grundlagen des facility managements - hobler … · gesamtheit aller leistungen zur nutzung der...
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Grundlagen des Facility ManagementsEinführungsvorlesung
Prof. Dr.-Ing. Jörn Krimmling, HS Zittau / Görlitz (FH)www.joern-krimmling.de
Vorlesungsinhalt
1. Drei Fragen: Was, Wie und Wer
2. Facility Management Definitionen
3. Wie kam es zur Herausbildung von FM ?
4. Der FM-Markt
5. Strukturansätze
1. Drei Fragen: Was, Wie und Wer
Gebäudedienstleistungen wurden schon immer erbracht, was ist also der „Knackpunkt“ von FM
PlanungGebäudereinigung
Catering
Sicherung Anlagenbetrieb
InstandhaltungBauausführung
Buchhaltung
Energieeinkauf
Idee/ Konzept
Kostenplanung
Abnahme
Flächenplanung
FM kann nicht nur über Leistungsinhalte definiert werden
FM ist eine komplexe Methode
Anlagenbetrieb
TGM Instandhaltung
Planung
Bauausführung
Idee/ Konzept
Abnahme
...
Gebäudereinigung
Catering
...
Buchhaltung
Controlling
...
IGM
KGM
Was ist zu tun ?Strukturen sind wichtig zur Marktentwicklung
Wie ist es zu tun ? KundennutzenWer soll es tun ?
Bisheriger Ablauf
Idee/ Konzept ErrichtungPlanungIdee/ Konzept ErrichtungPlanung
NutzungEntstehung
Architekt
Fachplaner
Bauherr
Gebäudebetrieb erfolgt intuitiv
Stellung des Facility Managers
Bauherr
Idee/ Konzept ErrichtungPlanung Nutzung
Projektsteuerer
Facility Manager
GebäudemanagerArchitekt/ Fachplaner
Kernprozess
BauherrBauherr
Idee/ Konzept ErrichtungPlanung Nutzung
Projektsteuerer
Facility ManagerFacility Manager
Fachplaner
Kernprozess
FM in der Immobilienökonomie
2. Facility Management Definitionen
Wirtschaftliche Betriebsführung
Ganzheitlicher Strategischer Rahmen
4 bekannte Definitionen:• Amerikanische Definition, 1988• Euro FM-Definition, Glasgow 1990• GEFMA 100, 1996, (2000)• VDMA, 1996
Betrachtung, Analyse und Optimierung aller kostenrelevanten Vorgänge rund um Gebäude
Gesamtheit aller Leistungen zur Nutzung der betrieblichen Infrastruktur
3. Wie kam es zur Herausbildung von FM ?
Allgemeines Unternehmensziel: Ertragssteigerung
Marktmerkmale
Attraktiver Markt:•Geringe Risiken•Geringe Kapitalbindung•Konstanter cash-flow
Sich wandelnder Markt•Neue Vertragsformen•Tendenz zu ergebnisorientierter Vergabe•Qualität wird wichtig
Unterstützungsprozesse traten in das Blickfeld der Unternehmensleitung
Zunehmend trat aber auch der Qualitätsaspekt in den Vordergrund
Herausbildung eines Marktes für FM-Leistungen, zunächst Gebäudedienstleistungen
Tendenz zu integrierten Leistungen (siehe USA)
Konzentration zu großen Firmen, ca. 5 –6 Hauptakteure, daneben Mittelstandsunternehmen, Markt ist sehr differenziert- keine Beherrschung durch Großunternehmen
Ursprungsbranchen
Welche Objekte sind interessant ?
4. Der FM-Markt
Marktstruktur, leistungsbezogen
48%47%
5%
Extern, einzelne FM-Leistungintern erbrachte, LeistungenExtern, integrierte FM-Leistungen
25%
35%
40%
BRD USA
Quelle: Schulte u.a.
Marktstruktur, branchenbezogen
Quelle: Helbig-Studie
Marktstruktur, entwicklungsbezogen
Quelle: Helbig-Studie
Schwierigkeiten im FM-Markt
Quelle: Lünendonk
FM-Akteure in Deutschland
Unternehmen Umsatz in Mio. Euro2004 gesamt 2004 im Inland
1 Dussmann, Berlin 1200 6262 WISAG Service Holding, Frankfurt am Main 1) 480 463,63 HOCHTIEF Facility Management, Essen 2) 475 4134 HSG Technischer Service GmbH, Neu-Isenburg 466,7 426,25 Klüh Service Management, Düsseldorf 374,4 304,46 Piepenbrock Dienstleistungsgruppe, Osnabrück*) 345 3457 M+W Zander D.I.B. Facility Management, Stuttgart 5) 314,1 311,98 GegenbauerBosse, Birkenwerder 281,8 281,89 DIW Instandhaltung, Stuttgart 241,8 201,1
10 Schubert Holding, Düsseldorf 219 211,511 Zehnacker, Singen*) 217 16012 SKE, Mannheim 215 21512 ThyssenKrupp Hiserv, Oberhausen* 3) 215 21414 ISS Deutschland, Duisburg 211 21115 Kötter Unternehmensgruppe, Essen 191 19116 Hectas Gebäudedienste, Wuppertal*) 156 7617 Stangl, Deggendorf *) 146 13018 Dorfner Gruppe, Nürnberg 116 11119 Dr. Sasse, München 82,5 6920 Nickel GmbH, Bergisch-Gladbach*) 82 57
Quelle: Lünendonk
Top 10 Deutschland
Umsatz in Mio. €
MA in Tausend
Dussmann, Berlin 1200 51InfraServ Hoechst, Frankfurt 907 1,96DeTeImmobilien, Münster 878 6,65DB Services Gruppe, Berlin 510 17,33WISAG, Frankfurt 480 18,92HOCHTIEF FM, Essen 475 4,5HSG, Neu-Isenburg 466,7 4,61Klüh, Düsseldorf 374,4 19,35Piepenbrock, Osnabrück 345 24,58M+W Zander, Stuttgart 314,1 3,19
Quelle: Lünendonk
Kriterien für Aufnahme in diese Tabelle:•Umsatz mindestens 66% aus externen Aufträgen•Mehr als 60% des Umsatzes im technischen und infrastrukturellen FM
Markttendenzen
Volumen 2004
Σ 54,4 Mrd. €, 32,8 Mrd. € externe Leistungen, 2003 – 2004: 3,5%. Quelle: Interconnection- Studie.
Trends
Public-FM (PPP-Vol. künftig ca. 6 Mrd. €)
CAFM (50.000)
Qualität
Integrierte Leistungen (z.Z. 8%)
Wachstum
2005 bis 2009: ca. 8% p.a. Quelle: Lünendonk-Studie
Kunden
Sicherheit
Preis-/ Leistungsverhältnis
Qualität
???Informationen
Service-Level
Kernkompetenzen
Qualität
Aktiver Vertrieb
5. Strukturansätze
Ziel
FM-Prozesse
Facilities
ImmobilienInfrastruktur
DienstleistungenInformationen
Wissen
Verantwortlich:FMr
Prozessbeteiligte
FM-Struktur:1.1 Unternehmensprozessziele (KP/ UP)
1.3 Entscheidungshorizont1.2 Lebenszyklus
Unternehmensprozessziele
Kernprozess
Unt
erst
ützu
ngs-
proz
ess
1
Interne Kunden
Externe Kunden
Unt
erst
ützu
ngs-
proz
ess
2
Unt
erst
ützu
ngs-
proz
ess
3
Unt
erst
ützu
ngs-
proz
ess
4
Unt
erst
ützu
ngs-
proz
ess
5
Vgl.: DIN EN 15221 (2005)
Lebenszyklusorientierte FM-Struktur
Plan
ung
Bet
rieb
Bau
Abr
iss
Nut
zung
/
Konz
eptio
n
Output
Nutzung
Input Input Output
Gebäudemanagement
………………. Lebenszyklus …….………..
Kundennutzen
Gebäudegestaltung
Strukturansatz nach Entscheidungstyp
Facility Management
Strategische Ebene Operative Ebene
Prozessdurchführung
Controlling
Qualität
Dokumentation
Kostenzuordnung
Marketing
Technische Ausrüstung
Gestaltung von FM-Prozessen
Dienstleistungen
CAFM-System
Betreiberkonzepte
Planung und Errichtung
Gebäude
FM- Gebäudethemen in der Praxis
Energie und Ökologie
Reinigung
Bauunterhalt/ Instandhaltung
Komfort/ Behaglichkeit
Nutzungsflexibilität
Kosten/ Wirtschaftlichkeit
Werkzeugkasten „Gebäudegestaltung“
Haustechnik Energieoptimierung
Fassade
Prognose Nutzungskosten
Integrale Planung
Nutzwertanalyse
Investitionsbewertung
Fussboden-systeme
Boden-belege
Flexible Trennwand-systeme
Prozessmodell
InformationsaustauschGA, CAFM, Kunde, andere Prozesse
FM-Prozess
Funktion
Nutzen
Ergebnis
Qualität
Aufwand
extern intern
ProzessbasisGebäude, Technik,
Raum, Fläche
Prozessziel: Effizienz !
EFM =Aufwand
Nutzen=
Lebenszykluskosten
Funktion + QualitätZiel:
Funktionen im Raum:• Klima• Sauberkeit• Sanitärfunktionen• Transportfunktionen • Objektsicherheit• ...
Qualität:
Therm. BehaglichkeitLuftqualität
ReinigungstechnologieReinigungsorganisationServicelevel...
SauberkeitsgradHygienegrad
Prozesskosten:
AnlagenbetriebInstandhaltungEnergieeinkauf...
Der Gebäudenutzer braucht nicht eine bestimmte Gebäudetechnik sondern einen bestimmten Nutzen
Werkzeugkasten „Gebäudemanagement“
Nutzung
OutputInput
Gebäudemanagement
Zufriedenheit beim Kunden
Positives Ergebnis beim Dienstleister
Managementsystem
Controlling/ Benchmarking
Gebäudeinformationssystem
Externe BeraterVertragsmanagement
Wissenschaft und Facility Management
„Das Ziel jeder Wissenschaft ist ein „System“ im Sinne von Kant, also ein nach Prinzipien geordnetes Ganzes.“
Holzamer
Theoretisches System
Methoden, Verfahren,
Instrumente
Praxis Praxis
Forschung
Marktfähige Dienst-
leistungen
Literatur
Krimmling, J.: Facility Management. Strukturen und methodische Instrumente. Fraunhofer-IRB-Verlag 2005, S. 11- 43
Staudt u.a.: Facility Management. Frankfurt a.M. 1999
FM-Markt in Deutschland. Die Ergebnisse der Helbig-Studie. Der Facility Manager April 2000, S. 18- 19
Facility Management in Deutschland. Hohe Marktchancen bei integrierten und kaufmännischen Services. www.interconnectionconsulting.com
Der Weg aus dem Markt der Zitronen. Mit Offensivstrategie statt Ausschreibungsverfahren dem Preiswettbewerb entkommen. Der FacilityManager Mai 2002, S. 24ff