Ögwt-tagung oktober 2009 s.i.b. mag. stefan gruber - steuerberatungs- und wirtschaftsprüfungs...

ÖGWT-Tagung Oktober 2009

S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H.

Immobiliensteuerrecht: Liebhaberei

bei Vermietung von Liegenschaften

Ing. Mag. Stefan Gruber

S.I.B. Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H.

www.sib.co.at

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ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H.

Inhalt

• Investitionsobjekt – Mietrechtliche Rahmenbedingungen – Anlegerobjekte– Betriebsvermögen – außerbetriebliches Vermögen– wirtschaftliche Rahmenbedingungen

• Einnahmen - Hauptmietzins - Betriebskosten- sonstige Einnahmen- Mietvorauszahlungen- Aufwandsersatz gem. § 10 MRG- Mieterinvestitionen

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Inhalt

• Steuerliche Liebhaberei – Vorprüfung– Beurteilungseinheit– Zuordnung zu einer Betätigungsart– Nachweis der Gesamtüberschusserzielungsabsicht– Abweichung von der Prognoserechnung bei kleiner Vermietung– Abweichung von der Prognoserechnung bei großer Vermietung

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Investitionsobjekt

Mietrechtliche Rahmenbedingungen

• Mietobjekte, für die keine einzige Bestimmung des Mietrechtsgesetztes anzuwenden ist - § 1 (2) MRG

• Mietobjekte, denen eine Teilausnahme vom Mietrechtsgesetz gewährt wird - § 1 (4) MRG

• Mietobjekte, die der Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes unterliegen

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Investitionsobjekt

Anlegerobjekte

– Vorsorge – Neubauwohnung

* Zusatzleistungen - z.B. Mietgarantie * Mietenpool * Herstellungsaufwand Rest ND * AfA (1,5 %)

– Vorsorge – Altbauwohnung (Errichtung vor 8.5.1945) * Vollanwendung des MRG * Herstellungsaufwand - § 28 (3) EStG -, 1/15 Absetzung * AfA (2,0 % oder 1,5 %) * Instandsetzungsaufwand 1/10 Absetzung

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Investitionsobjekt

Anlegerobjekte

- Mietwohngebäude (Zinshaus)* Vollanwendung des MRG* Herstellungsaufwand - § 28 (3) EStG -, 1/15 Absetzung* AfA 2,0 % oder 1,5 %* Instandsetzungsaufwand < 25 %: 1/1 Absetzung > 25 %: 1/10 Absetzung

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Investitionsobjekt

Betriebsvermögen – außerbetriebliches Vermögen

– gewerbliche Vermietung* Betriebsvermögen aufgrund einer betrieblichen Nutzung* Betriebsvermögen aufgrund der Tätigkeit Die Vermietung wird zu einer gewerblichen Vermietung, wenn zur bloßen Gebrauchsüberlassung Nebenleistungen durch den Vermieter angeboten werden.

– gewerblicher Grundstückshandel

– Vermietung im Rahmen der VermögensverwaltungDie Nutzung des Vermögens steht im Vordergrund.

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wirtschaftliche Rahmenbedingungen

– Anschaffungskosten (Kaufpreis + Nebenkosten) / m²– Jahresmietertrag / m² (Immobilien-Preisspiegel 2009 WKÖ)– Rendite = Jahresmietertrag / Anschaffungskosten– optimale Wohnungsgröße– Zielrendite:

* Mietwohnhäuser 4,0 – 5,0 %* Büro- und Geschäftshäuser 5,5 – 6,5 %

– Berücksichtigung einer Wertsteigerung

Investitionsobjekt

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Ermittlung des Verkehrswertes mit dem vereinfachten Ertragswertverfahren.

Jahresmietertrag 800 m² à € 6,0/ m² € 57.600,00

abzügl. Mietausfallsrisiko 4 % € -2.304,00

abzügl. Erhaltungsaufwand 800 m² à € 6,0/ m² € -4.800,00

€ 50.496,00

Ertragswert der Liegenschaft 60 Jahre,

Zinssatz 4,5 %, Vervielfacher 20,64 € 1.042.237,00

Investitionsobjekt

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Einnahmen

Hauptmietzins • Freie Mietzinsvereinbarung• Angemessener Hauptmietzins

ohne Berücksichtigung des Richtwertes - § 16 (1) MRG• Angemessener Hauptmietzins

unter Berücksichtigung des Richtwertes - § 16 (2) MRG • Kategorie D-Wohnungen

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Einnahmen

Betriebskosten - § 21 MRG- Betriebskosten als Durchläufer (Wahlrecht bei MRG-Objekten) - Betriebskosten als Einnahmen/Werbungskosten- Betriebskosten als Faktor für die Vermietbarkeit und Rendite des Investitionsobjektes

sonstige Einnahmen - Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag - § 45 MRG- Entgelte für Sonderleistung (Garagenplätze, Miete für mitvermietete Einrichtungsgegenstände)- Entgelte für die Einräumung eines Weitergaberechtes, Recht auf Untervermietung, Kündigungsverzicht

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Einnahmen

Mietzinsvorauszahlung - Mietzinsvorauszahlung – Zuflussprinzip- Darlehen mit Mietzinsgegenverrechnung – wirtschaftliche Zuordnung- Erwerb eines Mietrechtes

Aufwandsersatz - § 10 MRG

Mieterinvestitionen (EStR Rz 6404-6407) - Steuerpflicht in der Höhe der Wertsteigerung infolge Mieterinvestitionen- Zeitpunkt der Steuerpflicht

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Steuerliche Liebhaberei

Vorprüfung

• Fremdüblichkeit des Mietvertrages- nach außen ausreichend zum Ausdruck gebracht (Publizität)- einen eindeutigen und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt- Fremdvergleich

• Vertragsmäßige Abwicklung

• Vertragsbeziehung zwischen nahen Angehörigen oder eigenen Gesellschaften- Vermietung an unterhaltsberechtigte Personen- Missbrauchstatbestand (§ 22 BAO)

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Vorprüfung

• Richtige Zurechnung der EinkünfteFruchtgenussrecht

• Vermietung an MiteigentümerEchter Mietvertrag – bloße Gebrauchsübertragung.Der Abschluss eines Mietvertrages ist dann anzunehmen, wenn die Parteien eindeutig ihren Willen zum Ausdruck bringen.


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Beurteilungseinheit

• Eine Liebhabereibeurteilung hat für jede Beurteilungseinheit gesondert zu erfolgen (§ 1 (1) und (2) letzter Satz LVO)

• Vermietung mehrerer in einem Gebäude gelegene Wohnungen

* Beurteilungseinheit ist das Gebäude, außer für einzelne Wohungen ist eine eigene Bewirtschaftung zu erkennen (LRL).

* Der VWGH sieht bei Vermietung an verschiedene Personen oder bei unterschiedlichen Nutzungsvereinbarungen jede Wohnung als Beurteilungseinheit.

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Beurteilungseinheit

• Vermietung mehrerer in einem Gebäude gelegene Eigentumswohnungen

* Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen ist grundsätzlich jede vermietete Eigentumswohnung eine Beurteilungseinheit, außer es erfolgt eine einheitliche Bewirtschaftung (LRL ).

* Eine gemeinsame Verwaltung der Wohnungen begründet keine Beurteilungseinheit.


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Zuordnung zu einer Betätigungsart

• Liebhabereivermutung § 1 Abs. 2 LVO – kleine Vermietung

• Einkunftsquellenvermutung § 1 Abs. 1 LVO – große Vermietung

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Kleine Vermietung

• Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mietwohngrundstücke mit qualifizierten Nutzungsrechten

• Gesamtüberschuss innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren (zuzügl. Anlaufphase von 3 Jahren)

• Änderung der Bewirtschaftung – neuer Beobachtungszeitraum• Liebhabereibeurteilung für den Bereich Einkommensteuer und

Umsatzsteuer • Wechsel zur kleinen Vermietung

- Begründung von Wohnungseigentum- Betätigungsbeginn vor oder nach dem 14.11.1997

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Große Vermietung

• Gebäude mit mindestens 3 Wohneinheiten• Gesamtüberschuss innerhalb eines Zeitraumes von 25 Jahren

(zuzügl. Anlaufphase von 3 Jahren)

• Mieteinnahmen oder erstmaliger Anfall von Werbungskosten vor 14.11.1997 – 35 Jahre

• Änderung der Bewirtschaftung• Liebhabereibeurteilung für den Bereich Einkommensteuer und nicht

für den Bereich Umsatzsteuer (außer Missbrauchstatbestand)

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Nachweis der Gesamtüberschusserzielungsabsicht

IST-Mieten

+ fiktive marktkonforme Mieten bei Objekten mit Vollanwendung des MRG

+ Zukunftshoffnung + Indexsteigerung

- abzüglich Absetzung für Abnutzung

- abzüglich 1/10 Absetzung – Instandsetzung (§ 28 (2) EStG)

- abzüglich 1/15 Absetzung – Herstellungsaufwand (§ 28 (3) EStG); Umrechnung auf Normal-AfA

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- abzüglich Fremdfinanzierungskosten

- abzüglich Mietausfallrisiko Pauschalberücksichtigung: * Mietwohngebäude: 3,0 – 5,0 % des Mietertrages * Büros und Praxen: 4,0 – 8,0 % des Mietertrages

- abzüglich laufender Erhaltungsaufwand (konkret geplante Maßnahmen oder pauschale Berücksichtigung) je nach Art des Gebäudes € 5,00 – 15,00/m²

- abzüglich sonstige Werbungskosten .

= +/- Jahresergebnis

Nachweis der Gesamtüberschusserzielungsabsicht

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Abweichungen von der Prognoserechnungbei kleiner Vermietung

• Abweichung durch UnwägbarkeitenBeispiele für Unwägbarkeiten: - Verlust der persönlichen Arbeitskraft- Unerwartete Probleme bei der Suche nach einem Nachmieter- höhere Gewalt- Änderung einer langjährigen Rechtslage

Wird eine kleine Vermietung wegen Unwägbarkeiten vor Erzielung eines Gesamtüberschusses beendet, so liegt eine Einkunftsquelle vor, wenn die Vermietungstätigkeit unter Außerachtlassung der Unwägbarkeit einen Gesamtüberschuss erzielt hätte.

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• Abweichung durch gewöhnliche Vermietungsrisiken - Baukostenüberschreitungen - zeitübliche Leerstehungen des Mietobjektes - allgemeiner Preisverfall am Immobilienmarkt - laufende Instandhaltungsrisiken

Wird bei einer kleinen Vermietung wegen gewöhnlicher Vermietungsrisiken, die bei einer Prognoserechnung zu berücksichtigen sind, kein Gesamtüberschuss erreicht, liegt Liebhaberei vor. Auch bei Beendigung der Vermietung wegen gewöhnlicher Vermietungsrisiken ist Liebhaberei anzunehmen.


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• Änderung der Bewirtschaftung

Eine Änderung der Bewirtschaftung liegt vor, wenn die Art der Bewirtschaftung vor Erreichung eines Gesamtüberschusses geändert wird.- außerplanmäßige Tilgung von Fremdkapital (liegt nicht vor, wenn der Tilgungsbetrag im vorhinein bestimmt wurde und die Herkunft konkretisiert wird)- Umbaumaßnahmen, die den Verwendungszweck wesentlich ändern

Eine Änderung der Bewirtschaftung führt dann zur Liebhabereibeurteilung, wenn bei Außerachtlassung der Änderung der Bewirtschaftung kein Gesamtüberschuss zu erwarten wäre.


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Abweichungen von der Prognoserechnungbei großer Vermietung

• Ausmaß und Entwicklung der Verluste

• marktgerechtes Verhalten

• Art und Ausmaß der Bemühungen zur Verbesserung der Ertragslage

- außerplanmäßige Tilgung von Fremdkapital- Senkung der Zinsbelastungen durch Umschuldungen- Umbauarbeiten, um Leerstehungen zu reduzieren

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Mag. Stefan Gruber

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