die wohnung der zukunft– von der sanierung im ... · saniert 2009/10 zum zero-emission- house mit...
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Die Wohnung der Zukunft–von der Sanierung im Passivhausstandard
über das „Zero-emission-house“ zum Warmmietenmodell
Folkmer Rasch und Petra Grenz
Inhaber des Planungsbürosfaktor10 GmbH Darmstadt
Reduktion derCO2 Emissionen des Gebäudebestandesum 40% bis 2020um 90% bis 2050
Drei wichtige Gründewarum schnellstensund nur noch energieeffizientgebaut und saniertwerden soll
Energieeffizientes Bauenund Sanieren, damitWohnen und Arbeitengesünder und behaglicher wird.
Energieeffizientes Bauenund Sanieren damit ständige Energie-kostensteigerungen nicht zur zweitenMiete werden
d.h. Energieeffiziens vor erneuerbarer Energien
faktor10
Wohnungsbau- Ein-und Zweifamilienhäuser
Büro- und Verwaltungsgebäude
Wohnungsbau- Mehrfamilienhäuser
Industriebau-Produktionsstäten
Kommunaler Bau- Museen, Schulen usw.
Sonstige Bauwerke wie Kirchen, Bahnhöfe usw. faktor10
Zur Zeit ist es am einfachsten,die Schlichtgebäude der Jahre
1950 – 1970energieeffizient zu sanieren
Tevesstraße 36-54 in Frankfurt
Baujahr 1951
Heizenergiebedarf230 kwh/qm Jahr
Tevesstraße 36-54 in Frankfurt
Saniert 2005 zum Passivhausstandardmit 17,5 kwh/qm Jahr
Sanierung 2010 zum Passivhausstandardu. nebenkostenfreien Mieten
faktor10
faktor10
Rotlintstraße 116 – 128 in Frankfurt
Heizenergiebedarf220 kwh/qm Jahr
Baujahr 1956
Rotlintstraße 116 – 128 in Frankfurt
Saniert 2009/10 zum zero-emission-housemit 15 kwh/qm Jahr
Cordierstraße Frankfurt
Baujahr 1930
Heizenergiebedarf250 kwh/qm Jahr
Cordierstraße Frankfurt
Sanierung 2010 zum Passivhausstandardu. nebenkostenfreien Mietenfaktor10
Schloßbornerstraße in Frankfurt
Sanierung 2010 zum Passivhausstandardu. nebenkostenfreien Mieten
Schloßbornerstraße in Frankfurt
Heizenergiebedarf190 kwh/qm Jahr
Baujahr 1960
Passivhausstandardmit 15 kWh/qm Jahr
oder das 1,5 lHeizöl/qm Haus
der im übrigen ab 2020 europaweit für Neubauten zum
Standard wird.faktor10
Warmmietenmodell Darmstadt-Kranichstein Baugebiet K6 faktor10
Wesentliche Merkmale
eines Passivhauses:
Super-Hüllflächendämmung
Dreischeibenfenster mit
wärmegedämmten Rahmen
Hohe Luftdichtheit
Kontrollierte Be- u. Entlüftung
Wärmerückgewinnung
Minimierte Wärmebrücken
Sommerlicher Wärmeschutz
Behagliches Wohnen
Lüftung mit Filter auch für
Pollen-Allergiker geeignet
Extrem niedrige Energiekosten
Zukünftiger Energiestandard
Werterhaltend und -steigernd
Sanierung Teves Strasse in Frankfurt am Main
Fast-Passivhaus mit 17kwh/qm Jahr oder zum 1,7 Liter Haus
Ansichten Block A, Straßenseite – Tevesstraße 36-46
Nr.36Nr.38Nr.40Nr.42Nr.44Nr.46
Beginn Nr.36Nr.36 – Nr. 46 in voller PrachtNr.46 und Nr.44Übergang von Nr.46 zu Nr.48
1 Wärmedämmung
(heat insulation)
2 luftdicht bauen!
(construct air-tightly)
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faktor10
1 Wärmedämmung(heat insulation)
2 luftdicht bauen!(Construct air-tightly)
4 Lüftung !
(ventilation)
0 Grad
0 Grad
0 Grad
18 Grad
18 Grad
18 Grad
22 Grad
22 Grad
22 Grad
4 Grad
4 Grad
4 Grad
faktor10
Wärmeschutz Dach gibt es weder unter dem Dach noch auf der letzten Decke
Defizit
Ungedämmter Dachstuhl = ungedämmte Geschossdecke mit extremer Luftwechselrate
Wärmeschutz-Fenster und Rollläden fehlen
Defizit
Alte Fenster und undichte nicht wärmegedämmte Rolladenkästen
Brandschutz und Schallschutz im Treppenhaus ist nicht vorhanden
Defizit
Ungedämmtes nicht brandlastenfreies Treppenhaus, ohne Schalldämmung
78mm alter Fußbodenaufbau
Decke über Kellergeschoss
Decke überNormalgeschoss
KG
EG
EG
1.OG – D.G.
83mm PU-Dämmung
Hohlsteinkörperdecke
Anhydritspachtel
Perliteschüttung
43mm PU-Dämmung
20-30mm Fesco ETS Trittschalldämmung
25-30mm Gussasphalt
14mm Grobspanplatte
14mm Fertig-Parkett
After the reorganization:
Heating energy consumption is expected with heating oil = 1,75 l / sqm years
e.g. 50qm a large apartment consumed per year only approximately 87.5 liters of heating oil = 92.1% reduction
Vor der Sanierung:
Heizenergieverbrauch gerechnet mit Heizöl = 22 l/qm Jahr
z.B. eine 50qm große Wohnung ver-brauchte pro Jahr ca. 1.100 l Heizöl
Nach der Sanierung:
Heizenergieverbrauch gerechnet mit Heizöl = 1,75 l/qm Jahr
z.B. eine 50qm große Wohnung verbraucht pro Jahr nur nochca. 87,5 l Heizöl = 92,1%Reduktion
faktor10
Prior to the reorganization:
Heating energy consumption is expected with Heating oil = 22 l / sqm years
e.g. 50qm a large flat-ver per year needed approximately 1,100 liters of heating oil
Frankfurt Bornheim
High-level-energy-efficiencyHohe Energieeffizienz
zero-emission-houseNull-Emissionshaus
Housingrent including energy costsWarmmietenmodell
Energieeffiziente Sanierung zum zero-emission-houseFrankfurt Rotlintstraße
faktor10
Energieeffiziente Sanierung beginnt mit Teambildung und Analyse.......
• Ein Planungsteam sollte bestehen aus dem Auftraggeber, Projektsteuerer, Architekten, Tragwerksplaner, Haustechniker, Akustiker, Bauphysiker, Brandschützer, SiGeKo usw.
• Sorgfältige Bestandsaufnahme und Analyse des zu sanierenden Baukörpers
• Sorgfältige Analyse der Sanierungsart vor dem Hintergrund des Verbleibes oder Wegzug der Mieter
• Detailierte Wirtschaftlichkeitsberechnung- Dynamisch und Statisch- mit Aussagen zur zukünftigen Miete und zu den zukünftigen Nebenkosten
faktor10
faktor10
Bauteamsitzung mit dem Bauherrn, allen Handwerkern,Zulieferer, Ingenieuren, Planern usw.
Teamsitzung mit dem Bauherrn, Wissenschaftlern,Planern und Ingenieuren
Wie funktioniert ein Budgetierungs-oder Dialogverfahren
• Festlegung des Kostenbudgets nach DIN 276 KG 300/400 zusammen mit dem Auftraggeber.
• Umlegung des Kostenbudgets auf die zur Modernisierung oder Instandhaltung in Frage kommenden Gewerke.
• Überprüfung der Einzelbudgets auf Machbarkeit .
• Erstellung einer funktionalen Leistungsbeschreibung.
• Vorstellung des Budgets dem Wunschhandwerker.
• Kommt der Handwerker mit dem Budget und der Leistungsbeschreibung zurecht, erhält er den Auftrag .
• Kommt der Handwerker mit dem Budget nicht zurecht, wird der nächste Handwerker angesprochen.
faktor10
Bei allen Anstrengungen und schwierigen Aufgaben...es gab schöne Momentean die man sich gerne erinnert
Die Kosten der Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung könnten um min 30% bis 50% reduziert werden
wenn:....... – .....mehr Lüftungsanlagen eingebaut werden,
– .....die Wohnungsbauwirtschaft zusammen einen Wettbewerb auslobt über die Herstellung und Montage von z.B. 5.000 Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung, in einer Zeit von 3 Jahren
– .....den Zuschlag erhält dann der, der in einer Durchschnittswohnung von 60qm eine Lüftungsanlage komplett mit Verkleidung funktionstüchtig einbaut für z.B. 3.500€ brutto
faktor10
Rotlintstraße 116 - 120Eingangsseite Nord
Block I Sanierungsprojekt
Rotlintstrasse 116,118,120
12 WE 3 Zi,Kü,Bad6 WE 2 Zi,Kü,Bad
und3 WE 3-4 Zi,Kü,Bad
im Staffelgeschoss
faktor10
Unterkonstruktion derneuen Fassade
The substructure of the new facade
Attachment to the old facade
faktor10
Nach Aufbringen des ersten Putzes wirddie Fassade mit Zellulose ausgeblasen
Wieder verschlossenen Einblasöffnungenfür die Zellulosedämmung
faktor10
• Stromsparende Pumpen für die Zirkulation der wärmeführenden Leitungen
• Lampen in den Gemeinschaftsbereichen mit Zeitrelais
• Fahrstühle mit Minimalbeleuchtung, langsamer Fahrt und Anfahrt, Vermeidung von elektronischer Türschließung im Ruhezustand, große Unterfahrt, damit Absturzbleche nicht elektronisch hochgehalten werden müssen
• Stromverbrauchseffiziente Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung für die Treppenhäuser
faktor10
Lüftungdanlage mitWärmerückgewinnungund neuartigen, energieverbrauchs-reduzierten Lüftermotoren
faktor10
faktor10
Trockenschränke an denAbluftstrom im Bad,erspart den Trockner inder Wohnung und damit dieEnergie eines Trockners
Beiträge in den Wohnungen zur Reduktion von Haushaltsstrom
faktor10
faktor10
Ein Trockenschrank amAbluftstrom im Baderspart den Trockner inder Wohnung und damit dieEnergie eines Trockners
Beiträge in den Wohnungen zur Reduktion von Haushaltsstrom
Ausschalter für eineSteckdose im Wohnzimmer,an der die Geräte mit Standby-Technik hängen
(pro Trockner nnd einmaliger Nutzung pro Wocheca. 150 kWh Ersparnis/Jahr)
faktor10
faktor10
Ein Trockenschrank amAbluftstrom im Baderspart den Trockner inder Wohnung und damit dieEnergie eines Trockners
Beiträge in den Wohnungen zur Reduktion von Haushaltsstrom
Ausschalter für eineSteckdose im Wohnzimmer,an der die Geräte mit Standby-Technik hängen
Erstausstattung für alleWohnungen mit einem
Satz Energiesparlampen
(bei 2 Geräten pro Jahrca. 180 kWh Ersparnis)
(pro Trockner nnd einmaliger Nutzung pro Wocheca. 150 kWh Ersparnis/Jahr)
( bei Wohnungsgröße von ca. 65 qmca. 90 kWh Ersparnis/Jahr)
faktor10
Herstellung und Anwendung von elektrochemisch aktiviertem Wasser zur Desinfektion, Sterilisation, Reinigung und Konservierung in Bereichen wie…
Trinkwasser Wasseraufbereitung im Schwimmbadbereich Sterilisation im MedizinalbereichNahrungsmittelProdukte aus der NahrungsketteTierzucht und Tierhaltung
…ohne Verwendung von Antibiotika oder zusätzlichen chemischen Produkten. Eine umweltgerechte Lösung, überall wo Wasser benötigt wird.
Geeignet zur Desinfektionvon Trinkwasser (§11TVO)
faktor10
faktor10
Verhinderung von Legionellenbildung mit Diaphragmalyse als
energieeffiziente Alternative zur thermischen Desinfektion
Solarthermische Kollektoren,große Warmwasserspeicher
Neue Perlatorentechnik
Sparduschbrausen
Wasserspararmaturen,effiziente Perlatoren
faktor10
Maßnahmen zur Reduktion der CO2-Emissionen bis hin zum
zero-emission-house
für den VerbrauchsbereichHeizung,Warmwasser und
allgemeiner Hausstrom
CO2-Bilanz verschiedener Technikkonzepte
8.117514BHKW Dachs Rapsöl + Zentrale Brennwerttherme
23.31815.716BHKW Dachs Rapsöl + Wärmepumpe mit Luft/Wasser
23.53315.930BHKW Dachs Rapsöl + Wärmepumpe mit Erdsonde
67-7.536BHKW Dachs Rapsöl + Pelletkessel
23.43115.829BHKW Dachs Rapsöl + Wärmepumpe
-690-8.292BHKW Rapsöl + Spitzenlasttherme 60KW
-716-8.319BHKW Rapsöl + Spitzenlasttherme 40KW
35.95428.352Zentrale Brennwert-Therme
Be-oder entlastet Umwelt mit CO2
mit zusätzlichen Lüftungsgeräten
Entlastet Umwelt mit CO2
in kg
Belastet Umwelt mit CO2
in kg
Technische Konzepte für Heizen, Leitungs-verluste, Warmwasser, Lüftung und Allge-meinstrom 107.093 kwh/a = 26,7 kwh/qm Jahr
faktor10
Unterzentrale mit Speicherund Solar-Kollektoren
Unterzentrale mit Speicherund Solar-Kollektoren
Unterzentrale mit Speicherund Solar-Kollektoren
Zentrale mit Kraftwärmekopplungdurch Rapsöl-Generator, Spitzenlast-und Notfall-Therme mit Gassowie Diaphragmalyse-Anlage
faktor10
faktor10 Grundriss KG
• Hinweise:
• Stromein-speisung
• Diaphragmalyse
• Rapsöltank
• Wenn Fahr-radhäuser ge-baut werden, entfallen die Fahrradkeller und die Treppen
Rotlintstraße 122 - 124
HAUS 124 HAUS 122
Block I Sanierungsprojekt
Rotlintstrasse 116,118,120
12 WE 3 Zi,Kü,Bad6 WE 2 Zi,Kü,Bad
und3 WE 3-4 Zi,Kü,Bad
im Staffelgeschoss
faktor10
BHKW
Rapsöl Wärme
Freigesetztes CO2-Gas ca. 40% Stromeinspeisung ins Netz
Die Kosten für das Rapsöl werden durch die Rückvergütungen für den eingespeisten Strom reduziert.
Beispiel: BHKW-11,5 kW elektrische Leistung verbraucht 5,0 Liter Rapsöl/Stunde
5,0 Liter x 0,80 € = 4,00 €/Stunde
11,5 kW/Stunde x 21 Cent = 2,42 €/Stundefaktor10
faktor10
Was ist eine Warmmiete ?und wie ermittelt sich eine Warmmiete ?
• Ortsübliche Vergleichsmiete oder Marktmiete inkl. Kapitaldienste, Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und Mietausfallwagnis
• +(plus)• Energiekosten für Heizung und Warmwasser zuzüglich Verwaltung, Wartung
und Instandhaltung der Heizungstechnik
• -(minus)• Erträge aus z. B.Stromeinspeisungen
• =(gleich) Warmmiete
• Nach § 11 Abs. 1 Heizkostenverordnung kann auf eine verbrauchs-abhängige Abrechnung in Gebäuden verzichtet werden, wenn diese einen Heizwärmebedarf von unter 15 kWh/qm Jahr aufweisen oder wenn ...
faktor10
Welche Vorteile bietet eine Warmmiete?
•Wegfall von Wärmezähler und Warmwasseruhren; dadurch Kosten- und Organisationsersparnisse! (Kaltwasseruhren bleiben, denn dieWasserverbräuche müssen gemessen und abgerechnet werden.)
•Energieverbrauchserfassungen und Abrechnungen entfallen; dadurch Kosten-und Organisationsersparnisse!
Abrechnungskonflikte entfallen; dadurch Rechts- und Verwaltungskosten-ersparnisse!
•Erhöhte Attraktivität bei der Vermietung (derzeitig ein Alleinstellungs-merkmal), denn man kann dem Mieter eine z. B. 5 jährige Energie-konstante/-pauschale (Flatrate) bieten.
•Der Vermieter kann den Energiekostenanteil in der Warmmiete immer so kalkulieren, so dass er auch bei einem extremen Energiekostenanstieg immer noch mitverdient.
faktor10
Prognostizierte Energiekosten (Verbrauch und Wartung)
9.563€23.388€35.585€65.400Summe Verbrauchskosten
21Cent/qm50Cent/qm77Cent/qm141Cent/qmVerbrauchskosten/qm/Mo
15%35%55%100%
2889129240kWh/qm Jahr
107.093329.120503.360929.280Summe Jahresverbräuche
High-level-energy-efficiency-Standard 11+12+4
Niedrigenergie-Standard 50+25+10
EnEV-Standard 90+25+10
Bestand 200+25+15
Energie-Verbrauchsarten in kWh/Jahr Heizung und Warmwasser
-0,15€/qm-0,15€/qmWasserersparnis
-0,13€/qm-0,13€/qmReduktion Hausstrom
-0,90€/qm0,50€/qm1,40€/qmEnergie Hz + WW
+1,55€/qm9,22€/qm7,67€/qmSumme vorher/nachher
+2,73€/qm9,00€/qm6,27€/qm Miete pro qm / Monat
DifferenzMiete im Bestand nach der Sanierung ohne allg.Kosten
Miete im Bestand vor der Sanierung ohne allg.Kosten
Bildung einer Energie-Flatrate von 50Cent/qm Monat auf 5 Jahre
faktor10
Und was kann eine energieeffiziente Bestandssanierung dem Vermieter und Mieter
bringen? Wie sieht die Vision aus?
• Heute: Kaltmiete + abrechnungsfähige Nebenkosten +Energieverbrauchskosten Heizung,Warmwasser, Haushaltsstrom
• Morgen: Warmmiete 1 = Kaltmiete inkl. Energieverbrauchs-kosten Heizung, Warmwasser mit Flatrate (beim Projekt Rotlintstraße
der ABG ist heute schon Realität )+ abrechnungsfähige Nebenkosten +Haushaltsstrom
• Übermorgen: Warmmiete 2 = Warmmiete 1 inkl. aller abrechnungsfähigen Nebenkosten...+ privater Haushaltsstrom
• Über- Übermorgen: Warmmiete 3 = Warmmiete 2 inkl. Haushaltsstrom und Wasserverbrauch mit Vorgabebudget, inkl. aller sonstigen Nebenkosten...denn an denen könnte ein Vermieter noch mit verdienen, ohne dass es den Mieter zusätzlich belastet)
Grundlage ist der Passivhausstandardmit 15 kWh/qm Jahr
oder das 1,5 lHeizöl/qm Haus
der im übrigen ab 2020 europaweit für Neubauten zum
Standard wird.faktor10
faktor10
In der energieeffizienten Zukunftswohnung wird es kein aktives Heizungssystem mehr geben und die
Wohnungen werden mit fast allen notwendigen elektrischen Geräten
ausgestattet sein wie z.B.Küchengeräte, Waschmaschinen,
Haarföhn,Staubsauger, Fernseher,Internet, Musikbeschallung
in allen Räumen usw.
faktor10 Darmstadt
Die Miete einer Zukunftswohnung wird nicht nur die allgemeinen Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Versicherungen usw. sondern auch den privaten Strom-
und Wasserverbrauch oder die Gebühren für Fernsehen, Internet und
gegebenenfalls auch das Telefon beinhalten.
Wie könnten die Nebenkosten in einer Zukunftswohnung aussehen?
1,27€35%Reduktion1,94€Summe A
0,04€20%Reduktion0,05€Sonstige Betriebskosten
0,01€95%Reduktion0,13€Breitbandkabel
0,14€0%Reduktion0,14€Hauswart
0,10€50%Reduktion0,19€Schornsteinfeger u.
Versicherungen
0,26€0%Reduktion0,26€Straßen-,Fußweg- u.
Hausreinigung
0,20€0% ????Reduktion0,20€Müllabfuhr
0,28€0%Reduktion0,28€Grundsteuer
0,06€75%Reduktion0,22€Allg.Stromkosten
/Fahrstuhl
0,18€50%Reduktion0,36€Wasser/Abwasser/ Niederschlagswasser
0,23€76%Reduktion0,94€Summe B
0,13€70%Reduktion0,19€Warmwasser
0,10€87%Reduktion0,75€Heizung ohne WW
Summe NK 2,88 Reduktion 48% 1,50 faktor10