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Der unvollendete Bau - Eigentümer in der Insolvenz

Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger

KNP Dr. Nenninger, Penatzer & Krins

Der unvollendete Bau

A. Einleitung

B. Das Problem

C. Fallgruppe (1)

D. Fallgruppe (2)

E. Fallgruppe (3)

Rechtsanwalt Dr. Bernd Nenninger, KNP

A. Einleitung

I. Der Albtraum wird Realität

B. Das Problem

C. Fallgruppe (1)

D. Fallgruppe (2)

E. Fallgruppe (3)

• Bleibt der Bau aufgrund der Insolvenz des Bauträgers unvollendet, sind Verluste für die einzelnen Erwerber des Sondereigentums die Folge.

• Fraglich ist, wie der Schaden in Grenzen gehalten werden kann.



A. Einleitung

II. Die Krise als Chance

B. Das Problem

C. Fallgruppe (1)

D. Fallgruppe (2)

E. Fallgruppe (3)

• Probleme sind Chancen für denjenigen, der sie lösen kann.



A. Einleitung

B. Das Problem

I. Der unvollendete Bau

C. Fallgruppe (1)

D. Fallgruppe (2)

E. Fallgruppe (3)

• Sondereigentum besteht aus zwei Elementen– Ideeller Miteigentumsanteil

– Untrennbar damit verbundenes Sondereigentum

• Anwartschaftsrecht und Vollrecht



A. Einleitung

B. Das Problem

I. Der unvollendete Bau

C. Fallgruppe (1)

D. Fallgruppe (2)

E. Fallgruppe (3)

• Begründung des Sondereigentums– Abgeschlossenheitsbescheinig

ung

– Teilungserklärung

– Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch

– Errichtung des Baukörpers gemäß Teilungserklärung



Fiktives WohnE unvollendetes SonderE(Gemeinschaftseigentum existiert) (isoliertes Miteigentum im

weiteren Sinn)

isoliertes MitE im engeren Sinn unvollendetes SonderE(Anlage fertiggestellt oder Fertig- im engeren Sinnstellung möglich) (keine Fertigstellung möglich)

MitE verbunden mit nicht MitE wird mit nicht ausreichend bestimmten SE-Anteil sonderEsfähigen

Räumlichkeitenverbunden

MitE wird versehentlich mit keinem SonderE verbunden



A. Einleitung

B. Das Problem

II. Abgrenzung (1)

C. Fallgruppe (1)

D. Fallgruppe (2)

E. Fallgruppe (3)

• Isolierter Miteigentumsanteil– Nicht ausreichend bestimmtes

Sondereigentumsrecht

– Nicht sondereigentumsfähige Räumlichkeit

– Versehentliches Unterlassen einer Verbindung mit einem Sondereigentum



A. Einleitung

B. Das Problem

III. Abgrenzung (2)

C. Fallgruppe (1)

D. Fallgruppe (2)

E. Fallgruppe (3)

• Fiktives Wohneigentum– Nicht vollständig fertiggestellt

oder als Wohnraum nutzbar

– Keine rechtliche Nutzung möglich.



A. Einleitung

B. Das Problem

C. Fallgruppe (1)

D. Fallgruppe (2)

E. Fallgruppe (3)

• Das Gebäude ist wenigstens zur Hälfte seines Wertes fertig gestellt.



A. Einleitung

B. Das Problem

C. Fallgruppe (1)

I. Fertigungsstellungspflicht

D. Fallgruppe (2)

E. Fallgruppe (3)

• Voraussetzungen (Übersicht)– Es besteht bereits eine

werdende WEG.

– Das Gebäude muss mindestens zur Hälfte seines Wertes fertig gestellt sein.

– Die Fertigstellung muss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.



A. Einleitung

B. Das Problem

C. Fallgruppe (1)


D. Fallgruppe (2)

E. Fallgruppe (3)

• Es besteht bereits eine werdende WEG.– Es schadet nicht, wenn noch

nicht alle Wohnungen verkauft sind.



A. Einleitung

B. Das Problem

C. Fallgruppe (1)


D. Fallgruppe (2)

E. Fallgruppe (3)

• Das Gebäude muss mindestens zur Hälfte seines Wertes fertig gestellt sein.– Es kommt nur auf den Wert

des Gebäudes an.

– Nur der Wert des gemeinschaftlichen Eigentums ist maßgeblich.



A. Einleitung

B. Das Problem

C. Fallgruppe (1)


D. Fallgruppe (2)

E. Fallgruppe (3)

• Die Fertigstellung muss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.



A. Einleitung

B. Das Problem

C. Fallgruppe (1)


D. Fallgruppe (2)

E. Fallgruppe (3)

• Rechtsfolge– Der Wiederaufbau richtet sich

auf die Wiederherstellung des Gebäudes in seinem ursprünglich geplanten Zustand.



A. Einleitung

B. Das Problem

C. Fallgruppe (1)


D. Fallgruppe (2)

E. Fallgruppe (3)

• Durchsetzung der Fertigstellung– Beschluss

– Urteil



A. Einleitung

B. Das Problem

C. Fallgruppe (1)

II. Kostenverteilungsschlüssel

D. Fallgruppe (2)

E. Fallgruppe (3)

• Fertigstellung einer noch nicht bezugsfertigen Wohnungseigentumsanlage– Grundsatz: Verteilung der

Kosten nach dem Verteilungsschlüssel für die Instandsetzung, hilfsweise anhand der Miteigentümeranteile

– Abweichung in Ausnahmefällen



A. Einleitung

B. Das Problem

C. Fallgruppe (1)

D. Fallgruppe (2)

E. Fallgruppe (3)

• Das Gebäude ist noch nicht einmal zur Hälfte seines Wertes bereits fertig gestellt.



A. Einleitung

B. Das Problem

C. Fallgruppe (1)

D. Fallgruppe (2)

I. Meinungsstreit

E. Fallgruppe (3)

• Mindermeinung: Wie Fallgruppe (1) zu behandeln

• Mehrheitsmeinung: Keine Fertigstellungspflicht



A. Einleitung

B. Das Problem

C. Fallgruppe (1)

D. Fallgruppe (2)

II. Ausstiegsszenarien

E. Fallgruppe (3)

• § 18 WEG (Entziehung)

• Einbeziehung der beteiligten Banken

• Rücktrittsrecht

• Aufhebung

• Einvernehmliche Abwicklung



A. Einleitung

B. Das Problem

C. Fallgruppe (1)

D. Fallgruppe (2)

E. Fallgruppe (3)

• Isolierter Miteigentumsanteil bei fertig gestelltem Gebäude

– Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung des Aufteilungsplanes gegebenenfalls gegen Ausgleichszahlung und somit Herstellung von Sondereigentum.

– Die Anteile des nicht entstandenen Sondereigentums werden den anderen Wohnungseigentümern zugeschlagen.

– Anspruch der WEG (Verband) auf Herausgabe des Gemeinschafts-eigentums und / oder Rückbau.



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