wertentwicklung auf dem immobilienmarkt€¦ · entwicklung 2003 bis 2013 und prognose 2017 90 100...
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WERTENTWICKLUNG AUF DEM IMMOBILIENMARKT
Vortrag von Dr. Heike PiaseckiNiederlassungsleiterin München
16. Münchner Tage der Bodenordnung
Hanns Seidel Stiftung
München, 26.3.2014
Kunden
Deutsche Bundesbank
Banken, Versicherungen
Bund, Länder, Kommunen,
Verbände, Organisationen
Immobilien-AGs, REITs
Offene und geschlossene
Fondsgesellschaften
Projektentwickler, Bauträger,
Developer
Wohnungs- und
Bauunternehmen
Bestandshalter
Betreibergesellschaften
Bewerter, Sachverständige
Industrieunternehmen und
Dienstleister
Makler, Berater
Strategien, Indizes, Scoring, Rating, Prognose
(Volkswirtschaft, Demografie, Kapitalmarkt)
Top Down Ansatz
Bottom Up Ansatz
Standort- und Regionalanalysen,
Verträglichkeitsgutachten, Bewertung
(Lokale Kenntnisse, Objekte, Projekte)
Exzellente
Marktkompetenz
RIWIS online
bulwiengesa: Unabhängige Immobilienmarktanalyse
© 2014 bulwiengesa AG 1
Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt • Dr. Heike Piasecki • 26.3.2014
Inhalt
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Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt • Dr. Heike Piasecki • 26.3.2014
Demografie als Treiber auf dem Immobilienmarkt
Wohnungsbestandsstrukturen als Ausdruck regionaler Divergenzen
Wertentwicklung im regionalen Blickfeld
Der Spagat zwischen Wachstums- und Verlusträumen wird größer …
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Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt • Dr. Heike Piasecki • 26.3.2014
Quelle: RIWIS
… und verstärkt damit die regionalen Altersstrukturen
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Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt • Dr. Heike Piasecki • 26.3.2014
Altenquotient: auf 100 Personen im Alter von 20-64 Jahre kommen x Personen im Alter über 65 Jahre
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… bis hin zu "jugendarmen" Regionen
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Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt • Dr. Heike Piasecki • 26.3.2014
Jugendquotient: auf 100 Personen im Alter von 20-64 Jahre kommen x Personen im Alter 0-19 Jahre
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Divergente regionale Entwicklungstrends – mit immobilienwirtschaftlichen Folgen
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Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt • Dr. Heike Piasecki • 26.3.2014
Einwohnerentwicklung nach siedlungsstrukturellen Kreistypen
Siedlungsstrukturelle Kreistypen
Einwohnerentwicklung(Jahresendwerte, Veränderung zum Vorjahr in %)
Veränderungin %
2006-20122007 2008 2009 2010 2011 2012
Agglomerationsräume
(1) Kernstädte 0,34 0,18 0,09 0,46 0,72 0,69 2,50
(2) Hochverdichtete Kreise -0,06 -0,21 -0,18 -0,05 0,09 0,22 -0,20
(3) Verdichtete Kreise -0,08 -0,28 -0,25 -0,11 -0,05 0,14 -0,63
(4) Ländliche Kreise -0,11 -0,3 -0,27 -0,18 -0,14 0,09 -0,90
Verstädterte Räume
(5) Kernstädte 0,12 0,04 0,21 0,42 0,72 0,46 1,99
(6) Verdichtete Kreise -0,27 -0,41 -0,36 -0,26 -0,20 -0,01 -1,50
(7) Ländliche Kreise -0,63 -0,69 -0,65 -0,44 -0,50 -0,21 -3,07
Ländliche Kreise
(8) Ländliche Kreise höherer Dichte -0,33 -0,48 -0,46 -0,28 -0,20 -0,02 -1,77
(9) Ländliche Kreise geringerer Dichte -0,84 -0,96 -0,81 -0,56 -0,60 -0,35 -4,07
Alle Kreise (Deutschland gesamt) -0,12 -0,26 -0,24 -0,04 0,08 0,20 0,37Quelle: BBSR
Inhalt
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Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt • Dr. Heike Piasecki • 26.3.2014
Demografie als Treiber auf dem Immobilienmarkt
Wohnungsbestandsstrukturen als Ausdruck regionaler
Divergenzen
Wertentwicklung im regionalen Blickfeld
Wohnbautätigkeit folgt demografischen Prozessen
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Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt • Dr. Heike Piasecki • 26.3.2014
Quelle: RIWIS
Regionale Disparitäten im Wohnungsleerstand
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Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt • Dr. Heike Piasecki • 26.3.2014
Quelle: Zensus 2011
Höchster Leerstand:
• Chemnitz 13,7 %
• Leipzig 12,1 %
• Halle (Saale) 11,5 %
• Magdeburg 9,5 %
• Hagen 6,9 %
Niedrigster Leerstand:
• Hamburg 1,5 %
• Oldenburg 1,5 %
• Münster 1,6 %
• Jena 1,9 %
• München 2,1 %
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Eigentümerquote mit Zuwachs
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Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt • Dr. Heike Piasecki • 26.3.2014
48,8%
34,4%
25%
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35%
40%
45%
50%
1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010
Früheres Bundesgebiet
Neue Bundesländer
Quelle: Statistisches Bundesamt, Ergebnisse der in den Jahren durchgeführen Erhebungen, Karte: Zensus 2011
Inhalt
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Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt • Dr. Heike Piasecki • 26.3.2014
Demografie als Treiber auf dem Immobilienmarkt
Wohnungsbestandsstrukturen als Ausdruck regionaler Divergenzen
Wertentwicklung im regionalen Blickfeld
Immobilien gewinnen hingegen an Attraktivität …
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Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt • Dr. Heike Piasecki • 26.3.2014
Sowohl die Wertsteigerung, als auch der generierte Cash Flow von Bestands-wohnimmobilien signifikant über der Verzinsung langfristiger deutscher Staatsanleihen
Insbesondere Cash Flow-Komponente mit geringerer Fluktuation
-4%
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2%
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16%
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013
Verzinsung dt. Staatsanleihen (WWU)
GPI Capital Growth Bestand
GPI Total Return Bestand
GPI Cash Flow Return Bestand
Quelle: bulwiengesa AG, Eurostat
… und werden zunehmend erschwinglicher …
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5,0
5,2
5,4
5,6
5,8
6,0
6,2
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6,8
7,0
195
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205
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1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011
Ers
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(Tsd
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)
Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnung bulwiengesa AG
… und deutlich einfacher zu finanzieren.
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Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt • Dr. Heike Piasecki • 26.3.2014
Zinsvorgabe der Zentralbank wird zunehmend in die Immobilienfinanzierung durchgereicht.
Die massive geldpolitische Intervention führt(e) zu einem Umfeld, das fremdkapitallastige Assets wie Immobilien stark begünstigt.
Dementsprechende verstärkt sich die Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten.
Dieses günstige Umfeld wirkt sich als zunehmender Anlagestimulus aus.0%
1%
2%
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4%
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6%
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2003 2005 2007 2009 2011 2013
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Wohnungsbaukre
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)
Hauptrefinanzierungszins
Effektivzins Baugeld (Bindung >5 Jahre)
Januar 2008 bis Februar 2014 nach Deutsche Hypo
Immobilienklima nach Segmenten
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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Büroklima
Handelklima
Wohnklima
Industrieklima
Quelle: Deutsche Hypo
Projektentwicklungsvolumen nach Segmenten
Das Wohnsegment weist wie im Vorjahr den höchsten Flächenanteil auf und legte erneut um ca. 5 % zu.
Büroflächen (-8 %) und Einzelhandels-flächen (-7 %) sind erneut rückläufig.
Die Rückgänge fallen jedoch moderater aus als noch im Vorjahr.
Deutliche Rückgänge verzeichnen das Hotelsegment mit -21 % und die sonstigen Flächen (-27,7 %).
Flächen im Bau und in Planung konzentrieren sich auf Wohn- und Büroprojekte.
Trendfortschreibung in 2014 gegeben
(Mio. qm)
0 2 4 6 8 10 12 14
201320122011201020092008
201320122011201020092008
201320122011201020092008
fertiggestellt
im Bau
in Planung
Wohnen:
Büro:
Einzelhandel:
Quelle: PE-Studie 2013
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Deutschland nach Wohn- und Gewerbeimmobilien
bulwiengesa-Immobilienindex 1990 bis 2013
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Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt • Dr. Heike Piasecki • 26.3.2014
-10%
-8%
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2%
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1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011
Ve
rän
de
run
g p
.a.
Index 1
990 =
100
Veränderungsrate Wohnimmobilien
Veränderungsrate Gewerbeimmobilien
Index Wohnimmobilien
Index Gewerbeimmobilien
Quelle: bulwiengesa-Immobilienindex, 125 Städte
Wohnungsmieten und -preise 1990 bis 2013
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1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011
Eigentumswohnungen
Reihenhäuser
Neubaumieten
Wiedervermietung
Quelle bulwiengesa-Immobilienindex, Basis: 100 westdeutsche und 25 ostdeutsche Städte
1990 bis 2013 (Index 1990 = 100)
(Index 2003 = 100)
Durchschnittspreise und -mieten im Bestand
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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
A-Städte (Preise)
B-Städte (Preise)
C-Städte (Preise)
D-Städte (Preise)
A-Städte Mieten)
B-Städte (Mieten)
C-Städte (Mieten)
D-Städte (Mieten)
Quelle: RIWIS
(Index 2003 = 100)
Durchschnittspreise und -mieten im Neubau
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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
A-Städte (Preise)
B-Städte (Preise)
C-Städte (Preise)
D-Städte (Preise)
A-Städte Mieten)
B-Städte (Mieten)
C-Städte (Mieten)
D-Städte (Mieten)
Quelle: RIWIS
Kaufpreisspannenregional differenziert
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Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt • Dr. Heike Piasecki • 26.3.2014
Datengrundlage: RIWIS 2014, Kartengrundlage: NAVTEQ ©
ETW-Erstbezug 2013
Ø-Kaufpreise (Euro/qm)
München Stadt 5.500
München Landkreis 4.200
Starnberg 4.150
Frankfurt am Main 4.000
Hamburg 4.000
…
Zwickau 975
Wittenberg 975
Nordhausen 950
Eichsfeld/
Altenburger Land
900
Goslar 775
Erhebliche Mietspannen
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Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt • Dr. Heike Piasecki • 26.3.2014
Datengrundlage: RIWIS 2014, Kartengrundlage: NAVTEQ ©
Mietwohnung Bestand 2013
Ø-Mieten (Euro/qm)
München Stadt 12,50
München Landkreis 11,00
Frankfurt am Main 11,00
Starnberg 10,40
Hamburg 10,00
…
Landkreis Hof 4,10
Birkenfeld 4,10
Görlitz 4,10
Wunsiedel
(Fichtelgebirge)
4,00
Lüchow-Danneberg 3,80
Mietpreisbelastung mit regionalen Schwerpunkten
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Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt • Dr. Heike Piasecki • 26.3.2014
Datengrundlage: RIWIS 2014, Kartengrundlage: NAVTEQ ©
Leistbarkeit von Wohnungseigentum zeigt auch Wertentwicklungsperspektiven
Quelle: RIWIS
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Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt • Dr. Heike Piasecki • 26.3.2014
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Schere zwischen Einkommen und Preisen geht weiter auf
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Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt • Dr. Heike Piasecki • 26.3.2014
Quelle: RIWIS, Stand Frühjahr 2013, * Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau, ** Verfügbares Einkommen pro Person pro Jahr
Entwicklung 2003 bis 2013 und Prognose 2017
90
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160
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
Index (
2003 =
100)
Nürnberg(Preise*)
Nürnberg(Einkommen**)
Erlangen(Preise*)
Erlangen(Einkommen**)
Bamberg(Preise*)
Bamberg(Einkommen**)
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Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt • Dr. Heike Piasecki • 26.3.2014