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Dr. Jennißen
Kreditaufnahme durch die Eigentümergemeinschaft
RA Dr. Georg Jennißen, KölnFachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Aachener Str. 50050933 KölnTel. 0221-934663-0Fax 0221-934663-30
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Dr. Jennißen
Bisherige Rechtsprechung
Gesetz enthält keine ausdrückliche Erlaubnis für Verwalter zur Kreditaufnahme
Kreditaufnahme entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung
kurzfristige Überbrückung von Liquiditätsengpässen (OLG Hamm WE 1992, 136, OLG Koblenz DWE 1992, 44)
bis zum Dreifachen aller monatlichen Wohngelder
Begründung der restriktiven Haltung: gesamtschuldnerische Haftung
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Dr. Jennißen
Eingeschränkte Haftung durch BGH v. 2.6.2005, NJW 2005, 2061
Verband rechtsfähig Vertragspartner des Gläubigers
Grds. keine Haftung der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis
Ausnahme: Unzureichende Finanzausstattung der Eigentümergemeinschaft
gesamtschuldnerische Schadenersatzhaftung
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Dr. Jennißen
BayObLG NZM 2006, 62
„Ein Beschluss der Wohnungseigentümer zur Kreditaufnahme sei anfechtbar. Das Finanzierungsmodell der Eigentümergemeinschaft basiere auf einer zeitnahen Kostendeckung durch Eigenmittel.“
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Dr. Jennißen
Haftungssystem der WEG-Novelle
§ 10 Abs. 6 – Eigentümergemeinschaft ist rechtsfähig
§ 10 Abs. 7 – Eigentümergemeinschaft haftet für Verbindlichkeiten
§ 10 Abs. 8 – Wohnungseigentümer haftet quotal im Außenverhältnis
§ 10 Abs. 8 S. 4 – keine gesamtschuldnerische Schadenersatzhaftung
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Dr. Jennißen
Auswertung der Rechtslage
eingeschränkte Haftung Instandsetzungen können Wohnungseigentümer
wirtschaftlich überfordern ausreichende Rücklagenbildung nicht immer vorhersehbar andernfalls Hinauszögern notwendiger Maßnahmen BGH spricht von Eigentümergemeinschaft als
steuerrechtlicher Unternehmer (NJW 2005, 2061)
Differenzierung gegenüber anderen Personengesellschaften nicht schlüssig
Miete der Heizkostenverteiler ist gesetzlich vorgesehen Finanzierungsform
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Dr. Jennißen
Beschlussanforderungen
Kreditaufnahme entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung
keine Haftungsausweitung (z.B. Bürgschaften)
Wahlrecht des einzelnen Wohnungseigentümers (Abwendungsbefugnis)
Kreditaufnahme darf Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage nicht ersetzen
Kreditaufnahme notwendig, sonst Maßnahme nicht durchführbar bzw. Wohnungseigentümer würden wirtschaftlich überfordert.
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Dr. Jennißen
Beschlussvorschlag
Die Wohnungseigentümer beschließen, die Erneuerung der Aufzugsanlage für 32.000,- EUR gem. Angebot vom .... der Fa. .... in Auftrag zu geben und die Investitionssumme von der Leasinggesellschaft XY finanzieren zu lassen. Der vom Verwalter abzuschließende Finanzierungsvertrag im Namen der rechtsfähigen Eigentümergemeinschaft muss das Recht vorsehen, dass einzelne Wohnungseigentümer durch Zahlung einer Sonderumlage bis zum .... auf das bekannte Verwaltungskonto die Finanzierung anteilig abwenden können. Der Verwalter hat sicherzustellen, dass in diesem Fall nur die übrigen Wohnungseigentümer anteilig haften. Insoweit sind dem Finanzierer Namen und Adressen der quotal haftenden Wohnungseigentümer bekannt zu geben.
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Dr. Jennißen
Haftung der Wohnungseigentümer für Kreditaufnahme ohne Beschluss
Der Kredit (Überziehungskredit) bindet die Wohnungseigentümer auch ohne Beschluss, wenn ihnen im Rahmen der Jahresabrechnung Kontostände mitgeteilt wurden. Dann ist der Beschluss über die Jahresabrechnung eine konkludente Genehmigung der Kreditaufnahme.“
LG Köln MietRB 2004, 81