die angst des bankers vor der hotelfinanzierung

Master Forum TourismusStrategien der Hotelfinanzierung

Werner Doetsch

Die Angst desBankers vor derHotelfinanzierun

g

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Der zentrale Konflikt bei Hotelfinanzierungen

tel

ImmobilieHotel-betrieb

Ist eine Hotelfinanzierung eine Unternehmens-oder eine Immobilienfinanzierung?

Ho

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Der zentrale Konflikt bei Hotelfinanzierungen

tel

ImmobilieHotel-betrieb

z.B. Bewertung

DCF

Welchen Teil des Cashflows wird von der Immobilieund welcher Teil vom Betrieb „geschuldet“?

Ho

*) Discounted Cashflow

*)

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Eine Immobilienfinanzierung unterscheidet sich von einer Betriebsfinanzierung!

Hotel

ImmobilieHotel-betrieb

• langfristig • kurzfristig• sicher • riskant

• günstiger Zins • hoher Zins

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Die „Wanderbewegungen“ der Investitionskosten

Hotel

ImmobilienInvestor

Hotel-betrieb

Finanzierung

Immobilie

Hohe Pachten wirkten hier „werttreibend“

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Die „Wanderbewegungen“ der Investitionskosten

Hotel

ImmobilienInvestor

Hotel-betrieb

Finanzierung

Immobilie

Einrichtungen

Die einmalige Chance, Mobilienmit Hypotheken zu finanzieren

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Die „Wanderbewegungen“ der Investitionskosten

Hotel

ImmobilienInvestor

Hotel-betrieb

Finanzierung

Immobilie

Einrichtungen

„Pre“-OpeningFinanzierung von Anfangsverlusten

über Hypotheken

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Theorie&

Praxis

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Risikoverteilung

Standardabweichung

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Risikoverteilung - „Expected / Unexpected Loss“ Expected

Loss

Unexpected Loss

„risk adjusted pricing“

Basis für das

Eigenkapital der Bank

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KreditrisikomodelleDer Schlüssel zu „Structured Finance“

Wie ermitteln wir ihn?

1.Theoretische Basis

2.Praktische Tools

Für eine Kreditentscheidung und die Berechnung des Kreditpreisesbenötigen wir also den „Expected Loss“.

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KreditrisikomodelleDer Schlüssel zu „Structured Finance“

EL = PD x LGD

Expected Loss = Probability of Default x Loss Given Default

Erwarteter Verlust = Ausfallwahrscheinlichkeit x Schwere des Verlustes

Zum Beispiel die Formel des weltweit gültigen (vorgeschriebenen) Modells „Basel II“

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Kreditrisikomodelle

G(PD)1-R

R1-RRWA=LGD x N + x G (0,999) x (1+b x (M-2,5)) x 12,5 x EAD

Der Schlüssel zu „Structured Finance“

EL = PD x LGD

Expected Loss = Probability of Default x Loss Given Default

Erwarteter Verlust = Ausfallwahrscheinlichkeit x Schwere des Verlustes

Zum Beispiel die Formel des weltweit gültigen (vorgeschriebenen) Modells „Basel II“

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PD = Benotung von Risiken = Rating

AAAAAABBBBBBCCC

Hinter denRating-Noten

stehenAusfall-

wahrscheinlichkeiten

z.B.AAA = 0,004 %

beiStandard & Poors

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Der Weg zum strukturierten Denken

Verwertungserlös für ein

Objekt z.B. 75 %

Finanzierungsstruktur

LGD = Loss Given Default

0 % 100 %

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Der Weg zum strukturierten Denken

Verwertungserlös für ein

Objekt z.B. 75 %

Finanzierungsstruktur

LGD = Loss Given Default

0 % 100 %

LGD = 100 %

Senior Loan EKMezzanine

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Der Weg zum strukturierten Denken

Verwertungserlös für ein

Objekt z.B. 75 %

Finanzierungsstruktur

LGD = Loss Given Default

0 % 100 %

LGD = 0 %

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Der Weg zum strukturierten Denken

Verwertungserlös für ein

Objekt z.B. 75 %

Finanzierungsstruktur

LGD = Loss Given Default

0 % 100 %

LGD = 50 %

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KreditportfolioAAA AA A BBBBBFirstLoss

Projekt- / ObjektfinanzierungSenior LoanJuniorLoan

Mezza-nine Equity

sequenziellen Verlustallokation

Nach dem Structured Finance-Prinzip werden Forderungen risikoadjustiert „tranchiert“

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KreditportfolioAAA AA A BBBBBFirstLoss

Projekt- / ObjektfinanzierungSenior LoanJuniorLoan

Mezza-nine Equity

Nach dem Structured Finance-Prinzip werden Forderungen risikoadjustiert „tranchiert“

HotelfinanzierungGrundstück Baukosten FF&E Pre-Opening

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Zurück zum „Expected Loss“:Expected

Loss

Beispiel: Kreditportfolio-Volumen = € 100 MioPD = 3 %LGD = 50 % Expected Loss = € 1,5 Mio

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KreditrisikomodelleDer Schlüssel zu „Structured Finance“

Wie ermitteln wir ihn?

1.Theoretische Basis

2.Praktische Tools

Für eine Kreditentscheidung und die Berechnung des KreditpreisesBenötigen wir also den „Expected Loss“.

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PDWahr-

scheinlichkeitdes

Ausfalls

LGDSchwere

desAusfalls

x

Über DSCR und LTV zu PD und LGD

LTV

ValueLoanNOI Debt Service

DSCR

(Rangstelle)

= EL

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Strukturierungsprozess über DSCR

GesamtinvestitionskostenPachtNOI

Zins

Tilgung

DSCR = 1,0Debt Service Coverage Ratio

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Strukturierungsprozess über DSCR

GesamtinvestitionskostenNOI

Zins

Tilgung

z.B. DSCR 1,20

20 % Risikopolster

(Bruttomiete/Pacht – BWK)

(Zins + Tilgung)

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Ermittlung eines Senior Loans über DSCR

Finanzierungsstruktur

Beispiel:

Ermittlung der Höhe desSenior Loans

Brutto-Mieteinnahmen2.750.000 - Bewirtschaftungs-

Kosten (z.B. 15 %)412.500

DSCR 1,30

…ergibt einen maximal möglichen Kapitaldienst von1.798.077

2.750.000 – 412.500 = 2.337.500 / 1,30 = 1.798.077

Zinsen 5 %

1.798.077 x 100

Tilgung 2 %

(5 + 2)25.687.000

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Hotelfinanzierung / Ausschlaggebend: Cashflow + Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR)

Beispiel Pachtvertrag

Jahr: 1 2 3 4 5

Umsatz: 6.600 7.040 7.480 7.920 8.360 Kosten: 4.752 4.998 5.236 5.465 5.685GOP: 1.848 2.042 2.244 2.455 2.675Pacht: 1.950 1.950 1.950 1.950 1.950NOI 102 92 294 505 725

Rechnung Immobilieninvestor:

NOI 1.657 1.657 1.657 1.657 1.657 Kapitaldienst: 1.275 1.275 1.275 1.275 1.275NOI nach DS 382 382 382 382 382

DSCR: 1,30 1,30 1,30 1,30 1,30

DSCR 1,30:1.950.000 – 15 %

=1.657.500 / 1,30 =

1.275.000

1.275.000 x 100(5 + 2)

= 18.215.000(Kreditsumme)

Beispielbei DSCR 1,25, 10 % BWK, um 1,0 % verminderten Zins

und auf 1,5 % gesenkter Tilgung:1.950.000 – 10 % = 1.755.000,- / 1,25 =

1.404.000 x 100(4 + 1,5)

= 25.527.272

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Hotelfinanzierung / Ausschlaggebend: Cashflow + Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR)

Beispiel Managementvertrag ohne Garantien

Jahr: 1 2 3 4 5

Umsatz: 6.600 7.040 7.480 7.920 8.360 Kosten: 4.752 4.998 5.236 5.465 5.685GOP: 1.848 2.042 2.244 2.455 2.675Fees: 304 329 355 382 410Saldo: 1.544 1.712 1.889 2.073 2.266Kalk.Rückl. 250 250 250 250 250Saldo 1.294 1.462 1.639 1.823 2.016 Kapitaldienst: 1.404 1.404 1.404 1.404 1.404NOI: 110 58 235 419 612

DSCR: 0,92 1,04 1,17 1,30 1,44

Kreditsummenbei DSCR 1,25

aus Saldo1.294 =

18.822.0001.462 =

21.265.0001.639 =

23.840.0001.823 =

26.516.000

Lösungen für den nichtrisikostrategischen DSCR:•Kreditkürzung •Rücklagenkonto•Cash-Trap-Covenant•Sonstige Covenants

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Hotelfinanzierung Ausschlaggebend: Cashflow + Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR)

Beispiel Staffelpachtvertrag

Jahr: 1 2 3 4 5

Umsatz: 6.600 7.040 7.480 7.920 8.360 Kosten: 4.752 4.998 5.236 5.465 5.685GOP: 1.848 2.042 2.244 2.455 2.675Pacht: 1.560 1.755 1.950 2.106 2.106NOI 288 287 294 349 569

Rechnung Immobilieninvestor:

NOI vor DS: 1.350 1.545 1.740 1.896 1.896 Kapitaldienst: 1.516 1.516 1.516 1.516 1.516NOI nach DS: 166 29 224 380 380

DSCR: 89 102 115 125 125

DSCR 1,20:2.106.000 - 10 %

/ 1,25 =1.516.320

1.516.320 x 100(4 + 1,5)

= 27.569.000(Kreditsumme)

Lösung wie auf Foliezuvor

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Sprechen Sie mich gerne an!

Werner DoetschManaging Director

Westdeutsche ImmobilienBank Tel: 0 61 31 / 92 80-72 70

werner.doetsch@westimmobank.com