best[and]immo_vortrag von philipp kaufmann
DESCRIPTION
Am 16.04.2013 hielt ImmoNomade Philipp Kaufmann auf der confare Veranstaltung Best[and]immo das Impulsreferat zur Nachhaltigkeit. Der Bestand ist die große Herausforderung und darin liegt auch die zentrale Chance der Bau- und Immobilienbranche auf dem Weg zum Paradigmenwechsel hin zur Nachhaltigkeit. Der Bestand braucht andere Instrumente und Kaufmann stellte erstmals das Konzept der Lebenszyklusrendite vor. Mehr auf www.ogni.at und mehr zum Vortragenden auf www.philipp-kaufmann.atTRANSCRIPT
Nachhaltigkeit bei Bestandsimmobilien
Philipp Kaufmann
Juni 2009
VISIONEN
OHNE UMSETZUNG
BLEIBEN GETRÄUMT
Philipp Kaufmann
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
Werden wir ankommen?
3P.zum.Glück
Goldene Zeiten
3P.zum.Glück
Aktueller Stand
• Branche der Brüche: vor allem zwischen Bauen und Bewirtschaften / Nutzen
• Sequentielles Vorgehen und zünftisches Denken
3P.zum.Glück
Perspektivenwechsel ist gefragt
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
Technologien und Wissen
Energiesparhaus
Niedrigenergiehaus
Passivhaus
Wärme-dämmung,
Solarthermie,Heizung mit
Erneuerbaren, …
Nullenergiehaus
EnergieautarkerGebäudecluster
Supereffiziente Verglasung,Wärme aus Abluft, …
Solartechnik am Gebäude, PV, Wind, Umwelt-
wärme, Fernkälte, LCA, LCC, Bau-
biologie, …
Phase III
Speicher für erneuerbare Vernetzung,
Automatisierung, Smart Cities, …
1980 1990 2000 2010 2020+Phase II
Prozesse
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
• 50% Ressourcen
• 40% Energieverbrauches
• 30% Emissionen
• 30% der Krankheiten
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
NOCH ZU ÜBERARBEITEN
3P.zum.Glück
Unser Selbstverständnis
3P.zum.Glück
Strategie der ÖGNI
Produkt Prozess Person
Strategie Die Immobilie sowie die Baustoffe
Unternehmen – ethisches Handeln
Kompetenz der Personen
Instrumente Gebäude-zertifizierung mit Leitfäden, Empfehlungen
Unternehmens-zertifizierung, Kodex, Empfehlungen
Personen-zertifizierung,Ausbildung und Weiterbildung
Umsetzung DGNB Zertifikat,BlueCARD, Kooperation mit klima:aktiv
ICG (Kooperation mit ZIA)
CSP – Experten der Nachhaltigkeit
Professionalität
Transparenz
Integrität
Fairness
3P.zum.Glück
Die Systematik des ethischen Handelns
3P.zum.Glück
Was uns bewegen wird…
Abwicklungsmodelle
Nutzerverhalten
3P.zum.Glück
Ein Blick in die Zukunft
Veränderungen hin zu:• Bestellqualität und Verantwortung• Vollkostenbetrachtung• Messbare Qualitäten
3P.zum.Glück
Blue Buildings
Ziel der Nachhaltigkeit von Immobilien ist es,
umweltschonende, Ressourcen sparende sowie wirtschaftliche und soziale
Lebensräume zu schaffen, welche die Gesundheit, das Wohlbefinden und die
Leistungsfähigkeit der Nutzer respektieren.
ÖGNI beschäftigt sich mit allen Immobilienarten, der Stadt- und
Regionalentwicklung sowie mit der Bau- und Immobilienwirtschaft verbundenen
Bereichen, wie Finanzierung, Immobilienbewertung bzw. Baustoffen.
Nachhaltige Immobilien
3P.zum.Glück
Bedeutung des Energieausweises
10,4
43,2
18,4
26,4
1,60
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
1
sehr wichtig
wichtig
wenig wichtig
unwichtig
k.A.
Quelle: Oberhuber / Schuster / Kaufmann, FGW 2010
3P.zum.Glück
Lohnt sich Energieeffizienz?
Variante A Variante B0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Energieeffizienz
Betriebskosten
Miete
3P.zum.Glück
Energieeffizienz lohnt sich nicht!
ImmoMarktEffizienz-Studie der WU (Maier / Kaufmann, 2011):
• Kein Zusammenhang zwischen Miete und Betriebskosten (insbesondere Heizung)
• Daher: kein ökonomischer Anreiz für höhere Energieeffizienz nachweisbar
• Konsequenz: Veränderung der Rahmenbedingungen bzw. Förderung als Anreiz
Mehr auf www.ImmoMarktEffizienz.at
3P.zum.Glück
Mehr als Energieeffizienz
Green Buildings sind m
ehr als
der Energieausweis
Blue Buildings sind m
ehr als
Energieeffizienz
Blue Building
3P.zum.Glück
„Penta Zero“ als Lösung
3P.zum.Glück
Qualitäts- und Effizienzfalle – Dilemma 1
Wasistenthalten?
3P.zum.Glück
Erneuerbare Energieressourcen- Windkraft- Photovoltaik- Solarthermie- Geothermie- Biomasse
Reduzierung des Energiebedarfs- guter Wärmeschutz- angepasste
Betriebstemperaturen- Intelligente Kontrollsysteme- keine ständige
Betriebsbereitschaft- Effiziente
Beleuchtungssysteme- …
Menschengerechtes Umfeld- Mikroklima und
Außenraumgestaltung- Behindertengerechte Bauweise- …
Reduzierung des Wasserverbrauchs- Regenwassermanagement - Schmutzwassermanagement- wassersparende Techniken
Effiziente Beförderung- kurze Distanzen- gemeinsame Autonutzung- Emissionsfreier Transport- Fahrradinfrastruktur- …
Materialien / Ressourcen- niedriger Primärenergiebedarf- reduzierter Materialverbrauch - Nachhaltigkeit, Langlebigkeit- Recyclingfähigkeit- geringe Naturrauminanspruchnahme- …
Klimaschutz- weniger fossile Brennstoffe- weniger lokale Emissionen
Gesundheit + Komfort- thermischer Komfort- visueller Komfort- Luftqualität- keine Ausdünstungen- …
Property Management- Vorbeugung von Abfall- Abfalltrennung- optimierte Erhaltungszyklen- Wert- und Schadstoffentsorgung- …
Ökonomie- Life-Cycle-Costs- Marktfähigkeit- …
Schutzziele der Nachhaltigkeit
BlueBuilding
3P.zum.Glück
Aspekte der Zukunft früh einbeziehen!
Quelle: Hegger & Fuchs
3P.zum.Glück
Qualitäts- und Effizienzfalle – Dilemma 2
Wie gut ist gut?
Zeit
3P.zum.Glück
Die Antwort: Ein Auszeichnungssystem
3P.zum.Glück
Stimmige Konzeption
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
Bausteine des Systems
Lebenszyklus
Prozesse
Performance zählt
3P.zum.Glück
Paradigmenwechsel
Zertifikat für
Transparenz & Sicherheit
Qualitätssicherung
Neue Aspekte, wie Baubiologie, Ökonomie oder integrale Planung
Normen &Gesetzliche Rahmenbedingungen
3P.zum.Glück
Sind Gebäude vergleichbar?
Zertifizierung ist eine Extremform von Vergleich
Zertifizierung ist von Optimierung
zu unterscheiden
Power Tower, Linz Viertel Zwei, Wien
3P.zum.Glück
Der Einfluss der Fassade im System
Ökobilanz (LCA) des Baukörpers sowie Energiebedarf der Nutzung
Lebenszykluskosten -LCC
Strahlungstemperatur-Asymmetrie
Akustischer Komfort - Nachhallzeit
Visueller Komfort – ua Blendung und Verschattung
Nutzer – ua Regelfähigkeit Blendung und Verschattung
Schallschutz – ua Luft- und Körperschall
Energetische Qualität der Hülle – ua Energiekennzahl, U-Werte, Luftwechsel
Reinigungsfreundlichkeit
Rückbaubarkeit
Nachweis der Optimierung
Ausschreibung und Vergabe
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
3P.zum.Glück
GaBI von PE für die LCA
ökologische Vergleiche
Gebäudeoptimierung
Ergebnis- und Auditsicherheit
grafische Auswertungen
3P.zum.Glück
Prozess 3: Finanzierung neu
3P.zum.Glück
Prozess 4: Vertragsverhältnis Mieter - Vermieter
3P.zum.Glück
Wir sind gerade erst am Anfang…
Themen, die noch auf uns zukommen:
• Due Diligence-Prozess
• Versicherung von nachhaltigen Objekten
• Mikroklima
• Recycling (z.B. Konzeption in der Planungsphase)
• Rechtliche Rahmenbedingungen (zB MRG oder WEG)
• Vergabemodelle (z.B. Generalplanerwettbewerb)
• Bestand / Sanierung / Monitoring im Betrieb
• … und viele mehr!
Wir wollen nicht Verzicht lehren, sondern Gewinn ermöglichen.
Uns geht es nicht um Beschränkung sondern um Verantwortung.
Nicht um Gängelung sondern um Freiheit.
Wir wollen lustvoll bauen, bewirtschaften und leben.Philipp Kaufmann
3P.zum.Glück
Holistic Sustainable Matrix
Studie von veröffentlichen Daten, Zeitraum Juni – August 2012, Philipp Kaufmann
3P.zum.Glück
8 Punkte-Programm
Damit Nachhaltigkeit keine Worthülse ist:
1. Wir leben Werte (WerteManagement, Unternehmenskultur, …)
2. Wir verpflichten uns auf Compliance-Systeme
3. Wir implementieren Corporate Governance-Standards
4. Wir setzen CSR-Programme um
5. Wir vereinen Beruf und Familie
6. Wir arbeiten messbar (Bauen, Bewirtschaften, Investieren, …)
7. Wir berichten über unser Handeln (Nachhaltigkeitsberichten)
8. Wir verwenden in den Berichten internationale Standards, wie GRI
Wir lassen uns bei diesem Handeln zertifizieren!
3P.zum.Glück
Nachhaltigkeit im Bestand?
• Bestandsgebäude umfassen den größten Anteil am möglichen Verbesserungspotential
• Es lohnt sich nicht für jedes Gebäude eine nachhaltige Modernisierung oder gar ein Zertifikat
• Wenn modernisiert wird, ist es aber oft nur ein kleiner Schritt weiter zu einem nachhaltigen Gebäude
• Die Berücksichtigung der Nachhaltigkeitsaspekte bei der Analyse und bei der Planung lohnen sich immer!
• Mit der von ÖGNI entwickelten Vorgehensweise kann nun mit geringen Kosten eine verlässliche Grobanalyse der Nachhaltigkeit der Immobilie erfolgen
• Mit der Grobanalyse können nun auch alle Liegenschaften des Unternehmens analysiert werden (Portfolioanalyse)
62
3P.zum.Glück
Motivation für ein Bestandssystem
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„Wir sind beliebt und erfolgreich“ (Marketing):
„Ich will Zertifikate für die Außendarstellung aktiv nutzen.“
Einzelne Gebäude werden detailliert berechnet und mit einem Zertifikat versehen.
„Ich muss mir keine Sorgen machen“:
„Mein Immobilienportfolio ist frei von Risiken und nachhaltig gut aufgestellt.“ Alle Gebäude des Unternehmens werden mit einer valdierten und zertifizierten Grobanalyse gemäß den Nachhaltigkeitskriterien untersucht.
3P.zum.Glück
Unterschied von Neubau und Bestand
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Eine Grenze innerhalb des Bestandes ist nur schwer zu ziehen ein durchgängiges System ist erforderlich!
Neubau Bestand
NeubauKomplett
SanierungModerni-sierung
Instand-haltung
Ist-
Zustand
3P.zum.Glück
Unterschied von Neubau und Bestand
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Neubau Bestand
3P.zum.Glück
Stufige Bewertung?
66
Probleme:
• Top-Sanierter Gründerzeit Altbau vs. Gebäude aus 1977
• A/V-Verhältnis
• Unterschiedliche Nutzungsarten
• Unterschiedliche Ausbauarten
Multidimensionales, nicht eindeutig lösbares System
Bewertungs-
Ergebnis
Baujahr
Ohne Modernisierung
Mit Modernisierung
Bronze
Silber
Gold
3P.zum.Glück
Wollen wir nur Leuchtturmprojekte?
67
Oder wollen wir ein
durchgängiges System für
Neubau und Bestand mit dem
wir auch eine Vielzahl von
Liegenschaften schnell und
kostengünstig erfassen
können?
3P.zum.Glück
Die Systematik: 5 + 1
68
ÖkonomieÖkologie Soziale Aspekte
ÖkologischeQualität
ÖkonomischeQualität
Soziokulturelle und funktionale
Qualität
Technische Qualität
Prozessqualität
Standortqualität
3P.zum.Glück
Inhalt des „Pickerl‘s“
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Erfüllung rudimentärer Anforderungen der Nachhaltigkeit:• Innenluftraumqualität• Barrierefreiheit• Brandschutz• Schallschutz• Thermische Qualität der Gebäudehülle• Thermischer Komfort im Winter• Thermischer Komfort im Sommer• Kosten/Erträge
plus
Erreichung einer Mindestbewertung
3 Jahre ab Datum der Betriebsgenehmigung
Gültigkeit des Labels begrenzt auf 5 Jahre oder Umbau
3P.zum.Glück
Eigentümer/Verwalter:
• Valide Grobeinstufung über 30+ Kriterien über sein Portfolio
• zusätzliche Entscheidungsgrundlage und Informationen
• Sicherheit über Portfolio• Glaubwürdiges Verkaufs-
bzw Marketingargument
Potentieller Mieter/Käufer:
• Ja, in dieser Immobilie kannst Du wohnen
• Ja, in dieser Immobilie kannst Du arbeiten
• Erfüllung rudimentärer Anforderungen der Nachhaltigkeit
Der Outcome des „Pickerl‘s“
70
3P.zum.Glück
Bisher gilt:• Grenzwert bei Kriterien mit gesetzlicher Grundlage = 5 Punkte• Grenzwert bei Kriterien ohne gesetzlicher Grundlage = 1 Punkt• Zielwert näherungsweise 50% besser als Grenzwert = 10 Punkte
Für blue certified gilt*:
Referenzwert = Durchschnitt von Bestandsgebäuden = 3 Punkte
Grenzwert näherungsweise 30% schlechter als Referenzwert = 1 Punkt
Zielwert näherungsweise 50% besser als Referenzwert = 10 Punkte
Dazwischen: Teil-Zielwert = 5 Punkte
Definition jeweils als Bereich mit Mindestwert oder besser
* Nicht immer durchgängig
Die Umkehr der Bewertung
71
3P.zum.Glück
Das Bewertungssystem
72
Referenzwert
Grenzwert
Zielwert
Teil-Zielwert
3P.zum.Glück
Arbeitsgruppe Bestandsgebäude
73
Mitglieder der Kerngruppe:
• Stückler Ewald – TOC (Arbeitsgruppenleitung)
• Wetzl Christian – CalCon
• Smutny Roman – BOKU Wien
• Nöst-Kahlen Elisabeth – ZT Nöst-Kahlen
• Kaufmann Philipp – WU Wien
• Thalhammer Eva-Maria – BAI
• Neururer Christoph – BOKU Wien
• Labugger Reinhard – RM-E
• Jahrmann Hermann – BBI
3P.zum.Glück
Praxisbericht – qualitative Analyse
Ökologie A B C D
Treibhauspotenzial (GWP) *
Ozonschichtzerstörungspotential (ODP)
Ozonbildungspotenzial (POCP)
Versauerungspotenzial (AP)
Überdüngungspotenzial (EP)
Primärenergiebedarf nicht erneuerbar (PEne)
Gesamtprimärenergiebedarf und Anteil erneuerbarer Primärenergie (PEges)
Trinkwasserbedarf und Abwasseraufkommen
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* Vetokriterium
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Praxisbericht – qualitative Analyse
Ökonomie A B C D
Lebenszykluskosten
Drittverwendungsfähigkeit
75
3P.zum.Glück
Praxisbericht – qualitative Analyse
Soziokulturelle und funktionale Qualität A B C D
Thermischer Komfort im Winter
Thermischer Komfort im Sommer *
Innenraumluftqualität *
Akustischer Komfort
Visueller Komfort
Einflussnahmemöglichkeiten des Nutzers
Gebäudebezogene Außenraumqualität
Sicherheit und Störfallrisiken
76
3P.zum.Glück
Praxisbericht – qualitative Analyse
Soziokulturelle und funktionale Qualität A B C D
Barrierefreiheit *
Flächeneffizienz
Umnutzungsfähigkeit
Fahrradkomfort
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3P.zum.Glück
Praxisbericht – qualitative Analyse
Technische Qualität A B C D
Brandschutz *
Schallschutz
thermische und feuchteschutztechnische Qualität der Gebäudehülle
Reinigungs- und Instandhaltungsfreundlichkeit der Baukonstruktion
Prozessqualität A B C D
Prozess der Bewirtschaftung
Optimierung der Bewirtschaftung
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3P.zum.Glück
Praxisbericht – qualitative Analyse
Standortqualität A B C D
Risiken am Mikrostandort
Verhältnisse am Mikrostandort
Image und Zustand von Standort und Quartier
Verkehrsanbindung
Nähe zu nutzungsspezifischen Einrichtungen
Anliegende Medien / Erschließung
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3P.zum.Glück
Unser Handeln hat nichts
mit Gutmenschen zu tun,
sondern mit
gutem Management.
Philipp Kaufmann
3P.zum.Glück