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Seite 1Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Präsentation des Geschäftsergebnisses der Intershop Holding AG
2016
Seite 2Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Inhaltsverzeichnis Seite
Wichtige Ereignisse 2016 3
Reingewinn aus Vermietung unverändert deutlich über Dividendensumme 4
Eigenkapitalrentabilität ohne Bewertungsveränderungen erneut über 10% 5
Net Asset Value pro Aktie deutlich gesteigert 6
Reingewinn pro Aktie substanziell über Dividende 7
Breite Aktionärsstruktur 8
Stabiles Kernaktionariat 9
Referenzindex SXI Swiss Real Estate Shares erneut deutlich übertroffen 10
Diversifiziertes Schweizer Portfolio mit Schwerpunkt in der Region Zürich 11
Nettorendite der Renditeliegenschaften mit 5.6% unverändert hoch 12
Erwarteter Anstieg der Leerstandsquote der Renditeliegenschaften 13
Diversifikation bezüglich Nutzungsart: WTCL erhöht Büroanteil 14
Diversifizierter Mietermix mit bonitätsstarken Hauptmietern 15
Ausgeglichenes Mietvertragsfälligkeitsprofil 16
Entwicklungen und Transaktionen 17
Erfolgsrechnung 24
Positive Bewertungsveränderungen von 0.3% 25
Bilanz 30
Highlights aus finanzieller Sicht 35
Ausblick 2017 36
54. ordentliche Generalversammlung 37
Ihre Ansprechpartner 38
Seite 3Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Wichtige Ereignisse 2016
2016
Verkauf «Zuchwilerhof» in Zuchwil
Verkauf Stockwerk-einheiten in Widnau
Verkauf Beteiligung anCorestateCapitalHoldingS.A.
Verkauf letzte Wohnung der «Résidence Bel-Orne»in Lausanne
Mehrfamilienhäuser in Kilchberg planmässig fertiggestellt
Baustart Promotionsprojekt «eden7» in Zürich
Erwerb des «World Trade Center Lausanne»
Seite 4Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Reingewinn aus Vermietung unverändert deutlich über Dividendensumme
* Latenter Steueraufwand zum durchschnittlichen Steuersatz
Mio. CHF
44.048.5
43.8 43.9 46.2
6.3
6.912.9
9.3 3.0
4.8
1.9 1.11.9
2.7
0.80.2 4.0
1.07.6
0
10
20
30
40
50
60
2012 2013 2014 2015 2016
Vermietung Verkauf* Bewertungsveränderungen* a.o. Erträge / assoz. Ges. (ab 2013)
Seite 5Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Ziel im Mehrjahresdurchschnitt
10.3% 10.4%
11.6%
10.4% 10.7%
9.4%10.0%
11.4%
10.1% 10.2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
2012 2013 2014 2015 2016
EK-Rendite EK-Rendite (ohne Bewertungsveränderungen)
Eigenkapitalrentabilität ohne Bewertungsveränderungen erneut über 10%
Seite 6Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
264 270 272 279 295
2040
60
80
0
60
120
180
240
300
360
2012 2013 2014 2015 2016
Net Asset Value Dividende (kumuliert)
Net Asset Value pro Aktie deutlich gesteigert
CHF
Seite 7Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
0
5
10
15
20
25
30
35
2012 2013 2014 2015 2016
Reingewinn Reingewinn (exkl. Marktwertveränderungen) Dividende (2016: Antrag VR)
CHF
Reingewinn pro Aktie substanziell über Dividende
Seite 8Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
* stichtagsbezogen
Breite Aktionärsstruktur
43%
30%
13%
8%5%
1%
31.12.2016*
Family Offices, sonstige juristische Personen
Pensionskassen, Vorsorgeeinrichtungen, Versicherungen
Dispo-Bestand
Banken, Fonds, Investmentgesellschaften
Natürliche Personen
Verwaltungsrat / Management
Rund 1’100 eingetragene Aktionäre
95% der eingetragenen Aktien werden von Aktionären mit Domizil in der Schweiz gehalten
Seite 9Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Beteiligung gemäss Aktienregister per 31.12.2016 oder letzter Meldung gemäss Börsengesetz (BEHG)
Meldepflichtige Transaktionen (nach Bilanzstichtag):24.01.2017 CPV/CAP Pensionskasse Coop unterschritt 10%
Stabiles Kernaktionariat
Beteiligung
Patinex AG, Wilen (Martin und Rosmarie Ebner) 33.4%
CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel 10.5%
AXA Leben AG, Winterthur 6.6%
General Oriental Investments SA, Genf* 3.4%
Relag Holding AG, Hergiswil 3.3%
* Meldung vom 17.08.2011 Basis des Stimmrechtanteils ist die Anzahl ausstehender Aktien per Datum der Meldung.
Seite 10Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Referenzindex SXI Swiss Real Estate Shares erneut deutlich übertroffen
Quelle: Bloomberg
Dividenden reinvestiert, indexiert
250
300
350
400
450
500
01.01.2016 01.04.2016 01.07.2016 01.10.2016 01.01.2017
IS (TR) SPI (TR) SXI Swiss Real Estate Shares (TR)
Seite 11Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Wert des Immobilienportfolios in Mio. CHF per 31.12.2016
Diversifiziertes Schweizer Portfolio mit Schwerpunkt in der Region Zürich
Leman
Bern/Mittelland
Basel
114
81 83736
294
OstschweizZürich
Seite 12Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Nettorendite der Renditeliegenschaften mit 5.6% unverändert hoch
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
2012 2013 2014 2015 2016
Leer
stan
d
Bru
tto-/N
etto
rend
ite
11.0%10.6%
9.1%
11.3%
12.5%
Bruttorendite Nettorendite Leerstand
Seite 13Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Erwarteter Anstieg der Leerstandsquote der Renditeliegenschaften
Zürich, Uetlibergstrasse: Vermietungserfolg wird Leerstandsquote ab 2018 reduzieren
Zürich, Edenstrasse 20: Liegenschaft per Ende 2017 nahezu voll vermietet
Lyss, Industriering 43: Kündigung Hauptmieter; erste Vermietungserfolge von Teilflächen
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
31.12.2015 31.12.2016
Zürich, Uetlibergstrasse 130-134
Zürich, Edenstrasse 20
Belp, Airport Business Center
Lyss, Industriering 43
Dielsdorf, Honeywellplatz 1
Zürich, Media Campus
Reinach, Sternenhofstrasse 15/15a
Winterthur, Zürcherstrasse 15-21
übrige Leerstände
Seite 14Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
* stichtagsbezogen
Diversifikation bezüglich Nutzungsart: WTCL erhöht Büroanteil
45%
7%
29%
6%
6%7%
31.12.2016*
Büro Bildungswesen Gewerbe, Logistik Detailhandel, Gastronomie Wohnen Parking
Strategiekonforme Diversifikation der Erträge
Gewerbe und Logistik als stabiles Element
Bildungswesen als zukunftsweisendes Segment
Detailhandel keine Shopping-Center ausschliesslich Erdgeschoss-Nutzungen
Seite 15Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Diversifizierter Mietermix mit bonitätsstarken Hauptmietern
* stichtagsbezogen
6.5%5.7%
3.9%
3.8%2.7%
10.0%
67.4%
31.12.2016*
Kanton Zürich Kanton Waadt Migros Sauvin Schmidt Sulzer Chemtech Mieter 6 - 10 restl. Mieter
Total öffentliche Hand: 15.2%
Kanton Zürich und Kanton Waadt mit stabilen Anteilen
Kanton Zürich: ein Mieter – verschiedene Nutzer
KV Business School Kantonsarchäologie und Denkmalpflege Amt für Wirtschaft und Arbeit: RAV Berufsfachschule Winterthur weitere
Seite 16Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Ausgeglichenes Mietvertragsfälligkeitsprofil
Mietvertragsfälligkeiten in % des Mietertrags
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Wohnen ohne festenVerfall
< 1 Jahr 1 - 2 Jahre 2 - 3 Jahre 3 - 4 Jahre 4 - 5 Jahre > 5 Jahre
31.12.2015 31.12.2016
2015 2016Ø Laufzeit aller Verträge Jahre 3.5 3.5
Ø Laufzeit der befristeten Verträge Jahre 4.4 4.5
Seite 17Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Erarbeitung von Mehrwerten durch Entwicklungen und Transaktionen
Geschäftsliegenschaft, Widnau
Wohnliegenschaft «Schlossmatt»,Kilchberg«World Trade Center Lausanne»«Résidence Bel Orne», Lausanne
Geschäftsliegenschaft, Zuchwil
Seite 18Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Zukauf – World Trade Center Lausanne
Attraktiver Bürokomplex mit knapp 19’000 m2 Mietfläche, 600 Tiefgaragenplätzen und moderner Infrastruktur
Verkehrsgünstige Lage: Kurze Distanzen zur Autobahn, dem Flughafen und in die City von Lausanne
Seite 19Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Zukauf – World Trade Center Lausanne
Die miterworbene WTCL Services SA zeichnet vor Ort mit 11 Mitarbeitern für Vermietung, Verwaltung, Facility-Management und den hohen Qualitätsstandard verantwortlich
1’200 m2 komplett ausgestattete Büros und Konferenzräume sind auch kurzfristig anmietbar
Seite 20Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Entwicklung – Kilchberg
Nach knapp zweijähriger Bauphase wurden die Wohnliegenschaften zeit- und kostengerecht fertiggestellt
Vermietung sämtlicher Wohnungen vor Bauvollendung; die letzte Wohnung wurde Anfang September bezogen
Seite 21Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Entwicklung – Zürich
Auf der letzten Entwicklungsparzelle des «Giesshübel-Areals» entstehen 17 Wohnungen und 3 Ateliers
Bau wurde im Herbst 2016 gestartet, Bauvollendung ist im Sommer 2018 vorgesehen
Für alle Stockwerkeinheiten liegen beurkundete Kaufverträge vor
Seite 22Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Entwicklung – Au-Wädenswil «AuPark»
Gestaltungsplan und Teilzonenplanänderung wurden den neuen Anforderungen der Mittelschule angepasst
Mit dem Kanton laufen Gespräche bezüglich des Standorts der geplanten Mittelschule «Zimmerberg»
Baufeld Mittelschule
Seite 23Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Entwicklung – Genf, Rue de Lausanne 42 + 44
Urteil der ersten Gerichtsinstanz von der Stadt Genf nicht weitergezogen
Planungsarbeiten wieder gestartet; Beginn der Bauarbeiten im Jahr 2018 vorgesehen
Seite 24Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Nettoliegenschaftsertrag gesteigert
2015 2016 ∆
Liegenschaftsertrag Mio. CHF 83.9 84.0 +0.1%
Erfolg aus Verkauf Mio. CHF 12.4 4.0
Übriger Erfolg Mio. CHF 2.8 2.9
Total betrieblicher Ertrag Mio. CHF 99.2 90.9
Liegenschaftsaufwand Mio. CHF 9.1 8.9 -2.6%
Personal- und Administrationsaufwand Mio. CHF 11.3 11.2
Total betrieblicher Aufwand Mio. CHF 20.5 20.1
Bewertungsveränderungen Mio. CHF 2.6 3.6
Betriebsergebnis (EBIT) Mio. CHF 81.3 74.4
Seite 25Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
2015 2016
Höherbewertung Renditeliegenschaften Mio. CHF 17.1 19.8
Tieferbewertung Renditeliegenschaften Mio. CHF -13.9 -13.8Höherbewertung Entwicklungsliegenschaften Mio. CHF 0.9 0.4
Tieferbewertung Entwicklungsliegenschaften Mio. CHF -1.5 -4.1
Total Mio. CHF 2.6 3.6
Ø kapitalgewichteterDiskontierungszinssatz Renditeobjekte 5.38% 5.29%
Ø kapitalgewichteterDiskontierungszinssatz Entwicklungsobjekte 5.74% 5.89%
Erstbewertung neu erworbener Liegenschaften Mio. CHF 0.0 1.3
Positive Bewertungsveränderungen von 0.3%
Seite 26Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Mio. CHF
Unterschiede in der Bewertung nach Nutzungsart
-6
-4
-2
0
2
4
6
Zürich Leman Basel, Bern,Mittelland
übrigeRegionen
Geschäfts-liegensch.
Gewerbe-liegensch.
Wohn-liegensch.
Entwicklungs-liegensch.
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
Geschäfts-liegensch.
Gewerbe-liegensch.
Wohn-liegensch.
Entwicklungs-liegensch.
Zürich Leman Basel, Bern,Mittelland
übrigeRegionen
Seite 27Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
2015 2016 ∆
Betriebsergebnis (EBIT) Mio. CHF 81.3 74.4
Finanzertrag Mio. CHF 3.0 2.3
Finanzaufwand Mio. CHF -16.2 -15.9
Ergebnis assoziierte Gesellschaft Mio. CHF 1.0 7.6
Ertragssteuern Mio. CHF -12.9 -8.9
Reingewinn Mio. CHF 56.2 59.5 +5.9%
Reingewinn (exkl. Bewertungsveränderungen 1)) Mio. CHF 54.3 56.8 +4.6%
Gewinn pro Aktie CHF 28.11 29.77
Gewinn pro Aktie (exkl. Bewertungsveränderungen 1)) CHF 27.14 28.42
1) Unter Berücksichtigung latenter Steuern
Reingewinn von CHF 29.77 pro Aktie
Seite 28Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Gewinn aus Verkauf Corestate Capital Holding S.A. von CHF 7.6 Mio.
31.12.2016
Beteiligung per 01.01.2016 Mio. CHF 11.5
Verkaufserlös Mio. CHF -31.0
Ausbuchung Goodwill Mio. CHF 11.9
Ergebnis aus assoziierter Gesellschaft Mio. CHF 7.6
Beteiligung per 31.12.2016 Mio. CHF 0.0
Goodwill wurde zulasten des Verkaufserlöses ausgebucht
Beim Eintreten gewisser Bedingungen kann sich der Verkaufspreis noch um rund 5% erhöhen
Investition in Corestate erzielte in Schweizer Franken einen IRR von rund 18%
Nach Rückführung Darlehen und Verkauf der Beteiligung keine Investitionen im Ausland mehr
Seite 29Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
CHF
Steigerung des NAV pro Aktie trotz Ausschüttung von CHF 20
278.76295.47
1.00 5.94 29.77 -20.00
31.12.2015 Derivate /Verschiedene
Goodwill Gewinn Dividende 31.12.2016
Seite 30Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Portfolio um 9% vergrössert
1'114 1'239
126
115 6 8
11 148
35
-
250
500
750
1'000
1'250
1'500
2015 2016
Liquidität und übrige AktivenBeteiligung an assoz. GesellschaftPromotionsliegenschaftenEntwicklungsliegenschaftenRenditeliegenschaften
558 591
64 62
662 620
121 124
-
250
500
750
1'000
1'250
1'500
2015 2016
Rückstellungen und latente SteuerverbindlichkeitenFinanzverbindlichkeitenübrige VerbindlichkeitenEigenkapital
PassivenAktivenMio. CHF
Seite 31Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Diversifizierte Finanzierung
0
100
200
300
400
500
600
700
31.12.2015 31.12.2016
Anleihen
Festhypotheken
Roll-over Hypotheken mit Swaps
Roll-over Hypotheken
Nicht genutzte Kreditlinien von CHF 103 Mio.
Nicht belehnte Liegenschaften von CHF 528 Mio.
Alle Covenants eingehalten
Mio. CHF
Seite 32Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
EK-Quote auf 42.3%; LTV bei 45.5%
44% 44%41% 40%
42%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
2012 2013 2014 2015 2016
Eige
nkap
italq
uote
45% 45%48%
53%
46%43% 41% 42% 41% 43%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
2012 2013 2014 2015 2016
LTV
LTV brutto
LTV netto
Seite 33Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
inkl. Anschlussfinanzierungen 2015 2016Ø Zinssatz am Bilanzstichtag % 2.43 2.18
Ø Zinsbindungsdauer Jahre 5.6 6.8
Mio. CHF
Zinsbindung von 6.8 Jahren; Ø Zinssatz um 25 Basispunkte gesenkt
78
24 30 5
114
14-
68 62
125
100
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
AnleihenHypothekenZinssatz
Seite 34Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Zinsspread auf 340 Basispunkte gesteigert
2.8% 2.7% 2.5% 2.4% 2.2%
3.1% 3.2%3.1% 3.3%
3.4%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
2012 2013 2014 2015 2016
Net
tore
ndite
Ø Finanzierungskosten Zinsspread
5.6%5.9% 5.9%
5.6% 5.7%
Seite 35Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Highlights aus finanzieller Sicht
10.2% Eigenkapitalrendite ohne Bewertungsveränderungen10.7% mit Bewertungsveränderungen
5.6% NettorenditeBasis für die Ausschüttung
4.0% DividendenrenditeBasis: CHF 20 Dividende pro Aktie
42.3% Eigenkapitalquote45.5% LTV
29.4% Total Return der Intershop-AktieSXI Swiss Real Estate Shares 11.4%
Seite 36Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Unverändert anspruchsvoller Vermietungsmarkt für kommerzielle Flächen; Anstiegder Mieterträge im mittleren einstelligen Prozentbereich erwartet
Leerstandsquote der Renditeliegenschaften per 31.12.2017 auf Niveau Ende 2016 erwartet
Es wird kein Promotionsprojekt abgeschlossen; sich bietende Gelegenheiten für attraktive Verkäufe werden wahrgenommen; für Moosseedorf wurde ein Kaufrecht gewährt
Voraussichtlich geringere Finanzierungskosten und tiefere Zinserträge
Entwicklung der Marktwerte der Liegenschaften sind nicht prognostizierbar
Gelegenheiten für interessante Akquisitionen werden weiterhin wahrgenommen
Im Mehrjahresdurchschnitt geht Intershop unverändert von einer Eigenkapitalrentabilität von mindestens 8% p. a. aus
Ausblick 2017
Seite 37Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Donnerstag, 30. März 2017 / 16.00 Uhr
Cigarettenfabrik, Eventhalle 268, Sihlquai 268, 8005 Zürich
Ausgewählte Traktanden
Ausschüttungsantrag: CHF 20.00 pro Aktie
Wiederwahl als Verwaltungsrat sowie Wahl in den Vergütungsausschuss von Dieter Marmet Charles Stettler Michael Dober
Wiederwahl von Dieter Marmet als Präsident
Unveränderte maximale Entschädigungen für Verwaltungsrat und Geschäftsleitung beantragt
54. ordentliche Generalversammlung
Seite 38Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017
Dieter MarmetPräsident des VerwaltungsratesTelefon: +41 44 544 10 00E-Mail: [email protected]
Cyrill SchneuwlyChief Executive OfficerTelefon: + 41 44 544 10 00E-Mail: [email protected]
Thomas Kaul Chief Financial OfficerTelefon: +41 44 544 10 00E-Mail: [email protected]
Ihre Ansprechpartner