Wohnung an einer Straßeoder Schienenstrecke mit sehr hoherLärmbelastung (siehe auch Straßenver-zeichnis zum Berliner Mietspiegel 1998für die westlichen Bezirke, ohne West-Staaken)

Wohnwerterhöhende Merkmale (+)

Badewanne/zusätzliche Duschtasse Doppelhandwaschbecken WC vom Bad getrennt Wohnungsbezogene Kaltwasseruhr Badmöbel

Einbauküche Besondere Ausstattung (z.B. Kühlschrank, Geschirr-spülmaschine, 4-Platten-Herd mit Backofen) Fliesen als Bodenbelag

Küche größer als 15 % der Gesamt-wohnfläche; jedoch mindestens 8 m2

Großer, geräumiger Balkon, Terrasse,Loggia oder Wintergarten Wohnräume gut belichtet/besonnt Repräsentativer Eingangsbereich/ Trep-penhaus (Spiegel, Marmor, exklusiveBeleuchtung, hochwertigerAnstrich/Wandbelag) Personenaufzug bei weniger als 5 Geschossen Maisonettewohnung Fußbodenheizung Wesentlich verbesserte Wärmedäm-mung (z.B. an Außenwänden, Dächern,Kellerdecken) Gemeinschaftssatellitenanlage oderKabelanschluß Abschließbarer Fahrradabstellraum Zur Wohnung gehörige Garage/ Stell-platz (ohne zusätzliches Entgelt) Waschmaschine vom Vermietergestellt (in Bad oder Küche)

Lage an einer besonders ruhigenStraße Villenartige Mehrfamilienhauser, höch-stens 2 Vollgeschosse Aufwendig gestaltetes Wohnumfeld aufdem Grundstück

Wohnwertmindernde Merkmale (–)

Merkmalgruppe 1: Bad/WC

Kein HandwaschbeckenDielenfußboden im BadNicht beheizbarKeine Warmwasserbereitung Keine Entlüftung

Merkmalgruppe 2: Küche

Keine Kochmöglichkeit Kein Spülbecken oder Ausguß Keine Warmwasserbereitung Keine Entlüftung

Merkmalgruppe 3: Wohnung/Gebäude

Kein nutzbarer Balkon Wohnräume schlecht belichtet/besonnt Schlechter Schnitt (z.B. mehr als eingefangenes Zimmer) Renovierungsbedürftiges Treppenhaus Kein Abstellraum/Mieterkeller/ Boden-raum Einfachfenster Unzureichende Warmedämmung Einzelne Räume nicht beheizbar Keller- oder Souterrainwohnung Unzureichende Elektroinstallation Lage im Seitenflügel oder Quergebäudebei verdichteter Bebauung Schlechter Instandhaltungszustand (z. B. große Putzschäden, erheblicheSchäden an der Dacheindeckung, dauernde Durchfeuchtung des Mauer-werks) Waschmaschine weder in Bad nochKüche stellbar

Merkmalgruppe 4: Wohnumfeld

Beeinträchtigung durch Gerüche(Gewerbe) Beeinträchtigung durch Geräusche(Gewerbe) Lage der Wohnung an einer Straßeoder Schienenstrecke mit sehr hoherLärmbelastung (siehe auch Straßenver-zeichnis zum Berliner Mietspiegel 1998für die westlichen Bezirke, ohne West-Staaken)

Wohnwerterhöhende Merkmale (+)

Badewanne/zusätzliche Duschtasse Doppelhandwaschbecken WC vom Bad getrennt Wohnungsbezogene Kaltwasseruhr Badmöbel

Einbauküche Besondere Ausstattung (z.B. Kühlschrank, Geschirr-spülmaschine, 4-Platten-Herd mit Backofen) Fliesen als Bodenbelag

Küche größer als 20 % der Gesamt-wohnfläche; jedoch mindestens 12 m2

Großer, geräumiger Balkon, Terrasse,Loggia oder Wintergarten Wohnräume gut belichtet/besonnt Gegensprechanlage Repräsentativer Eingangsbereich/ Trep-penhaus (Spiegel, Marmor, exklusiveBeleuchtung, hochwertigerAnstrich/Wandbelag) Personenaufzug bei weniger als5 GeschossenWesentlich verbesserte Wärmedäm-mung (z.B. an Außenwänden, Dächern,Kellerdecken) Gemeinschaftssatellitenanlage oderKabelanschluß Aufwendiger Stuck IsolierglasfensterEinbauschränke Abschließbarer Fahrradabstellraum Zur Wohnung gehörige Garage/ Stell-platz (ohne zusätzliches Entgelt) Waschmaschine vom Vermietergestellt (in Bad oder Küche)

Lage an einer besonders ruhigenStraßeVillenartige Mehrfamilienhäuser, höch-stens 2 Vollgeschosse Aufwendig gestaltetes Wohnumfeld aufdem Grundstück

Orientierungshilfe für die Spanneneinordnungfür Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1949)

(nur, wennnicht »moderneEinbauküche«zutrifft – sieheSonder-merkmale )

Zusätzliche Merkmale

Orientierungshilfe für die Spanneneinordnungfür Altbauwohnungen (bezugsfertig ab 1950)

Zusätzliche Merkmale

(nur, wennnicht »moderneEinbauküche«zutrifft – sieheSonder-merkmale )

Bei Vorliegen von Sondermerkmalen kann der Spannenoberwert überschritten werden.

Berliner Mietspiegel 1998 für die westlichen Bezirke (ohne West-Staaken)

Aufruf der Initiative Volksbegehren auf NeuwahlenDIE GROSSE KOALITION ABSETZEN

12 ME 268/98

Die Große Koalition regiert in Berlin nunschon seit sieben Jahren und ihre Poli-tik wird immer verantwortungsloser. Sieverschleudert kurzfristiger Erleich-terung wegen das Tafelsilber der Stadt,die Bewag, die Gasag und die Woh-nungsbaugesellschaften. Der Sozial-strukturatlas, über den kürzlich imAbgeordnetenhaus debattiert wurde,zeigt deutlich, wohin die Große Koaliti-on die Stadt führt: In ihrem Metropolen-wahn hat sie die naheliegensten Pro-bleme der Menschen vernachlässigt.Sie diskutiert lieber über eine Kanzler-U-Bahn als über bezahlbare BVG-Tickets; sie schafft lieber eine Investo-renwüste am Potsdamer Platz alsbezahlbaren Wohnraum.

Auch die studentischen Proteste diesesWinters haben es bewiesen: Die GroßeKoalition ist nicht willens, etwas für die

Studierenden dieser Stadt zu tun. Siebeschränkt sich auf symbolische Aktio-nen wie die Reformseminare an denBerliner Hochschulen. Parallel dazuwerden Studienplätze vernichtet, Studi-engebühren eingeführt, und durch eineErprobungsklausel werden die Mitbe-stimmungsmöglichkeiten der Studieren-den eingeschränkt und die Macht in denHänden weniger Professoren konzen-triert.Kurz: Die Politik der Großen Koaliti-on ist unsozial, unökologisch, unö-konomisch und unverantwortlichgegenüber der jungen Generation.Setzen wir den Senat ab!Die Berliner Verfassung kennt für dieAbsetzung des Senats durch das Volkein Mittel: das Volksbegehren auf Neu-wahlen zum Berliner Abgeordneten-haus. Wenn 50.000 Unterschriften

innerhalb von zwei Monaten gesammeltsind, kann der Antrag auf ein Volksbe-gehren auf Neuwahlen gestellt werden.

Das Volksbegehren braucht Unterstüt-zung, denn es kann nie genug Samm-ler und Sammlerinnen geben! DieUnterschriftenbögen erhalten Sie beider Initiative Volksbegehren auf Neu-wahlen im Haus der Demokratie.

Das regelmäßige Treffen der Initiativefindet mittwochs um 20.00 Uhr imRaum 43 im Haus der Demokratiestatt.

Weitere Informationen: Initiative Volksbegehren auf Neu-wahlen, Haus der Demokratie, Raum 43, Friedrichstr. 165, 10117 Berlin, Tel. 2045 2019, Sprechzeiten: Mo-Fr 10-16;http://user.cs.tu-berlin.de/~tacitus/VB

„Wir möchten uns auf diesemWege von Ihnen verabschiedenund ihnen eine gedeihlicheZusammenarbeit mit demErwerber des o.g. Grundstücksbzw. mit der von ihm beauftrag-ten Hausverwaltung wün-schen,“ schrieb die WoBeGeam 20.3.98 den Bewohnern derHäuser Sterndamm 30 – 58 undStaudenweg 1 -2. Die WoBeGehatte ihren Mietern keinenGrund zur Betroffenheit überdiesen Abschied geliefert (sie-he auch ME 267). Und den-noch, verglichen mit dem Nach-folger empfanden die Mieterden scheidenden Eigentümerfast sozial. Was Marktwirtschaftfür die Mieter bedeutet und wassie den Erwerbern bieten kann,bekommen die Mieter jetzt ineinem Schnellkurs vermittelt.

Noch bevor die Konzept Zwi-schenerwerb GmbH u. Co. KG– der Frankfurter Edelmann

Friedrich E. Graf zu Solms-Lau-bach soll Presseberichten zu-folge an ihr maßgeblich beteiligtsein – als Eigentümerin per1.4.98 im Grundbuch eingetra-gen worden war, hatte sie sichvon Mietern Kaufverzichtser-

klärungen unterschreiben las-sen. Jetzt erhielten bereits meh-rere der Mieter die Benachrich-tigung, daß ihre Wohnung vonAnlegern erworben worden sei-en. Daß die Mieter trotz schrift-licher Erklärung ihr Vorkaufs-recht behalten, hat die Konzeptetc. in der Eile ganz offenbarübersehen. Eine maßlose Wer-bekampagne ist bereits losge-treten worden. Die Vertreter derGesellschaft haben sofortHausversammlungen einberu-fen, sprachen von ca. 2.000Interessenten für die insgesamt194 Wohnungen und entfaltendaneben eine Hektik in und umdie Häuser, die viele der älteren

Mieter in Panik stürzt. „FrauZimmer1 und ihre Mitbewohne-rin sind in dieser Angelegenheithilflos“ schreibt eine Mieterinnicht ohne Verzweiflung. In dennächsten Tagen sollen Moder-nsierungsankündigungen ver-

sandt werden und dann wird dieKonzept versuchen, in wenigenWochen Sanierungen durchzu-führen und die Verkäufe unterDach und Fach zu bringen.

Immobiliengeschäfte lohnensich wieder für Grafen. Die Mie-ter erinnern sich, daß diesenHerrschaften einst eine Boden-reform Grenzen gezogen hat,und sind entschlossen, sowohlden in so kurzer Zeit unver-meidlichen Sanierungspfuschnicht hinzunehmen sowie sichnicht zum Gegenstand profita-bler Verwertung machen zu las-sen. Die AG Umwandlung wirdihnen dabei helfen und dem-nächst wieder berichten.

AG UMWANDLUNG

Mittwochs 15 bis 19 Uhr,

Tel: 204 48 70

1 Name wurde von der Redaktiongeändert.

Neues ausJohannisthal

Bild: Mopo v. 20.2.98 „Friedrich E. Graf zu Solms-Laubach“ Foto: Mallwitz

ME 268/98 13

Daß die Herausgeber, sich»kurzfristig entschieden haben,Beiträge zu diesem „ModellNew York“ zusammenzustellenund in Buchform zu veröffentli-chen« (S.3), ist nicht zu über-sehen. So fehlt dem Band spür-bar ein Lektorat, auch derSchriftgrad erfordert reichlichgute Augen. Die muß man sichauf Seite 12 erst einmal reiben,wenn Thomas Feltes, einer derHerausgeber und, wie sein Kol-lege Gunter Dreher, an derHochschule für Polizei in Villin-gen-Schwenningen tätig, erläu-tert: »Kriminalität läßt sich sehrgut mit (einer gesamtgesell-schaftlichen) Krankheit verglei-chen. Entsprechend müßtenauch Präventionsstrategienaufgebaut und angelegt sein.«

Allerdings fährt der in dreiBlöcke gegliederte Band nichtweiter auf dieser arg biologisti-schen Schiene, sondern bietetunter den Überschriften „DasModell New York – Hintergrün-de und Fakten“, „Das ModellNew York – Kritik“ und „Lösun-gen und Kompromisse: Dasdeutsche Modell New York –Vorschläge und Rezeptionen“umfangreiches Material gebün-delt für fachlich Involvierte, aberauch für interessierte Laien, dienun doch noch ‘mal wissen wol-len, was es mit dem »New Yor-ker Wunder« auf sich hat.

Um mit dem dritten Teil zubeginnen: Neben Beiträgen desStuttgarter PolizeipräsidentenVolker Haas und dem Landes-polizeipräsidenten von Baden-Württemberg, Erwin Hetger,kommt auch der seit November1996 amtierende Oberbürger-meister Stuttgarts zu Wort.Umfangreich werden dieAnstrengungen zur Kriminal-

prävention in Stuttgart – »Dersanfte Weg zu mehr Sicherheit«– und Baden-Württembergdokumentiert. Wir werden Zeu-gen, wie Berlins Polizeipräsi-dent, Hagen Saberschinsky,versucht, sich und der Gewerk-schaft der Polizei (GdP) die Weltzu erklären (in einem Beitraganläßlich des Berlin-Besuchsdes Ex-Polizeipräsidenten NewYorks, William Bratton). Wer dieBeteuerungen vom August1997 – man wolle hier »keineNew Yorker Verhältnisse«(171),verfolge das präventiv orientier-te »Berliner Modell« – heute mitder Praxis abgleicht, muß ange-sichts von Großrazzien auf U-Bahnhöfen mit über 1.100 Per-sonenkontrollen (und im Ergeb-nis 94 BerlinerInnen, die keinenFahrschein dabei hatten) dasPreis-Leistungs-Verhältnis unddie angebliche Zurückhaltungder Polizei in Frage stellen.Festgestellt werden kann auch,daß sich in Berlin Drogenkon-sumenten und Obdachlose nunin anderen Stadtteilen aufhal-ten, aber deshalb die sozialenProbleme, wie Armut, Obdach-losigkeit oder Drogenabhängig-keit, keineswegs beseitigt sind.Nur am Rande geht der vorlie-gende Band auf diese Frage amBeispiel New Yorks ein. Aktuel-le Informationen machen aberdeutlich, daß sich die aus derStadt Vertriebenen nun ver-stärkt im nahegelegenen NewJersey aufhalten.

Im zweiten Block haben Abon-nentInnen der Berliner „tages-zeitung“ Gelegenheit, dasNiveau der „taz“-Berichterstat-tung mit Fachaufsätzen ausdem „Kriminologischen Jour-nal“ und kritischen Original-beiträgen abzugleichen. Diebeiden Polizisten Jürgen Korellund Urban Liebel etwa werfen –ausgehend von ihrer Beobach-tung, daß inzwischen in NewYork 700 Polizisten nur damitbeschäftigt sind, gegen eigeneKollegen wegen Foltervorwür-fen zu ermitteln – einen Blick aufden Trend, „Sicherheit“ und„Sauberkeit“ nicht mehr ausein-anderzuhalten. Das „große Auf-räumen“ sei im Interesse vorallem der Geschäftsleute, und,so die beiden Mitglieder der„Kritischen PolizistInnen“,

»reicht den geschäftstüchtigenAnliegern das öffentliche Auf-räumen immer noch nicht, ver-suchen sie öffentliche Plätzeund Straßen anzupachten, umüber das Hausrecht privateSicherheitsdienste einsetzenzu können« (146). Der Polizei-beamte und Sozialwissen-schaftler Raphael Behr stellt inZusammenhang mit denberühmt-berüchtigten „brokenwindows“ fest, »daß es dabeinicht mehr um Ursachensuchegeht oder gar um Wiederein-gliederung, sondern um dieEntscheidung, wer „drinnen“und wer „draußen“ ist.« Er fol-gert in Bezug auf „zero toleran-ce“: »Wenn nichts mehr toleriertwird, muß sich jedermann imklaren darüber sein, selbst aucheinmal vom autoritären Staatbei einer Übertretung erwischtund sanktioniert zu werden. (...)Während zero tolerance auf derpsychologischen Ebene dieInfantilisierung aller Bürgerbedeutet, heißt es kriminalpoli-tisch die Verabschiedung vonelementaren Prinzipien desStrafrechts« (151).

Da Innensenator Jörg Schön-bohm (CDU) gemeinsam mitFunktionären der GdP – »Ver-drängen, verdrängen, verdrän-gen, aus der Stadt, auch ausdem Land!«, so der GdP-Funk-tionär Förster bei einerAnhörung der Bündnis90/Grü-nen zum New Yorker Sicher-heitsmodell – an der New Yor-ker Linie deutlich mehr Gefallenfindet, als etwa Saberschinsky,erweist sich das Buch gerade imersten Teil als sehr hilfreich. Soliegt für ein breiteres Publikumder immer wieder in den Medi-en zitierte „broken windows“-Beitrag von George Kelling undJames Wilson (1982) aufdeutsch vor. Heike Gramkowöffnet den Blick dafür, daß NewYork auch in den USA als Nega-tivbeispiel für Polizeiarbeit gilt.Thomas Feltes berichtete kürz-lich von einer Tagung mit 2.000KriminologInnen in San Die-go/USA. Der Ex-PolizeichefBratton konnte für seine Veran-staltung gerade mal siebenZuhörer begeistern – und damitzugleich sieben Deutschen dieHand schütteln...

Der Band verdeutlicht auch,

daß alle möglichen Faktoren fürden Rückgang der Kriminalitätin Frage kommen, am allerwe-nigsten jedoch Brattons Polizei-konzept. Zu den Gründenzählen etwa die nach demAbflauen der Welle von Crack,einer besonders aggressivmachenden Droge, stabilisier-ten Drogenmärkte, das Sinkender Arbeitslosigkeit und derexorbitante Anstieg der Gefan-genenzahlen in den USA, dem»Archipel Gulag neuen Typs«,so der Kriminologe Nils Christie.Berlin hat derzeit kein Crack-,sondern es hat ein Populismus-Problem. Via „subjektiver Unsi-cherheitsgefühle“ dienen unsSenat und Polizei Feindbilderund Mythen an, denen ThomasFeltes auf Seite 12 wohl geradenoch entkommen ist. Dem Buchhätte, so gesehen, der Bei-packzettel der Dr. RentschlerArzneimittel GmbH & Co. fürdas Halsschmerzmittel „Dorith-ricin“ gutgetan: »Lieber Patient,im Mund-Rachenraum lebenständig mehr Keime als Men-schen in der Riesenstadt NewYork. Das Abwehrsystem desKörpers, effektiv wie eine Poli-zeitruppe, sorgt dafür, daß alleKeimarten in einem ausgewo-genen Gleichgewichtsverhält-nis zueinander bleiben unddadurch keine Krankheiten aus-lösen können. Erst Störungenvon außen, kleine Verletzungenetwa, eine Invasion fremderKrankheitserreger durchAnsteckung, oder auchSchwächen im Abwehrsystemkönnen die friedliche Situationplötzlich verändern.« Als Bei-trag zur Klärung.

Volker Eick

Gunter Dreher/Thomas Feltes(Hrsg.) 1997: Das Modell New York: Kriminalprävention durch„Zero Tolerance“? Beiträge zur aktuellen kriminalpolitischen Diskussion,Felix Verlag, Holzkirchen, 203 Seiten, DM 54,–

LITERATURTIP

Beitrag zur Klärung –

Ein Sammelband zu New Yorks „Zero Tolerance“warnt (vergeblich?)Berlin

14 ME 268/98

Recht & Rechtsprechung

Mietpreisüberhöhung undLuxuswohnungen

Bei sogenannten Luxuswohnungen kann nicht ohne weiteres voneinem Unterangebot ausgegangen werden. Macht der MieterAnsprüche wegen der überhöhten Miete geltend, so muß er nicht nurAngaben zur Miethöhe, sondern auch zur Ausnutzung eines geringenAngebotes an vergleichbarem Wohnraum machen.

LG Berlin, Urteil vom 2. Dezember 1997 – 65 S 298/97 –

Der Mieter hatte im Jahre 1994 eine 150 m2 Wohnung zu einen Miet-zins von DM 5.000,00 nettokalt gemietet. Mit seiner Klage macht er An-sprüche auf Rückzahlung wegen des erheblich über der ortsüblichenVergleichsmiete liegenden Mietzinses geltend. Das LG Berlin hat dieKlage abgewiesen.

Nach Ansicht des Gerichts hatte der Mieter die Voraussetzungen des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz nicht ausreichend dargelegt. Hierzu gehörenicht nur die Darlegung eines wesentlich über der ortsüblichen Ver-gleichsmiete liegenden Mietzinses, sondern auch das objektive Aus-nutzen eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum auf dementsprechenden Teilmarkt durch den Vermieter.

An der Darlegungs- und Beweislast des Mieters ändert auch die zumZeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Verordnung nichts, nach derdas Land Berlin zu einem Gebiet bestimmt wird, in dem die ausreichendeVersorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Be-dingungen besonders gefährdet ist. Die streitgegenständliche Wohnunggehört nach Auffassung des Gerichts zu einem Teilmarkt, für den diegenannte Verordnung keine Aussagekraft hat. Dem Einwand des Mie-ters, daß die besondere Höhe der Miete sich nicht durch die Annahmeeiner Luxuswohnung von selbst rechtfertigen könne, stand nach Ansichtder Kammer entgegen, daß der Fall bereits insoweit atypisch sei, als dievereinbarte Miete über dem Durchschnittseinkommen der Bevölkerungliegt. Darüber hinaus liegt die Wohnung in einem architektonisch be-deutsamen Landhaus mit repräsentativem Eingangsbereich und verfügtüber eine besondere Ausstattung.

Von einem Unterangebot an sogenannten Luxuswohnungen mit über-durchschnittlicher Ausstattung könne daher ohne besonderen Vortragdes Mieters nicht ausgegangen werden. Das Argument des Mieters, indrei aufeinanderfolgenden Sonntagsausgaben der Berliner Morgenpostseien lediglich drei vergleichbare Wohnungen enthalten gewesen,genügte dem Gericht nicht. Es ging vielmehr davon aus, daß der rele-vante Teilmarkt nicht auf den Grunewald beschränkt werden könne, son-dern auf vergleichbare Villengegenden ausgedehnt werden müsse.

Abgedruckt in GE 1998 S. 299

Anmerkung: Unabhängig von der Frage der „Luxuswohnungen“ verlan-gen die Gerichte bei nach 1995 geschlossenen Mietverträgen immerhäufiger den Nachweis des Mieters, daß der überhöhte Mietzins unterAusnutzung eines Unterangebots an vergleichbarem Wohnraum ver-einbart wurde. Aus diesem Grunde möchten wir noch einmal aus-drücklich davor warnen, bedenkenlos Mietverträge mit überhöhtem Miet-zins zu unterschreiben, in der Hoffnung, die Höhe des geschuldetenMietzinses im Nachhinein korrigieren zu können.

Merkmale des Mietspiegels

Ein Bad im Sinne des Mietspiegels ist ein gesonderter Raum innerhalbder Wohnung, der mit Badewanne oder Dusche ausgestattet ist. DieEinrichtungsmerkmale laut Mietspiegel müssen vom Vermieter funk-tionsfähig zur Verfügung gestellt worden sein. Sind Bad oder Duschedauerhaft mangelhaft und daher nicht benutzbar, können sie nicht alsAusstattungsmerkmal für die Einordnung in ein bestimmtes Mietspie-gelfeld herangezogen werden.

Hat der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen ein falsches Mietspie-gelfeld angegeben, führt dies nicht automatisch zur Unwirksamkeit derMieterhöhung. Ergibt die richtige Einordnung jedoch ein leeres Feld,dann ist die Mieterhöhung nicht ausreichend begründet und daherunwirksam.AG Tempelhof – Kreuzberg, Urteil vom 28. Januar 1998 – 4 C 518/97 –In der Wohnung der Mieterin war unter einer sogenannten „Mädchen-kammer“ ein Bad eingebaut. Das Badezimmer war beim Einzug der Mie-terin mit einem nicht benutzbaren Kohlebadeofen und einer defektenBadewanne ausgestattet. Die Mieterin hatte nach ihrem Einzug auf ei-gene Kosten eine neue Badewanne und einen Durchlauferhitzer be-schafft. Der Vermieter verlangte eine Mieterhöhung, wobei der die Woh-nung in ein Mietspiegelfeld mit Bad oder Sammelheizung einordnete.

Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung wurde abgewiesen. DasAmtsgericht führt aus, daß die Wohnung nicht in das vom Vermieter an-gegebene Mietspiegelfeld „mit Bad oder Sammelheizung“ einzuordnensei. Ist ein Einrichtungsmerkmal mangelhaft und deshalb nicht benutz-bar, so kommt es nach Ansicht des Gerichts darauf an, ob der Mangelkurzzeitig besteht oder nicht. Im vorliegenden Fall sei das Bad nicht nurkurzfristig, sondern dauerhaft und komplett unbenutzbar gewesen, dader Kohlebadeofen defekt und die Badewanne undicht war. Die von derMieterin eingebaute neue Badewanne und der vom Mieter installierteDurchlauferhitzer konnte vom Vermieter nicht als ein vermietetes Aus-stattungs- oder Einrichtungsmerkmal geltend gemacht werden. Aus die-sem Grunde war das in der Mieterhöhung angegebene Mietspiegelfeldfür die betreffende Wohnung nicht maßgeblich. Das zutreffende Miet-spiegelfeld war ein sogenanntes Leerfeld.

Ein Mieterhöhungsverlangen wird nach Ansicht des Gerichts nicht au-tomatisch dadurch unwirksam, daß der Vermieter ein falsches Miet-spiegelfeld angibt, wenn der Mieter den Fehler ohne weiteres erkennenund die zulässige Vergleichsmiete anhand des richtigen Mietspiegelfel-des errechnen kann. Etwas anderes gilt jedoch, wenn das einschlägi-ge – benachbarte – Mietspiegelfeld leer ist. In diesem Falle ist der Miet-spiegel als Begründungsmittel für die Mieterhöhung ungeeignet und dieMieterhöhung mangels ordnungsgemäßer Begründung gegen § 2 Abs.2 Satz 1 MHG unwirksam.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde

Mieterhöhung wegen Modernisierung

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung gemäß § 3 MHG setztvoraus, daß die Erhöhungserklärung eine Aufschlüsselung der Kostenin einzelne Gewerke und Rechnungspositionen enthält. Amtsgericht Hohenschönhausen, Urteil vom 25. Februar 1998 – 11 C 654/97 –Der Vermieter hatte eine Mieterhöhung wegen Modernisierung erklärt,ohne die Kosten nach einzelnen Gewerken aufzuschlüsseln. Das Ge-richt ging davon aus, daß die Mieterhöhung unwirksam und die Klagedaher abzuweisen war. Eine auf Modernisierungsmaßnahmen gestütz-te Mieterhöhung ist gemäß § 3 Absatz 3 MHG nur wirksam, wenn dieentstandenen Kosten berechnet und erläutert sind. Hierzu gehört nachAnsicht des Gerichts, daß die einzelnen für die Modernisierung in An-satz gebrachten Kosten nach den einzelnen Gewerken und den jewei-ligen Rechnungsposten aufgeschlüsselt werden.

Der Mieter muß nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung in die Lageversetzt werden, die Berechtigung der Mieterhöhung, gegebenenfallsdurch Einsichtnahme in die Unterlagen des Vermieters, zu überprüfen,was nur möglich ist, wenn das Mieterhöhungsverlangen einzelne Ge-werke und Rechnungspositionen gesondert ausweist. Die gelegentlichvertretene Gegenansicht führt dazu, daß der Mieter in nicht zumutba-rer Weise sämtliche Unterlagen des Vermieters durchsuchen müßte,um diejenigen Abrechnungen zu finden, die sich auf die erfolgten Mo-dernisierungsmaßnahmen beziehen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Klaus Piegeler

ME 268/98 15

565 Abs. 2 BGB genannten Frist gekündigt würde. Am 14. November1994 kündigten die Mieter das Mietverhältnis zum 28. Februar 1995 undboten dem Vermieter darüber hinaus einen Nachmieter für die Zeit abdem 1. März 1995 an. Die Mieter zahlten den Mietzins lediglich bis zum28. Februar 1995. Mit der Klage verlangen sie vom Vermieter den zu-viel gezahlten Mietzins zurück.

Das Landgericht Berlin hat im vorliegenden Fall die ortsübliche Ver-gleichsmiete für die in rede stehende Wohnung nicht anhand des Miet-spiegels, der grundsätzlich als allgemein zugängliche Erkenntnisquel-le geeignet ist, ermittelt, sondern wegen des Umstandes, daß die Woh-nung aus einem Laden- und einem Lagerraum hergestellt worden istund damit aus dem Grobraster des Mietspiegels herausfällt, ein Sach-verständigengutachten eingeholt. Das Gutachten des Sachverständi-gen wies gegenüber der mietvertraglich vereinbarten Miete eine nied-rigere Miete als ortsübliche Vergleichsmiete aus. Das Gericht verurteilteden Vermieter zur Rückzahlung des überhöhten Mietzinses.

Bei der Berechnung der hierbei zuviel gezahlten Miete ging es jedochdavon aus, daß das Mietverhältnis durch die Kündigung der Mieter nichtbereits zum 28. Februar 1995, sondern erst zum 31. Januar 1996 be-endet worden sei. Die Verlängerungsklausel in dem zunächst auf einJahr befristeten Mietvertrag sei wirksam. Aus diesem Grunde konntendie Mieter nur mit der gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfrist – in die-sem Fall 3 Monate – zum 31. Januar eines jeden Jahres kündigen. DieKündigung vom 14. November 1995 beendete das Mietverhältnis da-her erst zum 31. Januar 1996. Das Gericht problematisierte die Tatsa-che, daß aufgrund der Verlängerungsklausel eine Beendigung des Miet-verhältnisses immer nur zum 31. Januar eines Jahres zulässig sei, wasim Einzelfalle zu einer faktischen Kündigungsfrist von 2 Jahren führenkönne. Gleichwohl sei diese Klausel im Hinblick auf die Vertragsauto-nomie nicht unzumutbar.

Den Mietern wurde auch kein außerordentliches Kündigungsrecht we-gen des nach Ansicht der Kammer unter Verstoß gegen § 5 Wirt-schaftsstrafgesetz überhöhten Mietzinses zugebilligt. Eine diesbezüg-liche Mietüberhöhung führt nach Ansicht des Gerichts nicht zum Ent-stehen eines Sonderkündigungsrechtes. In der Vereinbarung einesüberhöhten Mietzinses konnte das Gericht keinen zur vorzeitigen Ver-tragsauflösung berechtigenden Grund erkennen. Der Verstoß gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetzes führe zur Teilnichtigkeit der Vereinbarung,was das Vorliegen eines erheblichen Grundes zwangsläufig aus-schließe. Ein Verstoß gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetzes habe viel-mehr zur Folge, daß die Vereinbarung, soweit die ortsübliche Ver-gleichsmiete um mehr als 20% überschritten werde, teilweise nichtigsei.

Die Pflicht der Mieter zur Zahlung des – zulässigen – Mietzinses für dieZeit nach dem 28. Februar 1995 entfiel nach Ansicht des Gerichts auchnicht deshalb, weil der Vermieter treuwidrig die von den Mietern ange-botenen Nachmieter abgelehnt habe. Das Gericht geht davon aus, daßder Vermieter einer etwaigen Schadensminderungspflicht nach demvorzeitigen Auszug der Mieter bereits dadurch genüge getan hat, daßer einen Makler beauftragt und insgesamt drei Zeitungsanzeigen ge-schaltet hat. Darüber hinaus ist ein Anspruch auf vorzeitige Auflösungdes Mietvertrages nur denkbar, wenn auf Seiten der Mieter ein erheb-licher Grund vorläge und der Vermieter gleichwohl einen geeignetenund ihm zumutbaren Nachmieter abgelehnt hätte

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Michael Weßels

Entlassen eines Mieters aus dem Mietvertrag

Teilt der Vermieter einer auszugswilligen Mietpartei mit, er werde ihnnach Ausgleich der offenen Mietzahlungen aus dem Mietverhältnisentlassen und das Mietverhältnis mit dem Ehegatten fortführen, kanner künftige Forderungen nach Ausgleich des Mietzinses vom auszie-henden Mieter nicht mehr verlangen. Amtsgericht Tempelhof – Kreuzberg, Urteil vom 07. Januar 1998 – 4 C 331/97 –Der im Mietvertrag genannte Mieter lebte mit seiner Ehefrau in Schei-dung. Er bat den Vermieter, ihn aus dem Mietverhältnis zu entlassenund das Mietverhältnis auf seine Ehefrau „umzuschreiben“, um eine Kla-ge auf Zuweisung der Ehewohnung durch das Familiengericht zu ver-meiden. Der Vermieter teilte ihm daraufhin mit, er werde ihn nach Aus-gleich der offenen Mietzahlungen aus dem Mietverhältnis entlassen unddas Mietverhältnis mit der in der Wohnung verbleibenden Ehefrau fort-führen. Daraufhin zahlte der Mieter den rückständigen Mietzins und zogaus. Die Ehefrau blieb in der Wohnung und zahlte bis zu ihrem Auszugsämtliche Mieten. Nach Auszug der Ehefrau verlangte der Vermietervom ehemaligen Mieter die Kosten für nicht ausgeführten Schönheits-reparaturen.

Das Gericht hat die Klage abgewiesen. Es ging davon aus, daß durchkonkludentes Verhalten das Mietverhältnis zwischen den Parteien be-endet und ein neues Mietverhältnis mit der Ehefrau zustandegekom-men ist. Der Vermieter habe mit zu erkennen gegeben, daß einer Ent-lassung des Mieters aus dem Mietverhältnis nichts im Wege stehe, so-bald die rückständigen Mietzinsen eingegangen seien. Nach Ansichtdes Gerichts handelt es sich bei dieser Erklärung um ein Angebot zurAuflösung des alten und zum Abschluß eines neuen Mietvertrages mitder in der Wohnung verbleibenden Ehefrau des – ehemaligen – Mie-ters. Dieses Angebot wurde vom Mieter durch Zahlung der ausstehen-den Mieten konkludent angenommen. Das Gericht geht weiter davonaus, daß eine schriftliche „Umschreibung“ des Mietvertrages nicht er-forderlich gewesen sei, da der Abschluß eines neuen Mietvertrages auchmündlich erfolgen könne. Das Verhalten der Parteien müsse daher da-hin ausgelegt werden, daß der ehemalige Mieter aus dem Mietvertragentlassen worden sei und ein neues Mietverhältnis mit der Ehefrau be-gründet wurde.

Bereits aus diesem Grunde sei der – ehemalige – Mieter bei Auszugder Ehefrau nicht mehr zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ver-pflichtet gewesen und die Klage abzuweisen. Das Gericht wies darüberhinaus darauf hin, daß der Vermieter bei fälligen Schönheitsreparatu-ren nicht ohne weiteres die Kosten der Herstellung verlangen könne,sondern zuvor eine Frist mit Ablehnungsandrohung setzen müsse.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Carola Wallner-Unkrig

Kein Kündigungsrecht beiüberhöhter Miete

Ein Verstoß gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz durch Überschreiten derortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20% rechtfertigt keineaußerordentliche Kündigung des Mieters. Eine Klausel, nach der sich ein Mietverhältnis jeweils um ein Jahrverlängert, wenn es nicht innerhalb einer bestimmten Frist gekündigtwird, ist zulässig. Der Vermieter verstößt nicht gegen seine Schadens-minderungspflicht, wenn er einen angebotenen Nachmieter nichtannimmt, sondern statt dessen einen Makler beauftragt. Landgericht Berlin, Urteil vom 19. Februar 1998 – 67 S 506/96 –Der Vermieter hatte mit den Mietern im Mietvertrag vom 1. Februar 1993eine erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzinsvereinbart. Der Mietvertrag wurde auf ein Jahr befristet und sollte sichjeweils um ein Jahr verlängern, wenn er nicht unter Einhaltung der in §

16 ME 268/98

Die MieterGemeinschaft bietet ihren Mitgliedern derzeit Mietrechtsberatung in den 35 untenstehenden Beratungsstellen, von denen die behinder-tengerechten durch � gekennzeichnet sind.

In allen Beratungsstellen werden Sie als Mitglied von auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten beraten. Bringen Sie Ihre letzte Beitragsquittung (oder das letzte MieterEcho auf Ihren Namen) mit! Und vergessen Sie nicht Ihre Mietunterlagen, einschließlich Mietvertrag!

UnsereBeratungsstellen

Donnerstag 18.30 bis 20 Uhr, Christburger Str. 3, im „Baobab“, zus. mit dem Bürgerverein „Rund um die Rykestraße“, �, Tram 1, 2

■ SchönebergDienstag 18.30 bis 19.30 Uhr,

Cranachstraße 7 (Sozialstation), �,� Friedenau

Dienstag 19 bis 20 Uhr undDonnerstag 19 bis 20 Uhr,

Nollendorfstraße 38, im Mieterladen„NOLLZIE“, � Nollendorfplatz

■ SpandauMittwoch 19 bis 20 Uhr,

jeden 1. und 3. Mittwoch im Monat, Mauerstraße 6, im Kulturhaus Spandau, � Spandau

■ SteglitzMontag 18.30 bis 19.30 Uhr,

Osdorfer Straße 121, bei der Arbeiterwohlfahrt

■ TempelhofMontag 18 bis 19 Uhr,

Kaiserin-Augusta-Straße 23, Kirchengemeinde Alt-Tempelhof, � Kaiserin-Augusta-Straße (Keine Beratung in den Schulferien vom 6.–25.4.98)

■ TiergartenDonnerstag 18 bis 19 Uhr,

Stephanstraße 26, im Laden derBetroffenenvertretung Stephankiez, � Birkenstraße

■ TreptowMittwoch 18 bis 19 Uhr, Dörpfeldstraße 54,

Jugendhilfe Treptow-Köln e. V., (Alte Schule), � Treptow-Adlershof

■ WeddingDonnerstag 18 bis 19.30 Uhr,

Malplaquetstraße 32a, Treffpunkt M 32, � Leopoldplatz

■ WeißenseeMittwoch 18 bis 19.30 Uhr,

jeden 1. und 3. Mittwoch im Monat, Streustraße 121, Ecke Börnestraße Berliner Stadtmission,

■ WilmersdorfMontag 19 bis 20 Uhr,

jeden 2. und 4. Montag im Monat, Café „blisse 14“, Seminarraum 1, Blissestraße 14, �, � Blissestraße

Die Angaben gelten für das laufende Quartal und in der Regel auch darüber hinaus. Dennoch treten mitunter Änderungen auf. Rufen Sie im Zweifelsfall vor dem Aufsuchen einer Beratungs-stelle unsere Geschäftsstellen an.

■ CharlottenburgMontag 18.30 bis 19.30 Uhr,

Sophie-Charlotten-Straße 51/52, Ecke Philippistraße, im Jugendladen, � Kaiserdamm

■ Friedrichshainzusammen mit der „UBI Mieterladen“ Montag 18 bis 20 Uhr undDonnerstag 19 bis 20 Uhr,

Kreutziger Straße 23, im Mieterladen, �, � Samariterstraße, Tram 2

■ HellersdorfMittwoch 18 bis 20 Uhr,

jeden 2. und 4. Mittwoch im Monat, Stendaler Straße 61, Arbeitslosenzentrum,� Hellersdorf

■ HohenschönhausenDienstag 18 bis 20 Uhr, Hauptstraße 13,

bei der Arbeiterwohlfahrt, �, � Gehrenseestraße

■ KöpenickMontag 18 bis 20 Uhr,

Wilhelminenhofstraße 42, im BIZO, � Schöneweide, weiter mit Tram 26, 61oder 67

Donnerstag 18.30 bis 20 Uhr,jeden 1. und 3. Donnerstag im MonatBorgmannstraße 4, im Rabenhaus, �, � Köpenick

■ KreuzbergMontag 18.30 bis 19.30 Uhr,

Bergmannstraße 14, Stadtteilausschuß 61 e.V. � Gneisenaustraße, Mehringdamm

Mittwoch 16 bis 17.30 Uhr, Möckernstraße 92, Ecke Yorckstraße, � Möckernbrücke, Mehringdamm, Yorckstraße, � Yorckstraße, tercüman bulunmaktadır.

Donnerstag 18.15 bis 19 Uhr, Mehringdamm 114, Elternzentrum, Raum 403a (2. Stock), � Platz der Luftbrücke

Freitag 18 bis 19 Uhr, Manteuffelstraße 20,im Mieterladen, � Görlitzer Bahnhof

■ LichtenbergMontag 18.30 bis 20 Uhr,

jeden 1. und 3. Montag im Monat,Karlshorst, Gundelfinger Straße 25, im Seniorenklub, � Karlshorst, � Tierpark

Dienstag 17 bis 19 Uhr, Frankfurter Allee 149, 1. Stock, in der Bibliothek, � und � Frankfurter Allee

Mittwoch 18.30 bis 20 Uhr, jeden 2. und 4. Mittwoch im Monat,Anton-Saefkow-Platz 12, Eingang vomParkplatz zum Mieterbeirat StorkowerBogen, � Storkower Straße

Donnerstag 18.30 bis 20 Uhr, jeden 2. und 4. Donnerstag im Monat,Einbecker Straße 23, Hochparterre in derGeschäftsstelle der Volkssolidarität, � und � Lichtenberg

■ MarzahnDienstag 18.30 bis 19.30 Uhr,

jeden 1. und 3. Dienstag im Monat,im „Freizeithof Marzahn“, Alt-Marzahn 23,� Marzahn

■ MitteMittwoch 18 bis 20 Uhr,

jeden 1. und 3. Mittwoch im Monat,Leipziger Straße 55, im „Checkpoint“, � Spittelmarkt

Mittwoch 19 bis 20.30 Uhr, Tucholskystraße 32/Ecke Auguststraße (in der „Buchhandlung“), � Oranienburger Straße

■ NeuköllnDienstag 18.15 bis 19.15 Uhr,

Liberdastraße 10, im Nachbarschaftsladen„Elele“, � Schönleinstraße

Mittwoch 18 bis 19.30 Uhr, Fuldastraße 48-51, in der Martin-Luther-Kirche, � Rathaus Neukölln

■ PankowDienstag 18 bis 20 Uhr,

jeden 1. und 3. Dienstag im Monat, Wolfshagener Straße 72, Ecke Eintrachtstraße, im Kiezladen, � Pankow, Tram 50, 52, 53

■ Prenzlauer BergMontag 18 bis 19 Uhr,

jeden 2. und 4. Montag im Monat, Grellstraße 14, im „Grelltreff“, �, � Prenzlauer Allee, Tram 1

Montag 19 bis 20 Uhr, Oderberger Straße 50,Verein So oder So (Kiez-Kantine), � Eberswalder Straße, Tram 13, 20, 50, 53

Dienstag 19.00 bis 20.00 Uhr, jeden 1. und 3. Dienstag im Monat,Käthe-Niederkirchner-Straße 12, im Kiezladen der BetroffenenvertretungBötzow-Viertel, �, Tram 2, 3, 4

Mittwoch 18.30 bis 20.30 Uhr, jeden 1. und 3. Mittwoch im Monat,Bornholmer Straße 91, zus. mit dem„Mieterverein Prenzlauer Berg“, �, � und �Schönhauser Allee, Tram 23, 24 , 50 52, 53

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