Verdichtung der städtischen WohnbevölkerungSwiss Real Estate Institute
64. Gewerbliche Winterkonferenz Klosters 18.01.2013
Seit 1981 wächst die Schweizer Wohnbevölkerung nur ausserhalb der grossen Städte
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1,000,000
2,000,000
3,000,000
4,000,000
5,000,000
6,000,000
7,000,000
8,000,000
Schweiz
Grossstädte Zürich, Genf, Bern, Basel, Lausanne, Winterthur
Ein
wo
hn
erI
nn
en
Daten: Bundesamt für Statistik. Darstellung: Zimraum
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Keine der grossen Städte kann proportional mitwachsen
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2000
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3%
5%
3%
1%
5% 5% 5%
10%
6%
4% 4%
Stadt Zürich
Ist-Zuwachs
Soll-Zuwachs, um proportional Bevölkerung Grossstadt vs. Schweiz zu halten
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4%
2%3% 2%
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1%
0%
2%3% 3%
2%
Stadt Genf
Ist-Zuwachs
Soll-Zuwachs, um proportional Bevölkerung Grossstadt vs. Schweiz zu halten
2000
2001
2002
2003
2004
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2006
2007
2008
2009
2010
-2% -2%
0%
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0%
-2% -2%
1%1% 1% 2%
Stadt Basel
Ist-Zuwachs
Soll-Zuwachs, um proportional Bevölkerung Grossstadt vs. Schweiz zu halten
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
-1% -1%
1%
-1%
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0%
0% 0% 0% 1% 0%
Stadt Bern
Ist-Zuwachs
Soll-Zuwachs, um proportional Bevölkerung Grossstadt vs. Schweiz zu halten
Der relative Verlust der Stadt Zürich konnte durch Ausnützung der letzten grossen Reserveflächen temporär gestoppt werden
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1962
1965
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1971
1974
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1980
1983
1986
1989
1992
1995
1998
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5%
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30%
35%
40%
45%
50%
Vororte der Stadt Zürich
Gut angebundene S-Bahn-Gemeinden und Städte
Mässig angebundene Wohnlagen
Ländliche Gemeinden
Stadt Winterthur
Stadt Zürich
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lke
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gs
an
teile
de
r R
au
mty
pe
n
Daten: Statistisches Amt Kanton Zürich. Darstellung: Zimraum
Die Entdichtung hat vor allem in existierenden Wohnhäusern stattgefunden
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Ersatzneubau Industrie
Unbebaute Fläche
Unveränderte Gebäude
Umbau, Um-nutzung
Ersatzneubau Wohnen
Ersatzneubau Industrie
Unbebaute Fläche
Unveränderte Gebäude
Umbau, Um-nutzung
Ersatzneubau Wohnen
Anteil %
0.578968472758258
0.377123953686532
-0.28986015738
5595
0.0440579419577968
0.289709788983008
Anzahl 11551 7524 -5783 879 5780
-23%
-7%
8%
23%
38%
53%
Stadt Zürich: Bevölkerungsentwicklung nach Veränderungstyp2000 bis 2009
Daten: Urs Rey (2011): Bauliche Verdichtung durch Ersatzneubau in der Stadt Zürich. Darstellung: Zim-raum
Wie könnte die Zukunft aussehen? Ist eine Reurbanisierung am Beispiel Zürich möglich?
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1962
1965
1968
1971
1974
1977
1980
1983
1986
1989
1992
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2001
2004
2007
2010
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5%
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20%
25%
30%
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45%
50%
Stadt Zürich
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teile
de
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Daten: Statistisches Amt Kanton Zürich. Darstellung: Zimraum
Reurbanisierung bis 2025 ist unter heutigen Bedingungen und einer realistischen Annahme nicht möglich
Bevölkerungs-stand 2011
Bevölkerungsstand 2025Realistischer
Verbrauch der heutigen
Reserven
Verbrauch SÄMTLICHER
Reserven
Stadt Zürich 390‘082 412‘582 446‘100
Kanton Zürich 1‘390‘124 1‘535‘146 1‘535‘146
Gewicht der Stadt Zürichim Kanton
28.1% 26.9% 29.1%
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Theoretisches Volumen an zusätzlichen Stadtbewohnern über höheres Bauen
Heutige Einwohner
Einwohner pro zusätzlichem Stockwerk(bereits 4-stöckig gebaut, ohne Altstadt)
Ein Stockwerk entspricht etwa
Kantonale Zuwanderungs-prognose 2011 bis 2025
Anteil, der in ein städtisches Stock-werk passt
Zürich 385‘468 29'420Uster (32'577), Dübendorf (25'074)
Plus 145'022 Einwohner
20%
Basel-Stadt 169'813 25'391Riehen (20'599), Allschwil (19'716)
Plus 3'970 Einwohner
640%
Bern 131‘702 26'545Köniz (38'936), Ostermundigen (15'702)
Plus 35'324Einwohner
75%
Winterthur 104‘848 7'932Kilchberg (7'570), Langnau a.A. (7'218)
Plus 145'022 Einwohner
5%
St.Gallen 75'802 5'472Walenstadt (5'428), Wartau (5'084)
Plus 25'731 Einwohner
21%
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Sanfte Aufstockung um 2 Geschosse würde in der Stadt Zürich theoretisch eine Reurbanisierung ermöglich
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19621965
19681971
19741977
19801983
19861989
19921995
19982001
20042007
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25%
30%
35%
40%
45%
50%Szenarien zur Reurbanisierung in die Stadt Zürich
Weiter wie bisherPlus 1 volles StockwerkPlus 2 volle Stockwerke
Daten: Statistisches Amt Kanton Zürich und Modellierung
Einige praktische Aspekte
Zeit:
• Zonenordnungen als Planungsinstrument für Erweiterung des «theoretischen Volumens» werden nur alle 15 Jahre revidiert / Revisionen dauern mehrere Jahre
Eigentümerstruktur:
• Gut 40% der MFH‘s gehören z.B. in Zürich privaten Personen, grossflächige Lösungen dürften in diesem Segment schwieriger sein
Finanzen:
• Ertragswertsteigerung muss über Investitionskosten liegen
Bau-Physikalische Aspekte und Städteinfrastrukur
• Aus statischen Gründen müssen oft Leichtbaumethoden angewendet werden (z.B. Holzaufbauten)
• Die städtische Infrastruktur müsste überdurchschnittlich weiter entwickelt werden
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Heute die Weichen stellen für die Zukunft der Städte
Chancen wahrnehmen:• Weite Bevölkerungsschichten wollen zurück in die Stadt
• Akzeptanz von «sanftem» höherem Bauen hoch; vor allem in interessanten Quartieren mit hoher Nachfrage nach Wohnraum
Politischer Handlungsbedarf: • Realistisch und einfach überbaubare städtische Wohnflächenreserven sind bald
ausgeschöpft
• Heute muss entgegengesteuert werden, damit in 5 bis 10 Jahren nicht noch mehr grüne Wiesen verbaut und mehr Zeitverlust und Umweltbelastung im täglichen Pendelverkehr entsteht
Planerischer Handlungsbedarf:• Zulassen von 2 Wohngeschossen mehr in attraktiven Quartieren könnte zur Trendwende,
zu einer deutlichen Reurbanisierung führen
• Erfolgreiche Umsetzung muss aktiv gestaltet werden und erfordert mehrere Jahre
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